關于物業管理方案范文八篇
為了保障事情或工作順利、圓滿進行，往往需要預先制定好方案，方案一般包括指導思想、主要目標、工作重點、實施步驟、政策措施、具體要求等項目。方案應該怎么制定呢？以下是小編精心整理的物業管理方案8篇，歡迎閱讀與收藏。
物業管理方案 篇1
為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區物業管理的議案》，進一步規范物業管理活動，切實維護業主和物業管理企業的合法權益，努力提高物業管理水平，根據《物業管理條例》及有關法律、法規，結合我市物業管理工作實際，特制定本方案：
一、指導思想
以國家《物業管理條例》為依據，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區物業管理的議案》為重點，以規范管理、提高物業服務水平為宗旨，進一步加強居民小區物業管理工作，推動我市物業管理健康發展。
二、目標和范圍
（一）目標：
1、有效解決開發遺留問題，年底前整改率達到90；對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率達到90、
2、新建住宅小區推行招投標率達到100；20xx年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。
3、凡從事物業管理活動的企業，要100取得《物業企業資質證書》。
4、強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，物業企業經理持證率達到100，并建立起物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案。
5、大力推行物業管理，年底前對具備物業管理條件的住宅小區物業化率達到100、
6、加強業主自治自律行為，具備條件的住宅小區年底前要達到80以上成立業主大會和業主委員會。
（二）范圍：對全市實行物業管理的244個住宅小區進行排查。根據排查結果，進行清理整頓，進一步規范物業管理行為。
三、工作內容
（一）完善我市物業管理地方性規章建設。依據國家《物業管理條例》及相關配套法規、規章，結合我市物業管理實際情況，通過調研，同時借鑒國內先進城市取得的成功經驗，盡快頒布實施《沈陽市物業管理規定》，依法加強我市物業管理活動的監督管理。
（二）全力解決開發建設遺留問題。開發建設單位作為行為主體要切實承擔起責任，按照規劃設計和施工標準，對住宅小區存在的問題從新進行完善，建委、規劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到責任單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發建設遺留問題的住宅小區，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。特別是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責任要全部落實到單位、到個人，維修及時率確保在90以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規定和措施，明確住宅區的交付使用制度，杜絕新建住宅小區產生開發建設遺留問題。
（三）加大對物業市場的監管力度，規范物業管理行為。
一是加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。依據國家《物業管理條例》和《前期物業管理招投標辦法》，及時制定符合我市實際的《沈陽市前期物業管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區實行招投標制度，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區，必須采取公開招投標的方式選聘物業管理企業，建筑面積5萬米以下的新建住宅區在區、縣（市）房產行政主管部門的批準下可以采用邀標和議標的方式選聘物業管理企業。同時，鼓勵業主大會采用招投標的方式依法選聘物業管理企業。并且，及時簽訂《（前期）物業服務合同》和《業主（臨時）公約》，對于新建住宅小區要在商品房銷售前100簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。
二是嚴格物業管理企業的資質審查。在我市從事物業管理活動的物業管理企業，要按照國家《物業管理條例》的要求依法取得《物業企業資質證書》，并遵照建設部《物業管理企業資質管理辦法》的規定，按物業管理企業取得資質等級，承接物業管理項目。同時，加強物業管理企業的年檢和資質評定，出現違規違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節嚴重的取消其物業管理資質。
三是強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，提高物業管理水平。建立物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案和準入、退出機制，監督物業管理企業和從業人員以及物業管理企業履行《物業服務合同》情況，對物業管理企業和物業管理項目經理，實行實名誠信考評制度，如物業管理企業或物業項目經理出現違法、違規、違諾現象，依據情節的嚴重程度，扣除相應的分數，年終進行綜合考評，考評結果作為物業管理企業年檢和定級的要件，報房產行政主管部門，并在沈陽房產信息網予以公布。督促物業企業按照《合同》約定的標準提供質價相符的服務，提高管理服務水平。同時，加強對物業管理從業人員的培訓，與建設部培訓中心聯合，繼續對我市物業管理從業人員進行培訓，達到從業人員要持證上崗。特別是要對物業管理企業經理以及項目經理（物業管理處主任）進行培訓，在取得建設部《物業管理企業經理崗位證書》的基礎上，市房產行政主管部門與中國物業協會聯合進行上崗培訓制度，經過實務操作培訓，考試合格的頒發中物協《物業管理實務操作專業崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。
四是規范業主大會和業主委員會，積極引導業主正確行使權力和履行義務。根據國家和建設部的有關文件，結合我市實際，爭取年底前出臺《關于加強組建業主大會、業主委員會工作的指導意見》，明確各部門職責，充分調動街道、社區的積極性，依據《條例》依法成立業主大會、業主委員會，使這項關系到群眾利益、社區穩定的工作，更具規范性、操作性。引導業主大會，在充分尊重全體業主意愿的基礎上，按照合法程序選舉熱心公益事業、責任心強、有一定組織能力的業主進入業主委員會。規范業主大會、業主委員會的行為，促進業主自律和民主決策，切實維護自身的合法權益。
（四）建立市、區、街道、社區職責明確責任體系。對于具備物業管理條件的住宅小區，要明確由物業管理企業實行專業化管理，爭取年底前物業化率達到100；對于尚不具備物業管理條件的`住宅區，要確定管理單位，實行專項服務，待具備條件后，推行物業管理。逐步形成以社區為主，專業管理和業主自治管理相結合的新型管理體制。各涉及物業管理活動的相關單位、部門按各自的職責承擔社會管理的責任，為物業管理創造良好的環境。
（五）采取多種形式，加大對物業管理方面法規的宣傳工作。制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細致宣傳國家《物業管理條例》及相關配套文件，引起社會各界物業管理的重視，讓廣大業主不斷了解物業管理的政策法規，引導全社會樹立正確的消費觀念，促進社會的和諧。
三、組織領導
為使這項工作落到實處，市政府成立領導小組。
組長：邢凱
副組長：王鐵
成員單位：市房產局、建委、規劃局、公安局、行政執法局、民政局、各區政府。
領導小組辦公室設在市房產局，負責日常的組織協調。各區政府也要成立相應的組織機構，抓好具體的組織實施。
四、職責分工
規范物業管理工作是一項系統工程，要堅持“條塊結合、區域負責”的原則，市領導小組全面負責此項工作的監督、指導；市領導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導、協調和監督、檢查；各區政府要針對物業管理存在的問題負責此項工作的具體實施；各相關部門按照職責分工，密切配合各區政府實施整改工作。各單位、各部門要明確分工，落實責任，相互配合，加強檢查驗收，切實提高我市的物業管理水平。
市房產局為全市住宅小區物業管理的行政主管部門，具體負責全市物業管理工作的指導、監督，并會同相關部門抓好物業管理企業和住宅小區存在問題的整改工作，如：物業管理立法、前期物業管理招投標、物業管理企業資質審查、業主大會、業主委員會組建、物業管理工作的調研和宣傳等工作。
市建委、規劃局為開發、建設單位的管理部門。一是在進行住宅小區前期規劃時，要規劃建設必要的物業管理服務用房等相關配套設施，以方便后期的物業管理工作；二是嚴格按照規劃對住宅小區進行竣工驗收，不按規劃建設的住宅小區，不能予以驗收，并限期整改；三是對開發建設遺留問題，要制定整改工作方案，積極組織整改，達到合格標準。
市行政執法局、公安局負責對物業管理行為的查處工作，使物業管理活動更加規范，促進物業管理水平的提高。
各區政府為物業管理工作的責任主體，要針對目前物業管理工作存在的問題，制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關部門，加大管理力度，認真組織整改，使問題得到及時有效的解決。
五、實施步驟
依法加強居民小區物業管理是一項長期工作，為確保完成本方案確定的工作內容，今年要分三個階段進行實施。
（一）排查階段
由市領導小組牽頭，建委、規劃、房產、公安、行政執法等相關部門配合，各區政府組織實施，對開發建設遺留問題、物業管理和住宅小區存在的問題進行一次拉網式排查，并進行登記造冊，建立管理檔案。
（二）整改完善階段
各區政府對排查中出現的各類問題進行認真分析，查找根源，制定相應的整改措施，報市領導小組審查，審查合格后，方可按責任分工認真組織整改。
（三）驗收階段
領導小組成員單位按照工作內容和標準，集中時間，認真組織，對整改后的物業企業和住宅小區逐個進行審核，確保達標。
六、保障措施
（一）提高認識，明確責任。各級領導要把加強居民小區物業管理工作當作重要工作來抓，實行“一把手”負責制，層層落實責任。建立市、區、街道、社區職責明確的責任體系和長效管理機制。市政府有關職能部門要按照各自的職責承擔起社會管理責任，切實把居民小區物業管理工作抓細、抓實、抓出成效。
（二）密切配合，抓好整改。市政府相關部門和各區政府要上下聯動，密切配合，針對物業管理存在的問題，制定切實可行的整改措施，認真抓好整改。對整改不及時或不徹底的，有關部門要按照相關規定進行查處，確保全部達標。
（三）加強宣傳，營造氛圍。要結合開展“貫徹《物業管理條例》，整頓規范物業管理市場”活動，大力宣傳物業管理的政策法規及有關規章制度，使廣大居民了解物業管理的有關政策和權利義務，進一步增強參與意識和維權意識，樹立正確的消費觀念，使物業管理逐步走向良性循環軌道。
（四）強化管理，鞏固成果。市政府相關部門和各區政府要把物業管理作為社會管理的重要組成部分，分工負責，強化管理。特別是對存在問題進行整改后，要進一步明確管理單位和管理責任，避免類似問題的再次發生，切實維護廣大居民的切身利益和社會穩定。
物業管理方案 篇2
根據“后勤總公司20xx年工作重點”的總體要求和“物業管理中心關于確定20xx年為物業優質服務年的決定”，結合實際，現制定“優質服務年”活動方案如下：
一、指導思想和總體要求
以“解放思想、擴大開放、迅速提高質量、迅速占領市場”為指導思想，堅持發展就是硬道理的基本原則，全面貫徹科學發展觀，以人為本，強化管理，提高服務質量，大膽、積極、穩妥地推進中心的改革和發展，做到市場有新的發展，管理服務水平有新的提高，經濟效益有新的突破，中心面貌有新的變化，及時做好學校西進的各項準備工作，為教學工作的正常運行提供強有力的后勤保障。
二、工作目標
緊緊圍繞中心工作，加強常規管理，注重工作實效，以“重視質量，深化改革，加速發展”為工作重點，努力做到：加強學習，提高服務意識；加強管理，提高服務水平；加強考核，提高服務效率，使服務工作力求做到有預見性、有高效性，以確保各項服務保障工作順利開展，并實現“優質服務年”的各項工作目標，為總公司的健康、穩定、可持續發展作出我們應有的貢獻。
時間活動內容日常工作責任部門審核結果三月份物管中心辦公室、各個部門會議宣傳動員，三張板報宣傳教育，各個部門擬定創優方案和聯系一個物業服務對象實施創優服務，取得經驗，啟動創優工作。
1、發揮社會監督作用，邀請監督員對物管中心各部門的工作明察暗訪，提出針對問題的改進意見。對好的作法加以宣傳和推廣。
2、每月搞2次培訓。3、每月搞2次質量檢查。
4、中心辦公室召開兩月1次的物業服務示范單位經驗交流會，學習推廣經驗。
5、實施計劃在執行過程中可以修訂完善。
四月份
各個部門搞2次職業培訓；搞一次副經理以上管理人員到社會物業小區參觀學習考察；派遣人員到社會物業小區實習，學以致用；發放優質服務卡，方便業主服務需要；中心辦公室召開2月1次的物業服務示范單位經驗交流會，學習推廣經驗，聘請業主代表參加會議，找出不足，及時整改提高。
五月份搞一次崗位練兵和職業競賽，全面提高物業服務的.專業技能和服務水平；搞一次“便民服務”（亦可以會同總公司一起搞）；搞一次顧客滿意度調查，同時成立業主委員會。六月份
開展“優質服務年”咨詢活動，了解和解決師生員工反映的熱點和難點問題；中心辦公室召開2月1次的物業服務示范單位經驗交流會，學習推廣經驗，找出不足，及時整改提高。各個部門搞一次針對難點和薄弱環節的優質服務活動，促使其物業條件根本改善，并且長期保證質量。
七月份
全面檢查、鞏固落實本學期創優情況，寫出物業創優工作小結。部門搞出假期安全、抗旱保苗及假期物業服務創優方案，并付諸實施。
八月份
全面檢查督促、貫徹落實“假期物業服務創優方案”，保障師生員工暑假正常生活。
九月份
結合新生入學江津校區建設，進行物業服務創新大討論，搞好物業服務創新培訓和物業服務創新的改進實施。
十月份
進行物業技術創新大討論，搞好物業技術創新培訓和物業服務技術的改進實施。
十一月份
進行物業管理創新大討論，搞好物業管理創新培訓和物業管理的改進實施。搞一次顧客滿意度調查。
十二月份
進行溫馨、和諧物業大討論及其培訓，搞好溫馨、和諧物業。管理層研究先行進入江津校區物業人員名單。
一月份
總結全年優質服務創優經驗，予以評價，形成文件，使之規范化制度化。
物業管理方案 篇3
第一節 管理方案之條件假設
根據《中華人民共和國物業管理條例》有關規定，物業管理公司應對整個XX市場物業及物業配套設施設備(不包括商戶及業主室內)進行統一化管理，入駐XX市場的全體業主、商戶均為物業管理公司的服務對象。物業管理公司向各業主、商戶提供，其收費標準按物業管理公司成本核算及物價部門審批的標準執行。
一、物業管理服務范圍及主要內容
(一)一般性管理服務內容
1、對業主、商戶的管理。
以保證良好的經營秩序為目的，通過《商鋪租賃合同》、《市場管理規定》等管理控制文件對業主及承租商戶(鋪)的經營行為進行管理、引導，明確業主、承租商戶和管理單位之間的責、權、利關系;
2、向業主、商戶提供的主要服務內容。
業主、商戶、設施設備檔案的建立管理。受理用戶投訴;辦理用戶遷入遷出手續;辦理用戶室內裝修申請及裝修驗收的手續并實施監管;辦理用戶電話開通、遷移或對調手續;辦理用戶公司水牌的制作手續;辦理用戶臨時用電、動火專用手續;辦理統一收購廢品手續;辦理用戶破/換門鎖申請手續檢查市場公用設施的運行狀況;負責同用戶的溝通工作，受理用戶的服務要求;監管市場的綠化養護，確保市場的綠化布置合理、整潔美觀。
3、安全系統管理服務。
充分保障入駐市場的業主、商戶和顧客的利益，在安全保衛方面。制定嚴謹的安防工作實施計劃，建立健全各項協管管理制度。實行24小時安全防范制，安全防范制分為：定時巡邏、不定時巡邏、白天巡邏、夜間巡邏等方式。
4、消防系統管理服務。
消防管理的方針是“預防為主，防消結合”。嚴格按照《消防法》有關規定：建立消防合格證制度及消防工作檢查監督制度，訂有突發性火災等災害應急方案，并設有消防疏散示意圖。保證消防通道必須暢通，消防設備設施運行良好，組建市場義務消防隊，并演習在各種情況下采取的應急措施，一旦發生危險及時疏散眾多業主、商戶及消費客人。
5、環境衛生
清潔服務實行標準化清掃保潔，制定完善的清潔細則，明確需要清潔的地方，所需清潔次數、時間，由專人負責、檢查、監督。市場的清潔衛生服務項目主要有：市場清潔保養工作，公共區域，走廊通道，消防系統及設備的清潔，供水排水系統的清潔，公共照明設備的清潔，公共洗手間清潔，樓層及垃圾房的清潔，綠化保養等其他服務項目。
(二)特殊管理服務主要內容。
商業物業的管理與一般類型物業管理的最大不同之處就在于商業物業管理的一項重要工作是要進行商業形象的宣傳推廣，不斷擴大商業物業的知名度，樹立良好的市場形象，吸引更多的潛在承租商和消費者。這是市場實施統一管理的一項必不可少的工作，其作用使商業特色的體現，是一種無形資產和潛在的銷售額，有助于促進消費者的消費觀念從買名牌到買店牌的轉變，加速市場進入印象時期;有助于市場識別系統的建立(包括理念識別系統、視覺識別系統、行為識別系統)。其具體的管理服務內容有如下幾點：
(1)制定管理章程并負責監督執行;
(2)開展市場整體的促銷活動;
(3)協調市場各經營者的關系;
(4)開展經營者之間的互幫互助和信息交流等活動;
(5)協調管理者與經營者之間的關系;
(6)與工商管理部門配合嚴格執行，嚴厲打擊假冒偽劣產品，維護市場形象。
二、管理服務目標設定
1、年度業主、商戶對管理服務滿意率60%以上;
2、年度收費率完成額在96%以上;
3、年度無重大責任事故發生;
4、房屋及設備設施完好率98%以內;
5、公司各項工作計劃及既定目標實現率98%以上;
三、管理服務標準及流程
管理服務標準由于其編寫內容文字量大，涉及各個部門各個崗位，現將業主(租戶)入住程序的工作標準及流程細則在這里做系統描述，希望能達到“一葉知秋”的效果。
(一)客戶服務部工作程序
1、業主入住程序
1.1新用戶提供以下證明
(1)業主
地產開發商的書面入住通知，產權屬個人的提供身份證原件，復印件、聯系電話(日間、夜間)，指定緊急狀況聯絡人身份證、書面委托書，業主及緊急聯絡人的通訊地址，簽名模式傳真號碼;權屬公司的應提供營業執照，法人身份證，聯系電話、通訊地址、簽名模式、傳真號碼，緊急聯絡人的身份證、聯系電話、簽名模式、傳真號碼。
(2)租用戶
業主的授權書、租約復印件、租戶承諾書、營業執照、租戶簽約人的身份證、聯系電話、簽名模式、大件物品出入協定。
1.2發給新用戶資料
市場使用說明書、特約服務價目表、市場內配套設施質量保證書、關于確定消防責任人的通知(收回用戶單位消防責任人名單)、業主公約、鑰匙領取證明、房屋驗收證明書、其他由業主或租戶填寫的文件。
1.3以市場使用說明書為根本向新用戶介紹管理公司的各項服務
詳細解釋各項基本規章制度(如:二裝規定、管理費收繳規定、公司服務承諾、服務質量標準、突發事件處理規定);
1.4驗房
(1)與工程部一起陪客戶到房間驗收，并將結果記錄在驗房證明書內連同水、電費底數一起讓新用戶簽認。
(2)如存在質量問題由工程部向用戶承諾整改時間并征求業主意見，如無異議繼續收樓，當用戶的面，驗看鑰匙。
商鋪裝修管理規定
為了保持小區環境整潔、外觀的統一協調、保證房屋結構安全，維護廣大業主合法權利，創建本鎮優秀示范農貿市場，特對經營房作如下裝管理規定：
1、如商鋪經營需要增加用電量，請到電力局辦理相關增容手續。
2、安裝空調外機時，必須由市場管理中心指定位置統一安裝。
3、店招尺寸統一制作為(不遮蔽二樓住戶凸窗，厚20公分;長為店鋪隔墻的墻心)，店招鋼架必須用防銹漆粉刷，并采用不銹鋼包邊。
4、店招若需安裝燈，必須是內置燈箱。
5、在裝修時嚴禁損壞墻面、地面地磚。不得安裝防雨蓬。
6、商鋪的裝修不得使用易燃材料。
7、在裝修期間不得占用人行道。
8、不得拆改封閉消防設施和排污檢查孔。
第二章 管理模式
一、管理模式
根據XX市場的實際情況和XX村委顧慮的市場管理問題，擬采用合作管理的模式進行XX市場的管理，先期6個月由我公司協助XX村委進行管理的方式，培養出XX村自己的市場管理專業隊伍。具體方法如下：
由我司選聘一名合適的、有工作經驗的市場管理人員，入住XX市場管理中心進行先期統籌管理工作，負責協助XX村委理順現場的管理程序和相關質量文件，由XX村委派住的管理人員負責XX市場的全面經營管理工作，協助村委根據市場管理架構的需求進行人員招聘工作。
XX村委方面需安排一名市場儲備管理人員，全程跟進市場管理經營工作，并在我司XX市場管理人員指導、帶領下以實戰及現場操作為主，人員招聘方面考慮到市場管理體制的穩定性和解決部份XX村民的就業問題，市場管理操作人員以XX村村民為主，由村委實行招聘工作，我司XX管理人員負責協助選聘和任用。XX市場的管理以村委定位及XX村發展方向為主，我司物業管理部協助指導為輔的方向共同管理，最終目的為打造XX村自主經營管理優秀團隊，為完善XX村基礎設施建設及管理增加新的亮點。
我司入住XX市場管理中心的管理人員，現場管理時間為期半年，前三個月發生的費用由我司承擔，收益歸我司所有，后三個月的.費用由雙方按1：1分擔，XX村委組建自己的市場管理隊伍，半年后我司管理人員退出，但仍然為XX村委提供技術支持，最終達到XX村委自主經營的目的。
二、組織架構
管理中心
XX市場主任
兼職收費員
兼職水電工電工
清潔領班
市場協管組班長
領班兼市場
1人
晚班
1
人
中班
1
人
早班1人
1、2、3、5、6、7棟商住樓1人
8、9、10、11棟商住樓1人
XX村委
卓粵房地產物業管理部
三、人員架構及職位說明
1、人員架構
2、人員配備的原則
2.1精簡、高效的原則;
2.2文化素質與實際管理經驗相結合的原則;
2.3內部調劑為主和社會招聘為輔的原則;
2.4先定崗后定編以及德才兼備、一專多能的原則;
3、職位說明
3.1管理中心
管理中心由一名市場主任和一名兼職收費員負責，兩人都必須具備物業管理的基本知識，略懂市場經營，能夠獨立處理日常各類投訴，能夠獨立辦理各類相關服務業務。
市場主任
負責區域內各項事務的管理，負責各部門的培訓和績效考核，負責各住戶、商戶的接待投訴，負責裝修單位的跟進和日常所有管理業務的辦理，負責市場清潔、市場協管、消防、經營管理的日常監督管理工作。
兼職收費員
負責區域內相關費用的收取，公司開支預算和在市場主任缺位的時候擔當管理員的職務，日常積極配合管理做好相關事務。
3.2市場協管組
市場協管組由1名組長和3名市場協管組員組成，為三班制，每班1人，負責市場內不間斷巡邏;組長上白班，并在隊員休息時頂班。市場協管組主要職責是做好市場秩序、消防的日常工作，流動人員的管理，突發事情的處理，負責配合市場服務中心的各項工作，
3.3環境組
環境組由1名領班和2名保潔員組成，主要負責區域內衛生和日常垃圾清理，作到日巡日檢，日產日清，流動作業。保潔領班負責考核和監管下屬員工工作情況以及個人的清潔區域。其中，保潔領班負責市場周邊及市場內部清潔衛生，1名保潔員負責1、2、3、5、6、7棟樓的清潔衛生，1名保潔員負責8、9、10、11棟樓的清潔衛生。
3.4工程維修組
工程維修組主要負責區域內日常設備設施的維護和維修，接待處理客戶的相關工程事項。考慮到市場的整體管理成本，建議配備一名兼職水電工作業，做到隨叫隨到。
注：XX村委：為XX市場最高管理機構，村委制定的發展目標和方向，XX市場管理中心須支持與配合，以配合XX村委新農村建設的進程。
卓粵房地產物業管理部：提供XX市場物業管理方面的專業意見和技術支持，負責XX市場物業管理中心各部員工的培訓、指導及管理咨詢并對現場做好技術支持等工作。
四、基礎物業管理服務內容及范圍
(一) 安防管理
確保業主、商戶、租戶顧客生命財產安全，是區域正常運營的基本條件，強有力的安防工作是區域正常運營的有力保障。
1、協管工作：
區域營業時間內人流量大，人員龐雜，安防工作重在加大巡防頻率與突發事件的快速反應能力，實行明崗與機動巡邏、視頻監控相結合，與當地派出所和XX村治安隊密切配合，重點打擊偷盜、搶奪等違法犯罪行為;清理占道經營行為;營業結束后統一清場，實行周密的進出貨管理制，緊急治安事件的應急處理，切實營造安全放心的經營消費環境。
工作要點：防范巡邏、經營秩序維護、清理占道、營業結束后的清場管理及區域內四防工作。
2、消防工作：
消防責任重于泰山，消防是事關人民生命財產的頭等大事。消防工作應堅持“防消結合，重在預防”的原則，切實做好日常管理防范措施：消防設備設施定期檢查、建立重點防火部位檔案、嚴格裝修審批與過程監督、區域內嚴禁使用大功率電器、嚴禁動用明火，建立火災應急預案，一年內組織不少于兩次消防演習。
工作要點：消防設備設施的日常維護檢查、各類消防隱患的排查、消防法規的宣傳貫徹、裝修過程的安全監控。
(二) 保潔消殺管理
潔凈的公共環境，是管理服務水平、形象的重要衡量指標。商戶正常營業時間內實行公共場所(通道、樓梯、前廳、衛生間、天棚、墻面……)不間斷循環保潔，清理垃圾雜物，定期檢查衛生死角，確保整潔的經營環境;定期開展公共環境的消殺工作，確協管全健康的經營環境，提升XX市場環境品質。
工作要點：公共場所巡回保潔、定期清理衛生死角、定期消殺……。
(三) 物業公共部份、公共設施設備維保
1、物業公共部份維修養護
物業公共部份(樓道、通道、前廳、外墻、天棚、樓頂平臺、下水道、化糞池)的日常維修養護，是維護良好形象，延長物業使用壽命，避免意外傷害、“水患”發生的重要手段。重在做好日常檢查，及時修復、排除安全隱患，擬定中大修計劃，分步實施。
工作要點：重點部份日常巡檢、提前排除隱患。
2、公共設施設備維修養護
設施設備的正常運行是正常經營的前提條件，是經營環境質量的重要保證。加強重要設備日常檢查、維保，即時處理事故隱患，有效預防相關問題的發生，并擬定相關設備意外事故的應急處理預案，并將其制度化，重在日常檢查與保養。
工作要點：檔案梳理、日常巡檢、提前排除隱患。
(四) 客戶服務
從商戶角度思考，從市場發展角度思考，切實滿足商戶各類需求，不斷提高商戶對客戶服務的滿意度，爭取商戶對物業管理服務的支持，調動商戶參與XX市場活動積極性，并積極引導商戶提升經營檔次，服務質量，形成商戶、管理公司團結一致，共謀發展的良好局面。所謂客戶服務無小事，客戶服務無止境，細節與執行力決定客戶服務水平。
工作要點：良性溝通、了解需求、及時服務、持續跟進、關注客戶發展……
(五) 財務管理
XX市場財務管理主要涉及管理費用的預算，管理成本的控制，各類費用(租金、物業管理費、廣告費、水電費、其它代收費)代收代繳。市場財務管理重點在于透明清晰、有據可查。
工作要點：成本控制、收支透明、有據可查……。
(六)檔案管理
做好物業管理運營過程中所涉及的運營事項、設施設備、商戶(住戶)的檔案管理工作，使前后工作得以有效銜接。包括：設備、設施的完整檔案資料、合同協議、會議紀要、崗位人員的任免等。
工作要點：保證所有檔案的完整、連續、系統。
五、崗位職責及管理規范
管理中心
一、市場主任崗位職責：
1、負責XX市場物業管理中心全面工作，帶領部門全體人員履行市場管理中心日常管理、指導、監督、協調、服務職能。
2、貫徹執行關于物業管理的各項法規、政策、標準，組織落實XX村委下達的有關任務。
3、責按規定審批上報的維修、養護、配套工程項目及上述工程的預決算、工程造價。
4、負責協調處理管理中心與區建委、房管局、規劃國土局、工商局、物價局等政府有關部門及水、電等有關單位的協調事宜。
5、負責審批年、月工作計劃、工作總結及管理中心制定的年、月工作計劃。
6、負責做好XX市場物業管理人員招聘、考核、錄用及崗位調整等工作。
7、每季度按XX村委規定，進行檢查，對檢查結果進行統計，并負責對檢查中發現的不合格服務項進行跟蹤驗證，處理業主(商戶)投訴。
8、完成XX村委交辦的其他工作。
二、兼職收費員崗位職責：
1、負責登記現金日記帳、銀行存款日記帳的工作，做到日清月結。
2、負責保管現金、有價證券、空白支票及銀行印鑒卡等有關資料。
3、負責管理銀行帳戶，辦理銀行結算業務，月終及時對帳，并根據需要編制銀行存款余額調節表。
4、要按照有關規定，具體辦理經營收入及費用報銷等現金或銀行轉帳手續。
5、負責統一管理公司的發票和收據。做好各管理中心票據的領用和核銷工作。
6、加強貨幣資金的管理，嚴格執行國家有關現金管理和銀行帳戶管理法規制度。不得挪用公款，不得出借公司帳戶。
7、應按照規定，定期(月、季、年)核對帳目、結帳、編制會計報表。并做到報表數字真實，計算準確，內容完整，說明清楚。任何人都不能篡改或授意、指使他人篡改會計報表數字。
8、要按照規定對各種會計資料，定期收集，審查核對，整理立卷，編制目錄。
9、XX市場物業管理費收取和卓粵房地產公司租賃項目租金收取，需分帳管理、獨立核算，所有回收款項交相應部門核算。
10、協助管理中心完成其它日常工作。
市場協防組
崗位職責
領班崗位職責
1、在XX市場主任的領導下，安排本班各項具體工作。
2、熟悉和掌握市場區域的地理位置，重點要害部位和設施布局的基本情況。
3、貫徹落實安全保衛工作和消防工作，做好對協管的領導工作，調解市場內各種糾紛。
4、組織實施安全保衛責任制和安全操作規程，定期檢查執行情況，并對所存在的問題及隱患按規定的期限及時加以解決整改。
5、主持部門例會，傳達貫徹主管部門及XX村委的指示精神。
6、監督和檢查XX市場的七防安全情況：“防火、防盜、防破壞、防意外、防騙、防搶、防災難事故”和交通管理情況，處理市場內各類治安案件，協調與主管公安機關和派出所的關系。
7、做好XX市場內商戶(住戶)的七防安全和法制宣傳教育工作提高商戶(住戶)的安全意識和法制觀念。
8、帶頭遵守公司的各項規章制度，以身作則，不許，監督本班員工執行上級各項工作指令及公司規章制度。
9、協管員的聘用，解聘提出建議。
商場協防員崗位職責
1、密切注視市場出入人員，負責監控室電視屏幕的監視工作。
2、負責值班崗亭內的衛生清掃工作。
3、發現異常情況和可疑人員應到現場查看、并及時向上級報告。
4、負責巡查市場各樓層，留意治安消防情況。
5、監督檢查用戶裝修現場的治安消防狀況，及時處理違規裝修。
6、做好當值期間的各項情況記錄工作。
(二)協防組操作流程
交接班管理規定
為認真做好崗位的工作交接與公物交接，減少因交接不清引起的工作失誤及公物損失，特制定本制度。
1、本班相互轉換崗位時，須認真做好崗位工作記錄。
2、本班最后一崗與下一班交接時，要將本班工作情況詳細交待給下一班，以便下一班開展工作。
3、交班人須將本班工作情況詳細交待給下一班，并將本班已完成和待完成工作認真記錄在每班工作交接表上，交班人員將公物轉交下一班，交接雙方簽名確認。
4、發現問題，交接雙方須當面說明。如果交班人離開后，接班人才發現屬于上一班問題的，應立即報告領班或市場主任處理。
5、交接班須正點、守時，非特殊情況，不得超時接班。
6、接班人未到，交班人不得離崗，否則由此產生的一切后果由交班人負責。
7、接班人須提前15分鐘簽到上班，翻看工作記錄，詢問工作情況，以便班前將工作重點明確給協管員。
對講機使用規定
對講機是協防組必備的重要通訊工具，全體協管人員必須執行對講機使用規定，熟悉對講機的性能，愛護并熟練地使用對講機。
使用規定
1、持機人負責保管和使用對講機，禁止轉借他人或將天線拆下來使用。
2、發現對講機有損壞或通訊失靈，持機人應立即向直屬上司報告，由部門領班檢查后交管理中心，嚴禁自行拆修。
3、嚴格按規定頻率使用，嚴禁亂按或亂調其他頻率。
4、嚴格按對講機充電程序充電，以保障電池的性能、壽命和使用效果。
5、交接班時，交機人要講明對講機當班使用狀況;接機者當場查驗，發現損壞或通訊失靈，立即報告領班。
對話要求
1、呼叫對方時，先報自己崗位，再呼對方，并在最后講“收到請回話”。
2、收接方回話后，呼方要簡明扼要地將情況講清楚，收接方收到情況或信號后，應回答“清楚”或“明白”。
3、用對講機講話時應使用規范禮貌用語，嚴禁用對講機粗言穢語、開玩笑或談與工作無關的事情。
(三)緊急事件處理程序
1、突發事件的處理程序
(1)凡遇突發事件(指兇殺、搶劫、勒索、打架、鬧事、傷亡或重大糾紛等)，必須保持冷靜，立即采取措施，并報告領班或市場主任。
(2)簡要說明事發的地點、性質、人數、特征及損失價值。
(3)驅散無關人員，保護好現場，留意現場周圍的情況。
(4)查看本部各類記錄、電視錄像，檢查有無可疑情況和人員。
(5)對勒索、打架事件，監控中心應密切注意事發現場的情況變化。
(6)對糾紛事件應及時了解具體原因，積極協調，勸阻爭吵，平息事態。
(7)對傷亡事件應做好現場保護和通知搶救工作，應報派出所調查處理。
(8)對涉及刑事及重大責任事故或因治安、刑事案件引致的傷亡事故，應立即報告公安機關并由市場主任、領班協助調查處理。
(9)市場主任、領班在接報突發事件后應立即趕到現場，做好疏通控制工作，防止事態擴大，并拍照留證。
(10)市場主任、領班組織人員除維護現場外，還需負責聯系XX治安隊調派人員做好布控堵截，根據事態的大小程度報派出所、有關部門及XX村委。
2、毆打暴力事件的處理程序
(1)處理斗毆等暴力事件應保持客觀、克制的態度，除非正當防衛，一般情況下應盡量避免與人發生武力沖突或爭吵。
(2)巡查發現或接報有斗毆等暴力事件，應馬上用對講機或其他最快的方式報告領班，簡要說明現場的情況(地點、人數、斗毆程度、有無使用武器等)。如能處理的，即時處理;否則監視現場，等待協管領班的指令。
(3)協管領班接報后視情況派適當數量的協管員或通知XX治安隊立即到場制止，將肇事者帶往管理中心接受調查。如場面無法控制，應盡快報派出所。
(4)斗毆事件中如市場的財產或人員受到損害，應拍照、保護現場，并留下目擊者、扣下肇事者，作詳細調查以明確責任和落實賠償。
(5)如涉及刑事責任，應交派出所立案處理。
(6)事件中如有人員受傷要及時組織搶救，并盡快送往醫院。
3、盜竊等破壞事件的處理程序
(1)巡查發現或接報市場內有人盜竊，應馬上抓獲現場嫌疑人。如力量不夠，用對講機或其他方式盡快報告協管領班，簡單說明現場情況，并監視現場等待協管領班的指令。
(2)協管領班接報后，應迅速派適當數量的協管人員或聯系XX治安隊到場制止，設法抓獲肇事者，帶往管理中心調查處理。
(3)事件中如有財產或人員受到損害，應拍照或錄像，并保護現場，留下目擊者，做詳細調查，以明確責任、落實賠償。
(4)如涉及刑事責任，應交派出所立案處理。
4、停電事故的處理程序
(1)接通知市場將在短時間內停電，應在停電前10分鐘，用緊急廣播通知用戶。
(2)未預知的情況下市場突然發生停電，立即聯系維修部，盡快采取措施恢復供電。
(3)使用緊急照明，保證公共地方及主要通道的照明。
(4)協管員密切注視市場各區域，以防有人趁機制造治安問題。
5、消防報警處理程序
(1)用對講機通知巡邏協管員即時到現場核實;
(2)即時向協管領班或市場主任，講清報警地點;
(3)當領班接到協管報告后，即時帶領機動人員最快速度趕到報警地點現場檢查。
(4)經現場檢查認為火警后，不能處理的應及時報火警處理。
(5)當值協管員應做好詳細記錄。
6、意外傷亡應急處理規程
(1)XX市場內如發生人員意外傷亡事件，協管員立即趕赴現場查明情況，并向領班匯報。
(2)協管領班應立即向市場主任或XX村委匯報，同時報警，維護現場秩序，協助公安機關偵破。
(3)若傷者未傷亡，應保護現場的同時立即組織救助，并通知醫療救護中心，對折傷員，傷情不明的情況下盡量不要挪動，防止傷情加重。
(4)傷害由觸電引起的，協管員應立即切斷電源，用絕緣物體將電源撥離觸電者，再施行治病。
(5)若傷亡是設備系統引起，協管員應立通知工程人員到場，共同制訂搶救方案，如無力施救，求助公安或消防部門。
(6)若傷亡是高空墮落物引起，搶救傷員時應保護現場，攝下照片或錄像，留下目擊者，同時向警方報警。
(7)若傷亡事故由交通肇事引起的，應保護現場，搶救傷亡的同時，記清肇事車輛和號碼，留下駕駛員和目擊者，如監控錄像，保護相關錄像，請警方或交警部門處理，若交通事故引起堵塞，應組織疏通現場。
(8)詳細記錄意外傷亡經過，對于設備故障或設施損壞引起的傷亡事故以及由于管理上失誤引起的觸電事故相關部門在事故發生后四個小時內寫出書面報告，匯報上級領導和XX村委，并查找原因落實責任。
7、水浸應急處理規程
(1)當公司員工接到報警或發現XX商住樓水浸事故，應立即將進水地點、樓層、水源、水勢報告領班，工程人員，并在相關人員到達前盡量控制現場水勢，防止水浸范圍擴大。
(2)立即查明水浸原因，采取措施關閉水源，水閘堵塞水管，堵塞漏洞，疏通排水管道，打開末端放水等，切斷水源，并關閉受浸區的電閘，防止人員觸電，若水源來自供水總管，工程人員無力解決時，應立即通知自來水公司前來搶修。
(3)如在水浸事故后，有任何公共設施在正常使用受到影響或由其引起停電，應知會商戶(住戶)并在各出入口設置告示，如有區域存在為危險，應在該范圍內設置警告標志。
(4)詳細記錄水浸事故發生經過和采取的措施，以及受損的情況。
8、中毒事件(煤氣、食物中毒等)
(1)切斷毒源，使毒物不繼續擴散，疏散現場圍觀群眾。
(2)對煤氣中毒者，盡快將中毒者撤離現場，移到空氣通暢處，松開衣扣和腰帶，并盡快送醫院救治。
(3)對其他類別的中毒者，盡快將中毒者撤離現場，消除口腔異物，維持呼吸通暢，注意保濕，并立即送醫院搶救或者請求醫院支援。
(4)核準毒源是否切斷，防止有漏毒現象造成不必要的傷害。
環境組
環境組領班崗位職責
1、負責落實各項崗位職責及部門內各項業務服務質量標準;
2、執行清潔員工培訓計劃;
3、做好市場公共部位及設備的清潔工作;
4、做好市場的消毒滅鼠殺蟲工作;
5、組織清潔組定期檢討、共同研究搞好清潔方面的工作;
6、配合XX市場管理中心搞好清潔用品采購工作;
7、落實好清潔用品保管領用登記工作;
8、配合XX市場管理中心做好不合格服務的控制管理工作;
9、配合XX市場管理中心做好糾正預防措施的制訂實施工作;
10、監督清潔工按時清潔市場、走廊、外圍道路等樓宇內公用地方，在巡視各崗位的清潔工作時，發現問題及時采取糾正措施;
11、做好清潔工具入庫，領用、維修記錄;
12、檢查所轄范圍各清潔崗位工作完成情況，發現問題立即整改，并進行考核;
13、檢查清潔員當值情況，是否按規定著裝上崗，攜帶必備清潔工具，對缺勤及不按規定著裝及時采取補救措施。
清潔員崗位職責內容
1、負責XX市場周圍的道路及市場內部的清潔保養;
2、負責XX商住樓從一樓到天臺、地面商鋪門口所有公共部分的清潔保養;
3、負責XX市場所有生活垃圾的收集，并協助清運公司清理垃圾房的工作現場;
4、負責XX市場殺蟲滅鼠工作;
5、完成上級領導交辦的其它工作與突擊性工作。
清潔員職責范圍
1、外圍清潔員：
(1)市場周圍的道路、花壇及市政衛生責任區的清潔保養;
(2)協助環衛所清理垃圾臨時存放處的垃圾清運，清洗垃圾桶、垃圾臨時存放處;
(3)實行分段包干，時刻保持地面干凈，無沙土、無垃圾、無雜物等;
(4)清潔地面的所有燈具、標語牌、消防等公共設施;
(5)市場周圍明溝、暗溝、下水道的清理，保持雨季水道暢通;
(6)化糞池清潔后，及時運走污物，并立即用水沖洗周圍地面，保持干凈環境，無臭氣。
2、樓層清潔工：
(1)負責清理樓層內的垃圾，堆放到指定地方;
(2)清掃各自樓層的樓道及樓梯通道，及清潔消防前室的地面、墻面和頂面;
(3)擦拭各自范圍內的公共設施，包括防火門、強弱電井道門、電表箱門、水管井門、開水間、燈罩、消防栓、樓道墻壁、樓梯扶手、排風口、管線等;
(4)拖洗樓層地面、后樓道的踏步臺階;
(5)清掃、拖抹樓層通道地面;
(6)負責清洗男、女衛生間，做到無異味、無污染面;(7)各自區域內垃圾筒的清潔。
工程部
水電維修工崗位職責
1、負責公共設備、設施維修管理，定期保養;
2、負責供配電、供排水系統、消防系統的運行操作、巡視保養維修、檢查記錄和異常情況報告及處理;
3、負責房屋、道路、圍墻、停車場土建設施及其他公共設施的日常維護保養、維修工程預算;
4、負責配合市場管理中心監督業主房屋裝修改造;
5、負責為住戶進行日常維修服務及參與維修中涉及的鄰里協調;
6、負責施工工地和臨時施工單位的管理;
7、負責設施、設備突發事故處理;
8、負責住戶維修服務效果回訪。
9、負責本系統各類圖紙和資料的收集、分類。
10、每周一次巡查責任設備;每月一次清潔責任設備及周圍環境衛生。
第三章 管理控制文本的內容概述
消防安全責任書
一、嚴格執行消防安全的各項規定，做好消防工作，提高安全意識。
二、商品存放遵循“合理、安全”原則，保持通道暢通。
三、電線不準私拉亂接，嚴禁違章操作。
四、市場內嚴禁使用液化氣，嚴禁明火，防患于未然。
五、正確使用電器設施，并須有人看護，嚴禁使用高電耗等容易引發火險的電器。
六、市場內不能有易燃易爆危險物品。
七、離店(攤)前需切斷電源，消除火災隱患。
八、愛護市場內的消防設施，不得損壞、挪用、拆除、圈占消防設施。
九、禁止在營業場所違章搭建，營業房內嚴禁住宿。
十、消防安全，人人有責，如有違者，責任自負。
市場衛生管理制度
一、凡進入市場的購銷人員都必須講究衛生，不準擅自在市場內張貼廣告和在墻上、攤頭隨意涂寫、堆放雜物、保持市場整潔。
二、必須嚴格執行《食品衛生法》，嚴禁有毒、有害、污穢不潔、變質、霉變食物、病死或死因不明的禽畜、水產及其制品進市場出售。經營飲食、熟食、鹵葉、豆制品的必須持有營業執照、衛生講可證和個人健康證。營業人員必須穿戴白衣、白帽和白袖套。經營熟食的必須有防蠅、防塵、防腐設施備和清潔用具。
三、市場內應建立必要的衛生設施，設立衛生宣傳欄、果殼箱、痰盂和下水道、自來水以及垃圾處理裝置;有條件的農貿市場應添置冷藏設備，大型市場要有公共廁所。
四、每個市場都必須確定專職或兼職人員負責上市商品檢驗和衛生管理工作。大型市場應建立市場愛衛會或衛生管理小組，負責市場衛生的組織管理工作，開展經常性的衛生監督管理。
五、所有市場都要配備衛生保潔員，專門從事清衛工作。全日交易的市場必須堅持一天二次清掃場地，半天交易的市場散場后及時清掃，做到場內無過夜垃圾。每周對市場進行一次全面的清掃。農貿市場在夏季節要經常進行滅蠅、滅蚊、滅菌等防疫消毒。
六、堅持經常性的衛生宣傳教育工作，促進個體商販做好自清保潔工作。每個攤位實行攤前、攤后、柜臺上下衛生包干，及時清除攤位周圍的垃圾和臟物。經營多垃圾商品的攤主必須自備盛放工具，集中垃圾送到指定的堆放地點。
七、對違反本制度規定的，由市場辦公室依照有關規定，酌情分別給予批評教育、罰款、警告、停業整頓等處理。
市場治安保衛工作制度
一、市場應確定專職人員負責市場的治安保衛工作，調解糾紛，制止擾亂市場和危害市場安全的行為。治保人員要在市場內巡邏值班，維護治安秩序。
二、市場內商品保管室、寄存處，要確定專人負責管理。管理人員不得擅離職守，并嚴格交接班手續。
三、所有進場交易人員都必須執行市場的治安保衛工作規定，不隨意離開攤位和托不相識的人看管錢物，貴重物品要交給市場工作人員保管。
四、嚴禁在市場上賭博、測字、算命，以及其他危害社會治安或影響市場秩序的行為。
五、自行車、手拉車、三輪車必須按劃定地點存放，不得隨意停放，保持場內通道暢通。
六、嚴格市場門衛制度，夜間必須有人值班看場，做好防火、防盜、防爆、防止壞人破壞的工作。住在市場附設招待所內的個體戶接待客人要遵守會客制度，不得留宿閑雜人員，不得聚眾酗酒取樂。市場內要配備防火設備。
七、對違反上述規定的，由市場管理辦公室給予批評教育、罰款、停業整頓等處理;違反治安管理處罰條例的，由公安機關處理;觸犯刑律的移送司法機關依法懲處。
廁所保潔制度
一、勤沖洗，實行全天保潔。
二、保持四壁門窗，隔斷板，地面的干凈，無蛛網，無積灰積水，無糞跡、痰跡，無涂寫、張貼。
三、便池無尿堿跡。
四、環境干凈，無垃圾雜物。
五、定期消毒，做到蠅蛆少見，基本無臭。
市場保潔員守則
一、遵守勞動紀律，不得擅自離崗，有事生病不能上班須提前辦理請假手續。
二、負責市場垃圾、雜物的日產日清，保證市場經營環境的干凈整潔。
三、對市場廁所每天打掃沖洗，保持清潔、無臭味。
四、對市場攤位、墻面、吊頂及有關設施設備，定期進行擦試和除塵。
五、攤位內不得堆放廢舊物品及其他雜物。
六、積極完成領導交辦的其他工作任務。
七、保潔班長除履行保潔員崗位職責外，負責安排、督促保潔員的日常工作，重要情況、重大問題應及時報告市場主任。
市場管理員守則
一、熱愛本職，遵紀守法，服從管理。
二、熟悉掌握業務知識，辦事熱情周到。
三、工作時統一穿好工作服，佩戴好上崗證。
四、文明規范管理，嚴格執行“公開、公平、公正”的三公開制度，嚴禁打人罵人。
五、督促各種車輛按指定地點停放，各類攤位按規定擺放，保持道路暢通，秩序井然。
六、管理市場內各類糾紛。
七、嚴格按標準收費，不收人情費，不準接受農戶和客戶的饋贈。
八、完成市場領導交辦的其它任務。
市場經營者守則
一、凡需進入市場營業的單位和個人，必須按規定持營業執照或有關證件到工商所或市場管理辦公室辦理審批手續，在指定的地點設攤經營。不準隨意設攤和場外交易。
二、嚴格遵守國家有關政策、法規和本市場的規章制度，服從管理，按時交納稅費和市場管理費，自覺維護市場秩序。
三、亮照(證)經營，做到人證相符，不得擅自調換、租借、轉讓攤位或拼攤經營。
四、講求職業道德，文明經商，禮貌待客，明碼標價，公平交易，不準以次充好、以假充真、摻雜使假、短尺少秤，欺騙消費者;不欺行霸市、強買強賣、囤積居奇、哄抬物價，擾亂市場;不購銷假冒偽劣商品和國家規定不許上市的商品;不準使用明令禁止或不合格的計量器具。商品售出后，發現質量問題應給予調換或退貨;份量不足的要給消費者退款。
五、出售的食品應符合國家規定的食品衛生要求，肉、禽必須經檢疫合格后上市。搞好攤臺、攤前和攤后的環境衛生，做到攤位整潔美觀，商品陳列整齊。
六、愛護場內各種服務設施，不得在場內搭建建筑物或改變場內設施結構，損壞公物照價賠償。提高警惕，搞好防竊、消防工作，主動配合做好市場的安全保衛工作。
七、所有進場經營者均應遵守本守則規定。如有違反者，由市場管理辦公室根據國家有關規定和場紀場規酌情予以處罰。
市場統計工作制度
一、市場應配備人員擔任市場統計工作。統計工作人員必須嚴格執行統計制度，對各種報表的統計范圍、數字口徑、指標、計算方法、報送時間等必須切實執行;上級查詢的數字，要及時查對答復。要做好各種統計資料的收集、整理、匯總、分析和報表的填報工作，做到統計完整、準確、及時。
二、建立原始資料登統制度。統計人員必須親自上市場巡回視察，掌握賞識的商品品種、成交數量、價格以及剩市商品等情況和數據，記入原始登統表，經審核匯總后上報。
三、加強典型調查和統計分析。要通過典型調查“解剖麻雀”等方法，掌握第一手材料，揭示集貿市場發展變化規律，及時向上級領導提供新情況、新問題和對策建議。
四、統計人員必須加強文化和統計業務的學習，通過脫產和半脫產培訓和專題考試等多種方法，不斷提高統計質量和工作效率，統計人員應保持相對穩定。
市場計量器具監督檢查制度
一、經營者必須統一使用國家規定的合格器具和法定計量單位，做到秤(尺)準量尺。市場應配備一定數量的計量器具，提倡經營者租借市場的標準計量器具。經營者自帶的計量器具，需經檢測合格后，方可使用。
二、計量器具使用中要經常檢查，專人負責。每天抽查測試，每周分段全面檢查一次。及時制止利用器具作弊、克扣消費者的違法行為。
三、市場內必須設立公平秤、公平尺。農貿市場逐步實行電子秤復秤，為群眾服務。
四、開展“計量信得過經營戶”競賽活動，依靠群眾監督。對表現好的給予表揚嘉獎;對差的進行通報批評，并登記在案;對屢教不改、情節惡劣的，酌情給予罰款，責令停業整頓，取消攤位證或提請原發照機關吊銷營業執照。
市場管理費收繳管理制度
一、嚴格執行國務院關于發布《城鄉集市貿易管理辦法》的規定：“對進入集市交易的商品由工商行政管理機關收取少量的市場管理費。工業品、大牲畜費率按成交額計算不得超過1%，其他商品不得超過2%。”并應將收費標準公布于眾，接受群眾監督。攤位費根據攤位設施和經營情況確定。攤位、門店要努力實行公開招標競投制。
二、在市場設攤經營的經營者必須按規定交納市場管理費。不準瞞報商品數量，逃漏市場管理費和故意抗拒、刁難收費人員履行公務。
三、收費人員必須嚴格執行收費標準，較為準確地計算商品價值，做到收費合理，不多收、不漏收。收費人員在收款時必須開具“市場管理費收據”，做到手續完備，錢據相符，當面點清，帳目清楚。現金應當日上繳，不準截留、公款。
四、對固定攤位可實行按月定額收取市管費的辦法，由經營者在規定時間內交付。月收費額按月平均成交額核定，半年或幾個月調整一次。臨時設攤的可在申請攤位時收取。對自產自銷農民實行劃片設攤位、，逐個收費。
五、收費人員必須遵紀守法，佩戴標志，忠于職守，廉潔奉公，不徇私情，不收人情費，不、亂收費，不接受經營者請客送禮，不向經營者借款、賒欠、索取商品或利用工作之便購買便宜貨。違者從嚴處理。
文明攤位評比制度
為了進一步加強商城農貿市場的物質文明和精神文明建設，不斷提高集貿市場經營者的文明經商、依法經商的自覺性，增強市場凝聚力，特制訂本制度：
一、凡進入集貿市場營業的單位和個人，經營在三個月以上，有固定攤位的，均需參加文明攤位的評比。
二、文明攤位的評比，實行每季評選一次，按行業分別評選。
三、市場內文明攤位的具體標準為：1、季度內無違章違法行為，并積極、主動檢舉揭發他人的違章違法行為;2、照章納稅繳費，無拖欠、拖拉現象;3、講究職業道德、文明經商、禮貌待客、公平交易;4、按市場辦公室規定，在醒目處懸掛營業執照或攤位證;5、積極響應市場辦公室組織的社會公益活動，并起帶頭模范作用;6、主動配合市管人員做好市場管理工作;7、搞好同行業內部團結，不相互爭拉顧客，不搞非正常競爭;8、主動做好人好事。
四、評選實行由經營者自評、小組互評、市場辦公室組織人員實地考評三結合的辦法，自評分與互評分占50%，考評分占50%，按其總得分為經營戶的實際提分，并聽取勞協、稅務、公安部等部門的意見，最后，報分管所長批準后，授予“文明攤位”稱號。
五、經營戶在獲得稱號后，出現違章行為的，從重處理，并摘除其稱號。
六、文明攤位評比結束，市場分管人員要建立檔案，登記在冊，并作為年終評選“五好經營戶”的基礎條件。
農貿市場預賠制度
為了自覺接受消費者監督，切實維護消費者權益，促使XX農貿市場的長遠發展，特設立預賠基金，實施預賠制度。
具體實施辦法是：
1、預賠基金：來源于市場各經營戶的保證金，設立專用帳戶，存入預賠基金，該基金只用于消費者在市場購買時因質量問題所需的先期賠償;
2、受理條件：消費者在市場所購買的物品符合有關預賠條件。
3、預賠措施：消費者可以直接向農貿市場消費者投訴聯絡站投訴后，經確認無誤后，則從預賠基金中提取因賠金額給消費者
4、責任追究：談公路農貿市場消費者投訴聯絡站向當事經營戶下達通知，勒令其七天內將賠償金匯至預賠基金帳戶上，補齊保證金金額。
市場財務管理制度
一、負責管理辦公室日常工作，做好市場經營戶開票工作。
二、負責財務管理工作，組織做好財務計劃、會計核算、會計分析工作。
三、認真做好市場內的租金、管理費、水電費及其他有關費用的收繳，不得擅自提高或降低收費標準，不得擅自減免費用，及時上報中心。
四、負責市場管理人員月工資、貼補發放。
五、積極完成領導交辦的其他任務。
XX市場小餐飲業衛生管理要求
一、衛生管理
1、衛生許可證有效并懸掛于明顯處;
2、小型餐飲業必須建立食品衛生管理制度;
3、配備專職或兼職食品衛生管理人員，食品衛生有專人管理和負責;
4、做好“三放心”臺帳。
二、衛生設施
1.廚房墻壁表面全部使用白瓷磚;
2.廚房地面由硬質材料建造，具有一定坡度和地漏等排水設施，并設低位洗拖把池一個;
3.廚房內應安置有效的排煙、通風設施;
4.粗加工區分別設置畜禽食品、水產食品和蔬菜食品清洗池等至少三只;
6.餐飲具要有足夠容量的專用消毒、保潔設施;
7.廚房內有足夠容量的冷藏冷凍設施;
8.食品庫房設置貨架，不得用于生活起居;
9.餐廳、廚房、庫房要設置沙窗、門簾，采取消除蒼蠅、老鼠、蜂螂和其他有害昆蟲的措施;
10.設備布局和工藝流程合理，防止交叉污染。
三、經常性衛生要求：
1、前堂和后加工間的衛生整潔，做到每餐一打掃，每天一清洗;
2、餐具使用后進行洗滌，消毒處理，并放在保潔柜內存放;
3、采購時嚴把食品衛生關，不采購無標簽、無生產日期的食品;
4、不得使用過期、霉變等不符合國家衛生標準和食品衛生要求的食品及原料，不得亂用食品添加劑;
5、工作人員每年進行健康體檢和知識培訓，取得健康證后方可上崗;工作人員必須穿戴整潔的工作衣、褲、帽，工作服要定期清洗。工作人員在操作間不準吸煙，吃食物。
XX市場小副食業衛生管理要求
一、衛生管理
1、衛生許可證有效并懸掛于明顯處;
2、組織制訂衛生管理制度;
3、有專人負責日常衛生管理工作。
二、衛生設施
1、有不少于1只水池;
2、有食品采購、進貨臺帳;
3、有食品擱架、貨架、貨柜。
三、經常性衛生要求：
1、保持內外環境整潔，無積塵、無蛛網、無油污、無衛生死角，采取消除蒼蠅、老鼠、蟑螂和其他有害昆蟲及其滋生條件的措施，廢棄物進入加蓋的密閉容器，日產日清;
2、采購員、保管員、加工人員分別做到不采購、不出售(過期、霉變等)不符合衛生標準和衛生要求的食品;經營者采購散裝食品時，必須向制售者索取并核對生產者的衛生許可證和食品檢驗合格證明等材料，任何經營者不得經銷未取得衛生許可證的生產者生產的食品、無檢驗合格證明和標簽內容不完整的散裝食品;
3、銷售的定型包裝食品必須符合要求，有廠址、廠名、品名、生產日期、保質期;銷售的散裝食品必須有防塵材料遮蓋，設置隔離設施以確保食品不能被消費者直接觸及，并具有禁止消費者觸摸的標志;
4、食品存放必須隔墻離地、有標簽，做到先進庫房的先使用;
5、所有人員必須經衛生知識培訓合格，持健康證上崗，職業禁忌人員必須調離食品生產經營崗位;
6、從業人員應當經常保持個人衛生，做到勤剪甲、勤洗澡理發。生產銷售食品時不戴首飾，不涂染指甲，將手洗凈，穿戴整潔工作衣帽。銷售直接入口食品時，不用手拿，不用廢紙、廢物包裝，必須使用售貨工具。
XX市場小生產加工企業衛生管理要求
一、衛生管理
1、衛生許可證有效并懸掛于明顯處;
2、有專職衛生管理員，制訂衛生管理制度并上墻;
3、從業人員體檢培訓合格，持證上崗，配備工作衣帽、鞋等;
4、廠內外符合環境衛生要求。
二、衛生設施
生產車間須設置防蠅、防塵、防蟲、防鼠設施，車間應配備機械通風換氣設施(進風口距地面2米以上)及密閉加蓋的垃圾桶，冷飲企業生產用水必須使用凈化水，配備相應的凈化水設備，管道采用不銹鋼等無毒材料，送料管道采用活接頭，并配備專用消毒設施及更衣室。
三、經常性衛生要求：
1、生產設備布局合理，并保持清潔和完好;
2、生產設備、工具、容器、場地等嚴格執行清洗消毒制度，盛放食品的容器不得直接接觸地面;
3、原料、輔料、半成品、成品以及生、熟品分別存放在不會受到污染的區域;
4、按照生產工藝的先后次序和產品特點，將原料處理、半成品處理和加工、工器具的清洗消毒、成品內包裝、成品外包裝、成品檢驗和成品貯存等不同清潔衛生要求的區域分開設置，防止交叉污染;
5、不得使用過期、霉變等不符合國家衛生標準和食品衛生要求的食品及原料，不得亂用食品添加劑;
6、從業人員保持個人清潔，工作時不得戴首飾、手表，不得化妝;進入車間時洗手、消毒并穿著工作服、帽、鞋，工作服、帽、鞋應當定期消毒。
XX市場農貿市場衛生管理要求
一、衛生管理
1、衛生許可證有效并懸掛于明顯處;
2、進場經營者掌握食品衛生法律、法規、食品衛生安全等衛生知識;
3、進場經營者的健康狀況和應持有健康證明才可上崗;攤位應先取得衛生許可證才可營業(經營鮮活水產、家禽、和新鮮蔬菜除外);
4、索證管理，散裝和定型包裝食品的衛生許可證、檢驗合格證;肉類的檢疫證;豆制品的供貨憑證;蔬菜的產地證明等。
二、衛生設施
1、散裝食品：擱架，防鼠、防塵、防蠅設施等
2、熟食鹵味：空調、溫度計;銷售中的貨、款設施分離;
專營熟食鹵味另設二次更衣室。
三、經常性衛生要求：
1、保持內外環境清潔，無蛛網、積塵、垃圾、污水;
2、圾箱、廢棄物容器，做到加蓋，日產日清，有水沖水封式公共廁所。水道排水暢通;
3、有滅蠅、鼠、蟑螂及防止其污染食品的措施。原料與成品隔離，直接入口食品與待加工食品隔離，食品與雜物、藥物隔離，食品與非食用冰、不潔物隔離;食品上架銷售，墊高離墻存放;防塵、防蠅、防腐(冷藏)、防鼠、防蟑螂;
4、食品內在質量、包裝、標識符合衛生要求，無假冒偽劣食品、過期變質、衛生質量不合格的食品銷售;
5、熟食鹵味的原輔料應符合相應的衛生標準和衛生要求，熟食鹵味應當燒熟煮透，并在專間內冷卻，夏秋季節要縮短熟食鹵味加工與銷售的間隔時間，做到分批燒煮，分批發貨;
6、熟食設備布局和工藝流程符合衛生要求，銷售時貨款分開，不用手直接抓取熟食;
7、食品用容器、用具等的清洗、消毒、保潔設施和使用符合衛生要求;
8、從業人員的持有效健康證明上崗，并保持個人衛生，必須穿戴整潔的工作衣、褲、帽，工作服要定期清洗。
第四章 管理方案啟動資金預算
一、管理費收入：
位置
小面積住宅
超市
1、2層
檔 位
純地鋪
商鋪
住宅
面積合計
100間
2600 M2
99個
1263.09 M2
2205.25 M2
5665.71 M2
收費
標準
25元/間
管理費：30元/檔
水電費：10元/檔
1元/ M2
1元/ M2
0.4元/ M2
合計
2500元
3960元
1263.09元
2205.25元
2266.28元
總計：12194.62元
二、人工費用支出
序號
崗位
人數
工資標準
社保
醫療保險
小計
月度費用
管理
中心
主任
1
20xx
80
16
20xx
20xx
收銀員
1
600
80
16
696
696
小計
2
80
16
2696
2792
環境組
班長
0
800
80
16
896
0
清潔員
3
650
80
16
746
2238
小計
3
80
16
20xx
2238
協管組
領班
1
1000
80
16
1096
1096
協管員
3
750
80
16
846
2538
小計
4
80
16
3346
3634
工程組
技工
1
600
80
16
696
696
小計
1
80
16
696
合計
10
80
16
9360
三、服務費用總成本
項目名稱
月度費用
年度費用
管理服務費用
10610.00
￥ 120,720.00
1、人員工資福利社保
9360.00
￥ 112,320.00
(1)管理人員工資福利
2792.00
￥ 33,504.00
(2)清潔人員工資福利
2238
￥ 26,856.00
(3)安管人員工資福利
3634.00
￥ 43,608.00
(4)技工工資福利
696
￥ 8,352.00
2、辦公費用
150
￥ 2,400.00
3、通訊費用
200
￥ 2,400.00
4、小區公共水電分攤
300.00
￥ 3,600.00
5、物料消耗
600.00
￥ 7,200.00
固定資產折舊
400
￥ 4,800.00
服裝費
187.20
￥ 2,246.40
教育附加費
140.40
￥ 1,684.80
工會費
187.20
￥ 2,246.40
營業稅
576.24
￥ 6,914.88
城建稅
806.736
￥ 9,680.83
小計
11524.80
￥ 138,297.60
服務費用總計
12907.78
￥ 154,893.31
物業管理方案 篇4
一、XX項目物業分析：
1、物業地域范圍開闊，封閉性交強
2、購置物業人員層次較高，屬于房地產市場尖端客戶群體，其對居住的私密性、安全性要求較高，并且具有相當強的物業消費承受潛力；
3、購置物業用途復雜，有居住類要求、有辦公類要求、有會所類要求等；
4、物業管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶私有設施及服務的管理。
二、根據以上分析，對XX項目物業推薦如下：
1、推薦在保潔管理方面實行兩個分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對業主帶給的保潔工作相分開。因為，河道及市政道路的保潔工作是屬于項目區域內具有公共及社會性質的工作，其對具體的環境衛生標準及人員素質與直接為業主帶給保潔服務的要求不同，分開管理有利于降低物業管理成本，必要時能夠透過物業公司將該部分工作對外進行分包處理。
2、突出物業管理的兩個體系，即突發事件的應急處理體系以及針對業主的管家式的服務體系。
三、物業管理帶給日常服務的資料：
1、對河道的清理與水質的保護（如透過種植水生性綠植改善水質、根據季節放養魚類加強河道景觀效果；
2、對市政道路的保潔；
3、對業主庭院環境的保潔（主要集中在季節更替時，如刮風導致的塵土積累或落葉）；
4、24小時水電維修；
5、對業主生活垃圾的定時清運；
6、對水、電、燃氣等設備日常的.保養與維護；
7、項目范圍內綠化的種植與養護；
8、業主能源費用的代收代繳；
9、定期花木殺蟲及滅鼠；
10、暫住證等社區性證明u》
11、業主院落檔案的管理。
四、物業特約服務－管家式服務體系：
1、管家的服務，是指由管家負責，帶領包括保安、保潔、廚師、司機等為主人帶給盡可能完善的服務，針對玉河項目提出的管家式服務，應理解為透過物業管家的努力為業主帶給盡可能多的服務，隨時解決業主提出的關于生活、出行等方面的需求。
2、管家式的服務推薦由2至3人24小時專職負責三到四位業主隨時有可能提出的服務要求，業主有需求只針對所負責管家提出，由該管家負責盡可能的解決業主提出的問題；任何針對業主的服務均需由物業管家陪同。這樣，業主提出的要求有專人負責，，避免了處理問題相互推托的狀況提高解決問題的效率，同時對業主的各種服務也同樣由該物業管家帶領陪同，增加了業主對物業人員的認同感并且避免陌生工作人員帶給業主的不安全因素。
3、管家式服務的資料：
A、業主訂購報刊的派送（報紙需經過熨燙，免費）
B、帶領工作人員完成業主提出的家政服務要求（付費）
室內清潔
搬家、搬物
地板、地毯的清潔養護
代收洗、補、燙衣物
室內插花、裝飾
代購日常生活用品
車輛清洗服務
家庭看護管理
寵物看護管理
C、為業主帶給車輛接、送服務（付費并需要提前預約）
五、XX項目的安全保衛管理：
1、保衛部門日常工作資料：
24小時固定安全崗位的值勤
24小時流動崗位的安全及消防巡視
車輛停放的安全管理
特殊時間段道路車流、人流的疏導管理
2、保衛部門的設施設備：
中央控制室
與中控室連接的門禁對講系統
設像監視系統
電子巡更系統
業主院落重點部位（廚房）設置煙感報警系統
停車管理系統（如有大規模公共停車位需要管理）
安防器材（對講機、滅火器、警棍等）
3、保衛部門帶給的委托性特約服務：
禮儀性保衛
短途護衛（主要為業主攜帶貴重物品外出時對人員安全護衛）
（以上兩種服務帶給時需要有物業管家陪同并屬付費項目）
六、突發事件應急處理體系的建立
業主物業的安全性是本項目物業管理的關鍵所在，除帶給一般保衛方式外，還應建立聯動體系，保證在突發事件發生時及時控制事態發展，將業主的損失降低。應急處理體系流程如下：
1、遇有突發事件，業主透過門禁對講系統向中央控制室報警（或直接找物業管家）；
2、中央控制室接警情后分別通知所屬物業管家、片區巡視保安、備勤保安趕赴現場，控制事態不繼續發展；
3、由物業管家向值班物業經理匯報現場狀況；
4、物業經理根據物業管家對現場狀況的匯報決定是否報警（110、119、120、999等）
物業管理方案 篇5
對合同意向的承諾
一、承包方式：物業設計圖紙預算。
二、服務價款的計算方式：
1、各項服務的工作量依照物業設計圖紙及行業常規計算；
2、普通服務單價依照國家服務行業統一收費標準計算；
3、特定服務單價參照國家類似服務統一收費標準，并適當浮動，予以確定；
4、設備的購置租賃價及材料價格按本市有關規定執行；
5、管理期間，凡遇有關政策性調整，按政策調整規定執行。
二、在計算服務費用總成本的.基礎上，乘以我方招標承諾的優惠百分比作為實際收取費用。
四、服務款項收取方式。
物業峻工接管時，由物業管理公司從開發商處收取物業總造價1％的管理基金。物業管理中日常服務收費由全體業主派出代表(或者固定或者輪流)收取并交至物業管理處。收取時間為每月一次，下月15日以前交至物業管理處。
五、材料設備供應方式
管理所用材料、設備除臨時所需的個別種類外，其他的應由甲方供應到現場，乙方提供材料和堆放場所；臨時所需材料設備由業主認質定價，乙方負責采購，并按委托管理合同有關規定執行。
六、服務質量必須能使業主的合理要求得到滿足。
在合同中制定出對物業管理公司高質量滿足業主要求行為的獎勵與不能提供符合業主要求服務的處罰。
七、為保證服務質量所需的技術升級費和協調費，應由物業管理公司通過精心組織管理和加強成本核算自行消化，不得向業主另行收費。
八、文明管理，確保安全，實現無重大事故。
物業管理投標書樣本
投標文件五
1、企業信謄
2、企業資質(證書樣本見第四章附表)
3、企業榮譽證書(略)
4、企業安全生產證明資料
5、企業物業管理服務質量證明資料(格式同上)
6、近幾年所接管主要物業的服務質量、期限、安全情況及物業管理班子配備明細表：
物業管理方案 篇6
一、物業管理接管驗收方案
物業驗收、接管前的工作
1) 成立驗收、接管小組：
由××物業管理有限公司在接管物業竣工前組織、經營、管理、工程、保安和清潔等部門有關人員前往現場，對驗收、接管工作中所涉及問題等進行考察。在此基礎上，提交公司董事會或總經理辦公會議討論確認，并制定驗收、接管工作方案，在公司領導下成立接管驗收小組。
2) 有關專業人員提前進駐小區：
提前派出工程技術專業人員進駐現場，與地盤的工作人員一起，參與機電設備的安裝調試，了解整個物業內所裝備的設備設施，熟悉各類設備的構造原理、性能，熟悉水、電、氣管道線路的鋪設位置及走向等，為下一步實物驗收、資料移交等工作做準備。
物業驗收、接管中的工作
1) 組成聯合交接小組，商定交接注意事項和交接日期：
管理處驗收、接管小組主動與開發商和承建單位聯系，協商物業交接問題，及時將協商情況匯報給總公司。由開發商、承建單位和物業公司三方共同組成聯合交接小組，制定驗收方案，統一驗收標準，商定交接注意事項和交接日期。
2) 印制驗收、接管工作表格：
物業公司對所接收的建筑物、設備設施，要分別列項印制驗收記錄表格。主要有：物業接管驗收移交工程資料清單，公用機電設備驗收單，公用建筑、小型設施驗收單，公用機電設備驗收單，室外給排水驗收單，綠化驗收單，單元建筑接管驗收記錄表，單元室內電氣設施接管驗收記錄，單元室內給排水接管驗收記錄表等。
3) 全面驗收、交接：
驗收時須有開發商、承建單位和物業公司三方共同參加，逐項進行驗收，填寫記錄單，每份驗收記錄單上均須有三方人員的簽名，驗收記錄單一式三份，三方各執一份。對驗收合格的項目，列出清單，進行交接，交接雙方在清單上簽字；對不合格的項目，注明存在的問題，提交地盤和施工單位，限期整改，整改項目須經復驗，合格后方可接收，物業公司將接收清單交管理處保存。開發商、承建單位把小區的各項資料（包括產權資料，技術資料，政府驗收合格證明，水、電、氣供應合同等）全數移交管理處，雙方注意做好移交工作的相關登記、簽字手續。
物業驗收、接管后的工作：
1) 已接收項目的管理：
管理處從接收簽字起，即組織人力對建筑物和機電設備進行保護，防止被盜和破壞，同時，組織人員對已接收項目進行清潔和環境整理。認真清點、檢查、復核室內和小區的各種設施設備及有關物品，發現問題及時登記、反映、整改。
2） 入伙時業主及物業使用人收樓驗收：
管理處與開發商在入伙接待處聯合辦公，實行一條龍服務。先由開發商為業主及物業使用人辦清購樓手續，再由管理處收取入伙費用，并安排專人陪同業主及物業使用人視察房屋、驗收設施設備，辦好交接手續、交付鑰匙，對業主及物業使用人提出的房屋質量方面的問題，逐項記錄在《接管驗收記錄》四聯單上（承建商、緹香名苑管理處、業主及物業使用人、開發商各一份），并負責與承建商聯系，限期修好，保證業主及物業使用人按時入住。
3） 歸檔小區各種資料：
建筑施工圖紙、隱蔽工程資料 、各種交工驗收證書復印件、各種設備使用說明書、合格證書復印件等。
4） 擬定小區設施中不完善方面的改進計劃，并與有關方面聯系實施。 各項工作執行企業的質量方針和目標，以及ISO9000質量管理體系標準，為物業使用人創造安全、清潔、優美、舒適、方便的生活環境。
五、物資裝備
物資裝備以滿足現代化管理需要為目的，以確保管理服務質量為根本，以為機關工作人員提供文明、舒適的辦公、生活環境為追求，結合實際情況擬定。
（一）管理用房
1.辦公用房安排
管理處前期辦公安排。關于前期維修間和倉庫位置，根據現場情況臨時協商解決。
2.宿舍與食堂安排
前期保安及工程技術人員宿舍在辦公大樓臨時解決，綜合服務樓交付使用后，管理骨干和保安員等住宿由管理處統一解決，在某某市聘用的非保安員工盡量自行解決住宿問題。前期員工就餐問題擬與快餐公司協調解決。綜合服務樓建成后統一在正規食堂就餐。
二、業主入住管理方案
住戶入住期間的管理方案，包括入住儀式、辦理有關手續、便民服務、為住戶排憂解難的措施。一旦我司中標，我司將立即組織資深專家組為某某小區提供全面的前期服務，結合物業管理角度在項目規劃、設計、施工、驗收等階段提供合理化建議，為今后開展物管工作及控制管理成本打下良好的基礎，同時為進入實操階段做好充分的準備工作：
（一） 入伙（住）管理方案
1．做出入伙方案。主要包括：
（1）做出明顯的指引標識；
（2）入伙車輛的引導工作；
（3）保安的安全保衛工作；
（4）入伙期的日常保清工作；
（5）辦公家具的包裝物及雜物的及時收拾工作；
（6）協助物品的搬運及擺放工作；
（7）小區內搬運小車及搬運工具的配備準備工作；
（8）水電工的供水、供電的保障工作；
（9）歡迎入伙的準備工作；
（10）確定入伙時間。
2．每個房間的通電、通水檢查和最后一次清潔開荒
在入伙的前一個星期，由工程部主管帶領水電維修人員，對供電供水情況進行每個房間的仔細檢查，以確定入伙后水電暢通。
在入伙的前一個星期，在水電維修人員檢查后的房間，進行最后一次的清潔開荒，然后關閉門窗，鎖好房門。
3．掛彩旗等迎接準備工作
在入伙的前二天，我們根據事先的準備安排，做好入伙歡迎工作。
（1）在小區現場的`主要出入口掛職出橫幅標語；
（2）在南北方向的兩個門口設置充氣拱門；
（3）在小區的四周設立彩旗；
（4）在建筑物的周圍懸掛氣球等。
4．現場的保障及配合
按照《入伙方案》中的相關內容，入伙的當天和入伙階段，切實做好現場的保障和配合工作，以使業戶方便、快捷、安全、省時、省力地順利地入住。
提示業主在入伙前明白辦理入伙手續時應帶的文件資料及準備工作，以免辦理手續時徒勞往返。
為業主辦理入伙手續時，應程序順暢，手續完善，票據正規。即時完成入伙注記。受理代辦服務手續齊全、收費合理、守時守約、保證質量。
5、業主入伙流程
1）業主向售房單位/發展商辦理售房手續后，簽訂售房合同并開出入伙通知書。
2）憑售房合同與入伙通知書到物業管理公司辦理入伙手續。
3）物業管理公司在審核資料無誤后，向業主介紹物業管理服務情況、收費情況；代發展商與業主簽訂《使用公約》。
4若業主驗房發現并提出質量問題，經確認，填寫返修表送交發展商，管理處應協助發展商對房屋進行整改后，請業主再次驗房。
5）如需二次裝修的，需到物業管理公司辦理裝修手續。
6）業戶入伙流程圖如圖所示。
2、租賃住戶入住流程
1）簽訂《租賃意向書》，并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同。
2）簽訂《租賃合同書》。合同應附有《管理公約》等有關附件。
3）由物業管理公司工作人員帶業戶到現場驗收房屋，如發現有房屋質量問題的，由物業管理公司通知工程隊整改。
4）整改后或驗收房屋沒問題，業戶就同物業管理公司簽驗收單，并從物業管理公司領取房屋鑰匙。
5）交付押金和首期租金。
6）如需二次裝修的，需到物業管理公司辦理裝修手續。
物業管理方案 篇7
“×××”小區，位于“國家4A級旅游度假區”－－位于－－，與大海近在咫尺。小區總建筑面積20萬多平方米，由多層低密度住宅、特色點式樓和純版式小高層組成。小區內設有大型超市、大型酒店以及商辦服務區等，其中公寓面積×㎡；商鋪面積×㎡；地下停車場×㎡；地上停車場×㎡；車庫×個。房屋配套設施齊全：暖氣、燃氣、通訊、電視、寬帶系統。小區設備設施先進，設有電視監控，周界防范，電子巡更，樓宇對講系統，背景音樂，遠程抄表系統等，讓您感到方便、舒適、安全。
高檔的小區應該有高檔的物業管理服務來體現小區的價值，從而確保小區保值、增值。××××公司是具有物業管理二級資質的股份制企業。公司專業從事住宅小區、寫字樓、商場等物業項目的管理工作。現已管理物業面積達×多萬㎡。其中涉及智能化寫字樓、綜合商廈、花園別墅、住宅小區等。我們的企業精神是“銀灘物業，勇爭第一”。
我公司將利用我們“天時、地利、人和”的得天獨厚的管理優勢，以及公司先進的管理模式，豐富的管理經驗，專業化的管理隊伍，使×××小區更增魅力，更上檔次。通過全方位的服務，提高小區的知名度，使×××真正達到增值保值的目的，為業主營造一個方便、快捷、溫馨、舒適的居住環境。我公司服務宗旨是以人為本、規范管理、追求創新、至誠服務。追求目標：以公司經營為主導，寓管理于服務之中，為業戶推出完善的管理服務，為企業打造物業品牌。
第二章 物業管理要點
◆ 運用持續發展的戰略，確保物業的保值與增值；
◆ 人性化的管理方針為業戶鋪架溝通的橋梁，增進了解與信任，以誠信為本提高管理服務的信譽；
◆ 結合物業實際情況，導入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意為業戶服務；
◆ 采用PDCA循環整改的方法，不斷提高物業管理水平；
管理處采用的管理體制是：企業化、專業化、一體化。管理思想是：安全第一，不斷滿足業戶日益增長的對服務的需求，打造物業管理精品。最終達到經濟效益、社會效益、環境效益的統一。
在實際服務管理中，公司將抓住以下三個重點：
1、完善服務、誠信待人。
物業管理是以服務為主的行業，為此我們將在今后的服務工作中，充分體現我們的服務宗旨和追求目標，奉行“以人為本，業戶至上”的原則和服務周到的服務理念，為業戶提供全方位、高品質的優質服務，并將日常服務緊密融合于管理之中，與業戶建立良好的服務關系。同時以走訪溝通的'方式及時了解業戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正為業戶創造安心、舒心、稱心的生活和工作環境。
2、環境管理責任到人
小區的環境管理極為重要，如何為業戶創造一個良好的環境，是我們非常重視的問題。多年的管理經驗告訴我們，保潔工作責任到人，督導檢查、培訓落實到位，才能充分發揮每個人的才能，使其認真地做好每天的工作，樹立環保意識，從而保證小區的環境衛生狀況達到最佳，為小區增加一道清潔、衛生、亮麗的風景線。
3、安全、消防真抓實干
為確保業戶的生命、財產的安全，我們主張以切合實際的人員防范為主，緊密聯系職能部門，齊抓共管，使所轄物業在長年平安的條件下為業戶服務。在日常管理中，制定與之相適應的應急處理安全操作程序，在發生特殊事件時盡量將損失降低到最小程度。
公司本著服務第一，以人為本，在管理中導入ISO9001質量管理體系、ISO14001環境管理體系。運用現代的科技手段及管理方法來管理與服務，最終實現社會效益、環境效益、經濟效益的統一。
公司將通過良好的物業管理，使“×××”保值、增值，真正為業戶營造一個方便、溫馨、舒適的生活和工作環境。
一、公司追求目標：
◆ 房屋建筑的完好率達到98％以上；
◆ 報修及時率達到100％；
◆ 清潔管理無盲點；
◆ 設備設施完好率達到98％以上；
◆ 小區路燈完好率達到100％；
◆ 管理區域內不發生重大安全與火災責任事故；
◆ 有效投訴處理率100％；
◆ 服務滿意率達95％以上；
◆ 綠化完好率達到98％以上；
◆ 道路完好率達到98％；
◆ 各類管理人員崗前崗中培訓100％；
◆ 無服務安全事故發生。
二、主要措施
◆ 完善各項管理制度和管理規定；
◆ 所管轄區衛生無死角，綠地存活茂盛；
◆ 治安良好，環境清潔，輔助設備及建筑良好；
◆ 管理人員及服務人員上崗要佩帶標志，規范制服，設立立崗、巡崗、監控崗，并明確崗位職責及考核標準；
◆ 建立各種資料檔案、報修、養護記錄；
◆ 各種收費項目、標準公開，合理收費；
◆ 制定大、中修年度計劃，并負責實施；
◆ 制定并組織員工培訓計劃的實施；
◆ 結合創優評比標準，進一步提高物業管理水平。
遵循服務第一，業戶至上，依法經營，務實奮進的企業宗旨，弘揚銀灘物業，勇爭第一的企業精神，以優質文明的服務，為業戶創造美麗溫馨的家園。
三、組織運行機制：
1、建立監督機制；
2、建立信息反饋及處理機制；
3、制定工作流程、各項管理服務項目的長遠計劃和短期計劃；
4、管理人員的培訓管理；
5、增強服務意識，量化管理及標準運作；
6、企業內部崗位責任制、管理維護運作制度及標準、管理人員考核制度及標準。
四、物業管理制度
1、管理處經理職責；
2、管理人員崗位職責；
3、作業人員崗位職責；
4、員工培訓；
5、管理處運作管理工作規程；
6、人事管理及員工培訓、考核制度；
五、管理處運作管理規程
1、內部運作管理辦法
2、小區秩序管理；
3、清潔管理；
4、綠化管理；
5、消防弱電設備設施管理；
6、供配電設備管理；
7、給排水設備管理；
8、共用設施和共用場地管理；
9、安全操作規程；
10、特約服務管理規定。
（以上各種規定及制度略）
第三章 擬采用的管理模式
一、物業管理架構
物業管理服務，要求有一個高效率及科學的組織架構，使人力、物力、財力得到合理的配置，以要求達到降低管理成本、提供優質服務的目的。
本物業管理處按“直線制”設置管理架構。公司設立辦公室、保潔部、設備維修部、綠化部、秩序管理部、接待部等部門。其優點是集指揮和職能于一身，命令統一，責權分明，指揮及時，既能滿足本物業管理的要求，又能為將來業務的發展留下充足的空間。
1、辦公室
（1） 負責人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓工作，為其它部門儲備人才。
（2） 負責收集、整理和保存物業管理公司籌備、建立和發展的資料及人事檔案管理。
（3） 負責內部運行工作的綜合協調。
（4） 負責對外承辦、接待工作，物業管理市場營銷和招投標。
（5） 總經理指派的其它工作。
2、保潔部
（1） 負責管轄區域內的清掃工作以及單元樓道、欄桿的保潔。
（2） 負責小區內的垃圾清運工作。
（3） 上級領導交辦的其它工作。
3、設備維修部
（1） 負責物業全部公共設備、設施的運行管理，保證設備正常運轉。
（2） 負責物業機電設備的日常維修保養工作。
（3） 制定長期和日常的維修保養計劃并付諸實施。
（4） 上級領導指派的其它工作。
4、綠化部
（1） 負責小區花草樹木的澆水、培土、施肥、除病蟲害、修剪工作。
（2） 負責小區內的園景設施的養護工作。
（3） 上級領導指派的其它工作。
5、秩序管理部
（1） 負責物業的防火、防盜、防破壞和警衛工作。
（2） 建立健全、制定物業的各項安全規章制度。
（3） 負責小區的日常巡視工作以及車輛停放管理。
（4） 負責小區應急處理的搶救工作。
（5） 上級領導交辦的其它工作。
6、接待部
（1） 負責日常業戶來訪接待工作。
（2） 負責業戶檔案的建立和管理工作。
（3） 負責業主的投訴和咨詢，并提供幫助。
（4） 配合辦公室開展員工培訓工作。
（5） 上級領導指派的其它工作。
二、物業管理崗位編制及管理架構
×××物業管理有限公司
物業管理辦公室
業戶接待主管 設備維修主管 保潔主管 綠化主管 秩序管理主管
業戶接待員 設備維修工 保潔員 綠化工
秩序管理員
備注：根據小區概況，以上崗位編制 ×人。其中，綠化主管、保潔主管由一人兼職。崗位編制原則上不設閑崗、不留閑人，一人多崗，精簡高效。
第四章 物業管理人員培訓
一、新員工上崗培訓
根據物業管理思想，為打造物業管理精品，對新員工上崗進行工作培訓。
1、新員工上崗培訓期為180天。
2、培訓內容包括：物業管理概述，小區物業管理流程，物業管理服務理念，專業服務技能與技巧、投訴、應急工作處理程序，軍事化訓練等。
二、在崗員工循環培訓
1、通過實際工作中所產生的問題，不定期地安排當事人（指員工）參加班后的專題培訓。
2、每位在崗員工每月參加公司組織的工作指引培訓。組織員工座談會，交流事件處理技巧及與業戶溝通的經驗。
3、上崗循環培訓的考核辦法。
在實際工作當中，業戶的投訴率和員工違章的行為是評價員工工作的基礎。并通過理論與實踐考核，淘汰不合格的員工，達到優化管理的目的。
物業管理方案 篇8
一、XX項目物業分析：
1、物業地域范圍開闊，封閉性交強
2、購置物業人員層次較高，屬于房地產市場尖端客戶群體，其對居住的私密性、安全性要求較高，并且具有相當強的物業消費承受能力；
3、購置物業用途復雜，有居住類要求、有辦公類要求、有會所類要求等；
4、物業管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶私有設施及服務的管理。
二、根據以上分析，對XX項目物業建議如下：
1、建議在保潔管理方面實行兩個分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對業主提供的保潔工作相分開。因為，河道及市政道路的保潔工作是屬于項目區域內具有公共及社會性質的工作，其對具體的環境衛生標準及人員素質與直接為業主提供保潔服務的要求不同，分開管理有利于降低物業管理成本，必要時可以通過物業公司將該部分工作對外進行分包處理。
2、突出物業管理的兩個體系，即突發事件的應急處理體系以及針對業主的管家式的服務體系。
三、物業管理提供日常服務的內容：
1、對河道的清理與水質的保護（如通過種植水生性綠植改善水質、根據季節放養魚類加強河道景觀效果；
2、對市政道路的保潔；
3、對業主庭院環境的保潔（主要集中在季節更替時，如刮風導致的塵土積累或落葉）？
4、24小時水電維修；
5、對業主生活垃圾的定時清運；
6、對水、電、燃氣等設備日常的保養與維護；
7、項目范圍內綠化的種植與養護；
8、業主能源費用的代收代繳；
9、定期花木殺蟲及滅鼠；
10、暫住證等社區性證明的辦理；
11、業主院落檔案的管理。
四、物業特約服務－管家式服務體系：
1、管家的服務，是指由管家負責，帶領包括保安、保潔、廚師、司機等為主人提供盡可能完善的服務，針對玉河項目提出的管家式服務，應理解為通過物業管家的努力為業主提供盡可能多的服務，隨時解決業主提出的關于生活、出行等方面的需求。
2、管家式的服務建議由2至3人24小時專職負責三到四位業主隨時有可能提出的服務要求，業主有需求只針對所負責管家提出，由該管家負責盡可能的解決業主提出的問題；任何針對業主的服務均需由物業管家陪同。這樣，業主提出的要求有專人負責，避免了處理問題相互推托的情況提高解決問題的.效率，同時對業主的各種服務也同樣由該物業管家帶領陪同，增加了業主對物業人員的認同感并且避免陌生工作人員帶給業主的不安全因素。
3、管家式服務的內容：
A、業主訂購報刊的派送（報紙需經過熨燙，免費）？
B、帶領工作人員完成業主提出的家政服務要求（付費）
室內清潔
搬家、搬物
地板、地毯的清潔養護
代收洗、補、燙衣物
室內插花、裝飾
代購日常生活用品
車輛清洗服務
家庭看護管理
寵物看護管理
C、為業主提供車輛接、送服務（付費并需要提前預約）
五、XX項目的安全保衛管理：
1、保衛部門日常工作內容：
24小時固定安全崗位的值勤
24小時流動崗位的安全及消防巡視
車輛停放的安全管理
特殊時間段道路車流、人流的疏導管理
2、保衛部門的設施設備：
中央控制室
與中控室連接的門禁對講系統
設像監視系統
電子巡更系統
業主院落重點部位（廚房）設置煙感報警系統
停車管理系統（如有大規模公共停車位需要管理）
安防器材（對講機、滅火器、警棍等）
3、保衛部門提供的委托性特約服務：
禮儀性保衛
短途護衛（主要為業主攜帶貴重物品外出時對人員安全護衛）
（以上兩種服務提供時需要有物業管家陪同并屬付費項目）
六、突發事件應急處理體系的建立
業主物業的安全性是本項目物業管理的關鍵所在，除提供一般保衛方式外，還應建立聯動體系，保證在突發事件發生時及時控制事態發展，將業主的損失降低。應急處理體系流程如下：
1、遇有突發事件，業主通過門禁對講系統向中央控制室報警（或直接找物業管家）；
2、中央控制室接警情后分別通知所屬物業管家、片區巡視保安、備勤保安趕赴現場，控制事態不繼續發展；
3、由物業管家向值班物業經理匯報現場情況；
4、物業經理根據物業管家對現場情況的匯報決定是否報警（110、119、120、999等）
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