碧水云天大廈開發市場調研報告范文
一、項目所處位置的周邊環境
在世紀大道渭城橋（原二號橋）至咸陽橋（原一號橋）之間3公里范圍內，現在基本上是一個住宅區。
在這個區段內，在建和已建的住宅項目，除過華宇公司開發的碧水茗居和佳境天城外，從東到西，路北有英倫灃景（6棟小高層，1棟多層），交通和容積率原因，銷售的較慢，小高層目前還有45％以上；河南街小區（40棟多層），由于是安置房，不存在銷售問題；水畔茗苑（4棟多層）項目太小，銷售一般；秦陽花園（40棟多層），02年銷售完成。路南有金泰?絲路花城（60余棟多層、小高層）一期30棟5層花園洋房由于景觀和價格的原因，銷售價格和速度都比較快，并將其中的30%賣給了西安人，鄰街小高層還在觀望中；清華科技園內住宅樓（4棟多層），雖然沒有相關的手續，但由于便宜，目前也賣掉了一少部分；帝都花園（18棟多層、3棟小高層），鄰街小高層因為戶型太大的緣故，三年了，只賣掉了兩棟樓的1/4，現在開發商要將全部項目轉讓，退出咸陽開發圈；郵政家屬區（8棟多層），不存在面對市場問題；世紀星城（多層、小高層、高層共計22萬平米）投資方的原因，使得小高層、高層停滯未蓋；佳美花園（4棟多層），地域原因，使得它成為這個區段銷售最慢的房子，歷經四年，現在基本封盤。
在陳陽寨以西，還有4個項目，平湖秋月（80000平米，其中住宅70000平米），一期銷售一般，現在正在開發二期，因為是多層房，銷售壓力不大；湖濱花園（48000平米），一期多層基本銷完，二期小高層正在銷售中，開發商考慮到地段原因，價格較低（1750元/平米起價）；安谷園小區（40棟多層）同樣由于是安置房，不存在銷售問題，渭新小區（10棟多層、小高層），10棟多層基本上團購，面對正在建設的高層，開發商在銷售上束手無策。
結論：考慮到這個區段目前的發展現狀，建設大型酒店、專業寫字樓以及大型商業都不具備基本的人氣和商氣；應當建設高尚住宅，同時為未來考慮，適當蓋一少部分面積不大的產權式公寓，宜賣宜租。
二、關于住宅
（一）目前的競爭對手：
1、湖濱花園二期----世紀大廈，鄰街12層商住樓，開發商為三陽地產，已銷售了5個月，起價1750元/平米，銷售很一般，目前還不到40%，距離和品質使得這個項目對該項目基本上不構成競爭。
2、秦陽花園鄰街小高層商住樓，開發商是永泰田開發公司，共計9層，一二層為商業鋪面，三----九層為住宅，面積為98―121平米。優勢：只有一棟6個單元的1萬余平米，一梯兩戶，南北通透，銷售壓力不大，
3、佳境天成，有前期近半年的銷售順勢，切遠離吵雜的馬路，策劃、銷售人員的素質也很高。
這一左一右200米以內的兩個項目是碧水云天大廈銷售的直接客戶競爭者。
（二）碧水云天大廈建設商住樓的優勢：
1、華宇公司幾年來樹立的品牌效應對樓盤的銷售作用絲毫不可低估，從我們在調查反饋回來的信息中，就充分證明了這一點。
2、三年多的共同努力，世紀城?碧水茗居作為咸陽地區一個高尚住宅小區已經為廣大市民所接受，依據商業經營“借勢打勢”的原則，再把碧水云天大廈作為它的延續、延伸，一定能吸引更多的咸陽市民、周邊縣區官商優異者來這里置業。
3、重視景觀建設使得金泰?絲路花城一期不論在價格上還是在銷售速度上都取得了良好的業績，9月16日，兩地電話區號統一，他們自然會趁熱打鐵，在二期建設上，也必然會加大廣告投入，這樣，吸引來的西安市民也就成了碧水云天大廈的潛在客戶。
三、關于商鋪
在碧水云天A座招商過程中，從準商戶的反饋來看，一、二層5200平米對經營者來說，有一種不大不小的感覺，不管是人人樂超市、愛家超市還是民生量販，都希望在世紀大道上有一個分店，該項目位處十字路口，廣場旁邊也很符合他們的開店選址原則，但眼下的人氣不足使他們都只僅僅想開一個1000---2000平米的便利店，對于下一步，都定在10000平米以上，而碧水云天大廈則完全能夠滿足商戶的要求。
從市場需要出發，在設計碧水云天一、二層商業鋪面時，最好能請前期聯系比較多的準商戶參與意見，考慮到建設周期，找幾家百貨公司參與效果最好，同超市比較，百貨公司的經營利潤高，愿意支付的房屋租金也高。
四、關于產權式公寓
從03年開始，在咸陽城市中心區建設小戶型的呼吁聲就一直沒有停止過，特別是嘉惠商場周圍和北門口十字附近，那么，到07、08年，碧水云天大廈所在位置就是今天的嘉惠商場周圍和北門口十字，小戶型隨著世紀大道開發速度的加快必然有較大量的缺口，它的準客戶有：
（一）、首次置業的中等收入的年輕客戶群。他們時間短，對自身價值的追求和周邊環境的影響使得他們更加重視獨立性和私秘性，而有限的積累又難一步到位買套大房，于是就先買上一套小的，
（二）、二次或多次置業的投資型業主，他們是小戶型房產的最大的客戶群，占到購買者1/3以上。他們購買小戶型的目的很簡單，就是長線投資、追求回報。小戶型易租，易轉手，投入少、見效快。
（三）、為父母晚年生活而購買。現在買套小房子，自己住，將來在外地的父母年齡大了，接來讓他們住，照顧也方便。
（四）、長期在咸陽的外地高級打工者。各種原因使得他們的家室不在身邊，隨時有“撤”的可能，花上八、九萬，住著產權完全屬于自己的小戶型房子，既滿足了私密性、獨立性，又不會租房看臉色，一但離開，處理也方便。
（五）、長期經營小飯店、小商店、租賃柜臺的外地人，數年的苦心經營使他們積累了一些資金，也適應了本地的生活，但不多的積累還不足以去購買較大的房屋，同時考慮經營需要流動資金，于是小戶型也就成了他們的首選。
從觀念上講，目前的住房消費方式也正在悄悄發生變化。買房賣房的周期縮短，據有關資料表明，在歐美發達國家一個人一生更換住所的次數在7次以上，我們中國人也說：樹挪死，人挪活，換一種活法也是一種時尚。
盡管小戶型墻體和公攤多，單位面積成本自然會高一些，但市場的需要才是開發商第一考慮的，據有關專家測算，房屋面積每減少10平方米，客戶源會增加3%，這等于給開發商降低了開發風險。所以開發小戶型房產應是明智之舉。
五、關于銷售套型結構、面積和銷售價格
通過我們對咸陽市05年底到06年前半年樓盤銷售所搜集資料來看，銷售最快的是90平米-----135平米的兩房二廳、三房一廳、三房兩廳的房子，這也就自然成了碧水云天大廈的首選設計戶型。
05年底至06年6月份，咸陽市范圍內，各個項目都或早或遲的漲了價，平均在200到350元之間，相對而言，世紀大道兩邊的房子反而漲的最慢；有人說，這就好象股市一樣，世紀大道在此之前已經先期漲過了；考慮到咸陽市民目前的接受程度和我們“低開高走”的定價原則，建議碧水云天大廈的均價確定在2010―2150元/平米之間，隨后在根據市場變化隨時調整。
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