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報告

房地產開發情況問題原因分析的調研報告

時間:2023-03-21 22:28:47 報告

房地產開發情況問題原因分析的調研報告

  1、房產開發速度階段性減緩四因素:

房地產開發情況問題原因分析的調研報告

  國家宏觀調控因素:國家對房地產業采取了宏觀調控政策,收緊了房地產開發項目的貸款,國家金融部門對個人房貸條件提高,造成購買力受到影響,二手房抵押貸款扶持政策無法落實。嚴格控制農用地轉為建設用地,從而控制房地產開發的用地,20__年我區僅出讓兩宗用地,共70.15畝。

  房地產開發企業因素:開發企業集約化開發程度不高,競爭力和抗風險能力差。20家開發企業,三級的8家,四級的4家,其余皆為“暫定”。開發企業大多為“項目”公司,規模小,對銀行資金依賴性強,開發技術含量低,無法形成集約化、產業化發展態勢。一方面,新增房產項目不多,象蓮花山莊、金域蘭灣(原天安世紀村)等新項目又沒有動工。另一方面,部份在建房產項目受挫而停工。華商城,就由于資金無法周轉而停工。華商城、農貿市場和東湖豪門三項目先后停工,這三個項目的總投資為3.5億元(超過20__年全區完成投資額),建筑面積為25萬平方米(占20__年我區完成建筑面積的四分之一強)。

  房地產市場需求因素:一方面,房產市場日趨飽和。另一方面,就商品房結構而言,各類商品房投放比例不合理,住宅產品單一。已建成和在建的住宅小區,銷售情況較好,但商業用房配套過多,而公共設施配套檔次低,不僅導致商業用房空置,而且影響住宅環境,沒有精品小區。另一方面,住宅產品單一,抑制了多層次需求。區內10多個小區,類型單一,不僅加劇了銷售競爭,同時也抑制了不同層次的需求,減緩了商品住宅的發展步伐。

  政府管理因素:市場消費相關政策法規不完善,二級市場受抑制。當前,有關商品房架空層、車庫、車位等附屬用房面積分攤及產權歸屬、房屋維修資金的收繳、中介合同文本等缺乏統一的規范和相應的規定,造成諸多糾紛,影響市場健康發展。抵押手續繁瑣,交易過程稅費過高等從根本上抑制了二手房交易市場的發展;由于缺乏完善的管理和制約機制,致使出租戶不愿辦理租賃登記備案。農貿市場由于“標高”問題,停工一年多,正恢復動工。

  2、住宅房價格上揚,原因有三:

  一是由于土地儲備和“招、拍、掛”等制度的實施,在短期內推動地價上漲,而引起房價上揚;二是新建住宅成本上升,包括小區環境的營造、新型建筑材料以及“小康型”住宅的出現;三是因為“炒房”。一方面受溫州購房團的影響;一方面開發區內房產中介增多,有的中介也參與炒房,另有一些私人介入,從中進行房地產投機。

  3、商業用房空置多的兩個主要原因:

  一是新區人口聚集不夠,市場不旺,目前新區居住人口僅1.2萬人;二是商業用房與住宅比例不合理,商業用房比例過高,商業用房與住宅比例為1:8。

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