養老院項目策劃書

時間：2022-10-05 20:06:47 策劃書

養老院項目策劃書

　　養老院項目策劃書【1】

養老院項目策劃書

　　開辦養老機構項目可行性計劃書

　　開辦養老機構項目可行性計劃書現在是市場經濟，與其他行業一樣，要辦養老院，也要進行市場調查，進行可行性分析。

　　業內人士普遍認為，開辦養老院，僅有愛心是不夠的，抱著賺錢的目的也是不可取的，因為養老服務是微利甚至是不盈利的。

　　當然，也確有人投資建養老機構純為回報社會，不為賺錢也不圖虛名，即是如此，養老機構開辦以后，也還有個維持良性動轉的問題，即如何保持其自身發展。

　　盈虧的主要因素是入住率和服務成本，這里的服務成本是指為老人服務所必需的，有房租、防暑降溫取暖費、水電煤氣費、工資、辦公費用、維修費、大型資產折舊費等，都要考慮在內。

　　其計算公式為(預期入住人數╳收費)-服務成本即為盈虧，收費項目主要有床位費、生活費、取暖費三項，養老機構也可就其他服務項目收取約定的費用。

　　一、辦院可行性分析養老服務業是一個投資回收周期比較長的行業，對此，投資者要有清醒的認識。

　　進行可行性分析要考慮的因素有:

　　目前本地區同行業總量(床位數)及分布情況，本地區老人及家庭經濟狀況，盡可能了解和收集其他養老機構的入住情況，地理位置的交通和環境情況等。

　　盈虧的主要因素是入住率和服務成本，這里的服務成本是指為老人服務所必需的，有房租、降溫取暖費、水電煤氣費、工資、辦公費用、維修費、大型資產折舊費等，都要考慮在內。

　　辦院的主要風險在于，一是入住率的不足，房租、人工費和取暖費等硬性開支不能得到有效攤薄，導致開辦一年內甚至更長時間處于凈投入狀態，不能實現資產的良性循環。

　　二是入住老人的收費風險，由于老人及子女的財務狀態惡化等原因，造成入住老人不能及時續費，養老機構又不能強行將老人趕出門，造成墊付費用的局面。

　　三是老人的意外傷害風險。

　　老人屬高發意外傷害和突發死亡率較高的人群，一旦產生糾紛，訴訟和調解對養老機構都帶來人力和物力上的負擔。

　　就深圳現狀，試做開辦養老機構可行性分析如下:

　　一、從市場角度深圳是個適合老年人養老的的城市，各種公共設施以及一些收費較高的主題公園對65歲以上的老年人免費。

　　隨著人口流動的加劇，會有越來越多的人選擇到深圳養老。

　　目前深圳實際人口1200萬，其中老年人口占到102萬，占到9%多。

　　全市現擁有養老機構21家，床位共計800余張，剛剛達到老年人口千分之二的最低要求，應該還有很大的發展空間。

　　從區域角度來看，——區和——區養老機構相對密集，市南老城區和——路東部人口居住密集區、——新區存在養老機構床位上的不足。

　　二、目前深圳市內養老機構發展評價深圳市養老機構應該說從數量上發展較慢，但總體運營水平不夠高，特別是缺少象天津鶴童老人院、廣州市壽星大廈、上海福利中心這樣行業領軍型的養老機構。

　　具體來講，1、百床以上規模較大的養老機構，收費較低(全部費用800元以下)的入住率一直很高，床位全年緊張。

　　辦這種類型的養老機構前期投入較大，一般需要建設專門的院舍，配套設施齊全。

　　2、百床以上收費在1000元左右的養老機構，在深圳市場目前屬于中檔以上養老機構，目前存在一定程度的入住率不足，經營情況多在盈虧平衡點以下。

　　但這種類型的養老機構是外地來養老的老人的首選，市場前景看好。

　　3、30張床位至100張床位之間的中等規模養老機構是深圳市養老機構的主流。

　　這部分養老機構，由于床位數達到了規模效應的要求，硬性投入和老人生活費用都得到了合理攤派，機構管理還處在簡單層次控制的范圍之內，用人成本較低。

　　這種養老機構經歷前期的經驗積累期，多數都實現了盈利。

　　需要特別提出的是，這部分養老機構多自覺不自覺將服務群體逐漸定位在不能自理和半自理的老人群體。

　　這一群體服務需求層面較少，日常消耗低，且收費較高。

　　只要輔助于較好的醫療，是目前盈利概率最高的院所類型。

　　4、30張床位以下的小型養老機構，也稱家庭式養老院，這種院所經營形式靈活，前期投入較小，特別適合生活小區內建設。

　　經營這種類型養老機構的關鍵是爭取物業和居委會的支持，在房屋租金等方便實現優惠。

　　可能的情況下爭取到福彩基金的投入，“星光老年之家”用這種方式爭取到前期經營者少投入，再輔助于水電暖方面的優惠，壓縮一下前期投入得不到攤薄的風險。

　　經營這種養老機構可以附設開辦學生餐桌和居家養老老人的午餐派送，以彌補盈利能力不足。

　　目前這種養老機構在本市經營平均狀況較差，對經營者的運營水平和承受壓力的能力挑戰較大，每年都有不能通過年檢被淘汰的養老院。

　　迫切需要專業人士介入，對這種養老機構財務運營進行專業指導，或采取集團式經營方式，統一采購、統一配餐、統一調配醫護康復設施，達到降低服務成本的目的。

　　二、收支情況分析(以50張床位，四人間養老院為例)一、開辦養老機構前期投入1、租金投入，選擇房屋時多選擇租用經營狀況不良、非網點性的療養院、旅館、幼兒園和工廠附設后勤設施，租金必須控制在200元/床/月以下(通常收費床位費為200元-600元)，例:

　　50張床位的養老機構總建筑面積在700平方米以上，合理租金控制在年10萬以下。

　　2、房屋改造和簡單裝修費用，約投入6萬元。

　　3、基本設施配備。

　　a)床、床頭柜和一人一格的衣櫥，約計800元×50=40000元。

　　b)床上用品700×50=35000元c)室內每人一個圈椅200×50=10000d)電視每房間一個1000×15=15000e)活動室設施家庭影院一套，麻將桌2個，健身器材2件，預算約10000元。

　　f)餐飲設施，灶具二套，餐具60套，消毒柜一個，冰箱一臺，總控制在8000元。

　　(可在開業時爭取區政府或贊助單位的捐贈)g)洗衣設備，預算2000元。

　　h)洗澡設備，預算5000元。

　　i)辦公設施，電腦、打印機各一臺，面包車一部。

　　(可時機成熟時再到位)合計最小投入280000元。

　　4、開業儀式和相關宣傳費用，約20000元。

　　以上租金+裝修+設施+宣傳=300000元二、養老機構年度運營投入1、員工工資。

　　院長(兼會計)1人計4000×12=48000元副院長兼采購1人計2000×12=24000元護理員5人計1000×12×5=60000元廚師2人計1200×12×2=26400元以上共計9人計158400元。

　　2.伙食費成本300×50×12=180000元。

　　3、水電費400×50=20000元4、取暖費700平米×20=14000元5、辦公費用600×12=7200元6、設備耗材、維護等2000元7、租金10萬元。

　　以上投入合計482000元。

　　三、養老機構收入預測(按80%床位利用率，680元收費)1、床位費四人間200×12×50×80%=96000元。

　　2、服務費200×12×50×80%=96000元3、餐費260×12×50×80%=124800元3、水電費20×12×50×80%=9600元4、取暖費80×3×50×80%=9600元以上收入計336000元四、經營評估1、此種規模設計養老機構盈虧平衡點為全年平均入住率55%。

　　2、可期達到全年平均80%的床位利用率，每年做1萬元的資產折舊，5000元意外損耗，保守收入280000元。

　　3、每位老人入住時收取5000元意外保證金，可暫收付200000元，可60%用于抵付前期投入，其它做為周轉資金和出院返還。

　　三、開辦養老機構相關手續一、開辦養老機構應具備的條件(一)符合當地養老服務機構發展規劃;

　　(二)有規范的名稱;

　　(三)有固定的場所和服務設施，有室外活動場所;

　　(四)有相應的資金(前期投入約1萬元/床);

　　(五)有與其業務相適應的從業人員(醫生護士可通過與屬地醫院診所簽約實現)。

　　二、開辦養老服務機構，應當提交下列材料:

　　(一)開辦組織或個人的身份證明;

　　(二)機構章程;

　　(三)資金狀況證明;

　　(四)場所證明;

　　(五)消防安全、衛生防疫證明;

　　(六)與養老服務機構所在地的一級以上醫療機構簽訂的提供醫療服務協議或者內設醫療機構的批準證書。

　　三、開辦養老服務機構，應辦理如下手續:

　　1、市和各區(市)人民的政府以及非本市組織、個人開辦養老服務機構，申辦人直接向市民政部門提出申請。

　　本市其他組織和個人開辦養老服務機構，申辦人應當向養老服務機構所在地的區(市)民政部門提出申請。

　　區(市)民政部門應當按照本辦法的有關規定進行審查，對符合規定的，報市民政部門。

　　民政部門審查開辦養老服務機構申請的時限為自接到申請之日起20日內。

　　2、核準開辦養老服務機構的，申辦人應當按照有關規定和民政部門的要求進行籌建，經民政部門會同有關部門驗收合格后，由市民政部門發給登記證書。

　　3、申辦人取得登記證書后，應當按下列規定辦理有關手續:

　　(一)利用非國有資產開辦的非營利性養老服務機構，申辦人憑登記證書到開辦地的民辦非企業單位登記管理機關辦理登記手續;

　　(二)利用國有資產開辦的非營利性養老服務機構，申辦人憑登記證書按事業登記管理的規定到事業單位登記管理機關辦理登記手續;

　　(三)開辦營利性養老服務機構，申辦人憑登記證書到工商行政管理部門和稅務部門辦理登記手續。

　　四、養老機構享受優惠和社會資源利用1、養老機構用水、電、安裝電話實行居民價優惠。

　　需每年到民政部門審批一次。

　　2、符合星光老年之家投入條件的，可申請福彩基金的注入。

　　3、可利用志愿者開展服務，降低用人成本，實現親情服務。

　　4、開展社會公益活動，爭取捐贈和贊助，補充老年生活費用的不足。

　　養老院的建設地塊不僅要求土地屬性、拆遷補償、水電氣市政條件等落實，更重要的是要分析地塊周邊環境，包括交通條件、居民區距離、周邊人口數量和素質、地區經濟和社會發展情況，分析該地塊是否適合建養老院、養老院服務對象(消費群體)市場容量等。

　　怎樣寫一個完整的調研項目計劃書【2】

　　一、調研背景

　　你是誰，現狀如何?

　　在調研背景中，要搞清楚你究竟是誰?在市場中是怎樣的處境?為什么會做這個調研?……即用簡單的語言描述公司的戰略定位(我們做什么，不做什么)和愿景(我們未來會是什么)，看清項目的走向。

　　調研背景主要可以從這幾個方面切入：

　　大環境(宏觀分析)

　　即從整個市場經濟、盈利情況、貿易、規模，國家政治導向、政策、國民生產總值等綜合情況，進行概括總結。

　　小環境(行業分析)

　　從增長態勢(論證產品成長空間和盈利空間)、細分領域分析成長空間以及市場成熟度、硬性指標(流量、獨立用戶數、人均PV、停留時間)、各產品(品牌)間的關系分析、同質化競爭分析、有可能出現的新機會等等。

　　二、調研目的

　　確定調研想要解決的問題

　　當對現在所處的背景進行升入分析完畢后，自然會有企業或產品所具備的問題躍然紙上，你要做的便是篩選并確定本次調研所要解決的關鍵性問題有哪些?闡明調研要達到的目標是什么?

　　明晰研究問題是做好調研的前提，從而能夠通過調研重點，弄清楚整個調研計劃的脈絡，把控調性，提高精準度。

　　三、提出假設

　　對不同概念、變量的測量

　　確定調研想要解決的問題后，即明確因變量后，我們要做的便是理清變量之間的關系，對它們分別可能帶來的影響，一一提出假設。

　　自變量

　　可以操縱的，引起因變量發生變化的因素或條件

　　中介變量

　　自變量對因變量產生影響的實質性的、內在的原因

　　調節變量

　　可以是定性的、也可以是定量的，它影響因變量和自變量之間關系的方向和強弱

　　這些假設必須證明測量尺度的合理性，并且這測量尺度通常來自于文獻(參考文獻)及理論，確保與調研目的之間的關聯性，以供逐一突破印證。

　　四、調研方式

　　如何搜集數據，了解調研問題?

　　一個完整的市場調研，需要結合多種調研方式。主要有調查問卷(面對面、郵寄、互聯網)、訪談(面對面、電話)、公司報告、觀察等，以此得到受訪者的態度和意見。而根據問題的不同，最終所采用的調研方式也有所不同：

　　定量分析

　　主要適合與大樣本的環境下，是對社會現象的數量特征、數量關系與數量變化進行分析的方法。適用于是一種標準化的測量工具(問卷、報告等)。

　　定性分析

　　主要適用于小樣本環境下，這類方法主要為一些沒有或不具備完整的歷史資料和數據的事項。適用于觀測、訪談等呈現形式。

　　定量&定性示例

　　無論何種方式，最后都要結合相應的研究方法，進行理論性推理印證。可以通過演繹過程獲取，也可以通過歸納過程，也可以是二者的結合。

　　演繹性方法

　　它可以被稱為《自上而下》方法，由理論→假設→觀察/測試→假設印證，由測試結果通過邏輯推理推到而出的，即由數據提供支持。也因此特性其更適用于定量分析，即運用統計、圖表進行分析，并討論數據如何與假設聯系。

　　歸納性方法

　　有具體觀測出發，從而形成更寬泛的理論，也可以被叫做《自下而上》方法，觀察→模式→結論→理論，其包含一定程度的不確定性，更具備解釋作用。更適用于定性分析的基調，即通過提取主題或概況證據分析，并組織數據用以展現一個條理分明的、一致的畫面。

　　當然，亦可以將此兩組方法結合，混合分析，中和二者特性，進行綜合性整體分析、整理與歸納。

　　五、樣本定位

　　調研的范圍是什么?

　　通過以上步驟，對調研方案的設計有了一定的框架后，接下來就是如何執行的問題了。調研樣本，是對變量進行洞察的關鍵所在。

　　譬如奔馳為GLSSUV車型所做的調研，其先將調研范圍鎖定，目標人群設定為購買SUV車型的消費者，再尋找相對應的取樣環境(如駕駛時、購買時)，接著確定樣本規模等，最后發現，有很大一部分購買SUV車型的消費者家中都養了寵物。洞察到這一點后，其就邀請了一只叫做洛基的汪星人及其主人KellyLund一同拍攝了一段VR視頻，展開了一場火爆的營銷戰役。

　　你的目標人群是誰?如何對人群進行取樣?樣本規模及特征各是什么?取樣環境是什么?……這一切都需要一個清晰的規劃及部署。以此能夠找到正確的渠道，其準確度直接決定了品牌營銷的精準性。

　　六、調研內容

　　本次調研主要涉及哪些研究問題?

　　從哪幾個方面入手?

　　有哪些重要研究問題?

　　皆是這部分內容所需要闡明的。

　　譬如在發明Smarttress智能捉奸床墊之前，Durmet公司從人性洞察——伴侶之間不斷擴大的懷疑感出發，以此想要了解：哪些地區伴侶間的信任危機最大?人們對床墊的需求有哪些?一款產品能引起人們的興趣點有哪些?……多方面的調研內容，為產品的研發及銷售提供支持，發明這款直擊人性痛點的智能床墊。

　　七、調研成果展示

　　如何用合理的方式對結果解釋?

　　針對最后調研出的結果，以圖譜、數據線、陳述等表現形式呈現出相關內容的報告、數據等文件。令消費者能夠了解，通過此次調研，能夠具體得到哪些文件與洞察。

　　八、調研進度時間表

　　調研的節奏如何掌握?