物業調查報告
在經濟飛速發展的今天，我們使用報告的情況越來越多，通常情況下，報告的內容含量大、篇幅較長。你知道怎樣寫報告才能寫的好嗎？下面是小編為大家收集的物業調查報告，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
物業調查報告1
公司基本概況
xx供電有限公司是xx電網公司全資子公司，現有在職員工x人。公司擔負著xx縣三鎮四鄉的供電任務。供電營業區內有xkv變電站2座，主變x臺，總容量xmva；xkv變電站x座，主變x臺，總容量xmva；xkv輸電線路x條x公里，xkv配電線路x條x公里。通過實施農網改造和無電人口工程后，全縣實現了村村通電。xx年實現供電量x億千瓦時，售電量x億千瓦時，上繳稅金x萬元。公司先后獲得xx縣第四屆文明單位、玉溪市第五屆文明單位、xx省第十一批文明單位、xx電網公司文明單位標兵、縣級供電企業基礎管理南方電網公司達標企業等榮譽稱號。
員工隊伍的組成及思想現狀
公司現有在職員工x人，其中男職工x人，女職工x人，平均年齡x歲；初中以下學歷x人，高中學歷x人，中專學歷x人，專科學歷x人，本科學歷x人；工程師x人，經濟師x人，政工師x人，初級專業技術職稱x人（助理經濟師x人，助理會計師x人，助理政工師x人，助理館員x人，助理工程師x人，技術員x人）。
為深入學習實踐科學發展觀，深刻領會科學發展觀“以人為本”的核心理念，我們采取發放問卷調查表、召開座談會、個別交談的形式對xx供電有限公司的在職員工進行了一次思想狀況調查。在現有職員工x人中，參加問卷調查的有x人，發出調查問卷x份，收回有效問卷x份，召集不同層面員工代表參加的座談會一次，安排不同層面員工代表個別交談x人次。現將調查情況綜合如下：
1、問到“你目前最關心的問題”時，回答企業發展的x人，占x%；回答個人發展的x人，占x%；回答個人收入的x人，占x%。
2、問到“你目前最迫切需要的學習內容”時，回答專業技能的x人，x%；回答更高層次的學歷教育的x人，占x%；其它的x人，占x%。
3、問到“你目前最希望公司為你提供”時，回答高層次培訓的x人，占x%；回答提高薪酬待遇的x人，占x%；回答自我發展平臺x的x人，占x%；回答職位晉升的x人，占x%。
4、問到“你對你目前工作是否滿意”時，回答很滿意的x人，占x%；回答滿意的x人，占x%；回答一般的37人，x%；回答不滿意的x人，占x%。
5、問到“對自己未來的期望”時，回答努力工作，提高能力，爭取獲得更大發展的x人，占x%；回答沒有發展，做好本職工作就行的x人，占xx%；回答練練本領，過幾年再說的x人，占x%。
6、問到“你認為公司的薪酬制度”時，回答有激勵作用的x人，占x%；回答激勵效果一般的x人，占x%；回答沒有起到激勵作用的x人，占x%。
7、問到“你認為公司的.人力資源管理”回答非常合理的x人，占x%；回答比較合理的x人，占x%；回答不合理的x人，占x%；其它的x人，占x%。
在從調查結果的分析和了解交談情況的基礎上，我們進行了綜合分析，發現公司廣大電力員工普遍肯定近幾年公司發展所取得的成就，親歷了公司從代管、股份制改革、資產整體上劃成為全資子公司的整個過程，目睹了改制后電力建設的迅猛發展、經營管理能力的不斷提高、管理制度及管理措施的不斷完善和日趨規范，感受了電力企業從未有過的快速發展。特別是開展縣級供電企業基礎管理達標活動以來，廣大員工切身體驗了高標準、嚴要求、快節奏的工作理念。但是，隨著我國改革開放的進一步深入和市場經濟體制的建立，國民經濟得到了持續快速的發展。在國民經濟快速發展的趨勢推動下，客觀上也驅使了企業的快速發展。經濟要發展，電力要先行，電力企業承載著巨大的發展壓力。企業對員工也提出更高的要求，自然將壓力傳遞到員工身上。員工也有迫切希望快速提高自身適應能力的愿望和需求，這部分員工占調查總數的x%。但是，極速而至、迎面而來的電力企業發展速度令在改制前吃慣大鍋飯按部就班的基層電力員工一時緩不過氣。因工作能力不能適應工作要求長時間加班而產生思想壓力，因工作節奏趕不上不能按時完成工作任務被績效考核而產生思想壓力，因工作要求達不到工作標準導致長期工作效率低下而產生思想壓力的現象，在基層縣級公司較為突出。這部分員工占交談總數的x%。
隊伍的思想現狀成因分析
由于員工隊伍的組成除近幾年吸收進來的為數不多學歷較高的新員工之外，絕大部分是改制前企業轉移過來老員工。這部分員工的年齡大小、能力強弱、學歷高低都是參差不齊。企業在發展壯大的壓力傳遞過程中，不同年齡、不同能力、不同學歷的員工所能承受壓力的能力又各有不同，在“壓力變動力”的過程中產生的結果又各有差異，但共同一面是工作適應能力和心理承受能力都受到企業快速發展的沖擊。面對快速發展帶來的工作壓力，呈現出以下三種情況：
1、年齡較為偏大的員工在企業工作的時間比較長，他們的思維模式和行為方式在長期的傳統計劃經濟管理模式下已成定式，一時難以變革和更改，面對現代企業制度的建立和改制后企業的快速發展，他們的思想觀念、工作理念、工作能力難以適應當今企業快速發展的需要，工作激情減弱，工作效率降低，思想情緒不穩，引導不當或關心不到位，還容易產生一定抵觸情緒。
2、學歷較高的員工大部分在企業工作的時間比較短，他們有年齡和學歷優勢，關心企業的發展，注重自身能力的提高，極想借企業的發展拓展個人的發展空間，視企業發展為實現自我的機遇。工作一腔熱血，思想情緒穩定，學習勤奮刻苦，順應企業的發展而改變自我的能力較強，是企業興旺發達的后備力量。
３、年齡大小適中，能力顯現平淡的員工，在企業也占有不少的比例。這部分員工在主觀上有要求進步的強烈愿望，但由于自己吸收和消化知識的能力較為脆弱，工作適應能力和心理承受能力都受到較大沖擊，渴望企業能提供更多的學習和培訓機會。在工作中，這部分員工往往受技能的約束，工作上力不從心，思想上有一定的悲觀情緒。企業也覺得這部分員工不論如何培訓也很難跟得上企業的發展步伐。這部分員工思想波動較大，情緒較為不穩，極容易產生悲觀失望的情緒而帶來思想壓力。
穩定員工隊伍思想應采取的措施
科學發展觀啟示我們，一個國家、一個地區、一個行業、一個企業，要求得進步，取得發展，就要講究科學發展，就要解決好當前利益和長遠利益，局部利益和整體利益，個人利益和整體利益之間的關系。在發展中，要始終堅持統籌兼顧，要始終堅持把人放在突出的位置，進一步理解發展依靠人民，發展為了人民，發展成果由人民共享的深刻含義。突出把握科學發展的關節點是人，明確最大的資源是人的資源，最大的發展是人的發展。把人的工作做細，把人的思想引導到位，把對人的關心體貼到位，促進最大限度地發揮人的主觀能動性、工作主動性和工作責任心，是我們學習實踐科學發展觀的根本目的，也是學習實踐科學發展觀的出發點和落腳點。目前員工隊伍存在的思想問題，是員工隊伍內部自身發展不平衡的問題，是員工隊伍如何適應企業快速發展的問題，實際上都是企業改革、企業發展、企業轉型過程中必然要遇到的不可回避的問題。這些問題還集中體現在年齡上不能適應，觀念上不能適應，能力上不能適應，工作節奏上不能適應。針對這些問題，要分門別類地采取不同的措施，應從三個方面入手：
1、對于年齡較為偏大的員工，要分析思想問題存在的根源。企業轉型期顯現出的員工思想問題基本上集中體現在年齡較為偏大的分員工身上，如觀念上不能適應工作，年齡上不能適應工作，能力上不能適應工作，工作節奏上尤其不能適應。針對這些特點，每個層面的企業領導，首先要承認這部分員工存在，肯定這部分員工對企業作出過的貢獻，從思想上、生活上、工作上關心、關愛、關注這部分特殊員工。加強思想引導，實施心理幫扶，安排他們做力所能及的工作，盡量避免他們與企業發生不必要的抵觸對抗情緒，順應他們安全著陸的愿望。
2、對于學歷較高能力較強的員工，結合他們思想健康，心態良好，積極向上，能夠順應企業發展的特性，施予培養和鼓勵為主的策略。這部分員工具有年齡、能力、學歷的優勢，他們承受的思想壓力僅僅是工作節奏帶來的壓力，只要工作壓力傳遞適當，教育引導及時，培養方法妥當，激勵機制到位，加速他們自我實現的需求，這部分員工容易將“壓力轉化為動力”，從而成為促進企業發展的有生力量。
3、對于年齡大小適中，能力顯現平淡的員工，要針對這部分思想情緒容易低落的特點，引導他們擺正心態，幫助他們樹立信心，適當給予激勵，增加學習培訓的機會等措施來提高工作興趣，激發他們萌發自我實現的需求。相反，幫助引導不到位，這部分員工容易將“壓力轉化為壓力”。
化解企業員工思想壓力的方式方法很多，上述幾種只是針對本企業員工存在的思想狀況而提出的幾點建議，要真正化解企業員工在企業轉型過程中帶來的思想壓力，還應該定期不定期地有針對性地發動工會、共青團組織多開展一些有益于企業員工身心健康的文藝體育活動，開辟網站論壇，暢通員工與員工之間、員工與領導之間交流溝通渠道，想方設法搭建讓員工釋放思想壓力的有效平臺。
物業調查報告2
一、選題背景
隨著城市化進程的不斷加快，城市人口快速增長，住宅小區的數量也在逐年增加，物業服務的質量和管理水平越來越成為社會公眾關注的焦點。比如小區綠化、環境衛生、物業管理等方面的問題，都會嚴重影響到居民的生活品質和幸福感。
因此，本次社會實踐調查，旨在通過對小區物業服務的調查，了解小區物業服務的現狀和問題，為改善小區物業服務質量提供參考和建議。
二、調查方法
本次調查采用問卷調查的方法，設計了一份針對小區物業服務的問卷，共計10道題目，涉及小區保潔、綠化、安保、設施設備等方面的問題。我們在不同的小區內進行了問卷調查，共計收集了100份有效問卷。除此之外，我們還采訪了一些小區的物業負責人，了解他們對于小區物業服務質量的看法，以及對于改善小區物業服務的可行性建議。同時，我們也觀察了不同小區的環境狀況和設施設備的情況。
三、調查結果
1.小區保潔
在我們的調查中，有50%的居民認為小區保潔質量不佳，存在衛生死角較多的問題；有30%的居民認為小區保潔質量一般，但也存在衛生死角；只有20%的居民認為小區保潔質量較好，沒有衛生死角。同時，我們還發現，小區保潔人員數量較少，因此無法保證小區內的每個角落都能及時清理。
2.小區綠化
在我們的調查中，有40%的居民認為小區綠化質量較好，人工噴灌和自動噴灌的比例適宜；有30%的居民認為小區綠化一般，但也有一些綠植的養護需要加強；還有30%的居民認為小區綠化質量不佳，草坪干燥、草木凋零、養護不到位的情況比較常見。同時，我們還發現，一些小區的綠化工作雖然比較好，但是綠化面積較小，無法滿足居民的需求。
3.小區安保
在我們的調查中，有60%的居民認為小區安保較好，保安人員數量充足、巡邏頻率較高、管理規范；有20%的居民認為小區安保一般，保安人員數量較少、巡邏頻率較低；還有20%的居民認為小區安保不佳，保安人員沒有規范的管理行為，無法及時處理異常情況。同時，我們還發現，一些小區的.安保設施不夠完善，無法保障居民的安全。
4.小區設施設備
在我們的調查中，有50%的居民認為小區設施設備較為完善，如電梯、消防設施、路燈等設施都很齊全；有30%的居民認為小區設施設備一般，如電梯經常出現故障，路燈不亮等問題；還有20%的居民認為小區設施設備比較糟糕，如電梯不穩定、消防設施滯后等問題比較突出。同時，我們還發現，一些小區的設施設備雖然較為完善，但是老舊設備比較多，需要及時更換升級。
四、建議和反思
從本次調查的結果可以看出，小區物業服務質量存在一些問題，主要體現在保潔質量、綠化質量、設施設備的完善性和安保管理等方面。
為了改善小區物業服務質量，我們提出以下建議：
1.加強小區保潔工作，增加保潔人員的數量，提高小區環境衛生水平。
2.加強小區綠化工作，增加綠化面積，加強綠植的養護工作。
3.加強小區安保工作，提高保安人員的規范管理水平，完善安保設施。
4.加強小區設施設備的維護和保養工作，及時更換老舊設施，提高設施設備的完善性。
物業調查報告3
1企業自身
通過對企業自身進行詳細的調查和分析，可為企業運作提供豐富的情報。在一個企業中技術中心(研究院)、市場部(銷售部)、財務部、人力資源部、生產、采購、設備部、計劃部等部門掌握著企業研究開發、市場營銷、財務、人事、生產運營、人財務、產供銷等信息。以從企業內部建立的信息網絡中獲取這些信息。企業允許每位員工把自己搜集到的情報上傳到企業競爭情報系統。2企業競爭對手的情況競爭對手是競爭用戶最為關注的對象，競爭對手相關信息數量龐大，內容繁雜，這其中包括需要確定誰是自己現實和潛在的競爭對手，競爭對手的背景和基本信息、產品/服務、財務、技術、營銷、人員、組織結構、生產運營等方面的信息。
2.1公司名錄
確定誰是自己的競爭對手，了解對手的背景和基本信息，最基本的需求是獲得公司名錄信息。工商、稅務、黃頁、競爭對手網站、企業名錄出版物和數據庫是最常用的名錄信息源。如托馬斯美國制造商名錄、康帕斯全球企業名錄、盈科黃頁服務等。競爭對手的基本信息包括名稱、地址、電話、成立時間、性質、法人代表、行業類型、經營范圍、雇員人數、企業規模、機構設置、進出口權等。這些信息一般可通過企業注冊表獲得。
2.2經營狀況
競爭對手的經營狀況包括地理位置、設備辦公條件、工作或生產是否活躍、員工的知識水平、領導者的風格、主要“客戶”情況、所處競爭環境、對新產品的開發計劃、生產的秩序效率、原材料采購地域及支付方式、主要原料供應商名稱及聯絡方式、主要產品及品牌、產品銷售地域、銷售方法及收款方式、開戶銀行、經營場所、人員情況等。競爭對手的這些經營狀況可以通過實地參觀考察、訪問等多種途徑獲取。
2.3產品/服務
有關產品/服務的競爭情報需求又可進一步細分為對產品/服務種類、特征、新產品開發和產品項目情報四種類型[2]。種類情報主要通過查閱公司名錄、產品名錄、公司主頁、產品樣本和手冊；檢索數據庫；詢問經銷商；參加展覽會；聯系相關行業協會等途徑獲得。特征情報主要通過訪談企業內部各職能部門的員工；開展反求工程；查閱產品樣本和手冊；訂閱剪報；檢索數據庫和詢問經銷商等途徑獲得。新產品開報主要通過訂閱專業報刊雜志、產業研究報告；參加行業會議和展覽會；走訪行業主管部門和行業專家以及直接聯系競爭對手等途徑。產品項目情報主要通過訂閱行業協會出版、產品樣本和手冊；檢索數據庫；詢問經銷商和直接聯系對手等途徑獲得。
2.4財務和資信
如競爭對手為上市公司，其年度報告是極為有用的競爭情報信息源，幾乎包括了所用作為商業秘密的工業普查資料上的企業財務信息。其財務信息可通過查閱其向社會公布的財務報告；訂閱各類機構和證劵分析師的分析報告；聯系競爭對手的前雇員和退休員工獲得。非上市公司的競爭對手可以通過訂閱綜合性商業出版物、行業出版物；檢索資信數據庫；聯系政府機構和行業協會；委托信用調查機構開展調查等途徑獲得。
2.5市場營銷
有關競爭對手市場營銷方面的情報需求，占據著競爭情報需求的優勢地位。如能有效獲取，將是贏得市場競爭優勢的關鍵。競爭對手的市場營銷情報包括對手的營銷組織、營銷策略、營銷渠道、市場占有率、銷售價格、廣告預算、廣告效果、售后服務、客戶忠誠度等諸多種類。
（1）營銷組織情報：通過訂閱產業研究報告、報刊和專業雜志、產品樣本和手冊；互聯網搜索；訪談企業內部各職能部門員工、經銷商和競爭對手等途徑獲得。
（2）營銷策略情報：包括銷售制度、廣告宣傳、人員推銷、營業推廣、公共關系和網絡營銷案等系一系列方法。主要通過監測并分析銷售活動；閱產品樣本和手冊；互聯網搜索；訪談企業內部各職能部門員工、經銷商和競爭對手；委托行業或市場調查機構代為搜集等途徑獲得。
（3）營銷渠道情報：包括銷售渠道的形成、銷售渠道的實力及國際銷售策略。主要通過競爭對手的產品展覽會、發放的宣傳材料、廣告的投放情況、連鎖店或者分銷商等獲得。
（4）市場占有率情報：通過查閱行業協會出版物、產業研究報告、多外公開的檔案、政府出版物；委托行業或商業調查機構代為搜集等途徑獲得。
（5）銷售價格情報：通過訪談一線銷售人員、競爭對手、經銷商、客戶；訪問主管價格的政府部門的網站；訂閱行業協會出版物；檢索數據庫和電子商務網站；委托專業調查咨詢機構代為搜集等途徑獲得。
（6）廣告預算情報：通過訂閱報刊和專業雜志、競爭對手的財務報告；訪談競爭對手、廣告商、媒體廣告部員工；委托專業調查咨詢機構代為搜集等途徑獲得。
（7）廣告效果情報：通過訪談客戶、經銷商和一線銷售人員；訂閱報刊和專業雜志、產業研究報告；委托專業調查咨詢機構代為搜集等途徑獲得。
（8）售后服務情報：通過訪談企業內部各職能部門員工、客戶、經銷商、競爭對手等途徑獲得。
（9）客戶忠誠度情報：通過訪談經銷商、客戶；委托專業調查咨詢機構代為搜集等途徑獲得。
2.6公司人員
競爭對手的管理人員和人力資源狀況對于了解對手公司的管理風格，人才優勢有著重要的意義。競爭對手管理人員的信息主要通過閱讀公開出版社或公司網站上的傳記資料；觀看對管理人員的訪談；聆聽管理人員的講話；訪談競爭對手和企業內部各職能部門員工等途徑獲得。競爭對手的人力資源狀況可通過閱讀企業招聘企業，信用調查報告、與競爭對手有關的庭審記錄；訪談行業主管部門、勞動和社會保障部門、企業內部人力資源部門等途徑獲得。
2.7組織結構
了解競爭對手的組織結構，可以判斷出各個業務部門在對手公司中的.地位、某一決策問題的決策點和關鍵決策者。組織結構的變化也可能預示著公司的戰略調整。競爭對手的組織結構信息主要通過訂閱公司網站上的組織結構圖、企業名錄和資信類數據庫；訪談競爭對手的員工和資深業內人士等途徑獲得。
2.8生產運營
競爭對手的生產運營情報：包括對手的生產、產能以及工程和研發狀況，涉及公司內部的核心經營數據、直接競爭對手處獲取有一定難度，但可以通過與公司的生產運營活動相聯系的第三方接洽獲得一部分信息。
（1）生產情報：主要通過訂閱行業協會出版物、產業研究報告。訪談企業內部各職能部門員工、供應商、設計施工單位；查閱規劃委、建委、質監局、法院、衛生防疫站等政府主管部門公開的檔案文件并從中推斷；委托專業調查咨詢機構代為搜集等途徑獲得。
（2）產能情報：主要通過訂閱行業研究報告、行業協會出版物。訪談企業內部各職能部門員工、供應商、運輸部門、客戶；查閱環保局、消防局等政府主管部門公開的檔案文件并從中推斷；委托專業調查咨詢機構代為搜集等途徑獲得。
（3）工程和研報：主要通過查閱專業期刊、會議論文、科技報告、專利；檢索科技類數據庫；訪談行業協會、科技主管機構、技術專家和企業內部各職能部門員工等途徑獲得。
3競爭環境
從社會環境獲取競爭情報是指在企業內部和企業對手之外搜集相關情報，獲取的情報主要有行業情報、市場情報、消費者情報、客戶信息情報、宏觀環境情報。
（1）行業情報：行業情報內容包括行業類別、行業基本信息、行業生命周期、行業技術水平、行業政策、行業競爭格局等。主要通過查閱國民經濟行業分類標準、政府行業主管部門的統計數據或市場調查報告、閱讀財經類報刊和專業雜志等途徑獲得。
（2）市場情報：市場情報內容廣泛，類型多樣，可分為市場結構、市場規模、商業網點分布、市場發展前景等幾類。可通過查閱統計年鑒等工具書、調查問卷、模型分析、閱讀財經類報刊和專業雜志、政府出版物；親自調查獲取一手信息；委托專業調查咨詢機構代為搜集等途徑獲得。
（3）消費者情報：消費者情報是企業正確制定產品開發策略和市場銷售策略的基本前提，其內容包括消費需求、消費動機、消費行為、品牌知名度和消費滿意度等。可通過調查問卷、座談會、回訪、專業的媒體調查機構提供的數據等途徑獲取。
（4）客戶信息情報：客戶信息情報是企業的利潤來源，也是企業經營風險的根源。其內容包括客戶基本信息、客戶組織信息、客戶經營效益、客戶信用評價等。主要通過實地訪問等途徑獲取。
（5）宏觀環境情報：所有行業都會受到宏觀環境的影響，企業能做的是監測這些宏觀環境因素的變化和根據這些變化調整自己的經營方式和戰略定位。企業的宏觀經營環境包括政治環境、技術環境、經濟環境、社會文化環境等。①政治環境信息。政治環境的變化包括國內政治環境的變化、發生重大國際事件、政府變革、權利轉移以及一些具體的立法和規章制度的變化。政治環境信息主要可通過閱讀時政類報刊和專業雜志、政府出版物、訂閱網絡新聞、加入論壇、博客等、聽廣播、看電視、檢索新聞和法律法規數據庫、通過駐外使館、新聞記者等進行搜集；與政府主管部門建立良好的關系網絡等途徑獲得；②經濟環境信息。經濟環境的變化包括經濟周期的影響、世界貿易方式的變化、匯率和商品價格變化、資本市場、勞動力市場的變化以及經濟對供應商和特定用戶群的影響等。經濟環境信息主要通過閱讀財經類報刊和專業雜志、政府出版物、訪問國內外的財經類網站、瀏覽知名經濟學家的博客、搜索財經類數據庫、與主管經濟的政府部門建立良好的關系網絡、親自調查獲得一手信息、委托專業調查咨詢機構代為搜集等途徑獲得；③社會環境信息。社會環境信息的變化包括社會地理環境、氣候環境、交通環境、通信變化、人口構成、人們的品味、習慣的變化以及對環境和可持續發展的關注等。社會環境信息主要通過閱讀報刊和專業雜志、檢索人口統計數據庫、親自調查獲取一手信息、委托專業調查咨詢機構代為搜集等途徑獲得；④技術環境信息。技術環境上的變化包括技術變革對產品、工藝、分銷渠道的影響等。技術環境信息主要可通過檢索技術類出版物，如期刊、會議論文、專利、技術標準、技術報告等、檢索科技類數據庫、訂購行業協會出版物、咨詢專家、學者和工程技術人員等途徑獲得。
物業調查報告4
為深入貫徹中央關于加快發展服務業的重大戰略部署，全面樹立和落實科學發展觀，為政府研究制定行業政策提供參考，為有關部門加強行業指導提供依據，中國物業管理協會于20xx年二季度開始，通過網上填報的形式組織全國各地開展了物業管理行業生存狀況調查。截止20xx年12月底，完成網上調查信息數據填報的企業總數為4600家，調查面覆蓋了全國31個省、自治區、直轄市，共涉及128個城市和地區。現將初步調查的有關情況報告如下：
一、物業管理行業對社會經濟發展的貢獻
隨著我國住房制度改革和住房商品化政策的持續推進，以及鄉村城市化、城市現代化進程的加快，物業管理作為一個新興的服務行業，近幾年得到了長足發展，在經濟發展與和諧社會建設中發揮著越來越重要的作用。
（一）服務水平顯著提高
為適應業主乃至社會對物業服務需求的不斷增長，90％以上被調查企業都注重服務品牌的培植和運用，從簡單的專項服務到整體的綜合性服務，從行為規范到服務標準，從服務理念到發展戰略，從傳統管理到創新服務，從客戶管理到客戶滿意，從單項的物業服務到綜合的`資產經營管理，服務的品質和品牌意識已在全行業深入人心，物業管理有效提高了城市管理和房地產管理水平，贏得了政府、社會和廣大業主的良好贊譽。
（二）社會效益表現突出
一是支持就業再就業工程，減輕社會就業壓力。物業管理作為勞動密集型行業，在消化剩余勞動力方面具有天然優勢，有利于減輕就業壓力，促進社會的和諧與穩定。
二是積極參與社會公共事務、協助公共秩序管理。這次被調查的企業中，協助公安部門處理治安案件共53920起，協助有關方面處理突發事件30207起，參加搶險救災68905人次。
三是熱心參與社會公益事業，自覺承擔社會責任。被調查的企業中三年來有793家企業先后贊助社會事業經費4035.66萬元，捐助希望工程和幫扶貧困母親等活動經費4177.84萬元。
（三）經濟效益有待改善
目前大多數物業服務企業的經營規模偏小，創富能力差。近半數企業未能盈利，而且盈利企業的平均利潤額僅為82.1萬元，反映了多數企業生存狀況的困難，缺乏可持續長遠發展的經濟基礎。
（四）環境效益初步顯現
物業管理行業在環境效益方面的作用也是十分明顯的。由于物業管理覆蓋了城市大部分區域，污染減少了、社區整潔了，環境優美了，生活方便了，人們的環境意識不斷增強，生活習慣日益文明。
二、行業發展的基本狀況
（一）企業發展情況
1981年至1994年13年間，只有268家企業成立，占企業總數的
5.82%，是我國物業管理的萌芽起步階段，發展速度慢。1994年至20xx年13年間，共有4332家企業成立，占總企業數94.18%，是我國物業管理發展最為迅猛的階段，大多數的物業服務企業在這一階段誕生。其中1994至20xx年10年間共成立企業2495家，占總企業數75.98%，10年間企業以每年近133%的速度猛增，20xx年以后，企業數量的增長速度放緩。。
2.以企業注冊登記類型劃分。
國有企業758家，占總企業數的16.48%；股份有限公司301家，占6.54%；有限責任公司2976家，占64.70%；私營企業348家，占7.57%；
港澳臺商獨資企業73家，占1.59%；外商投資企業43家，占0.93%；其他類型企業101家，占2.20%。大多數物業服務企業實現了公司制（71.24%為股份有限公司和有限責任公司），國有物業服務企業仍占一定比例，外資和私營企業比例偏低。
3.以企業資質等級劃分。
一級資質365家，占7.93%；二級資質713家，占15.5%；三級資質3287家，占71.46%；其他未取得資質的企業235家，占5.11%。 以上數據說明，現階段物業服務企業的整體規模較小，多數企業無法取得規模效益，整個行業仍處于發展初期，整體抗風險能力差。
4.以與開發企業的關系劃分。
被調查企業中屬于房地產開發單位下屬物業服務企業有1260家，占企業總數27.39%；其他隸屬關系的企業3340家，占72.61%。 開發建設單位下屬企業占全部企業的四分之一強。
（二）從業人員情況
被調查企業的從業人員總人數772032人。基本分類情況如下：
1.以工作崗位劃分。
從事管理崗位即企業管理層人員119978人，占總人數15.54%，從事操作崗位即企業一線操作工人652054人，占總人數84.46%。操作崗位人數中38.40%是秩序維護員，24.84%是清潔工，13.64%是工程維修人員，5.69%是車輛管理人員，4.44%是綠化養護人員，12.99%為其他勤雜工種。
（以管理人員為基數1，和其他工種的比例關系）
從以上數據可以看出，物業服務仍屬于勞動密集型行業，從業人員中管理崗位人員較少，操作崗位人員偏多，尤其是秩序維護員所占的比例過大（近四成），這在一定程度上反映出物業管理行業對促進社會就業的積極作用。
2.以學歷層次劃分。
被調查企業的全部從業人員中，具有碩士研究生以上學歷1622人，占總人數0.21%；本科生33396人，占4.33%；大專生89625人，占總人數11.60%；中專生147575人，占19.12%；高中以下學歷499814人，占64.74%。中專以下學歷所占比例和一線操作工人所占比例幾乎完全相等（84%左右），物業管理行業的勞動密集型是與從業人員的低學歷緊密聯系的。
3.以技術層次劃分。
被調查企業的企業經營管理人員中具有高級職稱的6667人，占管理人員總數5.56%；中級職稱32351人，占管理人員總數總數26.96%；初級職稱29461人，占管理人員總數24.56%；無技術職稱人員51449人，占42.92%。企業操作人員有高級技工18873人，占操作人員總數2.89%，中級技工46498人，占7.14%，初級技工80071人，占12.28%，無技術人員506612人，占77.69%。技術力量的薄弱是顯而易見的,這意味著大量涉及技術水平的設施設備維護工作需要通過外包專業公司來完成，同樣企業對外包單位的技術指導和監督也存在力不從心的問題。
4.以男女性別劃分。
被調查企業的從業人員中，男性占64.22%，女性占35.78%。
物業調查報告5
一、調查目的
“綠城長興廣場”項目周邊商業物業租金水平調查，目的在于確定項目招商的基準價格，推進項目招商持續良性地運營，并確保合作雙方具有一定的合理的贏利空間。
二、調查范圍
以“綠城長興廣場”項目為核心，東至人民北路、南到解放路、西至長安路、北至縣前街。
三、調查方式
走街選點訪問。
四、綜合分析
1、人民北路。
本路段屬于三類路段，租金相對較低。底商：日租金4——8元；二層：日租金1.6左右。
案名樓層面積（㎡）年租金（萬元）日租金（元）
人民北路銀時代店一層3087.3
人民北路兩岸咖啡店二層500301.64
西魚巷59號嗒滴嗒童裝店一層7093.5
4、長安路。
該路段沒有象樣的.商業店鋪，零星店鋪租金極為低廉，不具參考性，基本可以忽略。
案名樓層面積（㎡）年租金（萬元）日租金（元）
金陵中路292號（空置）一層251010.95
金陵中路318號汀凡詩女裝店一層3065.4
縣前中街385號（空置）二層800702.39
5、縣前街。
重點調查了位于縣前街與道園路相交處“第3大道商業廣場”。該項目總建筑面積為3.7萬平方米，其中四層裙樓為“內街式”商業建筑約2萬余平方米。
該項目一層日租金報價每平方3.5元；二層報價2.5元。
據該項目內部人士透露，長興第三大道商業管理有限公司以1.4元的底價從業主手中獲得招商運營權。
案名樓層面積（㎡）年租金（萬元）日租金（元）
解放中路376號李寧運動店一層833712.2
解放中路389號（空置）一層904112.4
解放西路115號和記菜館一層200121.64
解放西路246號佳業房產經紀一層3043.65
五、本案租金定位
綜合項目周邊租金水平，特別參考“第3大道”，我們認為本案以底層3元、二層1.5元作為第一年度雙方合作的基準價格比較合理。每平方上浮0.5——1元作為招商方的回報。
理由：
1、這個價格具有一定的競爭性，從商業街培育的角度，需要“放水養魚”，租金水平不宜定得太高。這個價格可以維持開發商的運營成本。
2、這個價格具有一定的成長性。按照長興的習慣做法，可在此基礎上每年遞增5%，能保持項目持續性運作。
物業調查報告6
過去，學校的物業一般由學校的后勤管理部門進行管理，但是，近幾年學校的物業管理越來越社會化，學校的管理者認識到，在學校中引入現代化物業管理，可以提高物業管理的服務水平，保障學校教學和科研工作的順利進行，創造清潔、優美、舒適方便、文明安全的校園環境。
學校作為物業產權人及使用人的代表，負責選擇物業服務企業，對物業服務企業進行委托、指導、監督和檢查，并協助物業服務企業進行工作。
學校物業管理的范圍包括房地產范圍內全部教學、科研、生活房屋及其附屬設備和公共設施，并對房屋及其設備以及相關的居民環境進行維修養護和管理，承擔校園物業的保安、防火、綠化養護、清掃保潔以及產權人和使用人日常生活必需的便民服務等。為了加強校園的物業管理，我院選擇了點亮物業管理公司為校園提供物業，進行合理的管理，點亮物業公司下設有綜合辦公室、財務部、工程部、物業管理部及各項目管理處等職能部門，公司現有管理人員具有多年的物業管理服務經驗，操作技術人員具備豐富的實際工作經驗。
點亮物業管理公司自成立以來，一直致力于科學規范的管理，注重親情和諧的服務，以“客戶為本，優質高效”為管理服務宗旨，在多年的物業管理實踐中，點亮物業管理公司汲取先進的管理服務理念和科學的管理模式，逐步建立了完善的質量管理體系，并形成了公司獨特的企業文化和品牌優質，更得到了廣大客戶的大力認同。
點亮物業管理公司質量方針明確，其為：科學規范管理、真誠高效服務。企業精神可佳，其為：服務、協作、誠信、創新。企業目標為：追求卓越，勇創新高，構建和諧。點亮物業管理公司希望自己公司的管理服務為廣大客戶營造更加優美、整潔、和諧的人居環境。點亮物業管理公司把握客戶需求，不斷提升企業綜合能力，實現客戶需求到客戶滿意的轉化，成為最受客戶信賴的'物業管理服務企業，該公司以誠信立本，以規范為徑，擁開放心態，與客戶共贏，注重細節，力求完美，在速度的范圍內做到最好，最有效，積極響應客戶意見，落實行動。
點亮物業管理公司的服務項目是：
（1）業主攜帶發展商簽定的入住通知書，購房合同、身份證、戶口本、車輛行駛證等各種證件的原件以及主要家庭成員免冠一寸相片各兩張到管理處辦理入住手續。
（2）管理處向住戶發放《業主手冊》、《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》等資料。
（3）業主填好《業主基本情況登記表》，登好《業主公約》和《物業服務合同》。
（4）管理工作人員與業主到現場驗收移交住房，抄水、電底數，填寫《入伙驗房表》，并雙方簽字，交納相關費用，管理處發放鑰匙。
（5）有意使用固定車位者，選取固定車位，交納有關管理費用。
作為我院的物業管理服務企業，點亮物業管理公司做到了對學生公寓的管理、教學樓的管理、設備的管理、綠化環境的管理這四個大點，首先是對學生公寓的管理，學生公寓的管理包括學生公寓的安全管理、衛生管理、住宿管理，各種公用設施零星維修工作，學生公寓家具維修、采購及其管理，學生床單、被罩的接收、洗滌和發放等工作。學生是學生公寓的使用人，對學生公寓的管理也包含對使用人的要求。因此我院點亮物業管理公司就對學生公寓進出樓的來訪人員驗證登記，禁止無證來訪者及推銷商品者進入公寓，電腦、行李、包、箱、公寓家具等大件物品出入時要核實登記。向學生明確提出安全要求，如不準在公寓內使用電爐子、電加熱器等大功率電器。不準在公寓內亂拉、私拉電源線、電話線、電腦網線。不準在公寓內吸煙、點蠟燭、焚燒垃圾和廢紙、信件等。這些都是電亮物業管理公司對學生公寓禁止的要求。物業服務企業負責公寓樓外周邊的衛生保潔和樓內大廳、走廊、衛生間、洗漱間、樓梯以及公共部分的暖氣片、滅火器、門窗等處的衛生保潔。住宿管理方面，嚴禁在宿舍內養寵物，嚴禁私自留宿外來人員等。
其次是教學樓的管理，要求教學樓內外的衛生保潔，定期修檢電梯設備，妥善保管電梯機房鑰匙及電梯門鑰匙，任何非操作人員不得私自使用。
第三是設備的管理，每天檢查各樓層，注意電線等設備設施是否有損壞，同時記錄需維修得電燈、線路，并及時修理，保障電得正常供應。
第四是綠化環境得環境，點亮物業管理公司協助學校做好了綠化美化得總體規劃和設計，美化了我學院的校園環境，特別是及時對老化樹木進行修枝，保證了學生的安全，枯死樹立淘汰后，及時補栽了新樹，使校園確保整體協調。
點亮物業管理公司在我院的管理上有其獨特的特點：
（1）管理時段性強，學校教學的作息時間很有規律，同時還有寒暑假。因此，物業服務企業根據學校的這種特點安排好自己的各項工作計劃。依據學校教學的作息時間，劃分不同的時間段，合理地安排設備設施的維修養護、日常清潔及校園的安全保衛工作。
（2）對安全管理的要求很高，學校的青少年集中的場所，青少年學生充滿活力，行動敏捷，動作幅度大，在學校物業管理實際操作過程中，點亮物業管理公司考慮到學生的人身安全問題，對設備設施的維修養護很重視。
（3）物業管理具有互動性，由于學生的活撥好動，有些時候會造成學校設備設施的損壞，點亮物業服務企業充分注意到了這個問題。
我院為加強發揮學生的能動性，加強對學生的引導教育工作，使學生自然融入我院的點亮物業管理工作中，并自覺的制止有損于學校物業的行為。為此我院點亮物業管理公司做到了周全的服務。使學院物業十分完美。
物業調查報告7
摘 要：本文通過對物業管理糾紛的成因進行分析，進而從企業角度提出解決此類糾紛的有針對性的對策建議。
關鍵詞：物業管理；收費；糾紛
物業管理收費是指物業管理企業接受業主聘請，對城市住宅小區內的建筑及其設備、公用設施、綠化、交通、治安和環境等項目開展維護、修繕、整頓服務以及提供其他與居民生活相關的服務所收取的費用。作為物業合同的一項主要條款，服務收費關系到每一個業主的切身利益，是現今物業管理的重點和難點問題，也是物業糾紛中涉及最多的問題。
贏利，是每一個企業生存和發展的最基本條件。而物業管理是一個微利的服務性行業，企業是否能夠正常運作,通過為業主提供高質量的服務，很大程度上依賴于向業主收取的物業管理費。但目前，不少物業管理公司卻因收費難而處于虧損狀態，并直接影響到整個行業的健康發展。
物業管理過程中存在的糾紛問題
一、認清糾紛本質，找出根源
據調查顯示，開發商遺留問題，物業管理的服務質量與收費不符，社區共有財產權屬、收益等問題不明晰，是物業糾紛的三大類型。在物業管理糾紛中，有約80%是開發商遺留問題引發的，也就是說多數情況下是物業管理公司在替開發商承擔責任。另據網絡在線調查顯示，56.63%業主遇到物業糾紛時都是采取“拒交物業費”，物業糾紛案中因欠費而上訴法庭的竟高達九成。導致物業糾紛案迅速增長的有以下主要原因：其一，與物業管理相關的法律法規不完善，是物業管理糾紛不斷增長的根本原因;其二，物業管理市場欠規范，建管不分的管理體制，是引發物業管理糾紛的根源;其三，部分物業管理公司角色錯位，服務不到位，存在物業服務質量與價格不符，是物業糾紛的核心所在;其四，業主的消費觀念、消費意識還沒有完全樹立起來，部分消費行為不規范、不文明。
二、事前積極防范，消滅導火引線
筆者認為物業管理公司在消除物業糾紛方面，需要側重做好四個方面的工作：
1.提議加強物業立法。加強物業管理法規、規章建設是當務之急。目前物業管理方面的規定過于原則，缺乏可操作性，很多亟待解決的問題無法求得法律上的依據，如業主委員會的性質和地位問題、地下車庫、地下室等共用設施和共用部位的權屬問題、電梯費的分擔問題等，由此也必然帶來執法環節上的不統一，應提議相關部門盡快完善。
2.提高業主履約意識。業主和物業管理公司往往通過簽訂一份具體明確、內容詳盡的物業管理服務合同來規范、約束雙方的行為。但是，一些糾紛當事人缺乏起碼的法律常識，尤其缺乏合同法知識，在訂立各種服務合同時，合同應屬哪一類都沒有分清楚，以致在合同履行時發生糾紛;有的糾紛當事人法制觀念淡薄，簽訂了《業主公約》、《物業服務合同》之后不認真履行，甚至故意侵犯對方當事人的合法權益，釀成糾紛;有的糾紛當事人有意或無意地將不同主體間的法律關系相混淆，把原本不屬于物業管理服務范圍的法律關系轉到物業管理企業而引發糾紛。例如，業主購買房屋后出現了房屋質量問題，應向售房單位追究責任，但一些業主卻找物業管理公司，要求其承擔責任，這樣就混淆了合同關系主體，自然要發生糾紛。因此，我們應當想方設法地通過宣傳、普及法律知識提高業主的履約意識及能力。尤其對于那些對物業管理內容確實不了解的住戶，物業管理公司更應詳盡解釋條款內容，使住戶在明確條款內容的情況下簽訂合同，可以有效防范和減少矛盾糾紛的發生。
3.規范企業自身行為。現實工作中，物業管理企業在遇到服務糾紛時，總是強調外部的原因多，強調自身的原因少。物業管理公司中的管理制度、員工素質、服務質量等，也是造成物業管理糾紛的重要影響因素。因此，物業管理公司應努力加強自身建設，具備應有的物業管理資質；規范企業自身行為，重點啟動物業管理培訓工程，確保所有物業管理人員持證上崗；進行職業道德培訓，提高物業管理人員的從業素質，通過信息交流、培訓、宣傳等工作提高行業的整體素質，推進管理運作規范化，為業主提供品質到位的管理服務，否則企業很難在競爭激烈的市場中生存下去。
4.引導業主合理預防、解決糾紛的意識。
一是做好“約在前”，加強業主對《業主公約》等公共條款的理解和遵守等問題。很多人在購房時，往往將關注點放在了購房合同上，卻忽略了對《業主公約》的了解，以致對“物業管理有哪些內容”、“小區停車位的收費標準”等問題的理解比較模糊，待到發生糾紛時才認識到購房時對相關物業管理內容的不關注，但為時已晚，只能通過“拒交物業費”的抗爭手段來維權。
二是做到“和為貴”。常見的物業管理糾紛處理方式，概括起來有四種:自決與協商、調解、仲裁和訴訟。在有法可依之后，越來越多的業主在解決糾紛時，從傳統的行政救濟軌道轉向了求助法律。但是業主實現這些權利時卻總面臨著個體難起訴、維權成本大等難題，形成了業主訴訟“立案難”、“審理難”、“判案難”的三難局面。考慮到訴訟的時間、精力成本太高，物業管理公司可以引導業主盡量不選擇上訴這個途徑。例如曾經有一個別墅區，由于業主對車位擠占現象不滿，與物業管理公司武力相爭，在小區內外懸掛討伐開發商、物業管理公司的橫幅，甚至還砸了開發商的售樓處。開發商對此很無奈，為賣房而將房價打了八折。為此，每戶業主因房價不增反降造成的直接損失至少達20萬元。可見，業主維權時，可以引導其用建設性的方式，而不用破壞性的對抗形式。如果不改變維權方式，受損害的還是業主自己的權益。同樣，在物業管理發生糾紛時，物業管理公司也應避免過激行為，尤其應當明確的是物業管理公司無權進入住戶房內強行割除防盜網、拆除隔墻及拆卸鋁合金門窗等行為，這些只會更加速矛盾糾紛的激化。因此，解決矛盾糾紛還是要“和為貴”。
三是依法維權。不論是何方違約，在協商不成的情況下，通過人民法院訴訟或向有關城市管理部門申請解決雙方糾紛將是最佳途徑。北京青春無限糾紛案的一審勝訴，告訴我們在適當的時機選擇“依法維權”是徹底解決物業糾紛（尤其是開發商遺留問題引發的糾紛）的快捷渠道。據負責該案訴訟的楊安進律師介紹，青春無限小區是北京房開置業股份有限公司20xx年開發的一個危改項目，業主入住一年多，開發商仍拒不辦理房屋產權證、不鋪設天然氣管道，無法開通天然氣，為此業主們依靠法律提起訴訟，進行維權。由于業主們團結一致，積極搜集證據，配合訴訟，訴訟過程極其順利，僅用了不到兩個月的時間，青春無限小區的業主每戶平均獲得了開發商的賠償違約金5萬元。這也是一起典型的由于開發商遺留問題造成的物業糾紛，但因采取了按法律程序辦事，順利快速地解決了糾紛。總之，無論是物業管理本身，還是法律審判執行活動，都應當在合法的前提下，以人為本，維護和諧。
四是協助成立糾紛協調組織。物業管理公司應重視和發揮業主的自治自律精神。很多業主拖欠物業費與小區沒有成立業委會有關，因為缺少一個代表來與另一方來商議。根據國務院《物業管理條例》規定，凡社區入住過半的就要成立業委會;凡從第一個業主入住社區計起的兩年后，必須成立業委會。積極協助確立業主委員會的法人地位，有利于發揮業委會在協調業主和物業管理公司矛盾糾紛中的作用。舉個最簡單的例子，業主可以要求物業管理公司財務公開，但是單個業主沒有資格去物業管理公司清查帳目。只有業主委員會有資格去核實物業管理公司的財務。在此情況下，業主不積極、社區居委會不參與、街道不指導等因素還導致業主大會成立難，即使已經成立的也因為在實踐中隨意性很大，業主自律機制不完善，很容易引發矛盾糾紛。此外值得一提的是，北京市首個社區物業糾紛調解委員會的`成立也是解決物業管理糾紛問題的另一條好思路。
一、成因分析
物業管理收費關系的矛盾是多方面因素引起的，如物業管理理論研究的落后，政府對物業管理行業的管理不當，缺乏完善的物業管理制度等等。其中，物業管理收費體制本身存在的問題尤其關鍵。
1、物業管理繳費的主體不明確
隨著物業服務種類的不斷推陳出新，接受服務的對象也由單一走向了多元，個性化特約服務已從公共性服務中游離，只提供給有特殊需求的業主，由此產生的費用當然應與公共性服務費用分離。但現有的規定沒有區分物業服務的種類，繳費的義務由具有普遍意義上的“業主”承擔，只體現出“誰享受，誰付費”的原則，導致業主常常在使用繳費和收益管理上與物業管理公司產生矛盾。
2、物業管理收費的內容和性質不明確
現階段物業管理公司的利潤主要來源于物業服務費的收取，如果物業管理公司能夠科學地計算其支出并透明地運作，那么物業管理費將不難收取，但事實并非如此。另一方面，物業管理公司過多地承擔了社會公用部門的責任，一些本應由社會公用部門向業主直接收取的費用也責令由物業管理公司代為收取，使得物業管理公司扮演了“第一催款人”的角色，客觀上容易造成業主與物業管理公司的摩擦。
3、管理收費的標準模糊
由于現有的住房制度從福利型向市場型過渡，適應各種經濟承受能力的商品房、經濟適用房、福利房等同時并存，使得物業管理收費的標準變的十分復雜。目前國內的物業管理收費標準主要以住宅檔次來劃分，而住宅檔次本身就是很模糊的概念，各地政府對此的規定也是不盡相同的。由于制定物業管理收費價格的渠道不一樣，沒有統一的原則，一般業主很難全面了解，在具體實行時就容易發生矛盾。
4、物業服務質量難于界定
我國物業管理條例只規定了物業管理事項、服務質量由雙方在物業服務合同中進行約定。由于物業服務本身存在項目多、標準難以量化等特點，而且該行業處于發展階段，尚未形成比較合理的同一行業規范，給本來就對物業管理服務認識尚淺的業主帶來許多困惑。這些因素都容易引起業主對物業管理公司的誤解，造成矛盾。
5、對服務不滿，對受約束不滿
一般情況下，物業管理企業與業主說到底是一種市場交易關系，物業管理企業向業主提供（出售）約定的服務，業主向企業支付約定的費用（購買服務）。若物業管理企業提供的服務不合格或業主認定不合格，業主最常用的抗爭手段就是拒交或拖欠費用（法律上可上升到履行合同抗辯權）。另外，作為產權人的業主，原本擁有對物業管理的決策權，但其在物業購買和使用過程中經常感受到的只是接受管理與約束。對外來的這種管理約束不滿，也是業主拒交、欠費的重要原因之一。
6、其它一些原因
如對收費標準、項目、方式等不滿。由于信息不對稱、業主自身理解的偏差和接受服務的偏好不同，加之確有物業管理企業為一己之利巧立名目亂收費的現象，業主對物業服務收費標準、項目和收費方式（預收、代收等）不滿的情況較為普遍，也會因此拒交服務費。
鄰里關系等問題引起。在不少業主的觀念里，物業管理企業是全包全管的管家，小區里諸事物業管理企業都應管好服務好。諸如樓上業主裝修引起地板漏水、滲水，樓下業主排放油煙，鄰居放音樂、裝修發出噪聲等問題不能及時解決，業主都可能歸于物業管理企業服務不好、失職，以此拒交費用。
特權思想作怪。有極少數的業主不交費用，純粹是因為特權思想作崇，這類人依仗對物業管理企業制約的特權，或與發展商的特殊關系，長時間“吃霸王餐”，賴賬不交費用。
受人傳染、唆使。業主欠費的直接結果就是導致服務項目減少或品質下降，這樣就很容易給規規矩矩交費的人找到口實，以樣學樣。也有部分小區，一些人會以種種理由唆使他人拒交物業服務費，以達到驅趕物業管理企業或其他目的。
此外還有多方面的宏觀和圍觀層面上的原因。
二、對策分析
物業管理糾紛多的根本原因在于人們對于物業管理認識不足，各方當事人法律地位不明確，而這些又是現有的物業管理模式以及相關法律規范不健全尤其是對物業管理中各方權利義務關系規定不明確導致的。要改變這種現狀，必須建立一個完整而合理的物業管理收費體系。
1、深入了解欠費原因，加強與業主的協商溝通，依理依法說服
正如前面所說，業主欠費各有原因，企業應多走訪欠費業主，深入了解情況，針對性地多做說服溝通工作。對那些不了解情況、不理解收費道理、不明白收費用場、誤解物業管理企業要為建設環節負責的欠費業主，經過解釋說服大多數是能夠改變態度的。
2、借助業主公約和業主委員會的力量
業主公約是由業主共同訂立的有關物業的共有部分和共同事務管理的協議，對全體業主具有約束力。按時依約交費是業主公約規定的每個業主的應盡義務。物業管理企業應充分重視業主公約的作用，宣講業主公約的精神，積極協助業主組織督促業主履行業主公約，發揮業主公約的基礎制約作用。同時，可以誠心誠意并理直氣壯的要求業主委員會履行《物業管理條例》賦予其幫助企業追討欠費的義務。
3、爭取業主工作單位、居委會等外部因素的幫助
有時候直接出面交涉無效，另辟蹊徑效果可能截然不同。如求助于業主工作單位、居委會等外部力量的幫助，往往能使問題迎刃而解。生活中就有物業管理企業借助于社區小學對學生的宣講追討欠費成功的例子。
4、服務項目、流程設計上力求能夠區分
如前所述，在一個物業區域，常規性的物業服務類似于公共產品，而公共產品的一個突出特點就是容易搭便車消費，要剔除單個搭便車消費者的成本很高。所以物業管理企業要想在合理合法的范圍內對無故欠費者以有效制約，就必須在服務項目、流程設計上力求能夠區分，這樣就便于像電信服務商等一樣，一旦遇有無故或惡意欠費者，馬上即可終止對其服務。
5、改進服務、計費方式和收費辦法
即企業可以嘗試提供彈性服務項目，按項目收取服務費，公開收支賬目，給業主以更多、更靈活的選擇權和知情權，讓業主充分享受到對物業服務的控制權，從而增強交費的主動性。另外企業在具體收費服務時應及時通知，在交費時間、收費方式等方面給業主提供真正的便利。
6、完善物業管理服務合同，嚴格依約行事
即從一開始就制定雙方權利義務明晰的服務合同，詳細明確的約定服務范圍、項目、標準與收費方式及違約處罰辦法等，為后期減少糾紛、方便糾紛解決打下好的基礎。這也是在許多外在條件不具備的情況下企業與業主在解決相關問題方面可以著重依賴的途徑。
7、在必要催繳的程序后通過法律途徑解決
雖然法律解決是一種成本很高（費時耗財傷感情）的辦法，但為了對付一些釘子戶及不給他人樹立榜樣也必須采取。可以幾個欠費對象一并起訴，并在勝訴后作適當宣傳，以傳遞與無理欠費決不妥協的信息，讓少數猶疑者不再心存僥幸。
以上主要是從企業層面探討解決物業服務收費糾紛的辦法，要想全面根本上解決物業服務收費問題，必須發揮政府主導作用，通過社會各個方面的工作，在改變居民消費觀念、改變從業人員服務觀念；培育充滿活力的物業管理市場競爭機制；細化服務標準；完善立法，改進司法，加強執法；健全社會保障體系、加快社會信用體系的建立等多方面付出努力。
三、結論
第一、重視對內管理。良好的內部管理，是企業生存的保障。加強企業內部管理制定規范的管理制度，科學的崗位安排，合理的部門劃分，引進專業技術強的管理人才。打造一個優秀的團隊，這一點對對于正在形成中的城市花園物業管理是極為關鍵的。第二、強化對外服務。進一步提高員工的服務意識，為業主提供全方位立體式人性化服務，為業主創造安全、舒適、便捷的生活、工作、學習環境。只有這樣才能樹立起企業的良好形象，打造物業的經典品牌。四、同發物業求生存，促發展同發物業由于開發較早，管理幾次變更，歷史遺留問題嚴重，使其生存處在舉步維艱的地步。首先，物業陳舊，房屋、設備維修壓力大，許多與業主的矛盾，物業是沒有能力解決的，這就更加加劇了物業與業主的矛盾。其次，同發物業與公司關系錯綜，使得其在業主與公司之間艱難的生存。對于同發物業獨立生存將是其面臨的重點問題。因此，必須在盡量壓縮成本的前提下，最大限度的為業主服務，并且協調好各方面的關系，以求的生存促使企業正常運行。總之，物業的品牌之路，盡管面臨一系列的問題，但這必將是一條康莊大道，也是生存和發展的必然要求，必將取得成功！
解決物業管理收費糾紛問題，有利于物業管理工作正常地開展，有利于改善城市居民的居住環境，有利于提高城市的文明程度。加強解決物業管理收費糾紛問題，促進物業管理步入健康發展的軌道，具有現實的意義和很強的緊迫性。
物業調查報告8
到了一年的年底，也到了一年中該交物業管理費的時候了。但一年的管理費卻要1000多，我實在不理解，為什么物業并沒有在我們生活中起很到很大的作用，卻要交納那么多錢。于是，在好奇心的驅使下，我上網調查關于“物業管理”。
原來，物業管理是一種服務，它以物業為管理對象，以廣大業主為服務對象而定位于社會人群。迄今為止，中國的物業管理行業已經走過了二十幾年的時間，也是一個有一定年齡的行業了，也具備了一定的規模和形態。由于經濟體制的改革發展、城市的現代化、人們對居住空間的可持續發展的要求，物業管理是房地產商品經濟發展的必然產物。
一、物業管理的由來
以蕭山的物業管理發展為例。近年來，蕭山城市發展的日新月異，伴隨著城市的發展的還有新式社區如雨后春筍般地涌現。“匯宇花園”、“綠都四季花城”、“白馬公寓”這些新社區和“崇化社區”、“高橋社區”、“新橋社區”這些老社區有著明顯不同。當然我們有必要探究一下社區基本性質發生了什么樣的變化？這種變化有什么制度價值？于是，我調查了我區的三個小區“崇化社區”、“匯宇花園”、“南市花園”的基本情況來逐步研究。
傳統社區大多數的住房是由居民的工作單位分配的，居住者不是通過市場交易價格購買房屋，而是作為工作單位的成員進入居住區的，因此居住者不是房屋的產權人。房屋的產權屬于居民的工作單位（集體）或者國家，居住社區的物業管理權相應地被賦予了準政府性質的物業公司。居民或單位交出的物業管理費用只具有象征意義，不能平衡物業公司實際的支出成本，這些費用要么由政府貼補，要么由單位組織統一負擔。在傳統社區中，物業只承擔了社區管理的部分職責，主要是房屋的拆建、修葺等，另外一部分管理職能，如垃圾清掃清理、衛生整治、小區安全等，是由政府機構（街道及有關部門）或準政府機構（居委會）來承擔的（例如：“崇化社區”）。
而新式社區的住房是由居民通過市場交易價格自行購買的，因而居住者是房屋的產權人。于是，出現了一種對等的市場關系：業主以管理費購買物業公司的保安、綠化、清潔等社會服務，物業公司則以提供服務作為交換，從業主的購買中獲得生存。同時，也有了相關與物業管理的法律與條文(例如：《上海市居民小區管理條例》)出來，這意味著，物業從社會管理者，轉變為社會單位，從前的管理和被管理關系轉變成簽約關系。物業管理也包括了垃圾清掃清理、衛生整治、小區安全等。業主所繳納的物業管理費相應的提高，卻不只是象征意義。業主對物業管理業不滿的`地方也可以進行投訴（例如：“匯宇花園”、“南市花園”）。
二、物業管理的發展
隨著發展，便有了“物業公司”這一類代理管理責任的企業，甚至有了品牌。目前全國物業管理企業總數已超過2萬家，更多企業仍如雨后春筍般涌現，物業管理也必然進入品牌競爭時代。21世紀將是我國物業管理品牌競爭的時代，是我國物業管理專業化、市場化、社會化、法制化和現代化不斷成熟的時代。
例如天津市金廈物業管理公司。天津市金廈物業管理公司成立于1994年，是天津市物業管理“十強”企業，具有天津市物業管理一級企業資質。公司創立了具有金廈特色的物業管理模式，目前管理高層、多層住宅小區及辦公樓等多類型項目，同時開展物業管理咨詢、室內裝修、房屋租售等多種經營。所管理的金廈里涉外小區獲得了“全國城市物業管理優秀示范住宅小區”稱號。幾年來公司不斷開拓創新，先后實現了全市七個“第一”：第一家實行袋裝垃圾；第一家成立小區居委會；第一家成立社區醫療保健中心；第一家業主大規模捐贈花木；第一家實行義務監督員制度；第一批名列榜首被評為“物業管理優秀示范住宅小區”；第一家在全市首次大型公開物業管理項目競標中一舉奪標的企業。
到20xx年我國先行改革的深圳已經出現了管理規模達1200萬平方米的企業，緊隨其后的上海也已經有了管理規模達400萬平方米的物業管理企業。這些足以說明名牌競爭的優勢，也足以說了國內物業管理正逐步邁向正規，并不斷發展。
我查了許多關于物業管理得資料，再觀察我們“匯宇花園”。小區大門口站著4位身著制服的保安，保安室里有9臺監控錄像，每天晚上也有保安通夜巡邏來保衛小區安全；路上穿著黃色工作服的環衛工人在打掃小區衛生，樓道的清潔也是有這些工人一周兩次的打掃來維持清潔的；小區的游泳池也是有人管理并維持清潔；小區的健身設施有專人維護管理；包括道路、路燈等有專人維修；……原本是覺得每平方米5角的物業管理費是花得不明不白，現在明白了物業公司存在的必要性與重要性。
黨的十六大報告明確要求“完善城市居民自治，建設管理有序、文明祥和的新型社會”，物業管理是在城市悄然發生的歷史性進步。作為基層直接管理社區的政府，要看到社區的這種社會基礎性關系的變化，并支持、保護它們的發展，嚴格依法進行管理。這樣，我們就可能朝向國際一流社區發展！
物業調查報告9
一、基本情況
xxxx物業有限公司地處xxx，成立于xxx年xx月xx日，是我縣物業管理服務行業的領跑者，注冊資金xxx萬元（由xxx出資入股xxx萬元、xxxx出資入股xxx萬元），社會信用代碼xxxxxx，中征碼xxxxxx。法定代表人xxxxx，男，漢族，身份證號碼xxxx，任公司總經理。公司倡導“以人為本”的管理模式，引進全新管理服務概念，擁有一支敬業精神強、專業素質高的員工隊伍，以“成就至尊服務，打造行業品牌”為服務宗旨，全心全意實現對客戶的承諾。
二、經營情況
xxx物業有限公司，與城區大型小區（xxx、xxx）簽字了長期的物業管理服務，具有穩定的收入來源。
1、借款情況：根據征信數據報告，該公司無借款記錄。
2、該公司經營管理正常，營業收入穩步增長。
3、根據報表數據情況分析，該公司短期償債能力較強。總體看來，該公司經營管理正常，隨著內部管理的不斷加強，企業盈利能力進一步提高，抗風險能力不斷增強。
三、抵押物
該筆貸款提供房屋產權抵押的擔保方式；
以xxx個人所有的'商鋪房產做抵押，建筑面積xxxxxx平方米，位于xxx，（產權證號；xxxxxx權證xxxxxx字第xxx號）辦理了房地產抵押登記手續，產權清楚。
四、貸款用途
該公司申請短期流動資金xxx萬元，貸款主要用于流動資金周轉，該公司作為一家物業公司，其服務對象主要是縣域的大型小區，現處于發展階段，資金需要量大。
五、還款來源
還款來源為縣域幾個小區物業管理服務費收入，收入穩定，做為此筆貸款的還款保障。
六、結論
綜上所述，貸款申請人主體資格合法，符合我公司貸款條件，所經營的行業盈利較好，貸款有足值抵押，建議給予xxx物業有限公司貸款xxx萬元整，期限為xx個月，月利率xx%。
物業調查報告10
物業管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現的領域，加強居住小區物業管理，改善居民生活環境成為人民群眾普遍關注的熱點問題。此次調查聽取了xx小區對該區物業管理工作基本情況的介紹，實地走訪了部分業主和物業服務公司，對一些居民進行了調查問卷，通過認真分析提出相應的對策。現將調查情況報告如下：
一、物業管理工作的基本情況
據調查，xx小區位建筑面積72374.23平方米，其中住宅建筑面積約71280平方米，共計25棟792戶，始建于xx年，全部為多層住宅樓，每戶面積約90平方米。于xx年交付，入住率達到87%左右，居住覆蓋率呈上升趨勢，小區綠化面積是建筑面積的35%以上。該小區物業服務公司擁有管理服務人員18人，小區只有一個主出入口，屬于全封閉小區。設有地上停車位153個，以及地下停車場，配置了一處兒童娛樂園，有獨立的物業管理用房，小區主要道路以及單元口都配備了攝像監控系統。
二、小區物業管理存在的問題
1、物業管理企業反映存在的問題：
一是業主對物業服務的意識談薄;
二是房屋維修養護責任意識不強，“產權歸己，維修自理”的觀念沒有樹立;
三是不服從管理，亂扔雜物現象時有發生，自律意識淡漠;
四是少數不按時交納或不交納物業管理費;
五是前期配套設施不完善。主要表現在：中控門未起到相應的作用、沒有配套的宣傳欄、沒有自行車摩托車車棚等;
六是物業可使用費用太低，導致物業企業不能正常的服務和運行。
該物業公司管理人員介紹：該公司現有職工共計18人(其中保潔6人、門衛3人、監控5人、水電工1人、會計1人、管理人員2人)。人員工資每月就需要2萬多元，而就算全額收取物業費才2萬8千余元，根本就不夠企業的正常運行，只能雇傭一些退休工人，否則企業根本無法維持。
2、業主反映存在的問題：本人分別對小區部分業主進行問卷調查，業主集中反映的問題主要有：
一是物業管理開始比較好，但一個月以后就不行了，門衛的`雇傭都是老人，反映比較慢，從而失竊的現象時有發生;
二是小區內的監控沒有發揮應該有的作用，失竊過后出現監控死角;
三是外來人員以及車輛進出比較隨便，平常大清早就有人在小區內叫賣，影響業主休息，管理沒有到位
四是公共設施損壞不能及時維修;
五是樓道衛生不能按時打掃，往往是一個星期才能打掃一次;
六是宣傳不到位，不知道物業到底是干什么的，也不知道有業主委員會這個機構。
3、調查發現的問題：
一是業主和物業管理企業矛盾突出。物業管理服務行為不規范。該物業公司是分公司，聘用人員沒有一人取得物業管理上崗證，從業人員整體的素質不高，服務水平不高。物業管理企業服務不規范、不到位、服務質量差，只能做到最基本的環境衛生及綠化維護，對車輛亂停亂放、外來人員進出等基本管理沒有盡到應該盡到的義務。沒有物業宣傳，整個小區沒有相關的物業宣傳，未按規定公布收費項目以及收費標準，物業日常服務收支不夠透明。加上業主對權利義務的認識不對稱。隨著住房商品化、私有化程度的提高，業主的維權意識日漸增強，對物業管理企業不斷提出高標準的服務要求，但也有相當一部分業主對自身應承擔的義務認識不清，有的甚至不知道物業是干什么的。業主反應問題得不到及時解決，使業主和物業管理單位矛盾日益突出;
二是物業費難收。小區物業費收取難原因很多，不交費的理由更是多種多樣，主要表現在：房屋質量缺陷、鄰里糾紛、失竊、對物業管理服務不能滿足個別住戶要求等，都作為不交費的理由。該小區物業管理費是按每0.4元/平方米收取。物業費收取率為80%左右，空置房只收取部分，物業費不能按期繳納，就會造成惡性循環，如此惡性循環，直至物業企業把心事都放在了收取物業費上，而無心服務導致服務質量下降，廣大已交業主一同深受其害。而物業公司對不交費業主只能是上門追繳，其他毫無辦法;
三是業主委員會流于形式。小區業主不知道有業主委員會，主人翁意識不強，放棄物業管理自主權，對成立業主大會參與物業管理漠不關心。業主大會召開難，作用發揮不夠，業主委員會并沒有實行真正意義上的自治管理，業主和物業管理企業之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區物業管理和發展帶來隱患。
三、對策和建議
1、加強宣傳，廣泛發動。物業管理是一項新興發展行業，為確保小區物業管理工作的順利開展，物業管理企業必須必須多渠道、多形式、多角度地開展宣傳活動，公開物業收費標準和物業日常項目開支的情況，讓業主明確交的物業費用在那里了。讓市場經濟觀念深入人心，增強業主物業管理消費意識，花錢買服務的意識，讓業主心中明白傳統的房屋管理和新型的物業管理的優劣，使業主認可、理解、支持物業管理。同時要深入基層，調查研究，摸清社情民意，廣泛聽取業主意見，科學制訂物業管理方案，為小區物業管理的順利實施提供保障。
2、理順關系，明確職責。物業管理是一個社會性工程，涉及面廣，情況復雜，為確保工作的正常開展，必須協調各部門，明確職責，理順關系。一是要協調與xx企業的關系，要求xx企業落實小區部分房屋漏水及單元進戶門損壞問題，解決歷史遺留問題。提供物業管理必備的房屋設計、圖紙資料和檔案資料，更好的明確小區的死角，加強對死角的監控力度;二是理順物業管理公司與房產局物業辦、轄區派出所、社區居委會、環衛、綠化等部門的關系，分清、規范相互之間一些具體環節的權、責，營造有利于物業管理的外部環境，這是搞好小區物業管理的重要環節。
3、提高認識，明確責任。目前，小區的業主自治自律意識比較差，政府要硬性規定實施業主委員會制度，使物業公司在業主委員會選聘后開展的物業管理工作得到約束和監督，居民與物業公司發生矛盾后也能由業主委員會協調，促使物管工作正常有序開展。讓業主委員會制度真正的起到作用。相關部門要指導業主選出真正能夠代表業主利益、熱心公益事業、有一定知識水平的人員主持、參與業主委員會工作，能夠在物業管理企業和業主之間起到橋梁作用，建立業主和物業管理企業之間的信任。業主委員會與物業公司簽訂物業管理委托服務合同，仔細斟酌條款，確定服務項目和服務費價格，并定期召開業主大會，監督經費使用情況，受理業主投訴。對于熱難點問題，物業管理企業在進駐小區時，要與業主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護小區穩定。
4、完善配套設施。要進一步完善封閉式管理配套治安崗亭、圍墻等設施，盡量聘請專業的保安隊伍，為物業管理工作順利開展提供基礎保證，解決部分車輛亂停亂放現象，對小區內破損較為嚴重的基礎設施進行改造。
物業調查報告11
為了貫徹落實市委市政府關于加強對物業行業的監督管理，解決物業服務中的突出問題，努力改善城市人居環境，實現建設宜居城市的目標。根據區政府的安排，我們對全區56個小區，18家物業公司的基礎情況進行了詳細的調查，調查情況如下：
一、基本情況
我區共有物業公司18家，其中具有一級資質的物業公司1家；二級資質的3家；三級以下的14家。物業公司物業費收繳率達到90%的1家；達到70%的2家；50%的6家；不足50%的9家；另有3家僅能達到20%。
我區現有物業小區56個，樓房937棟樓，住戶70479戶。無物業公司管理的散樓有97棟，住戶5854戶。其中省級示范小區15個；市級示范小區18個；其它小區19個。
二、存在的主要問題
（一）管理體制不順暢，人為增加了管理難度。
政府行業主管部門的職能、權利、義務不明晰，權利過于集中在上邊，形成了區級政府物業管理部門有人力開展管理工作、事實上卻無力去管，而市物業管理部門有權管、卻無人管的局面，人為地設置了管理障礙，增加了管理難度。物業管理工作的重點在基層，管理的主體也應該在基層，只有這樣，管理工作才能做到經常性、連續性，才能形成良性循環。因此其主要職能也應該體現在基層，事實上《物業法》也是這樣規定的。按照物業法的有關規定，縣區物業管理部門應該具有對物業企業監督、檢查、考核、資質初審、以及處罰等職能，這些職能是政府物業行業管理部門最基本的監督物業企業履行自身職能的有效手段。但區物業辦成立后，市里下放給區物業辦的職能中，不具有對物業企業的資質初審（物業公司準入和退出初步審查審驗權）和對物業企業違規處罰的職能。這就無法保證縣（區）政府有效監督物業企業履行職能的效力，因此物業企業的管理問題、服務問題就無法有效得到解決。同時，區政府雖然成立了物業辦，但沒有相應的辦公經費、沒有公務車輛，無法實現有效的、經常性的管理。
（二）制度法規不完善，開展工作無依據。
物業行業系統（包括政府行業主管部門、物業企業和業主委員會）制度不健全，法規不完善，就不能依法實施有效管理和服務。主要體現在：一是政府物業管理部門沒有健全的對物業企業進行監督、檢查、考核的制度，致使物業企業大多處在自由管理，隨意服務的無約束狀態，只有出現問題時，才有人去過問；二是物業企業即便不履行服務的職能，政府也沒有對其實施處罰的有效手段和依據，長此以往，問題越堆越多；三是物業企業對業主私自搭建、拆改、違章建設等問題沒有有約束力的監督手段和解決問題的法律依據，致使業主私搭亂建、私拆亂改等行為屢禁不止，危害極大。這些問題說明，在物業管理實踐中，法規建設遠遠落后于住宅建設速度，制度和法規不健全，上述問題就會長期存在下去，物業管理和服務工作就無法實現依法有序開展。
（三）物業管理不規范，服務水平不高。物業企業內部管理不規范，整體服務水平較低，業主與物業企業之間矛盾重重，互不理解，導致了物業企業收取物業費成了難題，而物業費收不上來，服務就更上不去，長此以往，惡性循環。我們調查過的物業公司沒有一家能將收費情況、費用使用情況、服務內容和收費標準等重要信息進行公開。到現在，幾乎全部業主對物業公司應該收取那些費，收費標準是多少，開展了那些項目的服務，收取的費用是如何使用的不清楚。這些信息不公開，一方面暴露了物業企業管理不規范的問題，另一個側面反映了物業企業沒有很好的樹立“以人為本，服務第一”的理念。由于缺乏這樣的理念，物業公司的服務不到位、服務質量差、業主不主動繳費、不愿意繳費的問題就成了制約物業管理水平提高的老大難問題。通過調查得知，我區除車輛廠物業公司繳費率達到90%以上外，其他公司多數連70%都難以達到，長此以往，形成了“服務不到位、業主不交費、服務更不到位，業主更不繳費”的惡性循環。尤其是老舊小區，問題更為突出，有的物業公司干脆關門走人。在我區，最典型的就是年初鬧得沸沸揚揚的景南小區開發商卷走房屋維修基金的問題；景南4號樓房屋無產權的問題至今無法妥善解決。
（四）老舊小區基礎條件差，管理上不去。
我區老舊小區基礎條件差，歷史欠賬多，開發商遺留問題多，導致多數老舊小區管理跟不上，甚至是無物業管理。在我區，根據基礎條件可把小區分為三類：一是缺乏物業管理配套設施的'老舊住宅區，占全區物業管理住宅區面積67%；二是實行半封閉管理的住宅小區，占全區物業管理住宅小區面積的23%；三是配套設施完善、實行全封閉管理的住宅小區，占全區物業管理住宅小區面積的10%。其中，老舊住宅區面廣量大、建設標準普遍不高、歷史欠賬多，小區功能不完善、硬件建設差、設施和設備老化、物業費收取比率低、房屋維修基金缺失、開發商遺留問題多等問題十分突出，這些問題長期得不到解決，物業管理在這些小區無法正常開展。
（五）物業企業準入不規范，缺乏相應的退出機制。在我區18家物業企業中，具有二級以上資質的物業企業僅有4家，三級以下資質的物業企業多數不具備開展物業服務的能力。這些物業公司幾乎全部是過去開發公司派生出來的子公司，大多沒有通過正規的渠道進入物業管理行業，公司管理不規范，服務不到位的問題成了普遍性的問題。加之政府在行業管理的過程中，沒有引入競爭機制，沒有建立相應的退出機制，致使物業企業管理不規范、服務的隨意性大，交叉管理問題嚴重，重收費輕管理問題突出。在我區，甚至有兩家物業公司管一個樓、一個小區的現象。
（六）業委會成立難，群眾參與度低。
由于物業管理在我市和我區還處于發展時期，參與物業管理的業主委員會更是新生事物。各小區業主對業主委員會組織普遍不了解，缺乏主人翁意識，對成立業主大會參與物業管理漠不關心，再加上如今的小區業主來自四面八方，情況互不熟悉，利益訴求不盡相同，因此大多數人對此抱有事不關己、高高掛起的無所謂心態，導致召開業主大會、成立業主委員會較為困難。有的小區即使勉強成立了業主委員會，但由于缺少敬業、富有號召力的業主委員會組成人員，平時疏于活動，形同虛設，沒有發揮其應有的作用，更無法實現真正意義上的自治管理。另一方面，由于業主委員會的法律地位并不十分清晰，許多棘手問題難以處理，作為自治組織的業主委員會難有大的作為。
三、解決物業管理問題的幾點建議:
（一）進一步理順體制，增強管理效力。
物業管理工作要想從根本上得到改善，必須從體制機制入手解決問題。為此，政府必須下決心把物業管理的職能下放到便于實施管理、能夠形成管理效力的基層政府物業管理部門；必須使基層政府在管理物業行業的過程中，具有有效的、科學的、合理的、可行的管理手段，只有這樣，才能從根本上解決體制不順、管理不暢、效果不好的局面。同時，市政府在批準各區成立物業辦的同時，必須把辦公經費和交通工具列入財政運算，確保工作能正常運行。
（二）建立健全制度，完善配套法規。
健全必要的工作制度，完善配套的法律法規是做好物業工作的根本保證。一是要在政府物業管理部門建立健全對物業企業檢查、考核、年審、獎懲等必要的工作制度，通過健全的制度保證，促進物業企業管理和服務的規范化。二是在物業企業內部進一步完善管理機制，開展規范的管理和服務，向社會公開收費、服務、收費支出等重要信息，通過向社會公開這些信息，讓業主明明白白交費，清清楚楚接受服務。只有這樣，物業公司和業主之間才能建立相互信任、互相理解的平等關系。
（三）政府要主導老舊小區改造，逐步解決問題。政府作為物業市場的管理和協調主體，必須對確保物業市場的健康發展肩負起必要責任。在我市和我區，由于對物業市場的認識、管理、以及在房地產開發過程中遺留的各種問題，導致了老舊小區基礎條件差，歷史欠賬多，管理跟不上。如果政府不下大決心、加大投入，這些問題就會長期困擾我市物業市場的健康發展，我市建設宜居城市的目標就不會順利實現。因此，政府在通過房管、規劃、建設等部門加強對房產開發行為的約束的同時，要加大對老舊小區基礎設施建設的投入力度，改善老舊小區功能不全、基礎設施老化等問題，逐步改善老舊小區的居住環境，從而促進我市物業市場走上健康發展的道路。
（四）規范物業市場，建立競爭機制。
物業市場的供需主體是物業管理企業和業主，而物業市場的協調主體是政府及其行業行政主管部門。因此，政府有責任通過制定政策、完善法規、加強監管、改進服務等途徑，積極營造規范的物業管理市場氛圍和經營環境。政府要依據有關的法律法規，根據我市物業管理實際，嚴格、科學的把好物業企業的準入和退出關，建立科學的激勵和競爭機制，杜絕開發商建一處樓、誕生一個物業公司和一個小區、一棟樓房多家物業公司管理的不規范管理現象。要在物業企業之間建立必要的競爭機制，建立嚴格科學的退出機制，讓物業企業之間感受到競爭的壓力，逐步提高物業企業的管理水平和服務水平。
（五）加大宣傳力度，逐步提高認識。
全社會（包括政府各部門）必須進一步提高對物業工作重要性的認識，增強關心物業、支持物業的責任感。現代物業管理包括“保安、保潔、保綠、保修、保養、保管及其他服務”等諸多職能，是一個性質十分特殊的綜合性服務行業。對政府來說，物業是新時期構建和諧社會的重要因素，物業企業客觀上承擔了不少基層政府的職能，是城市管理的重要組成部分，是部分政府職能市場化的表現形式；對市民而言，物業維護了家園的舒適安寧、潔凈美麗和整潔有序，有效地提升了居住環境的生活品位。良好的物業是小區房地產開發積聚人氣的重要因素，也是使房產長期保值增值的重要原因。因此要在全社會中廣泛宣傳物業管理在現代生活中的重要作用，特別要提高各級領導干部的認識，努力營造有利于物業發展的良好氛圍。要切實提高物管行業、物管從業人員的地位，讓物業管理人員享受到與之相適應的政治和生活待遇。
（六）依法成立業委會，逐步理順供需關系。
在全區范圍內，依法成立業主委員會，逐步理順社區居委會、業主委員會和物業企業三者之間的關系，在物業管理上，形成良性互動。社區居委會和業主委員會都是小區居民的自治組織，這兩個組織是街道社區和小區業主利益的維護者和實踐者，而物業企業是在社區居委會和小區業主委員會監督下提供物業管理和服務的企業。一方面要發揮社區居委會和小區業主委員會的主觀能動作用，增強他們的責任意識、維權意識和監督作用，另一方面通過政府行業主管部門，協調好、理順好社區居委會、業主和物業企業之間的各種關系，使社區居委會、業主委員會和物業企業之間建立良性互動的關系，從而促進物業管理和物業服務進一步規范化、合理化。
物業調查報告12
近年來隨著房地產市場繁榮發展，我市新開住宅小區不斷增多，加之原來的老舊小區，使得我市物業管理工作的重要性越來越突顯，小區居民對物業方面反應的問題也越來越多，借機關工委要每名機關干部踐行黨的群眾路線教育活動，深入基層進行調研要求之機，就我市小區物業管理方面展開了調研。現將調研情況報告如下：
一、 我市物業管理工作的現狀
㈠小區物業管理的基本情況
物業管理這個行業隨著我市近年來的住宅小區的不斷增多而顯得越來越重要，它關系到千家萬戶，因此，我市在20xx年9月就成立了公用事業管理辦公室，主管和規范北鎮市物業管理行業，通過采取物業公司申報考核機制、建立專項維修基金制度、成立業主委員會、頒布相關法律法規等一系列措施，將全市的物業管理工作逐步推向法制化、規范化。
目前，我市樓房建筑面積245萬平方米，其中住宅面積為175萬平方米，辦公面積40萬平方米，商業面積30萬平方米。有住宅小區147個，有28個小區由物業管理企業管理，其余小區部分由所屬單位管理，部分由業主自行管理。
我市物業管理居住面積已有90萬平方米，9家物業服務企業取得物業服務企業資質，物業從業人員80人取得從業資格證書，新建小區物業覆蓋率達100%，我市的物業管理工作從過去的建管不分，到現在的建管必分、逐步走向市場化的管理模式，為提高物業服務質量，樹立良好城市形象，發揮重大作用。
㈡住宅小區的特點
1、住宅小區檔次差距大。從小區配套設施方面看，既有新建的設施齊全、有專人管理、綠地率高的高標準小區（例如盛華苑小區等），也有早期開發的設施不完善、甚至是臟亂差的小區，小區樓間距小，綠化少，車位少，無人管理，物業形同虛設。
2、老舊小區遺留問題多。由于歷史的原因和客觀條件限制，我市部分居住小區建成時間較長，遺留問題多。有的小區基礎設施差，配套不齊全；有的小區建設規模小，相關手續不完備；個別小區還是敞開式的，給物業管理工作帶來一定難度。
二、存在的主要問題
１、物業管理服務行為不規范。盡管我市很早就成立了公共事業管理辦公室對物業行業進行管理，也出臺了很多政策和法規，例如《北鎮市物業管理辦法》對我市物業管理方面進行指導和約束，但是由于物業方面的廣博性與繁雜性，我市對物業管理企業的管理和培訓還遠遠不夠，普遍存在著聘用人員未取得相關物業管理上崗證就上崗的現象，從業人員整體素質不夠高，服務水平參差不齊。大部分物業管理企業服務不規范、不到位、服務質量差。
２、費率不統一，老舊小區物業管理服務收費率低。從物業管理服務收費標準方面看，從1元／月/平方米到0.5元／月/平方米不等。從物業管理費收繳率方面看，收繳率高的如“港宇花園”達到98％，而有的老舊小區收費率低，更有甚者沒有物業，只是業主自己交一點費用，用來作為垃圾清理和雇傭打掃樓梯的人工費用，造成收費難的原因是多方面的，一是物業管理企業服務質量不到位。二是低收入群體經濟承受能力有限。三是業主反映的問題得不到及時解決，引發居民不滿情緒而影響交費。四是業主對物業管理服務的消費觀念尚未完全形成。五是各個小區標準不一，收費高的與收費低的相比認為不值，不愿主動交費。
3、業主大會、業主委員會組建難且運作不規范。業主委員會，是指由物業管理區域內業主代表組成，代表業主的利益，向社會各方反映業主意愿和要求，并監督物業管理公司管理運作的一個民間性組織。具了解，我市大多數小區都沒有成立業主委員會，有些問題只是個別業主私下向物業反映，而不代表集體的訴求。造成這種現象的原因是：一是大多數業主認識不足，新的小區設施、管理要好一些，多數人認為沒有必要；部分老舊小區開發的較早，那時沒有專門的物業，只是開發商代管，由于贏利不高或收費率低等原因，對小區棄之不顧，造成無物業管理的現象，其業主認為業主委員會更無必要，造成業主大會遲遲不能召開。二是部分小區規模較大、業主戶數較多且相互之間大多又不熟悉，組織業主進行選舉、決策等事務存在較大難度。三是業主參與意識不強，即使有業主委員會，其成員組成復雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協調”的組織者。四是有些個別小區業主委員會雖然建立，但運作不夠規范，管理機制不健全，無法真正地發揮其作用，最后不了了之，形同虛設。
4、物業行政管理體制尚未理順。行使對小區物業行業管理職責的是市住建局下屬的公共事業管理辦公室，但這種職能指導性的職能居多，對物業公司真正約束的作用沒有真正發揮出來。此外，物業管理涉及到房管、城建、物價、供電、供水、消防、公安等多個部門，有時各種矛盾交織在一起，僅靠房管部門難以協調各方，容易造成物業糾紛投訴率高、調解率低的局面。
5、無物業管理的個別住宅小區物業維護、管理問題日益突出。我市尚存很多老舊小區，最早追溯到家屬樓的時代，大多配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、環境臟亂差、房屋立面破損嚴重等問題，加之規模小，戶數少，大的物業公司不原接手，這些舊住宅小區目前尚無法開展物業管理，其中存在的諸多問題已成為廣大業主反映強烈的熱點、難點問題。
三、意見和建議
針對物業管理中存在的'困難與問題，為了進一步加強我市物業管理工作，提高物業管理水平，提出如下意見與建議：
1、要完善物業管理源頭監管。市政府相關職能部門要從源頭上加強物業管理工作，認真落實各項監管措施，從根本上減少物業管理矛盾糾紛。一是市工商、建設等部門應廣泛征集社會各界的意見和建議，著手制定物業管理服務合同等示范文本，明確規定前期和后期物業管理服務中的服務范疇、服務標準、合同期限、服務費用，以及雙方的權利、義務、責任，進一步規范和約束物業管理企業和業主的行為。二是集中組織各個物業公司學習相關規范內容，組織物業相關人員進行培訓，讓其持證上崗，并要求物業公司保障其合法權利，減少人員的流動性，讓其服務能高效、持續、穩定。第三，要健全完善物業管理各項制度，建立市、鄉鎮、居委會、公事辦等部門的綜合協調和矛盾糾紛調處機制，將物業管理納入社區建設統一管理，積極探索行政主管部門、開發商、物業企業、業主共同參與、相互監督的物業專項維修資金的繳交、保存與使用的新型工作方法，確保專項維修基金的足額歸集和合理使用。
2、統一標準，提高服務收費率。制訂統一的服務規范的同時制訂統一的收費標準，提高或變動收費標準時要征求廣大。
物業調查報告13
一、基本情況
審批中心為各窗口統一制作了審批流程圖，印發了審批事項告知單和服務指南，實施了服務承諾八項制度，推進了政務公開，方便了辦事群眾。六是加強對入駐部門和窗口工作人員的考核監督。按市領導要求，借鑒南方經驗，已將各部門入駐審批中心情況納入全縣重點工作目標管理考核范圍，并占一定的分值;在發展黨員、評先、評優、評模、選拔后備干部、提拔干部等方面，應將審批中心單列并在中心進行考核，使表現突出的窗口工作人員能得到獎勵、提拔和重用。七是貫徹落實好全市行政審批服務工作會議精神。全市行政審批服務工作會議之后，審批中心按照上級會議要求，迅速開展工作。中心領導多次深入有關入駐部門，與部門主要領導進行溝通、協商，就審批項目進駐、人員落實、電腦配置等問題研究解決辦法，在審批中心的積極運作下，有些單位近期將審批項目納入審批服務大廳集中辦理。八是發揮審批中心平臺作用，切實加大招商引資工作力度。經過我們確定專人、多方尋找門路、積極運作，已初步與長春一家客商達成投資協議，并在烏鴉泡鎮建一木材加工企業，投資金額200萬元。九是認真總結并在全市會議上介紹了我縣審批中心建設經驗。我縣是哈市各縣(市)中首家正式揭牌對外辦公的行政審批服務中心，市政府有關領導認為xx縣委、縣政府對審批中心建設高度重視，起步早、進度快，工作推進力度大、效果明顯。在今年全市行政審批服務工作會議上，市領導在講話中對我縣工作給予了充分肯定，我縣《依法行政便民利商開啟行政審批綠色通道》的工作經驗在會上作了交流。
二、存在的主要問題
目前我縣行政審批改革工作的整體情況而言，雖然運行較為平穩，但與先進發達地區相比，與我縣經濟發展相比，與投資者、居民的期望相比，與縣委、縣政府的要求相比，還存在較大差距，致使改革缺乏一定的深度和廣度，多數企業和民眾對行政收費項目之多、手續繁雜問題意見較大，主要表現在以下幾個方面：
1、少數單位認識不夠到位，缺乏改革熱情。少數單位負責人大局意識、組織紀律意識淡薄，過多地強調困難性、習慣性，對縣委、縣政府有關審批項目進駐和辦理政策、規定執行不力、落實不到位。
2、行政服務中心管理的職能不強。行政服務中心與各窗口單位只是一種協調服務的關系，雖然縣委、縣政府賦予了一定的管理權力，但實際上很難運用到位。
3、前店后坊現象仍然存在。有些單位沒有在中心設立窗口進行集中辦公、公開辦事。少數單位為保住自身的審批權力，對一些重要的審批事項仍未做到應進盡進，存在小權進、大權不進，將重要的服務項目、關鍵的.辦事環節，仍放在本單位辦理，把行政服務中心窗口作為收發室，兩頭受理、收費標準不一的現象依然存在，嚴重弱化了中心的服務功能和服務質量。如地稅部門在行政服務中心設立了窗口，而國稅卻沒有。地稅進中心，但稅務登記卻沒有進。
4、項目設置不合理，綜合功能發
揮不明顯。行政服務中心設立之初，被片面地理解為集中收費，在項目設置上過多地考慮收費項目，行政審批職能相對弱化;極個別窗口單位內部管理松懈，機制不順，前方和后臺缺乏銜接;導致一站式服務功能不能充分發揮，在項目銜接上，出現斷鏈現象，集中、高效、協同的服務鏈條和網絡還沒有完全成型，未能充分發揮出集中、整合的綜合服務功能。
5、普遍缺乏改革的主動權。依據國家有關規定，行政審批事項的設置與取消，其權力在于省以上行政機關。而縣及縣以下只是具體的執行者，根本無權規定或調整上級機關設定的審批程序，更談不上取消審批事項或進行其他處理。基于這種狀況，改革其實是一種自上而下的行為，如果上級機關不給予必要的授權，縣及縣以下的行政審批單位只能被動地進行改革。少數單位對一些并不需要由其審批的項目，其上級主管部門卻要求有其審批意見。對同一審批事項涉及前置審批的，特別是民爆器材、礦山、化學危險品的經營審批，國家有明確的審批條件和期限規定，一昧地強調簡化程序和壓縮時限有一定困難。
物業調查報告14
今年以來，為了切實加強漢江水源地保護，有效改善農村人居環境，縣財政局經過充分調研，制定印發了《關于運用一事一議財政獎補政策支持農村人居環境治理的通知》，為全縣農村環境衛生綜合整治提供了保障。但隨著城鎮化進程的快速推進，縣城常住人口急劇增長，城區環衛保潔工作量日益增加。為徹底改善城區環境，提升城市品位，推進國家衛生縣城和園林城市建設，據實保障縣城環衛投入，我們對城區環衛管理運行情況進行實地調研，通過核查近年來財務收支，對照設施配套和管理需求，了解管理現狀，分析矛盾和問題，并提出對策建議，以供決策參考。
目前，我縣城區主街道的環衛保潔清運及垃圾處理廠的運營管理主要由縣環衛所負責，縣城背街小巷的環境衛生則由池鎮各社區220名公益崗人員負責日常保潔。縣環衛所由池鎮政府實施日常管理，編制隸屬住建局下屬事業單位，現有正式職工30人，聘請環衛工人126人(其中：符合享受并統一繳納“四險”人員90人），現有垃圾清運車輛20輛（其中：垃圾運輸車9輛，灑水車1輛，小型垃圾收集車9輛，垃圾裝載車1輛），負責城區主街道環衛保潔、所有垃圾清運，垃圾處理廠及城區38所公廁的運營管理。
近年來，縣環衛所克服人員少、任務重、經費緊、保潔面積不斷擴等實際困難，實行“劃片包干、責任到人、跟進監管、績效考核”，管理模式逐步趨于規范。全體管理和保潔人員發揚不怕苦、不怕累、不怕臟的精神，主動承擔縣城“雙創”工作的`主力，為城區居民提供干凈舒適的環境付出了艱辛工作，為創建衛生縣城做出了巨貢獻。
（一）收入情況。
城區環衛投入分為三部分：即縣財政預算、每年收取垃圾費收入和人社部門撥付的再就業及公益崗位補助，從近幾年實際收入看呈逐年遞增趨勢。 20xx年城區環衛經費收入535萬元，其中：縣財政預算175萬元，當年收取垃圾費收入255萬元，人社部門撥付再就業及公益崗位補助105萬元。
（二）支出情況。
1、20xx年環衛經費當年實際支出528.65萬元，主要分為三部分：
（1）城區環衛保潔正常支出480.65萬元。其中：126名環衛工人工資184.44萬元，環衛工人降溫、加班及法定節假日加班費24.88萬元，90名環衛工人“四險”支出107.33萬元(含個人應繳部分,全部由單位負擔)，環衛工人勞保支出7萬元，年終慰問支出5萬元，環衛車輛燃油費75萬元，環衛車輛維修費41萬元，環衛車輛保險費6萬元，果皮箱購置費15萬元，收費人員工資及手續費15萬元。
（2）公廁管護及水電費30萬元。
（3）環衛所日常公用及房租費18萬元。
從其目前收支情況看，現有的收入能夠滿足除垃圾處理廠運營經費外的支出需要，包括環衛所單位的日常運轉和房租支出。
2、垃圾處理廠運營每年的支出需求約99萬元。按20xx年10月2日以來試運行情況進行測算，每年垃圾處理廠運營需經費99萬元（20xx年只需79萬元，滲瀝液處理站試運行一年費用由承建廠方承擔），其中：垃圾處理廠推土機填埋工時費24萬元，垃圾填埋取運覆土45萬元，消殺藥品費用5萬元，電費5萬元，滲瀝液處理站年運轉經費20萬元。
3、按政府會議要求再增加20名環衛工人年需工資27萬元。
（一）城市市容環境統一管理的機制尚未形成。目前，我縣市容市貌日常執法監管由規劃局下屬的城市綜合執法隊負責，城市綠化、創建園林城市由住建局負責，城區主街道環衛保潔及垃圾處理廠運營由環衛所負責，背街小巷環衛保潔由池鎮負責，創建衛生和園林縣城由雙創辦總牽頭。城市市容環境管理由多個部門負責，隨著“三鎮一體化”縣城建設的不斷推進，加強縣城市容環境的統一管理勢在必行。
（二）縣環衛所的管理體制亟待理順。按縣編辦文件通知，縣環衛所編制在住建局，年度考核也在住建局，而人員和經費由池鎮實施管理，目前環衛所的管理體制不利工作有效開展。
（三）城區環衛管理覆蓋面需要擴。隨著我縣城鎮化快速推進，縣城常住人口劇增，城區街道骨架逐漸拉，目前保潔范圍已不能滿足城市發展需求，逐步擴城區環衛管理覆蓋面已勢在必行，保潔力量還需加強。
（四）環衛經費收支管理仍有待加強。一是政策性規費還沒有按完全收繳到位。仍有部分居民、商戶、企業的生活垃圾費未按政策征收到位，而城市建設駱保潔費至今仍沒有啟動征收。二是環衛經費支出雖然池鎮也實行了“三審一簽”報賬管理，但車輛維修、保險等未按規定實行政府集中采購，環衛工作經費帳務核算不太規范。池鎮只撥付環衛所正常的人員經費，應由池鎮保障的環衛所機關公用經費擠占正常的環衛工作經費。
（五）環衛工作的科學化、精細化管理水平還需提高。近幾年環衛工人工資雖有所調增，但仍顯偏低。環衛所雖然制定了崗位職責及績效考核管理辦法，按有限資金投入是否發揮對等效益來看，每天支付的環衛工資報酬應達到的環衛
標準，缺乏科學、規范、精細的考核衡量標準。
（一）建立系統性的城市管理機制。在機構過程中，整合分散在各部門的職責，成立統一的市容環境管理工作機構，借鑒外地城市管理的先進經驗，樹立經營城市理念，共同管理好我們的家園。
（二）理順環衛所的管理體制。建議將縣環衛所的人員、經費隨編制劃歸一個部門統一管理，環衛工作經費和機關運轉經費分別納入國庫集中支付管理。
（三）嚴格收費管理。一是建議政府按照相關規定盡快研究啟動駱保潔費征收，每年所征收資金全部用于垃圾處理廠運營。二是要嚴格按標準征收居民、商戶和企業的垃圾處理費。嚴禁隨意減免，做到公平征收，確保應收盡收，所收資金全部用于保障城市環衛工作。
（四）逐步擴城區環衛管理覆蓋面。順應城市發展需求，逐步擴城區環衛管理覆蓋面，根據需要增加保潔人員。
（五）保障垃圾處理廠運營經費。建議將每年收取的駱保潔費約100萬元左右，全額用于垃圾處理廠運營，不足部分納入縣財政預算，垃圾處理廠工作人員，若再增加聘任20名環衛工人，建議從146名環衛工人中調劑使用。
（六）規范環衛經費核算。將環衛所機關經費和城市環衛保潔工作經費分開，專帳進行核算，嚴禁出現擠占，環衛經費要優先保障環衛工人工資、環衛車輛費用和垃圾處理廠運營開支，對環衛車輛維修、保險和環衛設施購置要嚴格實行政府采購管理，對車輛維修、加油要制定嚴格詳細的管理制度。
（七）實行精細化管理。環衛所要對駱清掃、保潔，公廁保潔，垃圾填埋等工作制定科學的管理機制和具體的日常考核標準，定崗定責績效考核，安排專人加強巡查監督，定期通報，與工資報酬掛鉤，確保每花一分錢都發揮應有效益。（作者雷啟平系20xx縣財政局局長；劉勇系公產局副局長；王修盛系農村公益項目管理股股長）
物業調查報告15
寒假社會實踐調查報告通過在新樂物業公司各處的實習，我對各處的物業管理情況有了初步的了解。在這一過程中，我學到了物業管理工作中的具體業務知識，豐富了所學的專業知識。為以后正常工作的展開奠定了堅實的基礎。在實習期間，我深深體會到了新樂物業的優勢，以及在張掖市的影響地位。雖然新樂物業僅經過了短短幾年的發展，卻取得了如此大的成績，這與新樂人辛勤工作勇于創新，敢于挑戰的精神是分不開的。但在看到成績的同時，我也發現了這其中存在的一些影響新樂物業發展的問題，現總結整理如下。
第一，內部管理不規范。首先，新樂物業受張掖整個物業管理發展的影響，幾處的物業管理差不多都沿襲了舊有的管理模式。部門分工不夠明確，制度不健全，少有程序化、規范化的工作流程，大部分進行著簡單粗放的的管理。其次，由于物業管理牽扯到的問題眾多，各處體制不健全，各種關系錯綜復雜，需要協調、處理的關系眾多，使得各物業處把大量的精力放在處理各種關系上，包括處理物業處與集團公司之間的關系，物業與行政部門的關系，與有關業主之間的關系。處理好這些關系當然有利與物業管理的發展，但當因此而忽視了內部管理與對外服務時，就難免本末倒置了。這樣就影響了物業管理的健康發展。
第二，責權利不明。責權利不明，是影響企業發展的主要障礙。這包括兩個方面，一方面是各物業處與總公司之間。雖然，建管一家的局面，也曾給物業管理帶來過一定的好處，例如，一些房屋維修問題、設備設施配備問題，都可以較好的協商解決。但的卻是使物業管理工作無法獨立開展。許多問題都需要層層審批，造成了多頭管理，影響了物業管理的'服務質量的提高和物業管理企業的健康發展。另一方面，是各物業管理處內部、各崗位之間權責不明，崗位職責分工不合理，人員配備不科學，造成了工作效率低下，人員富余，工作鏈斷檔，工作流程不順暢，使一些工作不能正常、快捷有效的完成，大大影響了服務水平的提高。
第三，基礎薄弱，正常運行困難。首先由于部分物業開發較早，設備、設施老化，使維修難度加大，維修成本高，給各方面工作帶來了很大壓力。其次，前期遺留問題較多，物業管理僅憑自己的力量難以解決。物業管理與開發商之間，與建設單位之間，與業主之間矛盾重重，物業管理收入微薄，使物業管理收入不抵支出難以正常運行，企業舉步維艱。這就使得物業管理難以改進設備，改善服務，導致了服務水平低，業主投訴率居高不下，對服務不滿意，進而導致部分業主拒交物業管理費。這樣就使得物業管理陷入了惡性循環之中。
第四，缺乏專業的管理人員。由于企業從業人員，相對缺少專業知識，大部分是中途搞物業管理，盡管經驗相對豐富，但缺乏系統的理論知識。并且由于觀念、資金等問題，企業很少引進專業的管理人員，這就導致了，服務意識較差，觀念創新匱乏，使得物業管理難以進入良性發展的軌道。這些問題，影響著新樂物業的發展，為改善公司的物業管理狀況，樹立公司物業管理品牌，不妨采取以下措施，以促進企業快速、健康發展。
1、明晰權力和責任。新樂物業欲走品牌之路，就必須走獨立發展之路，明確與總公司之間的關系，分清責任界限，享受獨立開展各項工作的權利，承擔其作為物業管理企業應負的責任。另外，各物業處也應加強自身的管理，合理劃分部門，科學安排崗位，規范各部門的職責，做到“人人有事關，事事有人關”理順物業管理流程，明確各部門員工的職責與權利。
2、建立、健全規章、制度。一個成功的企業一定要有一套科學、合理、適合本企業特點的規章、制度，來規范員工的行為。
要樹立新樂物業品牌，必須要健全規章、制度作為保障。這包括制訂質量保證制度、收費管理制度、財務制度、崗位考核制度等一整套必備的制度，還包括物業管理服務工作流程、投訴受理程序、報修維修程序、緊急事故處理程序等一系通過公司各處的實習，我對各處的物業管理情況有了初步的了解。在這一過程中，我學到了物業管理工作中的具體業務知識，豐富了所學的專業知識。為以后正常工作的展開奠定了堅實的基礎。在實習期間，我深深體會到了新樂物業的優勢，以及在張掖市的影響地位。雖然新樂物業僅經過了短短幾年的發展，卻取得了如此大的成績，這與新樂人辛勤工作勇于創新，敢于挑戰的精神是分不開的。但在看到成績的同時，我也發現了這其中存在的一些影響新樂物業發展的問題，現總結整理如下。
總之，新樂物業的品牌之路，盡管面臨一系列的問題，但這必將是一條康莊大道，也是生存和發展的必然要求，相信通過全體新樂人的努力，必將取得成功！
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