物業管理方案合集【15篇】
為確保事情或工作順利開展，時常需要預先開展方案準備工作，方案的內容多是上級對下級或涉及面比較大的工作，一般都用帶“文件頭”形式下發。那要怎么制定科學的方案呢？以下是小編精心整理的物業管理方案，歡迎閱讀與收藏。
物業管理方案1
第一節、顧問工作綱要
1、引進香港先進的物業管理制度
結合項目實際狀況，引進香港先進的物業管理制度和先進的設施、設備管理經驗，包括計算機網絡系統、智能化管理體系及其它電腦軟件，另定期派出資深專家組成員巡視并指導、培訓。
2、實行建筑后期介入管理
根據專業管理經驗和物業的具體情況，于建筑后期實行物業管理前期介入，對工程設計、物業功能、規劃和布局等提出改進或完善建設性意見。
3、協助接管驗收入住工作
協助物業管理公司與開發商做好接管驗收管理工作，分清雙方權力、義務、責任和費用關系，并簽定委托管理合同。
4、協助公司行政架構優化組合
協助物業管理公司行政架構的整改，合理地設計組織結構，優化崗位設置、工作流程和組織編制，削減不必要的人員，減少行政費用，以達到精簡、高效的目的。
5、推行專業人員培訓計劃
對原有人員進行多方面考核，協助培訓、篩選各類專業管理人員，制定各級員工考核計劃，并實施各類員工專業培訓，以提高服務水平。
6、爭取專業管理質量標準
協助物業管理公司不斷改善工作效率和管理運作體系，調研修改各種管理程序、規章制度和操作表格，以通過ISO9002國際質量標準體系的認證。
7、編制物業公約手冊
根據國家建設部指引和當地政府有關法律、法規、提供和制訂物業公共契約、業戶手冊、裝修管理手冊以及各項規章制度和各部門工作手冊，以提高管理效率，并制定各項工作長遠計劃方案，每月向委托方作出工作匯報。
8、檢查公共設施良好運作
檢查和保持各類公共設施（如電梯、水、電、空調、消防、監控系統和防盜系統等）良好運作，監察各項保養服務素質。
9、制定物業管理財務收支預算方案
協助制定物業管理財務收支預算方案，并報物價管理部門核實有關物業管理費和其它收費標準，并每季或每月準時做出詳細財務收支報告。
10、努力爭取優秀管理榮譽
不斷提高管理服務水平，改善公共設施，進行及時維修，協助管理者爭創市、省，以至全國城市物業管理優秀項目榮譽。
11、研究促進物業銷售方法
進行市場調查、定位、定價和推行有效的市場策劃，制定推廣宣傳計劃，研究促進物業租售方案，提高物業使用率及出租和出售率，以達到物業保值目的。
12、推廣社區文化娛樂活動
協助籌辦各項節、日裝飾，社區活動及推廣節、目，定期主辦各類學術講座、康樂、文娛比賽，以創造物業文化之特色和形象，提高業戶對工作環境的歸屬感。
13、拓展一條龍全方位服務
協助物業管理公司開展“一條龍”服務，實行多種經營，開辦小型超市、洗衣、托兒、專線汽車、快餐中心、商場中心、代理租售中介服務等。
第二節、顧問工作計劃安排
根據世紀大廈項目進程和現狀，我司將該項目分為常規期顧問、監督檢查期顧問兩個階段提供顧問服務。
一、常規期顧問階段的顧問服務內容
1、在甲方需要對物業設施、設備系統進行增加、減少或改動時，協助甲方進行整改，并提供切實可行的方案和解決辦法，確保系統的完善和穩定運行。
2、協助管理者選聘各專業物管工作人員，組建工作隊伍，并對各專業技術工作崗位進行考核及資格等級的'評定，以確保人員素質。
3、提供設備移交、接管驗收的全套程序、問題缺陷和解決方案建議書樣本及其它資料清單。
4、指導管理者對設備外觀出現的缺陷進行整改，對維修保養工作的程序等級進行劃分，對運行中的設備進行節、能改造以利于提高設備管理質量。
5、提供本物業內物業管理VI設計需求及進行設計方案要素評審。
6、協助管理者按ISO9001（20xx版）體系標準編制各項管理制度及建立相關資料、文件，并在此基礎上引進ISO14000和SA8000的理念。
7、協助管理者建立各專業原始技術資料、維修保養記錄等檔案；并就物業管理檔案資料的整理提供咨詢和指導。
8、協助項目入伙階段的工作。
9、協助管理者編制對外分包的有關程序，協助評審各專業分包方。
10、顧問小組定期對項目進行考評，并就各專業所涉及的內容、范圍進行全面檢查，提出問題，分析原因并提出整改意見，跟蹤糾正落實情況。
11、提供物業管理迎檢創優咨詢指導。
12、對本項目物業管理從業人員進行物管常識，相關法律、法規，各項專業技能，酒店式物業管理服務意識及行為規范培訓。
二、監督檢查期顧問階段的顧問服務內容
1、顧問小組每三個月對項目現場進行考核評價，并就各專業相關內容在運行中存在的問題或不足，給出書面整改意見及建議。
2、協助整理各專業圖紙及資料，保證設備的完好，確保交接工作順利完成，物業管理正常運行。
3、根據管理者的需要提供物管工作各專業咨詢服務。
第三節、顧問期限、方式、價格及付款方式
一、顧問期為18個月。共分兩個階段，常規期顧問（12個月）和監督檢查期顧問（6個月）。其中：
1、常規期顧問（12個月）的起止時間為：
2、監督檢查期顧問（6個月）的起止時間為：
二、顧問方式及費用
1、緊密型顧問方式：
（1）根據項目工作進度及計劃，在常規期階段，分別派出顧問經理、工程顧問主管、安全顧問主管常駐現場，為顧問項目量身定做管理與發展模式，打造一支一流的物業服務團隊，使業務和管理骨干在最短的時間內擔當起項目管理重任。協助項目負責人進行項目日常運作與管理，對顧問項目進行咨詢、策劃、指導，使其快速步入正規、躋身一流，最終達到顧問服務承諾的指標。
（2）公司由業務副總經理、總工及安全管理專家組成顧問組，不定期對該項目進行現場檢查、考評和作業指導。
（3）顧問費用：總計人民幣陸拾萬元整（￥600，000）。
2、松散型顧問方式：
（1）根據項目工作進度及顧問計劃安排，在常規期階段，采取分期派駐現場顧問經理、工程顧問主管、安全顧問主管到場協助、指導各項工作展開的形式提供顧問服務（不長駐現場），現場顧問針對每一個階段性的顧問專題，定期赴現場提供顧問服務。
（2）公司顧問組遠程指導現場作業工作。
（3）顧問費用：總計人民幣肆拾捌萬元整（￥480，000）。
3、顧問人員深圳、克拉瑪依之間往返差旅費、現場住宿費由甲方提供，上述顧問費中未含。
三、顧問費用構成
1、顧問組成員、顧問期派駐人員的人工費（含工資、保險、各種福利補貼）；
2、對項目各階段進行顧問指導、培訓的費用；
3、卓越物業管理的品牌使用費用；
4、項目管理者來深參觀、考察、交流卓越物業管理的國優、省優等項目費用（不含往返交通、食宿費）；
5、稅金；
6、其他相關費用。
四、付款方式
采用分期付款方式，全部款項按5期分階段付清，即：
1、簽約后一周內，甲方向乙方支付顧問費總額的30%；
2、常規期顧問工作開始后一周內，甲方向乙方支付顧問費總金額的20%；
3、常規期顧問工作滿3個月的第一周內，甲方向乙方支付顧問費總金額的20%；
4、常規期顧問工作滿9個月的第一周內，甲方向乙方支付顧問費總金額的20%；
5、監督檢查期顧問工作開始后一周內，甲方向乙方支付顧問費總金額的10%。
物業管理方案2
以“創建衛生城市,構建和諧社會”為宗旨,不斷增強市民文明衛生意識,改善居民生活工作環境,提高城市整體形象,讓人民群眾人人享受創建成果。根據“呼和浩特市創建國家衛生城市工作方案”的精神,現將我市物業服務企業“創衛”方案制定如下:
一、創建工作組織機構
(一)成立呼和浩特市物業管理住宅小區創建國家衛生城市領導小組(以下簡稱創衛領導小組)。
組長:(市房產局局長)
副組長:
(市房產局副局長)
(市物業處處長)
成員:
(市物業處副處長)
(市物業處管理科科長)
(新城區物業局局長)
(賽罕區物業辦主任)
(玉泉區物業辦主任)
(回民區物業辦主任)
(二)領導小組下設創建國家衛生城市辦公室(以下簡稱創衛辦),負責創建國家衛生城市的日常工作。
主任：
副主任:
成員:由管理科、協會及四區物業辦抽調人員組成
二、任務與要求
(一)明確責任目標
1、“創衛辦”要根據“創衛領導小組”的意見,對創建階段工作進行安排部署;聽取四區物業辦(局)創衛工作匯報,提出要求,協調解決問題,檢查督辦四區物業辦每一階段的工作任務;及時通報各階段工作的進展情況和存在的問題,負責創衛工作的通報、簡報等宣傳工作
2、四區物業辦(局)要立即行動起來,成立創衛工作小組,制定轄區創衛工作方案,真正做到領導、工作人員、措施、標準、責任五個到位。根據轄區內住宅小區現狀,分開好、中、差三個層次規范物業服務企業行為,加強物業服務企業的衛生監管力度,重點督促中等及差的小區的物業服務企業抓好小區的衛生管理,健全各類衛生設施,建立衛生管理制度,落實清掃保潔人員,保持環境整潔,垃圾收集、儲存、清運符合衛生要求。
(二)具體要求:
“創衛”是一項十分艱巨、繁重長效的系統工程,要求各物業服務企業做到:
1、小區內垃圾日產日清;
2、小區內道路、綠地等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物;
3、花草修剪整齊美觀;
4、房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自占用和堆放雜物等現象;
5、房屋外觀完整、整潔;室外招牌、廣告牌、霓虹燈保持整潔統一美觀,無安全隱患或破損;
6、對二次供水蓄水池要定期清洗消毒,建立檔案,水箱要加蓋加鎖;
7、排水、排污管道通暢,無堵塞外溢現象;
8、車輛管理有序,按規定位置停放。
(三)重點整治內容:
定期清理衛生死角;清理樓道、雨蓬亂堆亂放等雜物;清洗墻壁亂貼亂畫等廣告;特別是目前各小區自行車棚擅自占用和堆放雜物現象十分嚴重,要加大力度進行整治,在全面整治的基礎上,要加強日常保潔管理。
三、創建工作步驟
1、動員部署階段(20xx年3月~4月)
成立工作領導小組,討論方案,明確職責,研究工作;召開物業服務企業工作動員大會;各物業服務企業擬定具體工作方案,對照標準,查找問題。
2、整改提高階段(20xx年4月~5月)
開展全市范圍內模擬檢查,對發現問題限期整改達標。
3、考核驗收階段(20xx年5月~6月)
認真對照模擬檢查結果,逐條逐項進行梳理、擺問題、找差距、要在鞏固現有成績的基礎上,強化長效管理,提高工作水平。迎接各級部門的調研、技術考核和綜合檢查。
創建國家衛生城市工作要同創建國家環保模范城市工作緊密結合,發揮各自優勢,同步協調推進,各物業服務企業要配合社區調動廣大業主對創建工作的積極性,共同為創建工作獻策獻力,積極參與到各項創建活動中來,讓廣大業主真正成為創建國家衛生城市的主力軍。
四、加大宣傳力度,營造濃厚的'創建氛圍
在創建活動中,要積極開展多種多樣的宣傳活動,切實加大宣傳工作力度。物業服務企業要配合社區,利用宣傳欄開展公共衛生、個人衛生和預防疾病等相關知識的宣傳,懸掛宣傳橫幅,每個住宅小區要在顯著位置設立至少一處大型創衛公益廣告牌。進一步增強業主的衛生意識、健康意識、環境意識和創建國家衛生城市的參與意識,努力營造人人關心創建、人人參與創建的良好氣氛。
物業管理方案3
（1）在規定的上班時間，管理員若擅自離崗。
（2）不按時開、鎖樓棟大門。
（3）辱罵或毆打學生。
（4）未經批準擅自讓非樓內人員進入的，視后果一次扣1分；擅自留宿非樓內人員的；有學生在規定時間未出公寓而管理員未清查上報的；出現男女生互串寢室的。
（5）維護樓內正常秩序，對學生起哄、鬧事現象不加制止的。
（6）晚上學生就寢后按學校規定查房，并將查房結果于次日上午報告政教處，出現錯報、漏報的。
（7）保持樓棟內衛生，每天至少做到兩次清掃，少清掃一次；發現垃圾未清除、廁所未清洗的'。
（8）教育學生養成良好的衛生習慣，制止學生亂潑臟水，亂倒、亂丟垃圾，對三亂現象不制止的；樓內有人為積水而不及時清理，造成事故的。
（9）治安防范工作到位，做到“八無”，即：無火災、無盜竊、無打架斗毆、無男女生混居、無賭博、無敲詐勒索、無翻越護欄、無燃放煙花爆竹等8種現象發生。
（10）發生火災，視其情節及責任大小。
（11）發生盜竊，視其情節及責任大小。
（12）發生打架斗毆事件不及時制止。
（13）發生燃放煙花爆竹不制止。
物業管理方案4
隨著城市化進程的加速和人們對生活品質要求的提高，房地產業得到了快速發展。而物業管理公司則成為了房地產業中不可或缺的一部分。物業管理公司是管理房地產物業的專業機構，其職責是管理、維護和提升物業的價值。物業公司項目管理方案及思路的建立與完善對于提高物業公司的工作效率、提升業主的滿意度具有重要的意義。
一、物業公司項目管理的重要性
在眾多房地產業的企業中，物業公司是唯一一環節聯系業主和房地產開發商的紐帶，物業公司的管理直接關系到開發商和業主的信任和滿意度。好的.物業管理不僅能提升物業的質量和業主的生活品質，也能提高物業公司的聲譽和市場競爭力。
二、物業公司項目管理方案的核心內容
1、獨立項目管理團隊
一般情況下，物業公司會有很多物業項目需要管理，每一個物業項目都應該有一支獨立的管理團隊，負責項目的日常運營和管理。這種管理方式不僅可以保證項目的正常運營，也可以減少資源的浪費，提高管理效率。
2、合理項目分級
物業公司應該根據項目的規模和性質，將項目分級管理。通過對不同級別項目進行針對性的管理，會提高管理效率和業主滿意度。例如，在高端住宅項目中，物業公司應該提供更加專業和個性化的服務，而在普通住宅項目中，物業公司則需注重設備和工程管理。
3、客戶服務與業主關系管理
物業管理公司的成功，不僅在于技術運營的可靠性，還需要關心業主的需求，及時解決業主的問題。物業公司應該建立良好的業主關系管理體系，及時回應業主的投訴，加強客戶服務，建立良好的客戶口碑。
4、物業公司權責變更管理
隨著不同時期社會需求的變化，物業服務的內容也會不斷更新和升級。物業公司應該及時跟隨社會發展，適時的調整物業服務的內容和價格，確保物業服務一直符合業主的期望和需求。
5、設備和安全管理
在物業管理中，設備和安全管理是非常重要的環節。物業公司應該配備專業維修工人和管理人員，對設備和設施進行定期的保養和檢查，在確保設施的正常運作的同時，加強物業安全的管理。
三、物業公司項目管理的實施步驟
1、制定項目管理計劃
項目管理計劃是物業公司項目管理的第一步，它能夠為項目管理提供明確的目標和計劃。
2、安排項目管理團隊
通過選拔專業人士、招募優秀人才等方式，組建一支高效的項目管理團隊。團隊應有較高的職業素養、高度的責任感和較強的管理能力。
3、明確項目的各項指標
明確項目的各項指標，包括效益指標、質量指標、安全指標、環保指標等。從而在項目運營中能夠對數據進行有效的監測和控制，及時處理問題和做出對策。
4、正式實施項目管理
與業主簽訂合同，落實項目管理的職責范圍，建立管理的流程和制度。
5、項目管理的實施過程中進行監控
監控項目的運營過程，及時把握問題的動態，適時調整使項目更加順暢運行。
6、總結項目管理經驗
在項目管理的過程中，通過總結經驗和教訓，及時修正工作中的不足，對業主提供更加高效質量的服務。
四、總結與建議
物業公司的發展離不開科學的管理，制定良好的物業公司項目管理方案及思路對于提高物業公司管理水平和效率具有重要的作用。我們建議物業公司要采用科學的管理方式和技術手段，建立完善的管理制度和規章制度，不斷提升業主的滿意度和提高市場競爭力。
物業管理方案5
一、指導思想：
通過開展創建活動，進一步提高管理水平，提升服務質量。
二、時間安排：
第一階段：宣傳動員、學習提高、組織落實階段，2月17—3月31日
第二階段：自檢互查、收集資料、階段，4月1—4月20日
第三階段：整改提高、迎接初檢、充實完善階段，4月21—5月25日
第四階段：準備區迎檢方案，并提出第五次整改計劃，5月26—7月5日
第五階段：請市小區辦、物業處專家指導創市優，7月1—7月30日
第六階段：召開專題會議準備創優迎檢工作，8月1—9月30日
三、組織體系：
成立創建領導小組和工作小組：創建領導小組負責部署和組織開展創建工作，統籌安排，協調一致，創建達標，工作小組負責執行實施。
創優領導組
組長：xxx
副組長：xxx
創優工作組
組長：xxx
副組長：xxx
組員：xxx
四、創建工作小組人員分工：
項目組：xxx
資料組：xxx
檔案負責人：xxx
負責企業的資料收集、管理規程的整理、迎檢資料的編寫和相關培訓。
協助創優資料的整理、裝訂、打印等
環境組：閃志明、歐洪武、xxx山、曹雪、任雅靜、何湘贛、韓青青、劉佳
檔案負責人：xxx
經營部場所的環境及相關資料的整理。監管日常事務相關資料整理和收集。
裝修及樓宇外觀。小區清潔、綠化的環境及相關資料的'整理。
設備組：xxx
檔案負責人：xxx
負責物業建筑資料、機電設施、設備資料的整理和收集。
負責小區機電設施、設備正常運轉、維修及二次供水清洗、消毒工作及相關資料整理財務及電子文件組、王振君、王振君、電子文件及財務相關資料整理。
檔案負責人：xxx
安全組：xxx
檔案負責人：xxx
負責小區日常安全護衛工作、培訓及相關資料的整理，協助完成其它工作。
物業管理方案6
20xx年上半年，在開發區管會及總公司的支持和領導下，到目前為止我們已完成營業收入230萬元。20xx年下半年，我們將繼續保持上半年的良好發展勢頭，響應市政府振興徐州老工業基地的號召，進一步加業務投入，爭取引進更多的工程項目，重點開拓物業管理業務。同時還要找問題、找差距、找不足，為此，我們制定我公司20xx下半年的工作計劃：
一、總的工作目標：
1、穩抓環衛，提高道路保潔質量，確保開發區環境衛生在全市。
2、發展綠化，確保完成開發區下達的綠化養護及綠化保潔任務。
3、積極拓展其他工程業務，提高經濟效益。
4、確保安全生產，加強安全意識，尤其是保證車輛行駛安全及道路保潔工人人身安全。
5、提高全體干部員工的服務意識和服務理念。
6、維護職工的合法利益，提高職工福利待遇，確保職工隊伍的穩定。
7、力爭完成全年營業收入520萬元，創利稅20萬元。
8、積極拓展物業管理新業務，擬承接高鐵國際商務區一體化物業管理。
二、具體措施：
1、加強學習，統一思想認識，提高全體干部員工為開發區建設和發展服務的意識。將開發區的新形勢、新發展、新變化傳達給個職工，激發職工的`工作熱情。
2、加強職工業務技能培訓。尤其是物業管理人員，分管理人員、維修人員、秩序維護員（保安）、保潔員等不同部門、不同工種要定期進行物業管理知識、專業技能訓練，定期進行消防知識培訓；對駕駛員定期進行安全思想教育。
3、繼續在各部門推行承包責任制，由部門負責人負責本部門內部的所有事務，部門負責人對公司經理負責。
1）公司擬正式成立監管科，隸屬于公司辦公室，向辦公室及公司總經理匯報工作。監管科于20年初成立試運行以來，對公司的各項工作都有了很的促進作用，但是監管力度仍然不夠，離公司領導對監管科的期許，還有比較的差距。公司擬于下半年正式成立監管科，加強對各部門的檢查考核，量化考核指標，每天考核兩次，不走過場，不搞形式主義，不怕得罪人，如實填寫日考核表，月底總結考核情況報辦公室，根據考核情況按公司獎懲制度進行獎懲。
2）對環境衛隊醞釀進行重。推行承包責任制，環衛隊實行隊長負責制，隊長簽定承包責任合同，全面負責環衛工作。同時計劃分路段進行承包，由監管科對各路段進行考核定獎懲；垃圾中轉站（車隊）實行隊長負責制，隊長簽訂承包責任合同，職責范圍包括垃圾中轉站、車隊、安全保衛、渣土辦；與駕駛員簽訂責任狀，明確駕駛員的責、權、利，進一步明確發生安全事故后公司和駕駛員各自所承擔的責任；對原垃圾站進行改造，新上壓縮機組一臺；強化服務功能，提高服務水平，加對企事業單位的服務力度，擬增加封閉式保潔車、吸糞車及灑水車各一輛；擬接管經七路垃圾中轉站。
2）辦公室加強內部管理，對公司各部門勞動紀律及業績的監督考核；負責倉庫、汽車等事項的綜合管理；組織經理辦公會及班組長會議，每月進行工作總結并制定下月工作計劃；安排監管科每天考核各部門工作；進一步加強物資采購、倉庫管理、用油管理，材料進出必須有領導簽字；油票由辦公室統一開具經總經理簽字后方可加油，并由辦公室安排專人隨同；汽車維修及購買配件由專人負責，辦公室統一安排。
3）綠化隊實行承包責任制，分管經理簽訂承包責任合同，負責綠化隊內部所有事務。在確保完成開發區下達的綠化帶養護及保潔任務的同時，積極拓展其他綠化工程業務。
4）繼續加物業管理力度。做好安全培訓及管理，定期對安保人員進行技能培訓、消防培訓，定期舉行技能競賽和消防演習；繼續加強科技創業園服務區的管理，對服務區食堂衛生及飯菜質量進行監督管理，確保宿舍樓住戶財產及人身安全，確保園區環境美觀，高標準高質量完成園區車棚建設；繼續做好怡園市民廣場窗口單位物業管理，擬申報廣場綠化工程為徐州市精品園林工程；承接清潔技術產業園綠化
4、開源節流，節約各項經費開支，加強財務審計力度，尤其勝程審計，提高公司的經濟效益。
5、加物業管理房租、水電費收費力度，確保費用及時回收。
6、公司工資分配體制。進一步提高臨聘人員工資待遇以及駕駛員工資制度，宗旨是使多勞者多得、少勞者少得、不勞者不得，盡可能使工資分配趨于合理化。
7、加強安全生產管理，進行安全知識培訓，包括保安職責教育、消防知識培訓、車輛行駛安全教育等，特別是行車安全管理，通過每周進行一次安全思想教育，強化駕駛員的安全意識。確保20年全年無安全責任事故。
8、嚴格執行獎懲制度，細化獎懲條例。做到獎優罰劣，使人人有壓力，人人有動力。
20年下半年，我們將以振興徐州老工業基地為契機，參與推進開發區二次創業，以秦常及各級領導的關心支持為動力，齊心協力，共謀發展，爭取超額完成全年經濟目標任務。
物業管理方案7
根據《物業管理中心關于確定20xx年為優質服務年的決定》，適應學校發展，提高服務檔次，弘揚企業文化，發展名牌戰略，立足內涵，苦練內功，向精細化管理要效益，用品牌效應占領市場，現擬定“20xx—物業管理中心優質服務年創優方案”如下。
一、將明德樓物業服務、會議服務、車庫服務、保安服務列為優質服務年示范服務，加強內部管理，率先樹立品牌形象。
每兩月招開一次物管中心優質服務年創優經驗交流會，推廣交流先進經驗，互相學習，以點帶面，比、學、趕、幫、超，總結分析、改進，全面提高物業管理服務質量。
二、在學習借鑒“優質服務示范單位”經驗的同時，物管中心各個部門制定《優質服務年創優方案》，經物管中心批準后向服務對象公示，履行承諾，接受監督。
各個部門重點確定一個物業服務對象作為優質服務示范點，打造品牌，以點帶面，全面提高物業服務水平。例如：物管三部主動聯系幼兒園作為20xx年優質服務對象，2月份對幼兒園的衛生死角進行了2次徹底打掃，配合他們一道做好日常環境衛生工作，為幼兒園為小朋友的健康成長提供了清潔衛生的良好條件。
三、各個部門緊密聯系實際，充分發動群眾，調動積極因素，開動腦筋，挖掘潛力，積極開展技術創新、服務創新和管理創新，搞好便民物業、溫馨物業、和諧物業，為業主提供開拓性、積極主動的.物業服務，為學校事業發展提供強有力的物業支持。
同時，通過部門自身市場適應能力的提高，做好物業服務，擴大服務范疇，走向市場、走向新區。
四、加強政治業務學習，搞好職業培訓，開展技能大賽。在自己的崗位上，練就過硬本領。
在去年9位物業服務管理人員經過培訓取得合格證的基礎上，今年各部門按計劃開展職業培訓，中心組織一次物業服務工作崗位技能大賽，推動物業服務技能和服務質量不斷提高。
五、通過修訂文件，嚴格執行管理文件和獎懲制度，嚴格執行工作責任負責制和追究制，對文件與工作脫節（工作現場沒有文件、不執行文件）和工作責任獎懲不明等現象，予以追究和處罰。
六、加強員工的政治思想工作。要求管理者和全體職工都要善于作政治思想工作，充分調動大家工作積極性、創造性，團結一致，迎接挑戰。與此同時，根據工作業績，實施末位淘汰制（換崗位，雙向選擇），或者待崗、學習、辭退。
七、質量管理符合iso9001-XX標準要求，經考核，完成物業服務內部質量指標體系高于95%，顧客滿意度調查顧客滿意率高于92%。
八、組織管理人員外出參觀學習考察，以提高物業管理能力和服務水平。
物業管理方案8
1、服務結構
本方案為今后服務的基本結構，主要提供物業管理公共服務，包括客戶服務、秩序、保潔、綠化、維修保養五個方面的內容。我們將根據實際情況，不斷完善各類服務操作規范，以便更有效的管理，為客戶提供優質、超值服務。
2管理機構設置及人員配置
經理一名、辦公室文員一名、保安三名、保潔4名。
3物業服務的內容和標準
3-1房屋共用部位、共用設施設備的維修養護和管理
共用部位是指房屋主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、主、柱、梁屋頂等)戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設施設備是指共用的上下水管道、落水管、供電線路、消防設施、綠地、道路、停車場、車庫和共用設施設備使用的.房屋。
保潔服務內容和標準
一、小區公共場所、公共綠地、主次干道
1、公共綠地1次/天清理
2、硬化地面1次/天清掃
3、主次干道1次/天清掃
4、室外標識、宣傳欄、信報箱、雕塑小品1次/月擦拭
5、水池、溝、渠、沙井1次/天清理
二、房屋共用部位
1、多層樓內通道、樓梯一次/天拖掃
2、樓道玻璃(不含封閉式玻璃)一次/天拖掃
3、樓梯扶手2次/周擦拭
4、公共活動場所一次/天清掃
5、積水、積雪及時清掃
6、室外石凳、石桌、燈罩、燈具1次/周擦拭
7、清潔完后、清潔區域內無垃圾、無污物。
三、來及處理與收集
1、合理設置垃圾桶、果殼箱。
2、垃圾每日收集一次，做到日產日清。
3、垃圾桶、果殼箱每日清理，定期清洗保持清潔。
4、對垃圾中轉站，根據需要進行沖洗、消殺、有效控制蚊蠅。秩序服務內容和標準
1、小區出入口24小時站崗執勤
2、對重點區域、重點部位每小時巡邏一次;
3、對進出小區車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放。
4、在小區內危險隱患部位設警示牌。
5、秩序員每半年進行1次應急處理培訓。
綠化服務內容和標準
1、根據保潔員人數劃分鋤草范圍，綠化帶內雜草每半月清除一次，保證無顯目的雜草。
2、持續干旱一周時，必須澆水一遍。3、綠化工每周檢查一次，發現蟲害及時消殺。
3、每年修剪至少五次，保持綠化植物外型美觀。
4、對枯死、病死、損傷死亡的綠化植物即使及時補種。
5、每周對綠化帶內的果皮、紙屑、垃圾袋清理一次
6、在綠地草坪設置宣傳牌，業主愛護花木，不隨意攀折、踐踏。
車輛管理內容和標準
1、車輛出入憑卡放行，一車一卡，業主遺失車卡，每個罰款10元。
2、對無照牌、超高、超重，攜帶危險品車輛嚴禁進入。
3、車進小區限速行駛;停放在規定車位，不能擋道。
4、外來車輛進入由業主申請后，可停放在指定地點。
5、每天12時到15時，19時到次日8時不許進入。
6、臨時停放車輛交清費用后方可進入;車輛停放實行先到先停，業主優先，停滿為止的原則。
維修服務
1、保修
①管理處組織建筑單位施工，費用從建筑單位保修款中支付。②業主在裝修過程中自己造成的損壞，不屬于保修范圍。③保修期限以《住宅質量保證書》上規定的各部位保修時間為依據。
④保修期內出現問題，急修半小時到現場處理，一般性維修3天內處理。
⑤通知施工單位的保修要填寫保修單，工程科維修要有派工單。
2、有償服務
1、對有償服務，由業主申請，服務科約定維修時間
2、值班人員填寫維修登記表和派工單。
3、維修工帶著派工單上門維修，到現場后，先向業主出示工作牌，宣布收費標準，業主同意后開始維修。
4、維修完成清理現場，請業主驗收并在維修單上簽字。維修單采取三聯制，客戶、財務、存檔各一聯。
5、維修人員在服務時收費應公平合理，不能向業主索取吃、用、財務等。
物業管理方案9
學校文化是由物質文化、行為文化、制度文化和精神文化組成的有機整體,是學校教育的重要組成部分,集中反映了一所學校的價值取向,外顯為校風校貌,是具有強大引導功能的教育資源。學校文化是一所學校的靈魂,既是無形的理想信念、環境氛圍,又是有形的制度規范、行為模式。[1]在中職學校的管理中,文化建設和管理占有重要的地位。
一、中職學校文化建設管理的意義
學校文化建設是催生教師成長和學生成長的深厚土壤,它以具有學校特色的物質形式、精神形式、制度形式為外部表現,影響和制約著學校群體成員的活動方式、精神面貌與文化素養。先進的學校文化對全面提高學生素質、構建學生健康人格、促進師生與學校的和諧發展有著十分重要的作用。
1.有利于學生的發展。
校園文化可以通過自身的各種文化因素集中一致的作用,引導學生主動接受一定的價值觀和行為準則,使他們向著社會所期望的方向發展;可以通過有目的、有組織的校園文化活動,發揮學生創造力,培養學生崇高的理想和追求真理的勇氣。良好的校園文化可陶冶學生的情操,凈化他們的心靈,使之養成高尚的道德品質和行為習慣。教師高尚的品德、淵博的知識,奮發向上的班集體,豐富多彩的文娛活動都必然影響著學生的知、情、意、行,為培養德、智、體、美、勞等全面發展的學生發揮巨大的教育作用。此外,良好的校園文化有利于激發學生的美感,進而培養其正確的審美觀和高尚的審美情趣,豐富他們的審美想象,提高他們感受美、鑒賞美和創造美的能力。校園中的自然美、教室里的裝飾美、教學中的創造美,以及師生的儀表美、情感美、語言美等都對學生正確審美觀的形成產生重要影響。[2]
2.有利于教師的發展。
教師在學校文化中占有主導地位,發揮著重要的主導作用。建設健康向上的學校文化可以豐富教職工特別是教師的業務知識,提高他們的實踐能力,增強他們“教書育人”的職業道德信念,從而提高教育質量和效果。教師組織和參與學校文化建設的過程,也是他們自身業務素質和實踐能力不斷提高和加強的過程。一名教師,只有處于教育與被教育系統的時空環境中時,才能不斷提高自身的思想素質和業務能力,成為一位名副其實的教師,而不管這種教育和受教育的形式、狀態如何。同時,一名教師并不因為他離開了教室、講臺和實驗室而失去對學生的教育和影響,在這些地方以外的更為廣闊的空間和時間條件下,教師都可以通過自身高尚的人格、淵博的知識、干練的才能、得當的舉止、嚴謹的治學態度等方面來引導和影響學生。如果這個時空環境是良好而且積極向上的,那么教師的“育人”作用可能發揮得更好。而這一切都有賴于良好的學校文化建設。[3]
3.有利于學校的發展。
對于一個成熟的企業來說,核心競爭力主要表現為企業文化。同樣,對于學校來說,學校文化也是她的核心競爭力。學校文化作為一種社會資本具有不可轉移性。它具有整合、積聚、倍增其他物質資源、精神、知識及人力資源的作用,即具有重要的“資本”作用。國外三十多年來有關學校文化與學校效能、學校發展的理論研究與實踐也表明:學校文化有助于學校效能的提高,特別是對辦學條件差的學校,效果尤為明顯。[4]
二、中職學校文化建設管理的內容
中職學校文化建設是指中職學校主體(由學校領導管理人員、教師、學生和職工組成的有機整體)在對學校生存和發展的社會大環境和學校自身小環境的充分調查和研究基礎之上進行的對原有學校文化的系統整理與總結,以及針對當前各方面的'情況與未來學校和社會發展的要求而進行的學校文化的發展和創造。具體來說,中職學校的文化建設需要從以下四個方面著手。
1.物質文化。
學校物質文化是構成學校文化的有形部分,屬于學校文化的外顯層次。校園布局設計、綠化景觀、教學設施、娛樂場所、圖書館建設等看得見、摸得著的物化的文化形態,是學校文化的“外殼”,它奠定了學校文化存在和發展的物質基礎。同時,它又是學校文化“內核”的載體,體現著一定的價值目標、審美意向等,是富有教育內涵的人文環境。學校物質文化是學校內人的對象化活動的結果,一方面,人是物質文化的創造者、改造者,使自己所處的物質環境打上種種思想觀念的烙印,另一方面,人又是物質文化的受用者,讓自己在特定的物質環境中得以陶冶和熏染。因此,從某種意義上說,學校物質文化是學校成員智慧、力量、集體感的象征,并且具有“桃李不言,下自成蹊”的特性,可以使學生在不知不覺中,自然而然地受到熏陶、啟發和感染,從而實現學校文化的育人功能。
2.制度文化。
學校制度文化主要指學校有的規章制度、管理條例、學生手冊、領導體制、檢查評比標準,以及各種社團和文化組織機構及其職能范圍等。它是一所學校正常教育、教學工作得以順利進行的條件和保證。制度既然成為一種文化,那么,它愈符合人的需求和愿望,這種制度文化就愈先進。
3.行為文化。
學校組織的運作方式、發展戰略、工作行為,組織成員的工作方式、生活方式、話語方式、交際方式等,都屬于學校的行為文化。它包括學校的儀式文化,如開學典禮、畢業典禮、拜師儀式、某建筑落成儀式、入團入黨宣誓儀式、成人宣誓儀式、教師節慶祝大會、元旦聯歡晚會、校園文化藝術節,等等;學校的形象文化,如教師的著裝、舉止、言談和儀表,學校的環境、海報、網站,等等;學校團隊行為文化,如教育行為、管理行為、招生行為、考試行為、分配行為、合作行為,等等。
4.精神文化。
學校的品牌價值、辦學思想、教育理念、歷時性文化精神、共時性團隊精神及組織成員的價值觀等都屬于精神文化。它是學校文化的核心,是學校本身在特定的時空范圍內創設的,為其他同類學校不具備或不完全具備的獨特的優良品質,彰顯著此學校獨有的個性。很多學校不僅有較高的辦學質量,還有高素質的教師隊伍,高質量的人才輸出,辦學成績卓著而被社會普遍認可,因此就形成了一種品牌。這種品牌就是一種精神文化,就是教師傳承和捍衛的文化理念。
三、中職學校文化建設管理模式
中等職業學校與普通高中學校文化建設有著本質的區別,因為中等職業學校的辦學宗旨是“以服務為宗旨,以就業為導向”,而普通高中則始終圍繞向高等學校輸送合格人才開展教育教學活動,所以,中等職業學校文化建設與普通高中學校文化建設無論在形式上,還是在內容上都有著本質的區別。而同一類型的中等職業學校又根據自己的實際,讓學校文化建設管理呈現出一種百花齊放的態勢。中職學校在文化建設管理上應突出“特色、規范、模塊化”,體現視覺美感和文化內涵,揭示學校文化底蘊,圍繞學校文化建設的物質形式、精神形式、制度形式開展科學的、系列的規劃、設計和實施,從而創建一種科學、可行的中職文化建設管理模式。
1.以人為本,在學校文化建設中體現人文關懷。
學校文化建設的主體是教師和學生。為了體現中職學校的特色,在文化建設管理中應該體現對學生和教師的關懷,為其提供自主發展、個性發展、可持續發展和全面發展的空間。自主發展對教師來說,是在教書育人的過程中尊重學生的愛好與特長;對學生來說,是要根據自己的專業和理想來定位。個性發展是要克服工業化中標準化教育的異化,要在教學管理中為學生提供個人發展的空間。可持續發展是保證發展具有持續的動力,對學生來說,除了追求技能的提高、就業范圍的擴大之外,還要將學習力的培養放到首位;對教師來說,就是要樹立終身學習的理念,因為學習力是唯一持久的競爭力。全面發展就是學生在德、智、體、美、勞方面平衡發展,教師在教學、科研、社會服務中游刃有余。
2.以制度為保證,提高校園文化建設的實效。
學校所特有的規章制度,如作息制度、請假制度、宿舍公約、學生守則等,不僅有力地約束著學生的言行舉止,保證學校各項工作的順利開展,并且構成了一所學校所特有的文化氛圍。因此,建立健全規章制度,以一定的校風校紀做保障是很有必要的。[5]學校制度一經形成,便具有一種公認的群體力量,通過不斷內化成為師生的心理尺度,而在個體社會化過程中發揮積極作用。因此,學校的規章制度也成了影響學生社會化的關鍵因素。為了提高校園文化建設的實效,要制定有針對性的實施細則和與組織管理條例配套的規章制度,使學生有章可循、有規可蹈,同時采取分階段、有側重、逐章逐步逐條升級的方法貫徹實施,對不同的對象,用不同的方法和重點加以訓練,對其平時一舉一動中的習慣行為,及時加以引導和約束,并加強規范,讓他們在自我實施過程中達到自我教育的目的,促進學生在“服從―同化―內化”的心理過程中將制度內化成其內心的特質。
3.以就業為導向,實現與企業文化的對接。
目前的中職校園文化普遍存在一個突出問題,就是封閉辦學,脫離市場主體,忽視校園文化與企業文化的有機結合。既然中職學校的辦學宗旨是“以市場為導向,以就業為目的”,那么中職學校與企業的聯系也應最密切。因此,中職學校必須廣泛了解企業文化,這樣才能在建設學校文化的過程中,實現校園文化與企業文化的對接。這樣的中職校園文化才是完整的、系統的、有特色的。所以,我們要以校園文化建設的一般規律為平臺,以企業文化為藍本,重新構建一種具有中職特色、立體結構的校園文化。[6]這就要求中職學校在學校文化建設中有意識地對校園環境進行布置和設計,在物質文化建設中處處突出“職”的特點,在制度文化建設中適當引進吸收企業行為規范,在行為文化建設中突出企業工作精神,在精神文明建設中灌輸職業精神。
4.以檔案為載體,加速學校文化的積淀。
檔案是指過去和現在的國家機構、社會組織以及個人從事政治、軍事、經濟、科學、技術、文化、宗教等活動直接形成的對國家和社會有保存價值的各種文字、圖表、聲像等不同形式的歷史紀錄。檔案是人類文化的重要載體,這一特點決定了它在加速學校文化積淀中具有重要作用。在學校文化的建設管理中,學校檔案能真實地再現學校發展的歷史,在學校文化的建設中起到獨特的文化憑證作用。學校檔案史料具有真實性、權威性的特征,是學校文化教育的重要素材,通過學校檔案陳列、展覽,能夠發揮其陶冶師生情操、傳承學校文化的作用。此外,學校檔案還在保存學校的優秀業績、提高學校的知名度、擴大學校的社會影響、樹立良好的學校形象等方面具有重要作用。為此,中職學校的領導者應當增強檔案意識,拓寬思路,把檔案工作的觸角伸向學校工作的各個方面;同時,按照集中統一管理檔案的原則,把在學校文化建設活動中形成的各種采集資料及時整理歸檔,檔案室(館)要做好學校檔案的基礎管理工作;最后,根據學校文化建設管理的進程,做好學校檔案的陳列展覽、校史編纂等利用工作。
物業管理方案10
一、公寓物業管理的實施范圍
根據我校的實際情況，為了做好物業管理的示范、試點工作，故先從B1~B10公寓開始試行，待成熟后再在全校推行。
二、公寓物業管理方式
成立學生公寓管理部，負責學生公寓內日常工作和物業效勞監督工作。每個公寓為一個班組，由公寓宿管組長負責公寓內日常工作。員工統一著裝上崗、文明作業、標準操作。所有員工要積極做好學生信息反應工作，做到“誠心待人、熱心效勞、耐心解釋、細心工作〞。進一步制定并完善了學生公寓效勞內容和標準〔附件1〕、公寓管理部主要崗位職責〔附件2〕和公寓管理部工作規程〔附件3〕及公寓管理部員工考核制度和實施細則〔附件4〕，按照物業管理行業標準和標準結合我校學生公寓具體工作進行管理。
三、學生公寓管理部崗位及人數
學生公寓管理部部長：1名〔由中心副主任兼任〕
學生公寓管理部物業監理：2名〔由正式職工出任〕學生公寓宿管員：8人
學生公寓樓內保潔員：8人
學生公寓場地保潔員：1人〔由工作量教少的樓內保潔員出任〕
共需外聘人員16人
四、運行費用
1、人員工資
2、員工勞保、工具等費用
3、標牌、標示、垃圾桶等費用等
綜上所述，運行費用約為300,000.00元。
附件1：學生公寓效勞內容和效勞標準
1、房屋共用部位的維護和管理
公寓管理處定期和冬、雨季節或天氣異常時對房屋居住情況進行檢查維修，或居住人發現問題及時報修。對房屋易出問題的部位，及時作出記錄備案，重點檢查。年底進行全面檢查，對共用部位及其設施設備的'完損程度作出評價，制定年度維護方案，作好檢查和維修記錄。
2、用部位及設施設備的運行維護管理
定期對共用部位及設施設備進行保養維護，保證設施設備的正常使用和運行。公寓公共設施設備完好率保持在98%以上。正確操作和使用設施設備，無因操作使用不當而導致安全事故發生。
3、環境衛生效勞標準
〔1〕、公寓樓區域內的環境、場地及公共部位。
標準：目視地面無雜物、無塵土、無積水、無污漬；墻面干凈整潔，無灰塵、蜘蛛網、無亂貼亂畫；區域內無廢棄雜物、無亂堆亂放、無衛生死角、無異味等。
〔2〕、樓道、樓梯及公共設施設備。
標準：樓道和樓梯潔凈、無污漬、積水；樓梯扶手、護欄、電梯門電梯內壁無手印；門窗玻璃明凈；天花板潔凈無明顯污漬，房角和設施設備無塵土和蜘蛛網等。
〔3〕、公寓內的公共衛生間。
標準：地面墻面干凈、瓷磚無銹漬、室內無異味、便池內外無雜物無污漬，垃圾清理及時，設備完好無損，金屬器具無銹跡、無長流水、無堵塞、無滴漏現象。
4、安防效勞標準
〔1〕、公寓管理接待處24小時管理效勞值班，及時登記非本公寓內來訪。
〔2〕、隨時維護公寓樓周邊車輛停放秩序。
〔3〕、定期對公寓內的消防設施設備、共用電器進行巡視、檢修，保證樓內消防設施設備、共用電器完好，消防設施設備設置明顯的提示標志。
〔4〕、公寓內嚴禁違規使用高負荷大功率電器、動用明火、私拉亂改用電線路或插座；嚴禁隨意動用消防設施設備。
〔5〕、來訪人員進行登記，晚間限時離開，嚴禁留宿。
〔6〕、公寓內無火災、失竊、觸電、斗毆、賭博、傳播不良文化等事件和違法行為。
5、維修效勞標準
〔1〕、24小時受理報修，一般情況下10分鐘內維修人員到場，維修及時率100%。緊急情況隨叫隨到，確因特殊情況不能及時到場處理的，應向報修人說明情況，做好解釋工作，并盡快安排處理。維修結束后，將地面清理干凈，物品歸位。
〔2〕、定期對公共照明設備系統進行巡查，及時更換損壞的燈器具。公共照明完好率98%以上。
6、接待效勞標準
〔1〕、文明效勞、禮貌待人。對來訪或住宿人員，及公寓居住人員熱情接待、認真受理；對提出的問題和需求進行認真耐心地解答和幫助解決。
〔2〕、認真、全面、詳細、準確地登記來訪、住宿和公寓居住人員的根本情況，并備存登記資料，以便提供效勞和查詢。
〔3〕、按照公寓管理規定，及時辦理入住和遷出手續，保證公寓物品的及時回收，損害處置，相關費用的收取結算.蜂巢物業管理網收集并整理。
物業管理方案11
綜合體前期物業管理服務包括在項目規劃、建設與驗收交付階段的前期介入，開盤區的物業管理服務，物業的接管驗收、入伙與裝修管理策劃及房屋質量遺留問題的處理流程等。根據項目開發各階段的工作重點的不同，物業管理公司將委派相對應的人員參與前期物業管理服務工作，充分發揮開發商自有物業的資源優勢，確保產品更具人性化優勢與恒久的品質。項目規劃設計階段參與人員
前期介入小組：物業管理公司業務副總經理、項目經理、工程主管、財務部經理主要工作內容
1、從物業管理角度對項目的整體布局提出建議，如在綜合體項目中，前期介入小組對物業管理用房的位置、臨時停車場的設置等提出建議。
2、綜合體前期物業管理服務介入方案：參與項目的規劃，如在本項目中，前期介入小組對綜合體出入口設計、人車分流、地下車庫預留各單元入口、小區景觀區道路設置殘疾人通道等的建議。
3、全程參與公共設施設備的配套設計、方案制定與設備選型工作，前期介入小組從管理需要、使用便利、維護經濟性等方面對公共設施設備的配套提出建議，參與設備采購、安裝及維保合同的洽談工作。通過上述工作，管理公司與設備供應商建立了良好的溝通渠道，維保合同的簽訂使得管理公司、業主及開發商的利益均得到有效的保護。
4、參與廣場綠化與空中花園景觀系統設計的論證，前期介入小組重點從后期維護的角度對綠化植物樹種、景觀的選擇、噴灌系統的布局、保養期的維護保養標準等方面提出建議。
5、參與物業管理用房的位置及功能劃分布局討論，依照相關法律法規對物業管理用房的面積提出要求。
6、參與寫字樓和公寓戶型討論會，前期介入小組將管理公司已托管小區中業主對戶型設計的意見、裝修中的常見改動等情況反饋給開發商，以便開發商選擇最優化的戶型設計方案。
7、參與綜合體建筑外立面的討論，從管理維護和安全管理的角度提出有關建議。
8、物業管理市場調查及目標客戶群分析，物業管理作為房地產開發的后續服務，必須切實掌握目標客戶群的需求，制定出有針對性的管理服務措施。
施工圖設計階段的物業服務介入、參與人員
前期介入小組，以管理公司總經理、管理處經理為主。
二、在管理的`角度主要關注以下內容，根據實際情況提出合理化建議。
1、土建
1）對屋面、有防水要求的衛生間（廚房）等防水材料的選擇。
2）門、窗的材質。
3）屋面及管道井檢修口的位置及尺寸。
4）地區氣候差異對房屋質量的特殊要求。
5）空調外機預留位的尺寸、冷凝水的統一收集。
6）煙道、排氣道的位置,餐飲業態建議集中區域布置。
7）廣場、道路用飾面磚的互換性及清潔的便利性。
2、配套
1）室內管道、計量器具、智能化設施布置的合理性。
2）給業主造成的影響。
3）各種設備產生的噪音對業主的影響。
4）各種設備總控制開關是否設在公共區域內。
5）各種設備設施的能源消耗。
6）室外管線、管道井布局的合理性，及給業主造成的影響。
7）智能化設施的可靠性、適用性與經濟性。
施工階段
（一）參與人員
前期介入小組，由管理處經理牽頭，適時安排工程維修人員參與。
（二）主要關注以下內容，對影響后期管理的項目提出合理化建議。
1、地產公司招標工作介入。
1）供方門、窗質量及售后服務評價。
2）公共設施設備質量標準及后期維修保養成本條款的制定。
2、施工介入。
1）房屋質量控制。
2）隱蔽工程檢查驗收記錄。
3）設計變更記錄的收集。
4）設施、設備的安裝調試及操作培訓。
5）成品保護。
6）綜合體和小區體育設施、兒童游樂設施質量涵蓋弱電-安防-監控-消防-物業-通信-布線-樓宇自控的證書可在全國鑒定考試網查詢全國通用無需年檢★外來工作者可直接申請當地的人才引進。
物業管理方案12
編制：
審核：
批準：
發放編號：
受控狀態：
20xx年xx月xx日發布
20xx年xx月xx日實施
1、目的
制定并實施質量、環境、職業健康安全方針、目標（指標）和管理方案，為物業管理服務質量的提高、環境污染事故的預防和員工職業健康安全以及管理體系的持續改進提供保證。
2、適用范圍
適用于本公司質量、環境、職業健康安全方針、目標（指標）和管理方案的制定、更改和實施。
3、職責
3.1總經理負責制定質量、環境、職業健康安全方針，負責質量、環境、職業健康安全目標（指標）和管理方案的審批。
3.2部門組織制定質量、環境、職業健康安全目標（指標）和管理方案，并監督和檢查管理體系方針、目標（指標）和管理方案的實施。
4、工作程序
4.1質量、環境、職業健康安全方針
4.1.1質量、環境、職業健康安全方針的制定
總經理以提高質量、環境、職業健康安全管理水平為目的，針對本公司實際情況，同時考慮法律法規及相關方的要求，制定質量、環境、職業健康安全方針并形成文件，傳達到全體員工。
質量、環境、職業健康安全方針應確保：
a）與本公司的宗旨相適宜。
b）適合于本公司活動、服務的性質、規模，適合于本公司環境的影響、職業健康安全風險的性質和規模。
c）對滿足顧客及其他相關方的要求，對持續改進、污染預防和預防傷害與疾病作出承諾；對遵守有關質量、環境、職業健康安全法律法規和其他要求作出承諾。
d）提供建立和評審目標（指標）的框架。
e）與本公司的其他方針一致。
4.1.2質量、環境、職業健康安全方針的`更改
每次管理評審，均需對質量、環境、職業健康安全方針進行評價，確保其適宜性。
當質量、環境、職業健康安全方針需要更改時，需報經總經理批準，形成文件后重新向為公司或代表公司工作的人員傳達。
4.1.3質量、環境、職業健康安全方針的管理
a）方針的制定、修訂、評審，均需聽取員工或其代表的意見。
b）通過文件分發、會議、宣傳欄宣傳等方式向全體員工宣傳貫徹質量、環境、職業健康安全方針。
c）以適當的方式（如建立宣傳牌）向公眾公開質量、環境、職業健康安全方針，并保證相關方獲得質量、環境、職業健康安全方針。
4.2質量、環境、職業健康安全目標（指標）
4.2.1質量、環境、職業健康安全目標（指標）的制定
a）質量、環境、職業健康安全目標（指標）制定的時機
●總辦每年12月底（本年度最后一次管理評審之后）組織各部門根據質量、環境、職業健康安全方針，本年度質量、環境、職業健康安全狀況以及其他外界因素的變更，制定新的質量、環境、職業健康安全目標（指標），經管理者代表審核，總經理批準后生效。
●管理體系建立之初的質量、環境、職業健康安全目標（指標），由管理者代表根據企業現狀診斷（其中包含初始環境安全評審等）結果，組織各部門制定，總經理審批后予以傳達和實施。
b）質量、環境、職業健康安全目標（指標）制定時應考慮的事項：
●本公司的質量、環境、職業健康安全方針；
●生產和服務要求及滿足生產和服務要求所需的內容；
●法律、法規和其他要求；
●重要環境因素、不可接受風險；
●相關方要求；
●技術、財務及實施的可行性；
●預防為主和持續改進的精神；
●應盡可能量化，并設置可測量參數；
●將目標（指標）細化到有關職能部門；
●為目標（指標）的實現設置完成時間。
4.2.2質量、環境、職業健康安全目標（指標）的更改
在方針、相關法律法規及其他要求和環境、職業健康安全管理方案的進度狀況以及其他內外界因素（包括市場、產品、活動、服務發生變化等）等發生變更時，目標（指標）可重新評審和修訂。
質量、環境、職業健康安全目標（指標）分別由管理者代表組織進行更改，報總經理批準后生效。
4.2.3質量、環境、職業健康安全目標和指標的管理
a）公司通過宣傳、張貼、發文件等形式，確保為組織和代表組織工作的人員清楚本公司及本部門目標（指標）并付諸實施。
b）經總經理批準后，可向相關方公開本公司的質量、環境、職業健康安全目標（指標）。
c）各部門根據公司的目標（指標），制定本部門分目標（指標）并組織實施，總辦每年統計目標（指標）的完成情況，填寫《目標（指標）完成情況統計》，報管理者代表。
d）按《環境、職業健康安全績效監測和測量控制程序》和《合規性評價控制程序》的要求，歸口管理部門對質量、環境、職業健康安全目標（指標）進行檢查。要適時針對存在的問題，采取糾正、糾正措施和預防措施。
e）每次管理評審時，均需對質量、環境、職業健康安全目標（指標）進行評審，確保其適宜性。
4.3環境、職業健康安全管理方案
4.3.1環境、職業健康安全管理方案的編制
a）環境、職業健康安全管理方案編制的要求
●辦公室組織相關部門根據環境、職業健康安全目標（指標），制定環境、職業健康安全管理方案，并填寫《管理方案表》、《管理方案一覽表》，經管理者代表審核，報總經理批準后實施。
●制定環境、職業健康安全管理方案時，應考慮與實現環境、職業健康安全目標（指標）有關的作業場所、過程、設備、作業組織，包括必要的資金投入和人力資源。
b）環境、職業健康安全管理方案的內容
●依據的環境、職業健康安全目標、指標；
●方法措施、技術手段；
●責任部門；
●預算經費、資源要求；
●開始時間和完成時間。
●其他應包含的內容等等。
4.3.2環境、職業健康安全管理方案的實施
a）環境、職業健康安全管理方案以受控文件的形式發至各職能部門具體實施。
b）環境/安全歸口管理部門負責對環境、職業健康安全管理方案的實施進度與效果進行監督和檢查。
4.3.3環境、職業健康安全管理方案的更改
當因措施發生變更、目標（指標）有變化或公司的活動、產品、服務、運行條件發生變化等情況需要更改環境、職業健康安全管理方案時，重新編制《管理方案表》報管理者代表審核，報經總經理批準后實施，原《管理方案表》附后留檔。
4.3.4環境、職業健康安全管理方案的評審
每次管理評審時，均需對環境、職業健康安全管理方案進行評審，確保其適宜性。
5、相關文件
《文件控制程序》
《管理評審控制程序》
6、記錄
《目標（指標）完成情況統計》
《管理方案一覽表》
《管理方案表》
物業管理方案13
一、物業管理的特點和有效溝通的重要性
（一）物業管理作為一個新興的服務行業，有其自身特點：
1、連續性：物業管理為業主提供的是24小時的全日服務。
2、長期性：物業管理服務伴隨著住宅的整個生命周期，好的物業服務將有效地延長物業使用壽命。
3、隨時性：物業隨時出現的各種問題都要在最短時間內給予及時解決，否則會影響到業主的正常生活。
4、多樣性：物業管理涵蓋的服務工種、內容非常多，為業主提供的是全面的、綜合性服務。
（二）有效溝通的重要性
隨著住宅商品化和管理專業化的進一步普及，物業管理已逐漸深入了每個人的生活。“物業管理”服務的優劣，直接涉及到千家萬戶，影響著每位業主和物業使用人的生活舒適度和幸福感。業主、物業公司之間的關系和諧與否，直接影響著人們的“安居”大事，但現實的情況卻是物業企業與業主的糾紛頻頻發生，甚至有業主與物業人員發生身體沖突，有的業主與物業企業對簿公堂。物業管理公司與業主之間的矛盾，不僅影響到企業的運行，也影響到企業預定目標的實現。
因此，運用合理的方式和技巧化解矛盾，成為物業管理工作中的重中之重。溝通是把信息、思想和情感在個人或群體間傳遞并且達成協議的過程，它是聯結位點、拉近距離、促進交流、形成共識的最常見、最有效的手段。作為每天都要面對業主、為業主提供服務的物業管理人員就更需要溝通這一重要的交流工具，融洽與業主之間的關系，增進彼此的了解，消除彼此間的誤會和隔閡，從而提高業主的滿意度。所以，取得業主對管理工作的理解與支持，就必須加強與業主的有效溝通。
二、物業管理企業與業主在溝通中存在的問題
（一）從業人員整體素質與行業發展需求嚴重不對稱，物業管理人員的理論知識、專業技能、經營管理能力及職業素養尚不能適應物業管理的智慧化、科學化、專業化發展要求。影響物業管理企業的發展，從而形成物業管理企業與業主在溝通上的障礙。
（二）創新服務意識不足。一些物業管理企業還停留在房管所、后勤處等舊的管理階段，重管理輕服務，沒有樹立為業主服務的意識，服務質量和工作效率不高，造成了與業主間的隔閡。
（三）開發遺留問題。前期開發中的配套設施不完善、工程質量等問題直接轉嫁給了物業管理企業，造成業主與物業管理企業之間的矛盾沖突。
（四）業主的消費心理導致對物業管理認識的偏差。大多數業主傾其所有購得房產后對后期物業管理的期望值大幅提升，與目前物業管理的水平還有一定差距，由心理落差導致的物業矛盾直接影響了物業管理企業的收費率，也進一步影響了物業管理企業管理水平的提升。
（五）相關法律、法規不配套，使物業管理企業承擔過多的社會責任，由于職責界定不清，有些問題物業管理企業很難有效處理和解決。這樣又造成業主對物業管理公司的誤解和不理解。不論是從物業管理的特點上理解還是現階段物業管理企業與業主雙方之間存在的問題上分析，都表明物業管理行業要進一步向著健康方向發展，必須明確終極目標是服務于人。
業主和使用人。物業管理的服務過程就是溝通的過程，通過與業主溝通交流，了解業主需求和態度，協調各方關系，提出解決問題、改進工作的措施，措施實施并得到業主認可和理解的過程。在這一過程中，物業管理企業與業主交流是否順暢，與業主關系是否融洽，能否有效地化解矛盾，會直接影響業主感覺中的服務質量，影響業主對企業的認可。
三、物業管理企業與業主進行有效的溝通途徑
（一）物業管理企業要正確的看待業主的.投訴
業主的滿意度是由業主的期望值和感知這兩個要素來決定的，即使我們提供了良好的服務，當業主的實際感知與期望值有差距時，投訴仍不可避免。對待業主投訴，我們應該看到：
1、業主對我們寄予很高的期望值并覺得值得信賴，才會不辭辛苦地來投訴；
2、應該感謝業主，從他的意見中挖掘有價值的信息，找到實際工作中的不足；
3、要把業主的意見和批評作為企業成長的動力，不斷持續改進服務質量和水平。
（二）業主分類
業主是物業管理企業的服務對象，是物業服務的最終消費者，想要更好地與業主溝通，物管人員首先應了解業主。物業企業服務的業主形形色色，但可以按照業主自身的性格不同，將業主分為以下七類：
1、普通業主——這一類大約是你所有業主的百分之六十或七十，他們是不難應付的，雖然他們有點主觀，但卻很誠懇。他們愛作決定，喜歡發表意見。我們應多取悅他們，多為他們服務，不久，他將成為你第一號的朋友。
2、沖動業主——這種人很普遍，他們腦筋靈活，精力充沛。所以不難和他們接觸，只要你用客氣禮貌的說話，他們一定會歡迎你，同時，你說話要正確，絕不含糊，因為他是極爽快的人，也是很容易交往的業主。
3、猶豫業主——他們經常愛說“讓我考慮一下”。其實他很可能需要和其它人商討一下，才能作出決定，因此，你必須要有耐性，給他們一些時間和方便，或許你可向他提出一些問題進行正確地引導，例如：“你這樣做（這樣說）對你自己是有好處，可還有沒有不好的地方你想過嗎？”把你要說的真正目的讓給他去說。你的提議會幫助他下決定，他還是不答允，你可追問原因，同時，更可和他詳細傾談，最后他一定會向你投降的，這種朋友他是很很佩服你的，一旦成功了，那可是最知心的朋友。
4、自大業主——與這類業主溝通時，你要非常小心，他自負，敏感和非常主觀。切勿和他辯論，一切都要順從他，對他的意見、言論，盡可能表示贊同，這樣，或許你能容易達成有效溝通這的目的。
5、親和業主——他很喜歡說和聽笑話，他善于傾談，非常友善。但你千萬不要以為他是容易交往的，相反的，他是最能應付的一種。特別是他來找你溝通時，都是帶著目的來的，采取的辦法是來摸你的底。這時，你應讓他說話，不要沖撞他，一有機會，就要把話題轉到要溝通的話題上去，不要放松，最后，你要提出決定性的問題，使他無法以拒絕。例如：“你是同意還是不同意我的意見！”
6、呆板業主——這些人特別地固執，他是最難溝通的一種，與他每一次接觸，好像是全無希望達到你想要溝通的目的，有時甚至令人氣怒。他會目瞪口呆地望著你說話，毫無反應，使你感到失望。唯一的方法，就是多上門幾次，充分利用機會，給他親身體驗，合他口味后，或許他才會配合你。
7、粗魯業主——許多物業管理員都非常害怕和他接頭，因為他行為舉止非常粗魯，他的言語會使你感到不大舒服，但你不要因此而退縮，因為他的粗魯會嚇走了其它人，這便是你的機會，你很可能與他有效地溝通，得到意想不到的收獲。然而，和他傾談時切勿和他辯論，你要設法從側面告訴他你今天來找他的目的，要應付他粗魯的行為和言語，你該表現自然些，不要取笑他的無知，同時，和他溝通時，要非常謹慎。粗魯客戶雖然粗魯，但也非常注重利益，故我們要把握他的弱點，向他進攻，這樣，便能水到渠成了。業主從買房，裝修入住，到熟悉小區周邊環境，要經歷一到二年，甚至更長時間，在這個期間，業主與物業從認識開始，會經歷不理解，了解，認識，熟悉的過程。
（三）溝通方式
1、日常性溝通
對于絕大多數業主來說，日常性溝通就能夠達到相互了解、增進感情的目的。日常性溝通的形式有很多，主要有以下幾種：
（1）通過見面主動問候與業主溝通
物業企業應要求所有員工見到業主須主動問候，三米之內主動打招呼，做到彬彬有禮，笑臉相迎，這樣可以拉近與業主間的距離，達到相互溝通的良好效果。
（2）設立服務熱線和意見箱與業主溝通
設立服務熱線是聽取業主意見、加強業主與管理處之間溝通的最直接、最有效的方法之一。管理處應有專人負責接聽電話。并按投訴來訪程序一一進行記錄，耐心細致地做好答疑解惑工作，及時準確地處理好業主的投訴和回訪，給業主一個滿意的答復。同時，為了提高物業管理的服務質量和水平，讓業主更多地參與到管理工作中，也為了收集到業主對管理工作更多、更具體的意見，管理處應在物業小區的顯著位置設立業主信箱，定時開箱收集，并分門別類、分清輕重緩急加以解決。
（3）召開座談會、聯誼會與業主溝通
為了廣泛征求業主對管理工作的意見，加強業主與管理處之間、業主與業主之間的溝通，可定期召開業主專題座談會，舉辦各種形式的聯誼活動來進行溝通。了解廣大業主對物管企業所提供服務有
哪些要求。
（4）利用宣傳欄與業主溝通
通常在每個物業的主入口都有一個宣傳欄，物管人員應充分發揮宣傳欄的作用，及時準確地將物業管理動態、有關法律法規、業主的意見和建議刊登在宣傳欄里，予以公布，吸引更多的業主積極參與、支持和配合管理工作。例如有的物業建有噴泉等景觀，但是噴泉總是定時開放，業主則會對此產生意見，其實物業公司在為業主著想，噴泉開一個小時將消耗很大的電費，而業主是非專業人士，他們并不了解噴泉所需的能耗很高，此時物業公司可以通過宣傳欄進行解釋，獲得業主的理解。物業企業還可以通過宣傳欄向業主提供其它方面的咨詢服務，以滿足業主多方面的需求。
（5）利用網絡進行溝通
隨著計算機和網絡的普及，物業企業與業主的溝通已經不局限于一定的空間和時間，物業企業應建立自己的網頁，可以24小時收集業主的各種心聲。例如小區中的背景音樂每天什么時候放，放哪些曲目都可以讓業主在網上進行自由選擇。
2、節假日溝通
逢年過節，物業企業通常用標語、條幅、賀信表達對業主的祝福，也可在業主生日時送上一張生日賀卡，在業主新婚時送上一束鮮花，這些小事會培養業主對物業公司的信任感和親情感，縮短彼此心靈的距離。
3、針對性溝通
對于物業區域里發生的重大事件、特殊問題，一般性溝通是不夠的，需要項目經理親自登門拜訪，進行面對面、有針對性的溝通，方能達到目的。遇到事關企業發展的危機事件應具有公關的意識，應做到快速反映，主動溝通，真誠坦率，人道主義，以維護良好的組織形象。
4、溝通技巧
（1）做好自我認知
業主不滿時實際是一種情感的發泄，通過發泄怨氣和不滿來釋放緩解心情，從而維持心理平衡，這時最需要的就是物業管理人員的同情。多數情況下業主進行的并不是有效投訴，但是必須對業主的心情給予理解，明白這時對方并非針對的是個人。如果回想一下自己與業主進行的無效溝通，就會發現往往物業管理從業人員的情緒是被業主的情緒牽引著，把自己的關注點放到了業主的態度和情緒上，同時也影響了自己的情緒態度。
（2）注意禮儀，熱情服務
禮儀是人與人之間的潤滑劑，物業管理人員必須經過服務禮儀培訓，作到微笑服務，熱情服務。物業公司應要求管理人員盡量記住業主的名字，如在與業主碰面時，禮貌地呼出對方的姓名：“××先生，您好！”會使對方感到非常愉快。而一些不規范的物業，見到業主來訪，愛理不理，只會生硬地說“講”，這樣很容易激化矛盾。
（3）做到尊重業主
沒有誰會拒絕別人對他的尊重，在與業主溝通過程中，物業管理人員首先要尊重業主，包括尊重對方的習慣，了解不同國家、民族、地區以及宗教的基本常識，建立共同的話題，進行情感交流，會使業主感到溫馨，更加理解和支持物業管理工作。
（4）學會傾聽
做一個積極的聆聽者，不但要聽業主講些什么，而且更能體察對方想說些什么，不輕易打斷對方的發言，在聆聽時控制自己的主觀意見和想法。其實有很多時候，業主也就是對某件事情反映一下，發一頓牢騷便沒事了。實踐證明，洗耳恭聽遠比作出辯解效果好得多。
3、傾聽過程中的核心技巧是同理心，也稱通情達理。有時候從業人員在說明抱歉或對不起的時候會感覺很不舒服，其實這并不一定代表個人或公司就真有的錯誤，道歉只是表明對業主心情的理解與同情。物業管理人員要站在業主的角度感知和體察業主的情感，不論業主是否完全正確，但至少他的情緒與要求是真實的，是應該理解的。并把這種體察回饋給業主，從而影響對方，使對方愿意進一步表達自己的真實想法，愿意將注意力和思路轉移到解決問題上來，達到積極化解矛盾的目的。
（5）善于換位思考
善于換位思考也是溝通取勝的法寶，它要求物業人員能夠設身處地地從業主的角度出發，為業主著想。例如某業主放在小區內的車輛被盜，業主反映給物業人員，有的物業人員可能就蠻不在乎地說“這太正常了”，其實業主原本只是想提醒物業加強防范而已，但被物業人員不以為然的態度而激怒，要求物業予以賠償。如果物業能夠換位思考一下，表示同情和理解，及時幫助業主報案和收集證據，業主心中則只有感激。
物業管理方案14
物業概況
××國際會展中心坐落在××市高新技術產業開發區內(該開發區是中華人民共和國國務院批準建立的國家級高新技術產業開發區之一)，由××市高新技術產業開發區進出口公司開發并運營;是××市東部唯一一家集展覽、會議、商務辦公、信息服務于一體的專業機構。會展中心的主體建筑――保稅展貿大廈是××市東部的標志性建筑之一，總建筑面積10800平方米，包括地下一層，地上九層，其中一、二層為展貿大廳;3―9層為涉外寫字間。預計20xx年五月下旬驗收交付使用。
該會展中心主要配套設施有：廣場、保稅倉庫、公建、多功能廳等。
主要機電設備有：電梯、中央空調系統、供配電、給排水、消防設施等。
委托管理目的
1.保持和提高物業的完好程度。通過對會展中心整體物業的管理與養護和對全體工作人員的管理與服務，以防止使用不當，損壞物業。
2.為會展中心全體人員創造良好的工作環境，提供安全、文明、優美、舒適的工作環境。
3.通過對××國際會展中心實施社會化、專業化、一體化的管理，不斷提高服務質量，維護開發區進出口公司權益，使物業保值增值。
4.通過良好的物業管理和服務，幫助××國際會展中心樹立良好的社會形象。
委托管理原則
根據國家及省市有關的物業管理法規、政策及物業管理委托合同，本著“精干高效、優質服務”的管理原則，執行公司“為業主創造安全、文明、優美、舒適的居住和工作環境”的質量方針，實行“管、養、修、服務”為一體的綜合管理。
委托管理方式
1.××高新技術產業開發區進出口公司依據國家及省市有關物業管理法規政策以及雙方議定的其他事項，全權委托xx市××實業發展有限公司對××國際會展中心實行綜合一體化管理。××公司在管理合同期內對會展中心負責制定年度管理目標。在經濟上實行獨立核算自負盈虧，盡快實現××國際會展中心辦公優化與美化，實現社會效益、經濟效益、與環境效益的同步發展。
2.委托管理有效年限：5年
委托管理內容
1.會展中心房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、電梯、設備機房等)的維修、養護與管理。
2.會展中心房屋建筑本體共用設施設備(上下水管道、落水管、共用照明、天線、加壓供水設備、配電系統、樓內消防設施設備等)的維修、養護、管理和運行服務。
3.會展中心規劃紅線內屬物業管理范圍的市政公用設施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、綠化、路燈、棚、停車場等)的維修、養護與管理。
4.會展中心規劃紅線內屬配套服務設施的維修、養護與管理。
5.公共環境的清潔衛生(各辦公室內衛生自行打掃)，垃圾的收集清運。
6.交通、車輛行駛和停泊管理。
7.配合和協助當地公安機關進行安全監控和巡視保安工作。
8.物業及物業檔案、資料。
總體目標與分項目標
l總體目標
在管理合同期內把××國際會展中心管理成“安全、文明、優美、舒適”的高檔辦公寫字樓。根據委托管理事項和國家、省、市物業管理分項管理考核標準，在會展中心達到硬件指標后，承諾：會展中心所有建筑物及配套設施完善、全部正式竣工驗收交付使用后嚴格按照《全國城市物業管理優秀大廈標準》對會展中心的房屋設備、市政公用設施、綠化衛生、交通、治安和環境容貌等項目進行維護、修繕和管理;兩年內達到xx省或國家級物業管理優秀大廈的管理標準，并獲得有效證書。
l分項指標
1.房屋及公共配套設施完好率98%以上，其中發電機發電率和消防水泵供水率達到100%;
2.無重大火災、刑事和交通事故;
3.辦公樓內衛生、消殺、環境綠化國家級達標率100%;
4.辦公樓本體零修、急修及時率：99%以上;
5.違章發生率1%以下，處理率：100%;
6.管理人員專業培訓合格率：100%;
7.會展中心全體人員對中心的物業管理滿意率95%以上，投訴處理率100%。
實現目標的保證措施
一、管理體制和人員配備
1.管理架構
我公司擬設××國際會展中心物業管理處作為公司的外派機構，全面負責會展中心的日常管理運作，統管整個會展中心內外事務。公司與管理處每年簽訂管理目標經濟指標責任合同，管理處按綜合一體化管理，設房管部、機電維修隊、護衛隊、清潔綠化隊。管理處設監控中心，實行24小時值班。
2.人員配備
按公司ISO9002質量標準和××國際會展中心綜合一體化管理的內容、范圍、廣度和深度，科學、合理設置機構人員，力求實現物業管理指標的承諾和公司制定的管理目標，本著“精干、高效，以崗定人”的原則確定人員編制。管理處擬設各類人員24人。
副主任1人
房管部
管理員2人
資料、倉管1人
主任1人
清潔綠化4人
機電維修6人
護衛隊9人
3.骨干人員的素質要求
分類
崗位
職責
現具備條件(擬招條件)
備注
管理處主任
全面負責××國際會展中心物業管理工作
本科文化，機電專業，具4年以上大型高層物業管理經驗，協調管理能力強，精通ISO9002質量體系。
管理處正副主任由公司內部委派。
副主任
協助主任管理機電，維修，消防，車輛管理，治安，房管，綠化，清潔，社區文化七大服務項目。
本科文化，具多年基層物業管理經驗，熟悉七大服務項目操作流程及檢驗標準，實踐經驗豐富，熟悉ISO9002物業管理質量體系
房管部
管理員
負責房管工作手冊規定的工作內容，協助主任做好管理、監督、協調、服務各項工作。
大專學歷，土建或民建專業，具有3年以上基層物業管理經驗，綜合管理，協調能力和質術專業能力均較強。
主管房管員、會計、出納、社區文化、機電工程技術員、保安隊長、綠化隊長由公司從其它管理處調配。
資料員
負責管理公司發放的質量管理體系文件和大樓技術檔案資料，業主檔案資料，分類整理各類工作記錄表格，兼電腦員。
檔案專業，中專學歷，擅長質術資料的分類，整理，管理。
倉管員
專職負責倉庫管理工作，負責物品分類，擬定物品采購計劃。
正派、廉潔、具多年倉庫管理經驗。
機電部
水電、電子、空調、土建、電梯
負責會展中心供配電，電子監控，公用天線，電梯，消防等設備的正常運行和養護。
助理工程師以上職稱，熟悉高層樓宇的各種配電、消防、電子、電梯等的管理運作。
普通操作層員工、部分保安、車管、技工、清潔、綠化人員通過招聘，經考核、崗前培訓、在崗培訓、合格者予以錄用。
調度員
負責報警，監控中心的值班和處理各類信息，讓調控中心起到管理“樞紐”作用。
初級以上技術職稱，工科電子專業，懂ISO9002運作。
護衛隊
正副隊長
全面負責會展中心的治安和車輛管理工作。
高中文化，退轉業軍人，黨員，軍事素質優秀，具4年大廈治安隊管理經驗。
車輛管理員
負責小區車輛、車場管理工作。
熟悉治安防盜報警系統運用。
清潔綠化隊隊長
負責會展中心清潔、綠化維護、整治工作。
技工、園藝專業、從事多年綠化養護和管理工作經驗
4.管理處職責
1)負責對會展中心實施綜合一體化管理，在物業管理業務方面接受公司物業部的指導與監督。
2)貫徹執行公司制定的
ISO9002物業管理質量體系標準，按標準要求實施管理。
3)完成與公司簽定的年度管理目標和經濟指標。
4)合理調配人員、保持各崗位的分工與協作。
5)定期對房屋公共配套設施進行維修養護。
6)負責擬訂會展中心月工作計劃。
7)負責周檢工作，并作好記錄，接受××高新技術產業開發區進出口公司和本公司物業部的監督指導。
8)負責會展中心的安全、防火工作。
9)協調與供水、供電、工商等與物業管理有關部門的關系，有效開展工作。
二、竣工驗收與移交接管
由××實業發展有限公司派員參與甲方同乙方之間的驗收移交，提前介入物業的前期各項準備與籌建工作。維護甲方利益，以物業管理角度出發，從會展中心的驗收交接至順利進駐，我方將全程提供專業的技術服務。
三、××國際會展中心的日常管理運作
原則：全面推行××公司通過國際質量認證機構認證的ISO9002質量管理體系。會展中心內日常機電運行、房管事務、治安、車輛、清潔、綠化，設施維護保養統一納入公司ISO9002規范運作范疇，嚴格執行《機電設備管理工作手冊》、《保安工作手冊》、《車輛管理工作手冊》、《大廈清潔工作手冊》、《綠化工作手冊》，注意每一個服務項目的人員培訓、考評，加強日檢、周檢、月檢。
四、對××國際會展中心擬采取的主要管理措施
1.系統培訓。為確保會展中心管理早日走上正軌，實現我們對××國際會展中心管理目標的承諾，公司將嚴格按照ISO9002質量體系文件的培訓規定，科學系統的對會展中心管理處所有管理人員進行全面培訓，確保管理人員100%持證上崗，全員年培訓率達100%，合格率100%。
1)培訓師資。由××公司策劃部負責組織辦公室、物業管理部分批集中培訓。授課教師由公司內部具有相當資格和具有豐富經驗的技術人員、管理人員擔任，根據實際工作需要，另聘請專業人士授課。
2)培訓經費。第一年按人均300元/年標準從管理服務費中支出;正常年份按5%的標準從管理服務費中支出。
3)培訓規定。培訓統一由公司策劃部組織考勤，考勤記錄列入年終考核內容，占綜合考評成績的20%。
4)培訓獎懲。筆試、實操考試中前三名者，分別給予獎勵;新上崗員工未經培訓或培訓成績不合格的，不予錄用;筆試和實操考試中成績不合格者給予一次補考機會，再不通過則給予解聘;參加外送培訓成績不合格者，將由本人自費再次培訓，原培訓所占的工作日作為曠工處理。
5)培訓計劃。崗前培訓計劃和常規培訓計劃。
2.從接管開始在會展中心內全面推行ISO9002質量體系實施管理，在半年內建立運行體系并達到認證的條件。
3.安全防范。采取人防、技防和宣傳相結合，以確保隨時處于安全狀態。
1)加強制度落實
A、根據會展中心所處地理位置、周邊環境，合理布崗，責任承包。
B、要求護衛員嚴格按照公司ISO9002物業管理體系文件《保安工作手冊》規范運作，文明執勤，規范上崗。對照護衛員日常行為，嚴格執行。由護衛隊長負責護衛員的日檢，確保護衛員隊伍的素質和服務水準。
C、專業負責調控中心，確保24小時全方位監控。
D、加強崗位管理。保安擬定設固定崗、流動哨和巡邏隊，整個大樓區域24小時全方位檢查，明確責任區，劃分責任人。
E、堅持查崗制度。護衛隊長、房管員、管理處主任、公司物業管理部按公司ISO9002程序文件規定和頻率不定期夜間查崗，并根據查崗情況給予通報，漏崗、偷懶者按公司規定處罰。
F、加強大樓內流動人員及外來人員的管理和防范，建立流動人員檔案，并定期核查。
G、落實安全責任制，明確責任人。公司與管理處、管理處與護護衛隊長簽訂治安目標管理責任書，明確責任和工作標準，并分級跟蹤驗證、考評。同時，各級領導又是防火責任人，全體護衛隊員、車輛管理員都是義務消防員和治安應急分隊隊員。
H、加強車輛管理。車輛管理是物業管理中治管理和重要組成部分，內部車輛管理要一車一號，固定車號。外來車輛須遵守保安人員指揮，按序停放，并發放臨時出入卡。
4.清潔衛生。為維護××國際會展中心物業良好的硬件設施，尤其是搞好大樓內部設施的保養，擬購置進口電動清掃機、刨光機、打蠟機各一臺，從先進的設備著手，并外送培訓操作人員，從而達到最佳的維護、保養。
5.溝通與會展中心工作人員之間的聯系，多渠道開展宣傳活動。
編制《××國際會展中心用戶手冊》，詳細介紹××物業管理公司的服務宗旨，企業精神以及公司與管理處可以提供的服務項目，物業管理各項法規、中心工作人員須遵守的'管理規定等。主要內容有：××公司介紹、管理處的人員分工、如何投訴和提出建議、入住事宜、保潔規定及措施、保安措施;水、電的使用和管理規定、物業管理用途的限制、電視接收管理規定、公共設施設備管理規定、娛樂場所管理規定上、防火須知、噪音限制、泊車服務、常用電話號碼以及處罰規定等。《手冊》一人一冊并簽字領取。
6.開展豐富多彩的公益和活動。
在物業管理過程中，通過開展藍球比賽，乒球等各類體育比賽，加強物業公司工作人員與會展中心全體工作人員的友好合作關系，樹立“物業公司是業主的朋友”的工作氛圍。
7.從管理××國際會展中心前期開始即導入VI企業形象識別系統，建立統一的VI標識、標牌系列，包括：會展中心的平面圖、公共設施指示牌、宣傳欄、衛生、綠化、消防警示牌等，塑造會展中心高尚、文明的文化氛圍。ISO9002的規范運作和VI的有效結合所產生的良好物業管理效應必將提高××國際會展中心的知名度和美譽度。
管理用房和管理經費來源
1.管理用房及管理處商業用房
根據國家及省市物業管理有關政策、法規，××國際會展中心需提供管理用房
_____平方米、員工宿舍_____平方米、商用房_____平方米，并應具備基本辦公及居住條件。
2.管理經費來源
××國際會展中心管理收費遵循二個原則：
A、按照國家及xx物業管理行業收費指導標準收取;
B、按照管理費“收支平衡、略有節余”原則收取;
1)管理服務費
經雙方友好協商，××國際會展中心每年向xx××物業管理公司一次性支付物業管理服務費40萬元。
2)按照《xx省住宅小區(大廈)物業管理辦法》規定，在××國際會展中心大樓交付使用的同時，按照相應的比例及法規政策的規定設立維修基金，以保障××國際會展中心物業的配套設施的更新及重大維護費用。
3)按照有關規定，建立房屋本體維修基金。房屋本體維修基金的收取執行省級物業管理主管部門指導標準。
4)外來車輛保管費，車輛場地使用費。
5)其它政策規定應收取的費用。
增收節支措施
1.增設一些工作人員歡迎的便民有償服務項目，以彌補管理經費的不足。
2.有效經營管理處商業用房，經營所得用于補充管理費。
3.根據”精干、高效“原則，推行ISO9002國際標準規范管理。在保證ISO9002人力、財力、物力資源的同時選拔一專多能型管理人才，精簡人員，提高工作效益。
4.抓好大樓的綜合管理，加強巡視監督，杜絕違章和人為破壞公共設施現象，盡量減少維修費用支出，從而降低管理成本。
管理中需要明確和解決問題
1.移交管理前的水、電費問題
大樓在整體移交接管之前，按照政府規定，水電需要移交給供水、供電公司，移交工作及費用由××高新技術產業開發區進出口公司負責，我公司協助辦理。
2.開辦費問題
如貴公司委托我公司管理，前期投入較大，我們建議：籌建管理處所需要費用，以雙主共同承擔為原則，具體雙方可詳議。
3.遺留問題
按規劃設計未完成的工程遺留問題由××產業開發區進出口公司負責完成。
經費收支測算
1.依據
1)根據××國際會展中心的實際情況進行測算;
2)管理服務費和收費依據xx省物業管理收費指導標準執行;
3)人工費：參照物業管理行為普遍工資水平制訂;
2.××海關經費收支測算表(附后)
獎罰辦法
本方案經××產業開發區進出口公司認可同意后，即草簽物業管理委托合同。方案中列明國家及省市物業管理法規政策中規定的需開發單位執行的事項為××產業開發區進出口公司責任范圍;規定管理單位責任和本方案承諾和管理目標及有關指標為xx××物業管理公司責任范圍。由于雙方單方面未嚴格履行責任而造成的損失由責任方承擔。
物業管理方案15
隨著物業服務水平對小區房屋的銷售以及居住的質量影響越來越大，如何使物業服務更好地促進XXX的銷售，在不斷完善對XX現有物業管理的基礎上，對XXXX應進一步提高物業管理的配置及服務水平，使XXX業主物業管理享受到VIP服務。
一、日常維護：
1.對業主房屋的管理：每月進行定期檢查并記錄。檢查結果，如果是空置房，用短信的方式向業主反饋，并向業主提出相關建議，讓業主覺得自己的房屋就算沒有時間來看，物業公司也在照看著，放心讓物業公司去管理。如果是業主入住的房屋，直接用紙張作好記錄，投入到業主的信箱中，使業主對自己的房屋有所了解。（可為業主的`空置房進行簡單清掃），業主的檢查記錄進行專門存檔，存放在業主檔案文件袋中。
2.對公共部位、設施設備的管理：每月定期進行檢查，把檢查、維修計劃、維修結果反饋到公共信息欄中，使業主了解到本園區物業運行情況。
3.維修速度：業主報修，物業服務中心應在15分鐘內到業主報修現場，通過檢查判斷，立即向業主反饋維修信息，絕不斷拖拖拉拉（前提是施工方必須保證維修的及時性），讓業主感覺到維修的“深圳速度”。
4.對公共設施采取24小時值班制，晚上也安排人員進行值班，以確保設施的正常運轉。
二、環境衛生：
為提高及第苑的清潔度，在每層樓的消防樓梯處放置一個垃圾桶，業主只要把垃圾拿出家里，投放到本樓層的垃圾桶即可，這樣可減少垃圾經過電梯影響電梯內的衛生。保潔員每天把垃圾清潔到公共路面的垃圾桶，由環衛站的保潔員清運出小區。保潔員對每層電梯前廳采用酒店使用的清潔用具進行清潔、以保證高標準的清潔度。消防樓梯、窗戶等及時保潔，確保每棟樓達到高標準的衛生要求。
三、綠化養護：
定期施肥、及時修剪、除草，確保園區的園林綠化正常生長。種植時設計出各種圖案定型，按定型的圖案進行修剪、養護。使及第苑的綠化特色與其他園區不同。
四、交通秩序及車輛停放：
為使及第苑的交通順暢，車輛的停放井然有序。設專門的交通指揮崗，進入及第苑的車輛受指揮崗的指揮，業主按順序、要求停放好車輛。交通指揮崗熟悉所有停放在及第苑的車輛的固定位置，做好只要業主回來，就指引其往固定的車位停放，避免亂停亂放影響交通秩序。
五、安防：
根據物業公司的安防方案，使用比其他園區更高科技、更全面的安防系統，以便人防與技防相結合，提高園區的安全系數。
六、收費服務：
物業公司為每戶業主在銀行開戶，物業收費項目都可以在銀行代交，物業公司收到銀行代收的費用后，用短信反饋給業主，這樣可以節省業主到物業服務中心交費的時間，物業公司也可以及時收到各種費用。
七、物業服務中心：
增設服務熱線電話，增設網上業主論壇及QQ群，使業主能充分參與物業管理，使物業對業主有更貼心的服務。增設親和大使，對業主的孩子及老人重點關注，孩子及老人的生日、節日時送小卡片、小禮物等，增進業主與物業公司的感情。
八、特約服務：
增設更多、更方便的特約服務，如室內安防系統、購買機票、訂餐、旅游咨詢等，使業主更省心。
九、制定標準的管理程序：
服務人員統一的服務方式及服務程序，以體現物業服務水平。
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