小區物業管理方案大全15篇
為了確保工作或事情能高效地開展，往往需要預先制定好方案，方案是書面計劃，具有內容條理清楚、步驟清晰的特點。制定方案需要注意哪些問題呢？下面是小編整理的小區物業管理方案，希望能夠幫助到大家。
小區物業管理方案1
寫字樓物業的特性和使用要求，決定了寫字樓日常管理的工作內容與工作重點主要在以下幾個方面：
一、 營銷推廣
由于寫字樓宇收益性物業(商業物業)的特性，決定了營銷推廣是其一項經常性的管理工作內容。當今的寫字樓宇除了少部分自用外，大部分都用于出售和出租(主要是出租)。寫字樓的整體形象設計塑造、宣傳推廣，辦公空間的分割布局與提升改造，市場分析調研，與買租客戶的聯絡、談判、簽約，客戶投訴與要求的受理與處理，客戶與經營管理者、客戶與客戶間關系的協調，以及組織客戶參加目的在于聯絡感情的各種聯誼活動等均屬于寫字樓的營銷推廣工作范疇。
由于轉變投資地點、方向，兼并、破產等各種原因的影響，寫字樓客戶變動的情況時有發生，固有的客戶對辦公空間重新布置、面積增減、改變設備配置與服務等的要求也經常存在。因此，為吸引招進和留住客戶，寫字樓的營銷服務工作是一項十分重要的經常性工作，否則，便不能保證較高的租售率，影響寫字樓物業的收益。
這方面應有專門的營銷人員在寫字樓前臺工作或設立專門的辦公室辦公，進行市場行情調研，主動尋找目標客戶，征求已有客戶對物業的使用意見，盡力滿足各方面客戶的要求，保證物業保持較高的租售率。
二、 商務中心的服務與管理
大型寫字樓辦公機構集中，商務繁忙，一般會提供各種商務服務項目的商務中心(與大型酒店、賓館類似)。
1、 商務中心的設備配置
商務中心須配備的主要設備及用品有中英文處理機、打印機、傳真機、打字機 、電腦、裝訂機、塑封機、口述錄音機、電視、電話、影視設備、投影儀及屏幕、攝像機以及其他的辦公用品等。商務中心設備的配備可根據服務項目的增設而添置。
商務中心設備的正常使用和保養，是提供良好服務的保證。商務中心人員在使用過程中應嚴格按照正常操作程序進行操作，定期對設備進行必要的保養，設備一旦發生故障，應由專業人員進行維修。
2、 商務中心的工作要求和工作程序
商務中心的服務是小區域、多項目的直接服務。客人對商務中心服務質量的評價是以服務的周到與快捷為出發點的。要做到服務周到、快捷，必須依靠經驗豐富的工作人員和一套健全的工作程序。
(1)工作要求。對商務中心工作人員要求有：
①流利的外語聽說讀寫能力;
②熟練的中英文打字能力;
③熟練操作各種設備的能力;
④熟悉商務信息知識;
⑤熟悉秘書工作知識;
⑥具備基本的設備清潔保養知識。
(2)工作程序。
①服務前：了解客戶所需服務項目、服務時間及服務要求;向客戶講明收費情況，開據收費通知單
并收一定比例的押金。
②服務中：以準確、快捷為原則，按客人服務要求準時、精確地完成服務。
③服務后：完成客人所需服務后，填寫《商務中心費用收據單》，引導或陪同客
人到財務部結賬。《商務中心費用收據單》一式三份，一聯
交給財務部，一聯交給客人，一聯由商務中心存檔。
商務中心的主要對象是客人，有時寫字樓內部人員也因工作需要在商務中心使用設備，為此制定商務中心簽單程序;
寫字樓內部人員到商務中心使用設備，必須是因工作需要;使用前，必須由該員工所在部門經理的同意。須在《商務中心設備使用申請單》上填清原因、內容、使用時間及批準人后，在不影響為客人提供服務的前提下使用。使用后須在《費用結算單》上簽名。
3、商務中心的服務項目
寫字樓客戶業務類型不同，自身辦公條件不同，對商務中心的服務范圍要求不同。較齊全的商務中心提供的服務項目包括：
l 翻譯服務，包括文件、合同等;
l 秘書服務，包括各類文件處理;
l 辦公系統自動化服務;
l 整套辦公設備和人員配備服務;
l 臨時辦公室租用服務;
l 長話、傳真、電信服務;
l 商務會談、會議安排服務;
l 商務咨詢、商務信息查詢服務;
l 客戶外出期間保管、代轉傳真、信件等;
l 郵件、郵包、快遞等郵政服務;
l 電腦、電視、錄像、攝像、幻燈、bp機、手機租賃服務等;
l 報刊、雜志訂閱服務;
l 客戶電信設備代辦、代裝服務;
l 文件、名片等印制服務;
l 成批發放商業信函服務;
l 報刊剪報服務;
l 秘書培訓服務等。
三、 前臺服務
小型寫字樓的前臺僅提供基本的問訊解答、引導服務，大型寫字樓的前臺服務項目較多 ，主要包括：
l 問訊服務和留言服務，鑰匙分發服務;
l 信件報刊收發、分揀、遞送服務;
l 個人行李搬運、寄存服務;
l 出租汽車預約服務;
l 提供旅游活動安排服務;
l 航空機票訂購、確認;
l 全國及世界各地酒店預定服務;
l 餐飲、文化體育節目票務安排;
l 文娛活動安排及組織服務;
l 外幣兌換，代售磁卡，代售餐券;
l 花卉代購、遞送服務;
l 洗衣、送衣服務;
l 代購清潔物品服務;
l 提供公司“阿姨”服務;
l 其他各種委托代辦服務。
有的寫字樓的報修點也設在前臺，方便客戶報修。
四、設施設備管理
寫字樓的設施設備管理主要應做好以下各項工作：
1、設備管理
(1)建立設備檔案。做好寫字樓各項設備驗收文件資料的存檔，建立設備登記卡。
(2)完善工程部架構。
(3)建立各部門、各工種的崗位責任制。
(4)抓好物料采購、供應和消耗的環節的計劃與控制，開源節流。
(5)制定設備的保養和維修制度。
(6)建立監管制度，監督檢查專項維修保養責任公司和個人的工作。
2、維修與保養
(1)報修(兩類報修：自檢報修、客戶報修)與維修程序。
(2)設備的保養。一般可建立三級保養制度：日常保養(又稱作例行保養);一級保養;二級保養。
(3)設備的維修。
對于設備的維修控制，關鍵是抓好維修計劃的制定和維修制度的完善。
編制維修計劃時應注意：
①是否按設備分類編制計劃。
②維修周期是否科學(周期是指兩次大修之間的工作時間)。
③維修方法是否恰當。
一般的維修方法有：
①強制維修法。即不管設備技術狀況如何，均按計劃定期維修。
② 定期檢修法。即根據設備技術性能和要求，制訂維修周期，定期檢修。
③診斷維修法。即根據使用部門的報告和提供的技術資料，對設備進行檢查診斷，確定要維修的項目或部件，然后進行維修。
④全面維修。即當設備出現嚴重磨損、損壞或故障時，對主體和部件全面修理(大修)。
建立設備維修制度主要是設備檢修制度和報修制度。
(4)設備的更新改造。這里的關鍵是要把握好更新改造的時機，制訂切實可行的更新改造方案。
一、 保安與消防管理
1、保安管理
(1)貫徹保安管理的基本原則是：
①賓客至上，服務第一。
②預防為主。
③誰主管，誰負責。
④群防群治，內緊外松。
(2)建立保安部的組織機構。
(3)制定嚴密的保安規章制度，明確本部門各類人員的崗位職責。
(4)加強治安防范。主要是加強保安措施，配備專門保安人員和保安設備(報警裝置、門戶密碼開啟裝置、閉路電視監控器等)，加強寫字樓內部及外圍保安巡邏，加強對停車場的保安及交通指揮。防止人為破壞治安秩序，杜絕各類可能發生的事故。
2、消防工作
(1)消防工作的指導思想是：以防為主，宣傳先行，防消結合。
(2)一般寫字樓的消防系統主要有：
①干式消防系統：自動報警系統，聯動總控制屏，btm氣體滅火系統。
②濕式消防系統：自動噴淋系統，消防栓系統(消防泵)。
③消防聯動機構：消防送風和排煙風機的功能和聯動試驗;空氣系統鮮風機和排氣機的功能和聯動試驗;消防電梯的.功能試驗。
④火災報警系統：自動報警系統(包括感溫式火災報警、感煙式火災報警、感光式火災報警)，手動報警系統(包括電鈴報警、破碎玻璃報警、緊急電話報警) 。
(3)消防工作的展開：
①進行消防宣傳。宣傳的形式有：消防輪訓，利用標語或牌示進行宣傳，發放消防須知(防火手冊)。宣傳的內容有：消防工作的原則，消防法規，消防須知 。
②建立三級防火組織，并確立相應的防火責任人：管理公司總經理、部門經理、班組長。
③把防火責任分解到各業主、租戶單元。由各業主、租戶擔負所屬物業范圍的防火責任。
④ 明確防火責任人的職責，根據《中華人民共和國消防條例》的規定，制定防火制度。
⑤定期組織及安排消防檢查，根據查出的火險隱患發出消防整改通知書，限期整改。
⑥制定防火工作措施，從制度上預防火災事故的發生。
⑦配備必需、完好的消防設備設施。
⑧發動大家，及時消除火災苗頭和隱患。
⑨建立自防、自救組織。包括：建立義務消防隊;建立專職消防隊;抓好消防訓練，每年組織一次寫字樓全體人員消防演習。
⑩明確火災緊急疏散程序。做好疏散的準備工作，人員疏散為主為先，轉移危險品、搶救貴重財產在后。
⑾建立消防檔案。
⑿制訂滅火方案及重點部位保衛方案，每個房間安裝消防走火示意圖。
二、 清潔衛生管理
清潔是寫字樓管理水平的重要標志，也是對建筑和設備維護保養的需要。日常清潔工作的重點體現在：
(1)制定完善的清潔細則，定明需要清潔的地方、材料、所需次數、檢查方法等，并嚴格執行。
(2)制定部門各崗位的責任制。
(3)建立衛生清潔的檢查制度。
①定期巡檢法(隨見隨報，定點檢查，劃簿登記);
②每日抽查;
③會巡制度;
④食用水質及排污處理檢查。
(4)保持樓內公共場所的清潔。如大堂、洗手間、公用走道等。
(5)提供全面的清潔衛生美化服務。
寫字樓的樓宇維護、停車管理可參見相關各章內容。除以上各項管理與服務工作，協調好寫字樓與客戶和社會各界的關系也是搞好寫字樓管理的一項重要內容。
小區物業管理方案2
各物業服務企業，業主委員會：
為認真貫徹落實市委、市政府關于加強“平安溫州”建設的有關要求，根據市房管局《關于在全市開展創建“平安物業”活動的實施意見》（溫房字〔〕27號）和區平安辦、區綜治委《溫州市鹿城區行業基層平安創建重點工作責任制》、《溫州市鹿城區社會治安綜
合治理重點工作責任制》（溫鹿綜治辦〔20xx〕2號）文件的要求，結合溫州市鹿城區實際，制訂如下創建實施工作方案。
一、指導思想
深入學習實踐科學發展觀，緊緊圍繞爭創“平安溫州市鹿城”的目標，以開展創建“平安物業管理小區（大廈）”活動為載體，增強物業服務企業參與創建的責任感、使命感，進一步完善物業管理小區的安全防范體系，形成物業服務企業、業主、業主委員會、社區密切配合、齊抓共管的創建工作機制，督促物業服務企業貫徹《物業管理條例》等物業管理法規政策，依據物業服務合同約定，進一步規范物業服務行為，履行協助做好小區安全防范工作的義務，筑牢思想防線，提高防范意識，落實防范措施，提高應急處置能力，有效地預防和減少安全事故和違法犯罪活動，促進“平安溫州市鹿城”建設深入開展。
二、創建目標
通過開展創建活動，使溫州市鹿城區物業管理小區（大廈）安全事故、治安和刑事案件等發生率穩中有降，不發生因物業管理措施不到位而導致的有重大影響的惡性事故、案件,力爭通過三至五年的努力，全區85%的物業管理小區（大廈）達到新一輪平安創建的要求。
三、創建范圍
溫州市鹿城區已經實施物業管理的小區（大廈）
四、創建標準
1、物業服務單位與街道（鄉鎮）綜治委簽訂社會治安綜合治理責任書并抓好落實；
2、物業管理小區內必需的管理人員持證上崗率和到位率達100％，履行物業服務合同約定聘用的秩序維護員能滿足小區治安防范工作需要；
3、物業管理小區內按照物業服務合同約定設立固定值班崗和流動巡邏崗，制訂巡邏計劃，秩序維護員按照計劃晝夜巡邏；
4、物業管理小區有制訂日常防范和應急預案，且定期組織開展安全防范知識培訓和處置突發事件的實戰演練；
5、在物業管理小區內可能引發人身傷亡事故的部位、場所和公共區域安全防范的重點部位統一設置文明規范、用語簡潔的警示標識，告示注意事項，明確禁止事項；
6、物業服務單位對物業裝修裝飾的登記備案率達100％，與業主簽訂室內裝修服務協議，組織開展巡查，及時發現和制止違法違規裝飾裝修行為并報告有關主管部門；
7、物業管理小區內消防安全設施按規定標準加強維護，并保證能正常使用，各類消防安全隱患及時得到整改；
8、居民樓二層以下住戶的窗戶應當采用防攀爬防撬功能的防盜措施，樓棟煤氣管道、落水管等易攀爬處全部安裝防攀爬裝置；
9、物業管理小區執行公安機關制定的安全技術防范標準和要求，物業服務單位加強對樓宇對講、電視監控等技防設施的管理并運轉正常；
10、物業管理小區內全年不發生重大惡性刑事、治安案件和重大治安災害事故，不發生居民入室、單位入室盜竊案件、機動車被盜案件；
11、業主對物業管理小區治安滿意率達到90%以上。
五、實施步驟
1、宣傳動員階段（5月）。召開全區物業服務企業落實創建“平安物業管理小區（大廈）活動”工作大會，學習傳達上級指示精神，部署創建工作任務，并確定創建示范點。
2、開展創建階段（6月-10月）。各物業服務企業積極開展“平安物業管理小區（大廈）活動”創建工作，各房管所聯系街道辦事處和相關部門做好指導工作，確定考核制度。
3、企業自查階段（11月）。各物業服務企業對各自一年來開展創建活動情況進行自查，總結經驗教訓，提出下步的工作思路，并將書面自查報告報房管部門。
4、考核評比階段（12月）。由溫州市鹿城房管分局在企業自查鄉鎮（街道）初評推薦的基礎上，會同相關部門對各物業服務企業創建活動情況進行復查考評。
六、考評方式
創建活動每年組織一次考評。由物業服務企業申報，各鄉鎮（街道）初評推薦，最后由區房管部門牽頭，會同相關鄉鎮（街道）、部門共同組織考評驗收、表彰，被表彰的小區授予“平安物業管理小區（大廈）”稱號并授牌。對因領導不重視、措施不得力而發生重大安全事故的小區，予以一票否決，依據物業管理法規政策進行處罰，直至注銷物業服務企業物業管理資質。
七、創建要求
（一）統一思想，加強領導。創建“平安物業管理小區（大廈）”是深入開展“平安溫州市鹿城”系
列創建活動之一，是推進新一輪“平安溫州市鹿城”建設的重要舉措。各物業服務企業要統一思想認識，加強組織領導，認真研究、制訂創建活動方案、措施，扎實開展創建活動。溫州市鹿城分局決定成立創建“平安物業管理小區（大廈）”活動領導小組，由莫光輝同志擔任組長，詹里勛同志擔任副組長，成員由劉青山、金濤、周毓雷、林凡、蔣振宇、包巨為組成，領導小組
下設辦公室，辦公室設物業修建科，蔣振宇同志兼辦公室主任，負責創建活動方案的制定、工作協調和督導。各房管所要成立相應的領導機構和工作機構，確定專人負責，具體抓好創建活動各項任務措施的落實。
（二）明確責任，強化落實。各物業服務企業要加強與業主、業主委員會、社區居委會的溝通聯系，在鄉鎮（街道）綜治部門的'統一領導下，協助相關部門共同做好物業管理小區的安全防范工作；各物業服務企業要全面動員，全員參與，健全平安創建責任機制，強化小區安全防范措施和全體員工的安全責任意識。要加強安全檢查，建立安全檢查制度。對發現的安全隱患要及時整改，防患于未然。物業服務行業協會應當加強對物業服務企業創建活動的指導，督促物業服務企業認真落實創建工作。
（三）加強宣傳，營造氛圍。各物業服務企業要加強創建活動宣傳，充分利用小區的宣傳欄、廣播等載體，教育、引導小區業主積極參與，增強自我防范意識。要及時通報創建進展情況，形成齊抓共管的合力。要積極與新聞單位密切配合，主動組織宣傳，及時報道好經驗、好做法和取得的新成效，在全社會營造良好的創建氛圍。
小區物業管理方案3
一、計劃目標管理
按恒基綠城物業制定的各項管理指標和創優方案，恒基綠城管理處各職能管理人員明確責任，授予權利，在實際過程中抓好權限下放和自我控制及實施過程中的檢查和控制，并將目標實施的各項進展情況、存在問題及時用圖表和文字表述出來，實現目標動態控制，進行目標成果評價，確定成果和考績，并與個人利益待遇相結合。
二、協調管理
運用協調管理的方法，解決在管理服務過程中經常發生的各部門之間、部門與員工之間、員工與員工之間、員工與業主之間的矛盾和沖突。
——行政促動力，以行政職務權利為依托，以行政命令為基本形式，以獎罰為后盾的強制性促動力。
——競爭促動力，運用競爭手段促使相關方面關系的協調，如通過競爭，以先進帶動后進，共同完成任務。
——輿論促動力，因勢利導利用輿論達到協調的目的
——管理者的凝聚力，具體情況為領導者或一名管理人員對員工的吸引力、影響力，這將是本區今后促進日常物業管理工作協調的核心力量。
三、督導管理
管理處擬采用恒基綠城物業管理成熟的`督導管理模式，對各職能部門實施指揮和指導管理。
——經濟管理，通過制定員工崗位和工作成績的工資制度，調動員工積極性。 ——法規管理，制定一套完整的規章制度和工作程序，以此規范員工言行，提高工作質量和工作效率。
——宣傳教育，通過各種宣傳教育手段培養員工的敬業精神，職業道德；加強員工培訓，不斷提高員工自身素質和工作水平。
（二）、激勵機制
激勵機制是激勵活動要素在進行過程中相互聯系、相互作用、相互制約及激勵效果之間內在聯系的綜合機能，其作用旨在提高“內聚力”。
——實施日常管理目標責任制，增強管理層的工作主動性，按“國優”標準制定各項管理指標，嚴格作好各項工，作明確獎罰。
——實施獎金、破格晉級制度，調動全員工作熱情。管理處員工實施獎懲制度，獎金標準與工作表現和業績掛鉤，并可根據具體情況，對先進給予破格晉升，以形成競爭激勵機制，提高員工積極性。
——依法管理，管教結合，融情于管。管理處依法與員工簽定勞務合同，關心員工生活，幫助其解決家庭困難，使其無后顧之憂，保持良好的工作情緒，給業主提供優質服務。
（三）、監督機制
監督機制是實現物業管理各項工作順利開展的必要外在約束條件，防止或糾正工作中出現的偏差，保證小區管理機構及其工作人員依法辦事。 ——管理者對機構內部工作人員進行監督。
——業主對管理機構及工作人員進行廣泛監督，形成多方面綜合監督體系。
——通過信息反饋等各種手段，實現監督管理的閉環機制，保證恒基綠城x物業管理監督機制的有效實現。
（四）、自我約束機制
——經濟利益促動自我約束機制，充分利用經濟措施去誘發管理對象、對利益敏感的動機，由這種動機去對行為作自我約束。
——目標結構與責任相聯系的促進機制，將管理目標層層分解到個人以后，由分層次的子目標之間相互聯系而形成的促動機制。
——權利鏈條相互制約機制，建立管理對象之間相互制約的權利鏈條，形成相關機構、相關員工相互制約的自我約束機制。
（五）信息反饋及控制機制
信息反饋渠道：
信息反饋控制方式：
（1）中央智能監控中心通過投訴電話、閉路電視、各專業組配備的無線對講機等現代工具，及時反饋住宅區每個區域發生的任何情況。
（2）通過嚴格的崗位責任制和完善的管理規章制度，實行規范化運作。
（3）流暢嚴密的運作流程，一環緊扣一環，一環監督一環。
（4）管理處主任、管理員的每月（日）檢查，通過總結評比獲取反饋信息。
（5）通過反饋信息的總評比，及時發現管理服務上的缺點、盲點，以便改進工作，提高服務質量。
（六）量化管理及標準化運作
1、量化管理
（1）每年根據ISO9001質量方針和總公司下達的任務，確定年度質量目標，對業主、客戶滿意率、機電設備運作完好率、消防隱患處理率等做出量化要求。
（2）實行目標經營管理責任制，對管理處管理目標進行細化和量化，做出具體要求。
（3）管理處對全體員工培訓指標進行量化，確定培訓課程、內容及課時。
（4）年度考核量化，年度崗位輪換率10%，采取末位淘汰制。
（5）財務運作量化，制定詳細的年度財務預算方案，對管理處各項目采取計劃控制成本的財務指標量化管理，提高效益。
2.運作標準化管理
（1）貫徹公司企業文化，包括企業精神、經營管理理念和發展目標。
（2）貫徹公司ISO9001物業管理質量體系，嚴格按照管理規程和操作要求運行。
（3）運用公司《員工手冊》，規范管理處員工的行為，提倡專業、規范、文明的行為表率。
（4）發揮公司計算機管理系統的作用，提高物業管理工作效率。
（5）實施公司企業形象系統。
四、人員的配備
管理處人員配備1、項目經理1人
2、辦公室主任：1人
3、客服：2人
4、樓道主管1人，樓管員3人，
5、保潔工：6人
6、綠化工：2人
7、保安隊長：1人
8、保安人員：8人
9、工程部：3人
10、靈活機動人員：2人
小區物業管理方案4
一、保安方面
1、本周重點是三期車位理順，目標為：小區內無車輛亂停放、業主車輛都固定車位并按序停放。門崗負責禁放無地下庫車位的車輛入院內，車管崗負責門前車位與停車秩序的管理，負責預定了固定車位的業主車輛車位不被占用，并保證門前車輛有序停放。
2、大廈內、浦發銀行門前與店內、商業店鋪、好百年、15號南辦公樓道每日2次巡邏、其中1次進店提示，增強業主對商業保安服務的感受。
3、門崗崗亭整理、雜物清除、擺放滅火器。
4、加強對三期住改商人員損壞門禁的監管，實行絕對責任制度，使用人防和技防手段確保。
5、如遇雪天根據需要應急加入掃雪。
二、保潔方面
1、重點加強樓道衛生，組織清理樓道和消防箱里的雜物。
2、著裝、工號、防滑牌擺放等要求規范。
3、周三進行一次保潔整體大檢查，進行評比考核、獎優罰劣。
4、大廈本周重點加強門口的.雜物清理、電梯間的保潔質量、走廊的保潔質量。
5、整理地下車庫的雜物，防范火災事故。
6、安排雪天保潔的工作，確保雪天不影響業主出行。
三、工程方面
1、落實三期門禁故障排查，做好記錄，配合南京泛尼士公司維修，做好驗收和技術學習。
2、落實分區設施巡查和檢修，重點對樓道燈、草坪燈、道路燈和水電設施進行維修。
3、大廈加強對水電的控制，防止未辦手續裝修及違章裝修，做好天臺門和地下室門的鎖閉。
4、重點設備間完成責任人并掛牌。
四、客服方面
1、本周重點配合做好三期車管，每天跟進保安對車輛的情況進行客戶溝通，續收車位費和落實車位固定，做好客戶解釋工作，防范糾紛。
2、進行業主戶內可視對講故障情況的調查，并做好業主登記和驗收簽字工作。
3、分片區管理責任落實，加強對片區衛生監督、客戶關系維護和費用催收工作。
4、大廈完成對破壞消防設施裝修戶的承諾書簽字收集，加強出入證管理，對材料出門實行向業主通報制度。
五、其他方面
1、完成勞動協議簽訂工作。
2、完成電子巡更安裝調試。
3、落實重要商戶的電價和物業費的協商。
4、與華龍公司溝通大廈的配套設施問題。
小區物業管理方案5
如今，隨著房地產市場的不斷發展和人民生活水平的提高，越來越多的小區涌現而出。為了方便居民的生活以及保障小區的安全和良好環境，物業管理成為小區的重要組成部分。小區前期物業管理方案是確保小區物業管理工作順利進行的關鍵，本文將從規劃、人員配置、服務內容和質量控制等方面詳細介紹小區前期物業管理方案。
一、規劃階段
在小區前期物業管理方案中，規劃階段是非常重要的一步。需要明確小區的規模和功能定位，確定小區的住宅、商業、公共設施等區域，并進行合理的區劃劃分。要確定小區的建筑風格和建筑材料，以確保小區整體美觀、舒適。在規劃階段，還需要考慮小區的交通配套設施和綠化環境，合理規劃車輛停放區域和人行道，打造優美的景觀和休閑場所。
二、人員配置
在小區前期物業管理方案中，人員配置是至關重要的一環。物業公司需要提供足夠的員工，包括保安人員、清潔人員、綠化人員等。保安人員負責維護小區的安全和治安，保障居民的人身財產安全。清潔人員負責小區的衛生清潔工作，保持小區的整潔和衛生。綠化人員負責小區的綠化養護工作，使小區的綠地景觀更加美麗。還需要配備物業管理人員，負責協調和管理小區的各項工作。
三、服務內容
小區前期物業管理方案中的`服務內容對于居民的生活質量至關重要。物業公司需要提供物業管理服務，包括小區的安全保衛、物業設施的維護和綜合管理工作。物業公司還需要提供生活服務，包括快遞服務、代收郵件、家政服務等。還需要提供便民服務，如小區內的超市、咖啡廳、健身房等，方便居民的日常生活。
四、質量控制
在小區前期物業管理方案中，質量控制是一個重要的環節。物業公司應建立一套完善的質量控制機制，制定相關的管理規定和操作流程，確保物業管理服務的質量和效率。物業公司還應加強培訓和教育，提高員工的服務意識和業務水平，定期開展績效評估，及時糾正存在的問題，確保物業管理工作的順利進行。
小區前期物業管理方案是確保小區物業管理工作順利進行的重要保障。通過合理的規劃、科學的人員配置、完善的服務內容和有效的質量控制，可以為居民提供良好的居住環境和生活服務。只有不斷完善和改進物業管理方案，才能滿足居民對于生活品質的需求，打造一個和諧宜居的小區。希望本文所介紹的小區前期物業管理方案能夠為相關物業公司提供一些借鑒和參考，以提高小區物業管理的水平。
小區物業管理方案6
為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區物業管理的議案》，進一步規范物業管理活動，切實維護業主和物業管理企業的合法權益，努力提高物業管理水平，根據《物業管理條例》及有關法律、法規， 結合我市物業管理工作實際，特制定本方案：
一、指導思想
以國家《物業管理條例》為依據，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區物業管理的議案》為重點，以規范管理、提高物業服務水平為宗旨，進一步加強居民小區物業管理工作，推動我市物業管理健康發展。
二、目標和范圍
（一）目標：
1、有效解決開發遺留問題，年底前整改率達到90％；對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率達到90％。
2、新建住宅小區推行招投標率達到100％；20xx年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100％簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。
3、凡從事物業管理活動的企業，要100％取得《物業企業資質證書》。
4、強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，物業企業經理持證率達到100％，并建立起物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案。
5、大力推行物業管理，年底前對具備物業管理條件的住宅小區物業化率達到100％。
6、加強業主自治自律行為，具備條件的住宅小區年底前要達到80％以上成立業主大會和業主委員會。
（二）范圍：對全市實行物業管理的244個住宅小區進行排查。根據排查結果，進行清理整頓，進一步規范物業管理行為。
三、工作內容
（一）完善我市物業管理地方性規章建設。依據國家《物業管理條例》及相關配套法規、規章，結合我市物業管理實際情況，通過調研，同時借鑒國內先進城市取得的成功經驗，盡快頒布實施《沈陽市物業管理規定》，依法加強我市物業管理活動的監督管理。
（二）全力解決開發建設遺留問題。開發建設單位作為行為主體要切實承擔起責任，按照規劃設計和施工標準，對住宅小區存在的問題從新進行完善，建委、規劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到責任單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發建設遺留問題的住宅小區，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。特別是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責任要全實到單位、到個人，維修及時率確保在90％以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規定和措施，明確住宅區的交付使用制度，杜絕新建住宅小區產生開發建設遺留問題。
（三）加大對物業市場的監管力度，規范物業管理行為。
一是加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。依據國家《物業管理條例》和《前期物業管理招投標辦法》，及時制定符合我市實際的《沈陽市前期物業管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區實行招投標制度，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區，必須采取公開招投標的方式選聘物業管理企業，建筑面積5萬米以下的新建住宅區在區、縣（市）房產行政主管部門的批準下可以采用邀標和議標的方式選聘物業管理企業。同時，鼓勵業主大會采用招投標的方式依法選聘物業管理企業。并且，及時簽訂《（前期）物業服務合同》和《業主（臨時）公約》，對于新建住宅小區要在商品房銷售前100％簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。
二是嚴格物業管理企業的資質審查。在我市從事物業管理活動的物業管理企業，要按照國家《物業管理條例》的要求依法取得《物業企業資質證書》，并遵照建設部《物業管理企業資質管理辦法》的規定，按物業管理企業取得資質等級，承接物業管理項目。同時，加強物業管理企業的年檢和資質評定，出現違規違諾等行為的.要予以警告，限期整改，情節嚴重的取消其物業管理資質。
三是強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，提高物業管理水平。建立物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案和準入、退出機制，監督物業管理企業和從業人員以及物業管理企業履行《物業服務合同》情況，對物業管理企業和物業管理項目經理，實行實名誠信考評制度，如物業管理企業或物業項目經理出現違法、違規、違諾現象，依據情節的嚴重程度，扣除相應的分數，年終進行綜合考評，考評結果作為物業管理企業年檢和定級的要件，報房產行政主管部門，并在沈陽房產信息網予以公布。督促物業企業按照《合同》約定的標準提供質價相符的服務，提高管理服務水平。同時，加強對物業管理從業人員的培訓，與建設部培訓中心聯合，繼續對我市物業管理從業人員進行培訓，達到從業人員要持證上崗。特別是要對物業管理企業經理以及項目經理（物業管理處主任）進行培訓，在取得建設部《物業管理企業經理崗位證書》的基礎上，市房產行政主管部門與中國物業協會聯合進行上崗培訓制度，經過實務操作培訓，考試合格的頒發中物協《物業管理實務操作專業崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。
四是規范業主大會和業主委員會，積極引導業主正確行使權力和履行義務。根據國家和建設部的有關文件，結合我市實際，爭取年底前出臺《關于加強組建業主大會、業主委員會工作的指導意見》，明確各部門職責，充分調動街道、社區的積極性，依據《條例》依法成立業主大會、業主委員會，使這項關系到群眾利益、社區穩定的工作，更具規范性、操作性。引導業主大會，在充分尊重全體業主意愿的基礎上，按照合法程序選舉熱心公益事業、責任心強、有一定組織能力的業主進入業主委員會。規范業主大會、業主委員會的行為，促進業主自律和民主決策，切實維護自身的合法權益。
（四）建立市、區、街道、社區職責明確責任體系。對于具備物業管理條件的住宅小區，要明確由物業管理企業實行專業化管理，爭取年底前物業化率達到100％；對于尚不具備物業管理條件的住宅區，要確定管理單位，實行專項服務，待具備條件后，推行物業管理。逐步形成以社區為主，專業管理和業主自治管理相結合的新型管理體制。各涉及物業管理活動的相關單位、部門按各自的職責承擔社會管理的責任，為物業管理創造良好的環境。
（五）采取多種形式，加大對物業管理方面法規的宣傳工作。制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細致宣傳國家《物業管理條例》及相關配套文件，引起社會各界物業管理的重視，讓廣大業主不斷了解物業管理的政策法規，引導全社會樹立正確的消費觀念，促進社會的和諧。
三、組織領導
為使這項工作落到實處，市政府成立領導小組。
組長：邢凱
副組長：王鐵
成員單位：市房產局、建委、規劃局、公安局、行政執法局、民政局、各區政府。
領導小組辦公室設在市房產局，負責日常的組織協調。各區政府也要成立相應的組織機構，抓好具體的組織實施。
四、職責分工
規范物業管理工作是一項系統工程，要堅持“條塊結合、區域負責”的原則，市領導小組全面負責此項工作的監督、指導；市領導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導、協調和監督、檢查；各區政府要針對物業管理存在的問題負責此項工作的具體實施；各相關部門按照職責分工，密切配合各區政府實施整改工作。各單位、各部門要明確分工，落實責任，相互配合，加強檢查驗收，切實提高我市的物業管理水平。
市房產局為全市住宅小區物業管理的行政主管部門，具體負責全市物業管理工作的指導、監督，并會同相關部門抓好物業管理企業和住宅小區存在問題的整改工作，如：物業管理立法、前期物業管理招投標、物業管理企業資質審查、業主大會、業主委員會組建、物業管理工作的調研和宣傳等工作。
市建委、規劃局為開發、建設單位的管理部門。一是在進行住宅小區前期規劃時，要規劃建設必要的物業管理服務用房等相關配套設施，以方便后期的物業管理工作；二是嚴格按照規劃對住宅小區進行竣工驗收，不按規劃建設的住宅小區，不能予以驗收，并限期整改；三是對開發建設遺留問題，要制定整改工作方案，積極組織整改，達到合格標準。
市行政執法局、公安局負責對物業管理行為的查處工作，使物業管理活動更加規范，促進物業管理水平的提高。
各區政府為物業管理工作的責任主體，要針對目前物業管理工作存在的問題，制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關部門，加大管理力度，認真組織整改，使問題得到及時有效的解決。
五、實施步驟
依法加強居民小區物業管理是一項長期工作，為確保完成本方案確定的工作內容，今年要分三個階段進行實施。
（一）排查階段（20xx年5月10日至5月31日）
由市領導小組牽頭，建委、規劃、房產、公安、行政執法等相關部門配合，各區政府組織實施，對開發建設遺留問題、物業管理和住宅小區存在的問題進行一次拉網式排查，并進行登記造冊，建立管理檔案。
（二）整改完善階段（20xx年6月1日至10月31日）
各區政府對排查中出現的各類問題進行認真分析，查找根源，制定相應的整改措施，報市領導小組審查，審查合格后，方可按責任分工認真組織整改。
（三）驗收階段（20xx年11月1日至11月15日）
領導小組成員單位按照工作內容和標準，集中時間，認真組織，對整改后的物業企業和住宅小區逐個進行審核，確保達標。
六、保障措施
（一）提高認識，明確責任。各級領導要把加強居民小區物業管理工作當作重要工作來抓，實行“一把手”負責制，層層落實責任。建立市、區、街道、社區職責明確的責任體系和長效管理機制。市政府有關職能部門要按照各自的職責承擔起社會管理責任，切實把居民小區物業管理工作抓細、抓實、抓出成效。
（二）密切配合，抓好整改。市政府相關部門和各區政府要上下聯動，密切配合，針對物業管理存在的問題，制定切實可行的整改措施，認真抓好整改。對整改不及時或不徹底的，有關部門要按照相關規定進行查處，確保全部達標。
（三）加強宣傳，營造氛圍。要結合開展“貫徹《物業管理條例》，整頓規范物業管理市場”活動，大力宣傳物業管理的政策法規及有關規章制度，使廣大居民了解物業管理的有關政策和權利義務，進一步增強參與意識和維權意識，樹立正確的消費觀念，使物業管理逐步走向良性循環軌道。
（四）強化管理，鞏固成果。市政府相關部門和各區政府要把物業管理作為社會管理的重要組成部分，分工負責，強化管理。特別是對存在問題進行整改后，要進一步明確管理單位和管理責任，避免類似問題的再次發生，切實維護廣大居民的切身利益和社會穩定。
小區物業管理方案7
隨著城市化進程的不斷推進，小區的建設也如雨后春筍般涌現，一座座小區成為了人們居住的首選。小區的規模越來越大，居民數量眾多，對于物業管理也提出了更高的要求。為了確保小區的安全、衛生、舒適以及居民的幸福感，制定一個科學合理的前期物業管理方案至關重要。
一個好的物業管理方案應該重視居民參與。小區居民是小區的主體和受益者，他們的意見和需求應該成為物業管理的重要依據。物業公司可以定期舉行業主大會，聽取業主的意見和建議，并適時召開業主代表會議，與代表們面對面交流，共同商討解決小區存在的問題。通過這種方式，可以增加居民的參與度，增強他們的歸屬感，也能更好地了解居民的需求，從而更好地開展相關工作。
物業管理方案應注重小區的安全保障。小區的安全問題關系到居民的生命財產安全，也是小區管理的重中之重。物業公司可以加強小區的保安力量，布設安全監控系統，加強對小區入口、樓宇及其他重要區域的'巡邏和監控。同時，開展安全教育宣傳活動，提高居民的安全防范意識，如火災、防盜等方面的知識普及和培訓。在出現緊急情況時，及時組織疏散和救援工作，確保居民的安全。
另外，物業管理方案也應關注小區的環境整潔和維護。小區的環境衛生直接關系到居民的居住質量和身心健康，因此，物業公司應加大對小區的環境整治工作力度。定期組織清潔衛生日活動，指導居民將垃圾分類投放，并做好垃圾處理與清運工作。同時，對小區的公共區域進行定期的清掃、綠化和修剪，保持小區的整潔與美觀。如果條件允許，可以引入專業的綠化公司進行日常的草坪、花草養護工作。通過這些努力，能夠使小區煥發出勃勃生機，為居民創造一個舒適宜居的環境。
物業管理方案還應注重小區設施和設備的維護和更新。小區的設施和設備包括電梯、給排水系統、路燈、電器設備等，這些設施和設備的運行狀態直接影響到居民的生活便利。因此，物業公司應定期對這些設施和設備進行檢修和保養，確保其正常運行。同時，及時更新老化和損壞的設施和設備，采用更加先進的技術和設備來提升小區的管理水平，更好地滿足居民的需求。
物業管理方案中應加強日常的文化活動和社區建設。小區不僅僅只是居住的地方，也是居民社交、休閑的重要場所。物業公司可以組織各類文體活動，如琴棋書畫、健身操、夜市活動等，增進居民之間的交流與互動。同時，可以建立業委會或者居委會，加強居民之間的溝通和聯系，共同參與小區的建設與管理，形成一個和諧、團結的社區。
小編認為，一個好的小區前期物業管理方案需要注重居民參與、強化安全保障、完善環境整潔和維護、設施設備的維護和更新、加強社區建設等方面的工作。通過這些措施，能夠建立起一個科學、合理且生動的物業管理體系，為小區的居民提供優質、便利的居住環境，提升小區的品質和居民的幸福感。
小區物業管理方案8
一、指導思想
以科學發展觀為指導，以體制機制創新為核心，按照行業管理與屬地管理相結合、物業管理與社區管理相結合、業主自主管理與社區自治相結合的“三結合”原則，強化屬地管理職能，理順物業管理體制，擴大物業管理覆蓋面，建立健全規范、穩定、有效、和諧的物業管理長效機制，不斷鞏固文明城市創建成果，進一步促進文明社區與和諧寧南建設。
二、職責任務
(一)強化屬地管理，建立責權明確的工作體系
按照“重心下移、屬地管理”的原則，建立街道物業管理辦公室領導下的“兩站一中心”物業管理體系，承接市區物業管理部門下放的部分職能，具體落實轄區住宅小區物業管理的組織、監管工作，。
1.街道物業管理辦公室職責
(1)會同主管部門參與轄區物業管理招投標、新建居住小區的物業承接驗收、物業服務企業資質審核、物業管理區域劃分;負責物業維修資金續籌與使用審核，物業服務質量檢查考評，物業管理項目交接監管等。
(2)指導、監督業主委員會的成立、改選和換屆工作，并對業主委員會的備案提出審核意見;負責指導、監督業主大會、業主委員會日常運作。
(3)對本轄區內沒有物業管理或物業公司棄管的住宅小區，在業主大會沒有確定管理方式之前，負責組織街道物業服務中心有償提供物業基本服務。
(4)協調處理轄區內有關物業管理投訴和信訪方面的工作。
(5)對未按規劃建設配套共用設施、社區和物業管理用房，或配套用房、設施存在質量問題的，提請有關部門責令開發建設單位整改。
(6)組織建立轄區物業管理的領導機構。
2.街道各科室職責
(1)街道城建科負責研究制定轄區內住宅區物業管理的發展戰略，指揮協調領導小組各成員單位搞好住宅區物業管理工作。
(2)街道財政所負責落實配套資金，按照規定及時撥付補貼款，監督資金使用，參與對社區的年度考核與獎懲評比。
(3)街道市容衛生管理辦公室負責牽頭和督促社區及時拆除住宅區內違建，指導和督促保潔員做好職責范圍內各住宅區的'衛生保潔工作。
(4)街道司法所負責協助街道成立物業管理矛盾調解站，加強對調解員的政策業務培訓與工作指導，充分發揮調解機制作用，協調解決各類物管矛盾糾紛。
(5)街道社會事務科負責社區建設的組織協調和綜合管理工作。將社區符合低保條件的居民納入保障范圍，督促和協助社區和物管企業按照先征后返的原則，對低保戶實行先征后返。
(6)街道綜合科負責積極協調住宅區內幼兒園和學校繳納相應的物業管理費，以減輕物業公司經營負責。
(7)街道紀工委負責對社區管理工作的年度考核，對物管資金使用進行監督和審計。
3.社區居委會職責
(1)指導成立業主大會籌備組，派代表參加籌備工作;會同開發建設單位組織新開發的小區召開第一次業主大會，并監督指導業主委員會依法選舉;指導監督業主委員會換屆和新老業主委員會的交接工作等。
(2)監督、指導業主委員會的工作。負責傳達街道對社區公共利益作出的決定，對業主委員會的決議提出建議和意見。
(3)配合街道辦事處建立轄區物業管理責任體系，并融入到社區綜合管理當中。
(4)成立物業管理監督小組，負責對物業管理服務質量進行日常監督，并及時把信息反饋給街道物業管理辦公室。
(5)負責協調物業管理企業與業主委員會之間的關系。
4.物業管理服務中心職責
(1)負責老舊小區內住宅及公共設施、公共秩序、居住環境、衛生、綠化、停車場、裝修的管理和服務工作。
(2)接受業主委員會或業主管委會的監督，廣泛聽取業主、使用人意見，提出整改措施并落實;定期參加業主大會，為業主、使用人提供優質服務。
(3)受理業主來訪、查詢、委托、投訴等事宜，能解決的及時解決。
(4)建立健全住戶檔案，完善老舊小區管理臺帳。
(5)檢查、督促清潔人員做好樓道和小區環境衛生工作，加強老舊小區環境保護宣傳工作。
(6)定期檢查保養公用設施設備，對下水道、化糞池適時組織疏通清理，發現問題及時解決。
(7)每天不少于兩次在小區內巡邏，遇突發事件采取必要措施并及時向有關部門報告。
(8)對小區進出車輛進行管理、疏導，保持出入口暢通。
(9)按時保質完成上級部門交辦的物業管理其他工作。
5.物業管理應急維修站職責
(1)按照快速反應、及時組織、優質服務、有償微利的原則，開展轄區內無管理單位住宅區的共用部位、共用設施設備和業主自用部位的應急維修工作。
(2)負責實行全天候24小時專人接聽應急報修電話并做好記錄。
(3)負責安排維修單位，服務時限，30分鐘內到場及時排險，并做到修水不過天，修電不過夜，及時提供下水道疏通、化糞池清理服務。
(4)負責督查受理結果，反饋維修信息，建立維修服務臺帳。
(5)對于不在服務范圍內的維修項目，向報修人提供相關維修咨詢，對涉及供水、供電、燃氣等部門的報修，應提供相關電話。
(6)對屬于房屋共用部位、共用設施設備的維修項目，向報修人提供專項維修資金政策咨詢，并協助其辦理維修資金申請手續。
6.物業管理矛盾投訴調解站職責
(1)受理調解業主、使用人與物業服務企業之間物業管理方面矛盾糾紛的投訴。
(2)受理調解業主與業主、使用人、業主委員會之間物業管理方面矛盾糾紛的投訴。
(3)受理調解業主、使用人與開發建設單位、物業服務企業之間物業管理方面矛盾糾紛的投訴。
(4)受理調解其它物業管理方面矛盾糾紛的投訴。
(5)有關政策規定社會矛盾糾紛大調解不予受理的矛盾糾紛，物業管理投訴調解工作站不予受理。
(6)凡物業管理方面的投訴不經街道物業管理投訴調解工作站受理調解的不得越級上訪，如越級上訪原則上不予受理。
(二)完善分類管理模式，逐步實現物業管理規范化
1.已實施市場化物管的小區管理要求：建立健全業主委員會，協調業主對物管公司的監管;加強物管公司的培訓指導，不斷提升服務水準;對物管公司的服務質量進行考評，為主管部門年審提供基本意見;參與優秀小區評比活動，推廣優秀小區的管理和服務模式，推動物業管理規范運行。
2.單位自管小區的物管要求：督促自管單位切實擔負起物管責任，及時將各級有關檢查考評情況向物管公司及其行政主管部門進行通報，形成齊抓共管的合力。
3.不具備市場化運作的老舊小區的接管要求：由街道物業管理服務中心負責有償提供基本物業服務，經過一段時期運行，逐步過渡到由業主委員會與街道物業管理服務中心簽訂服務委托合同，進行基本業務規范管理。
4.對經濟適用房住宅區的接管要求：經濟適用房住宅區屬于政府保障性住房，原則上由街道物業服務中心統一實施物業管理，實行低標準收費。開發商按規定建設一定比例的商業用房，其收益用于補貼物業管理費的不足。
(三)加大幫扶力度，推進物業管理持續健康發展
一是加大對小區居民的宣傳力度，增強居民花錢買服務的意識。組織社委會協助物業公司收取物業管理費，以收費促管理，以管理促環境，以環境再促收費，形成良性循環。二是積極爭取上級部門支持。協助搞好出新小區房屋維修、保潔護綠、治安巡邏等工作，為物業管理創造條件、提供支持。三是鼓勵具有一定實力的物業管理企業參與競爭。提高市場份額，推進物業公司規模化管理，降低運營成本，提高整體水平。
三、組織領導
街道成立物業管理服務工作領導小組，成員如下：
領導小組下設辦公室，與物業管理辦公室合署辦公，負責日常事務處理工作，辦公室主任由郭治宇同志兼任，謝洪同志任副主任，各社區成立社區物業管理服務站，站長由社區主任擔任，聯系電話：52400834。
四、機構設置
為便于機構運轉，街道成立物業管理辦公室，下設立“兩站一中心一小組”執行機構，具體負責物業管理過程中的事務處理。
1.街道物業管理矛盾投訴調解站
2.街道物業管理應急維修服務站
3.街道物業管理服務中心
4.社區物業管理監督小組
各社區居委會成立物業管理監督小組，實行二級監管。一級監管，由街道物業管理辦公室與各社區主任組織實施，履行區物業科下放職權與職責;二級監管由小區“四位一體”組織實施，由居委會社工代表、社區業主代表，社委會代表、物業公司代表組成，社委會主任任組長，負責對物業管理服務質量進行日常監督，并及時把信息反饋給街道物業管理辦公室。
五、實施步驟
1.制定方案階段(6月12日前)
(1)調查轄區內住宅性質。分已實行物業管理小區、自管小區、失管小區，摸清范圍、樓幢數、居民戶數等情況。
(2)外出調研，深入試點單位調研住宅小區屬地化管理經驗。
(3)落實辦公的場地，各種制度及網絡流程圖上墻。
2.宣傳發動階段(6月20日前)
(1)召開領導小組成員及“兩站一中心一小組”人員動員會。
(2)通過各社區物業執行機構。召開社區居民骨干、樓幢長、黨小組長、社區積極分子，進行廣泛宣傳發動，提高社區居民對實行物業管理的認識，積極協助物管公司開展工作。
3.全面實施階段(6月21日—6月30日)
“兩站一中心一小組”全面開展工作，切實為社區居民開展物業服務。
六、工作要求
1.加強領導，提高認識。各級領導要從建設新型現代社區、提升城市管理水平，促進和諧社會建設、推進文明城市創建的高度出發。認真領會物業管理體制創新的重要意義，強化責任意識，精心組織，周密部署，明確措施，建立問責體系，確保體制創新各項工作落到實處。
2.強化宣傳，營造氛圍。要做好輿論正面引導，大力宣傳實行規范化物業管理的意義、作用及物業管理的有關政策法規。采取散發宣傳單、印制便民手冊、宣傳板報等方式，積極引導業主自覺遵守物業管理的有關規定，樹立物業管理是消費、是商品的意識，營造全社會共同關心、支持、參與住宅小區實行規范化物業管理工作的良好氛圍。
3.明確職責，落實要求。各職能科室要齊抓共管，相互配合，落實支持物業工作的各項政策。各社區要建立物業管理工作領導機構，建立“一把手”負總責的責任體系，抽出精干力量落實社區責任及考核標準。街道物業管理辦公室要認真組織檢查考核工作，建立健全聯席會議制度，嚴格督辦并通報檢查結果，確保試點工作順利進行。
4.突出重點，加大投入。各社區要加大對本轄區物業管理的監管，特別對老舊小區要重點扶持，完善各項公共配套設施，并延伸服務內容。同時，街道將采取爭取一點，自籌一點的辦法，對老舊小區物業管理給予必要投入。
小區物業管理方案9
一、工作現況
20xx年辦事處委托我們利合物業公司對20xx年改造的老舊小區和20xx年以前改造的小區按照上述文件要求，實施專業化得物業管理，利合物業公司重點對醫藥公司家屬院、新華小區實施了物業管理，對這兩個小區實施物業管理和過程中新華路辦事處物業管理辦公室以及我們利合物業管理公司聯合對以上小區張貼了入住公告，我們公司還張貼了《至小區業主的一封公開信》，并做了詳細的入戶調查，把三級服務內容標準、服務承諾、辦事處考核物業公司的內容，以及收費許可證都傳遞到了業主當中。并且根據業主意愿讓同意入住的業主給予簽字，統計了業主的詳細姓名、聯系方式、車輛信息、建筑面積，這些內容形成了小區業主的初步檔案資料。目前醫藥公司物業管理已經初步成效，收費工作正在進行。新華小區11月1日我公司正式入住管理，各項服務已經到位，準備在20xx年12月1日收費。慶安小區我們正在做入戶調查，但是物業管理入住的各項辦公用品、設備已經準備到位。準備20xx年元月1日正式納入管理。
二、老舊小區的特點及老舊小區改造和實施物業管理中發現的問題
老舊小區有四個明顯的特點
1、老，這些小區大都建在20xx年以前，有的甚至是上世紀末、本世紀初建設的小區，基礎設施薄弱，公共設施毀壞嚴重，無人管理，有的曾經有人管理但是由于沒有健全的機構引導及管理而失敗。
2、小、大多數只有一百多位業主，建筑面積10000平方左右，規劃不合理，有的是分兩期建設一個小區中有不同的開發商，有的還是公有住房、小產權房，不能辦房產證，大多數沒有門崗房，沒有公用綠地或綠地太小，沒有健身器材。
3、規劃不合理，人員混雜，繳費意識淡薄。強烈要求政府改造并實施物業管理的業主和無所謂不需要管理的業主形成鮮明對比。利合物業對上述實施物業管理的兩個小區進行的初步調查，調查顯示結果，收費工作中繳費積極的業主和找各種理由不繳費的業主形成了鮮明的對比。小區與小區物業聯系緊密，各自又成獨立的單元，很容易進行物業的從新規劃和定義。
4、違建建筑很多，由于多年沒有管理，違建建筑見縫插針，影響小區的形象，很多業主要求物業公司拆除違章建筑。
三改造和實施物業管理中發現的問題
1、改造不徹底造成實施物業管理的成本增加。以醫藥公司為例，改造中小區的主通道有8平方的路面沒有整修，利合物業入住以后，拿自己的錢給予了整修，改造后由于沒有專門的監督機構，留下了很多建筑垃圾，物業公司不得不花1000元專門處理這些垃圾。小區沒有劃停車位，物業公司不得不花錢專門劃停車位線這些都增加了物業管理公司的成本。前期改造中由于沒有物業公司的參與改造的某些項目很很不徹底，如
2、由于長時間沒有實施物業管理，小區業主交費意識淡薄，物業費收繳率只有百分之五十左右。有的法律模糊，繳費只愿意按照使用面積而不是按照法律規定的'建筑面積交費。
3、改造速度過急，沒有物業公司參與規劃，有些改造項目不適合以后實施物業管理。
4、改造是一個系統工程，并不是一個部門能完成的，需要多部門來配合，如老小區門崗房的問題，有的開發商當初為了售房，建立了后勤式的物業，當售房完畢的時候，物業不能維持，開發商撤離了物業，開發商就把門崗房收回來用于出租，按照《條例》、《物權法》的規定這些應當是小區當中的公共用房。這些門崗房以及物業用房追回必須要有建設局或規劃局的配合。有的小區當中沒有門崗房，建設門崗房需要規劃部門審批，這也是在新政【20xx】20號文件中的內容。
5、改造老舊小區及實行物業管理，必須同拆除私搭亂建相結合，有的老舊小區沒有門崗房和物業公共用房，而這些小區有的私搭亂建的位置恰巧可以建立門崗房和公共用房。
6、針對老舊小區小的特點，重新定義物業管理區域。有的老舊小區相鄰，可以把兩個或幾個小區打通，這樣就可以布局更合理，就可以養活”物業。
四、針對以上問題提幾點建議
1、老舊小區改造必須結合物業管理公司。物業管理公司具有專業化得管理經驗，改造后的小區也應當由物業公司來管理，因此老小區改造應該由物業公司提出改造方案，由辦事處組織論證實施，最后由物業公司和辦事處職能部門共同監督質量。這樣才能不給以后物業管理造成成本負擔。
2、在辦事處社區的主導下多部門配合。老舊小區因為多年無人管理，存在著很多問題，這些問題的解決不是一個部門能解決的，必須由政府牽頭，多部門配合。
3、對前期改造過的小區進行二次改造。對小區內的違法亂建的項目，依靠業主參與由物業公司提出，法律部門參與，政府協調“啃”下這個骨頭。
4、由政府牽頭對老舊小區進行物業知識進社區的宣傳活動。讓業主明白相關的法律和法規。
5、根據文件精神，要建立政府救助機制。對確因生活困難難以繳納物業服務費用的居民，要積極采取不同形式的政府救助。
6、對承擔社會責任管理老舊小區的物業管理公司給予按照管理老舊小區面積，給予政府補貼，緩解物業管理公司的困難。
7、老小區改造，不能急于求成。每年確定一個到兩個小區實行改造，要改造一個成功一個管理一個，在改造中積累經驗，為以后改造打下基礎。
8、重視老舊小區大門改造及建設，這一點很重要。用現進技術來做好老舊小區的大門改造，這樣可為物業公司節省很多管理成本。
結束語：總之，老舊小區改造并實現物業管理全覆蓋是一項切實的惠民工程，要政府引導協調多部門參與，形成由物業管理公司參與物業管理規劃，政府部門協調，改造過程和改造后由物業公司和政府部門共同聯合參與監督和驗收最后由委托入駐管理的物業公司實施管理，并對實施物業管理的公司給予適當的補貼的模式，才能把這項惠民工程做好，從而得到老百姓的支持歡迎。
小區物業管理方案10
隨著城市化進程的不斷加速和人們生活水平的提高，物業管理成為了現代社會中的一項重要工作。在小區開發建設的前期，物業管理方案的制定就顯得尤為重要，它是小區順利運營和居民安心居住的基礎。
一、小區前期物業管理方案的制定目標
小區前期物業管理方案的目標是使小區物業管理工作早日啟動，確保小區按時交付使用并順利運營。具體目標包括：確立管理組織，明確管理職責；規劃小區設施設備，確保合理配套；完善管理制度，確保管理有序；制定服務標準，確保居民滿意；培養管理人員，確保專業管理。
二、小區前期物業管理方案的制定步驟
小區前期物業管理方案的制定應該是一個系統性的過程，步驟如下：
1、成立管理委員會：小區開發商應該盡早成立物業管理委員會，由相關單位負責人及有關部門代表組成，以確保物業管理工作的順利進行。
2、編制物業管理制度：在小區開發建設的過程中，物業管理制度是非常重要的，因為它會對整個小區的管理產生深遠影響。管理委員會應根據實際情況，制定相應的管理制度，包括物業管理的各項規章制度、工作流程等。
3、規劃小區設施設備：在小區前期，管理委員會應該對小區的基礎設施進行規劃，包括水、電、燃氣、供暖、通信、消防等設施，并確保其合理配套。
4、建立小區服務團隊：小區前期物業管理方案中，應該明確小區服務團隊的職責和任務，確保服務團隊具備必要的專業知識和技能，以提供高質量的服務。
5、制定居民權益保障方案：在小區物業管理方案中，應該明確居民的權益保障措施，包括在小區規劃設計、建設過程中的參與權、知情權、投訴權等。
6、建立溝通渠道：物業管理方案中，應該明確管理委員會與居民之間的溝通渠道，以方便及時解決居民的`問題和需求。
三、小區前期物業管理方案的例子
以某小區為例，該小區物業管理方案如下：
1、管理組織明確：成立小區物業管理委員會，由開發商、物業公司代表和居民代表組成，負責小區的日常管理。
2、管理職責劃分：管理委員會根據實際情況，明確物業管理人員的職責劃分，包括維修保養、安全管理、環境衛生等方面的工作。
3、設施設備規劃：按照小區規劃，規劃小區的供水、供電、供暖、通信、綠化、消防等設施設備，并確保其合理配套。
4、服務團隊建設：物業公司成立小區服務團隊，包括安保人員、保潔人員、維修人員等，以提供全面的服務。
5、居民權益保障：管理委員會與物業公司簽訂協議，保障居民的權益，包括提供居住環境的保障、及時解決居民的問題和需求等。
6、溝通渠道建立：建立小區業主群，定期組織居民會議，定期向居民發布小區動態和管理信息，以確保信息暢通。
通過以上的小區前期物業管理方案，可以實現小區的順利運營和居民的安心居住。這些方案不僅可以提高小區的整體管理水平，還可以增強居民的滿意度，為小區的長期發展打下堅實的基礎。
小區物業管理方案11
為了規范小區內部管理,給廣大業主提供一個“整潔、文明、安全、舒適”的居住環境,全力將xx華庭推上中山市物業管理優秀住宅小區行列,樹立小區良好形象,促進小區物業保值升值,現擬定以下爭創“示范”實施方案。
開展實施工作分以下4個階段:
申報準備階段→宣傳階段→工作落實階段→迎檢階段(結束)。
一、申報準備階段
1、根據上級主管部門要求,準備好各種送審材料,包括:小區建設工程規劃許可證及規劃驗收文件;建設主管部門或質量部門出具的工程驗收文件;上一年度物業公司財務報表;物業公司營業執照和業主委員會成立證明文件;經規劃部門批準的項目總平面圖;小區外觀形象的`照片若干張。
2、填寫《管理單位自評概述》,并將達標申報表上交中山市建設局和中山市房地產協會。以上工作要求在20xx年8月5日前完成,由物業總部xx總監負責,xx小姐配合。
3、成立xx華庭創建中山市物業管理示范住宅小區領導工作小組,具體成員為:
組長:xx(物業總監)
副組長:xx(管理處經理)
組員:xx(管理處主任)、xx(安全服務部主任)、xx(總監助理);
4、領導小組下設5個專業小組
第一組:基礎管理組
組長:xx組員:xx、xxx、xx;
第二組:清潔服務組
組長:xx組員:xx、xxx;
第三組:綠化服務組
組長:xx組員:xx、xxx
第四組:設備維修服務組
組長:xxx組員:xxx、xx
第五組:安全服務組
組長:xxx組員:xxx、xxx、xxx、xxx
組織的成立和組別的分工,于20xx年8月18日前明確落實。
二、宣傳階段
1、明確創建工作目的,內部下發通知,全體總動員,統一思想認識,倡議廣大員工積極參與;
2、發動廣大業主積極配合,在各大堂張貼宣傳通知,在各明顯部位宣傳橫幅標語,營造活動氣氛;
以上工作要求在20xx年8月20日前完成,由xx負責,xxx、xx、xx配合。
小區物業管理方案12
一、指導思想
以《省物業管理條例》和《市建立禮貌滿意城市實施辦法》為依據，在鞏固禮貌建立各項成果的基礎上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原則，和“三先三后”的工作思路，深入開展我區社區物業化服務工作。建立健全全區社區物業化服務體系，有效提升居民對社區管理和服務的滿意度。
二、服務范圍
社區物業服務要以社區公共部分的管理和服務為重點，以完善社區功能、提升管理水平為目標，包括以下幾個方面：
（一）公共秩序管理。加強對轄區內的流動攤擔、店外經營、車輛停放的規范管理。
（二）公共環境衛生維護。做好社區轄區范圍內（維護作業標段以外）公共場所、道路的清掃保潔，空中垃圾和樓道堆物清理，居民樓棟、門店生活垃圾袋裝化及上門收集服務等工作。
（三）公共安全防范。協助管理轄區內公共秩序的同時，搞好轄區內的治安巡查。
（五）公共綠化維護。做好轄區內公共綠地的修剪、澆灌、施肥、除蟲、補栽補種等綠化養護工作。
（六）其他。其他需要協調解決的物業服務項目。
三、基本原則
（一）居民自治的原則。物業服務是社區服務的重要組成部分，要參照《物業管理條例》，在居民自治與政府引導的基礎上，充分聽取居民意見，通過無償或低償服務以及非贏利性經營，優化整合資源配置，逐步理順和規范物業服務各主體之間的關系，創新社區物業服務新機制，力求解決人民群眾最關心、最直接、最現實的'利益問題。
（二）因地制宜的原則。充分發揮街道和社區在推進社區物業服務工作中的主導作用，根據各個社區的實際狀況，制定包括費用收取和服務項目在內的社區物業服務章程，并按章程具體實施，不斷促進社區建設與物業服務的協調發展。在不同社區或同一社區的不同小區、樓盤之間，可采用多種模式進行分類分層次管理。
（三）便民利民的原則。要將推進社區物業化服務作為為民辦事的一項德政工程、民心工程，通過推行社區物業化服務，建立健全社區市容衛生維護體系、社區治安保障體系、4050人員就業體系和居民生活服務體系，在凈化市容的同時，努力擴大社區就業，提高服務水平，提升市民對社區環境的滿意度。
四、工作任務
按照禮貌建立的標準和數字化城市管理的要求，把我區農民安置小區和破產企業宿舍區納入社區物業服務推行計劃。今年實施的10個社區（小區）是:觀沙嶺街道金嶺農民安置小區、觀沙嶺街道黃泥塘農民安置小區、咸嘉湖街道白鶴嘴社區安塑小區、咸嘉湖街道荷葉塘社區麗臣小區、西湖街道裕民農民安置小區南片、西湖街道裕民農民安置小區北片、望岳街道道坡農民安置小區、望岳街道上堆坊農民安置小區、岳麓街道洋海塘農民安置小區東片、岳麓街道洋海塘農民安置小區西片。
五、工作思路
在推進社區物業化服務工作中，確定“三先三后”的工作思路。
（一）先整治后管理。按照“整治在先，管理長效”的原則，對先期實施物業化服務的社區進行“牛皮癬”、綠化設施、溝渠、圍墻、路燈、地面、化糞池、晾衣架等多項設施的專項整治，再通過物業化服務的實施對其進行長效管理。
（二）先宣傳后實施。通過廣泛深入的宣傳動員，加深居民對社區物業化的了解，取得居民對社區實行物業化管理的理解與支持，為后續工作營造良好的群眾氛圍。
（三）先服務后收費。根據社區居民中失地農民、破產企業下崗職工較多，人均收入較低的現狀，實行“先服務后收費”低償服務原則，先帶給優質的服務，讓社區居民切實感受到實施物業服務所帶來的好處，再收取必須的服務費，保證物業服務的正常運轉。
六、組織領導
成立全區社區物業化服務工作領導小組。
組長:
副組長:
辦公室主任：
辦公室副主任：
成員單位：區政府辦、區綜治辦、區發改局、區財政局、區城管局、區民政局、區住房城鄉建設局、區工商分局、區市政公司、區園林公司、區環衛公司及各街道辦事處。
各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長的社區物業化服務的組織機構。
七、職責分工
區政府辦：負責協調解決企業辦社會職能分離的歷史遺留問題；
區綜治辦：負責指導和支持做好治安防控工作；
區發改局：負責指導確定社區物業服務收費標準；
區財政局：負責社區物業服務的經費統籌工作；
區城管局：負責牽頭組織協調和監督考核工作；
區民政局:協助做好特困、低保人員的就業工作；
區住房城鄉建設局：負責行業指導工作；
區工商分局：負責對成立物業服務公司的辦證和資質審批帶給支持；
區市政、園林和環衛公司：在社區專業維護上給予指導、支持和配合；
各街道辦事處：組織社區實施社區物業服務工作。
八、方法步驟
（一）準備階段
1、2月份對全區未實施物業服務的農民安置小區和破產企業宿舍區全面調查摸底，確定推行物業服務的社區（小區）名單。
2、3月上旬組織相關部門召開協調會，專題研究開放式居民社區推行物業化服務工作。
3、3月下旬組織召開工作部署會。
（二）實施階段
1、4月份對今年確定的物業化服務的社區，由街道統一組織，重點拆除違法建筑，改善治安，交通現狀，整治老舊建筑的外墻，整修圍墻，道路、綠地、路燈、供排水等設施，改善社區基本狀況，強化小巷、小區、小院、小店“四小”管理，辦好四件實事，重點解決路燈不亮，下水不通，路面不平，環境不潔的問題，為實施社區物業化服務打下基礎。
2、5月上旬組織參觀，學習其他單位經驗做法。
3、5月下旬全力推進社區物業化服務工作。
（三）考核驗收階段
1、將開放式居民社區推行物業服務工作作為對街道全年績效考核的一項重要資料。
2、6月份組織相關社區進行交流講評。
3、8月份由區城管局牽頭，組織相關部門進行驗收，將以社區（小區）實施物業服務后臟亂現象是否得到根本改變，市容衛生是否得到顯著提升，周邊生活環境是否得到明顯改善為依據，社區物業服務模式是否可持續、社區居民群眾是否滿意為標準，對社區居民上門問卷調查，滿意度未到達85%以上的社區一律要求“補課”，不予驗收，扣除政府獎勵資金和相應的績效考核分值。
九、工作要求
（一）高度重視，充分認清推行社區物業化服務的重要好處
推行社區物業服務，是鞏固禮貌建立成果、建設人民滿意城市的基礎工程，是提升社區城市管理水平、改善宜居創業環境的民心工程。各街道和社區要高度重視，把它作為推進社區城市管理水平、建立禮貌城區的一個重要抓手。要召開班子會，專題研究和部署此項工作。要統一思想，充分認清開展好社區物業化服務是提升城市整體形象的重要舉措，是提高社區居民群眾生活質量的重要途徑，是加強社會治安、增強群眾安全感的重要手段，也是加快推進建設人民滿意城市的基本要求。
（二）充分準備，為全面實施社區物業化服務打下基礎
一是要有充分的思想準備。各街道要把搞好社區物業化服務，完成任務指標，作為今年一項重要工作去抓，要明確職責和標準，要克服一切畏難情緒，不等不靠，充分發揮主觀能動性，把此項工作抓緊抓實，抓出成效。二是要搞好宣傳發動。要進行廣泛宣傳，努力爭取居民的認可和參與。要廣泛發動轄區內的民間組織、單位、團體和社區志愿者出資出力共同參與社區物業服務工作，最終實現服務和管理的常態化。三是要制定方案，落實職責。各街道要制定切實可行的工作實施方案，細化工作職責，要把職責落實到具體事、具體人身上，要有具體要求和質量標準。
（三）全力支持，為順利實施社區物業化服務帶給保障
一是人員要落實。各街道和部門要明確專人抓此項工作，確定專責。二是經費要保證。每個實施物業服務的社區（小區）明確經費10萬元，區和街道各安排5萬元。區和街道先期各拿2萬元，作為啟動經費，保證社區物業化服務前期工作的正常、快速運行，驗收合格后，全部經費到位。要動員廣大社區居民用心參與社區物業管理，自覺繳納相應費用，并使之逐步成為社區物業管理主要經費來源。三是合力要構成。要努力構成齊抓共促的機制，牽涉到的各種專業問題各部門要通力協作，給予足夠的支持。
小區物業管理方案13
隨著城市化進程的不斷推進，小區成為了大多數人居住的首選。一個高效的物業管理方案對于小區的良好運行至關重要。在小區的前期，物業管理方案的制定和實施可以幫助居民們享受更好的生活質量，提高小區的整體環境和居住品質。下面將詳細介紹小區前期物業管理方案。
1、小區前期物業管理方案需要重視人性化服務。物業公司應該建立一個積極，友好和熱情的服務團隊，他們能夠及時回應居民的需求，并提供專業的解決方案。這個團隊應該具備良好的溝通能力和服務意識，與居民建立良好的關系，并及時解決居民的問題和困惑。物業管理方案還應該提供24小時的緊急服務，保證居民在任何緊急情況下都能及時得到協助。
2、小區前期物業管理方案需要注意環境建設。物業公司應該制定詳細的綠化規劃，保證小區綠化面積達標，并進行定期養護和維護。小區應該設置公共休閑區，提供供居民使用的健身設施和兒童游樂場所。物業管理方案還應考慮小區綠化和環境衛生的管理，定期清理垃圾，清洗道路和公共區域，確保小區的整潔和美觀。
3、小區前期物業管理方案需要制定完善的'安全措施。物業公司應該建立一個專業的安全管理團隊，并安排安全人員24小時值班。小區的入口和出口應該安裝監控設備，以及其他必要的安全設施。物業管理方案還應定期組織安全演習，提高居民的安全意識和防范能力。
除了以上幾點，小區前期物業管理方案還應注重居民參與。物業公司可以建立小區居民委員會，由居民自愿參與，并作為物業公司與居民之間的橋梁。委員會可以有助于收集居民的反饋意見和建議，定期組織社區活動，促進居民之間的溝通和合作。通過居民的參與，物業管理方案可以更好地滿足居民的需求，提供更好的服務質量。
一個全面和綜合的小區前期物業管理方案包括人性化服務，環境建設，安全措施和居民參與。這些方面都是相互關聯的，相輔相成的。物業公司應該根據當地的實際情況，制定切實可行的管理方案，妥善處理各種問題和挑戰。通過合理的組織和管理，小區的居住環境將會更加舒適宜人，居民的生活質量也能夠得到提高。通過物業管理方案的實施，小區將成為一個和諧、宜居的社區。
小區物業管理方案14
為深入推進我區社區物業化服務工作，改善人居環境，爭創人民滿意城市，特制定本方案。
一、指導思想
以《省物業管理條例》和《市建立禮貌滿意城市實施辦法》為依據，在鞏固禮貌建立各項成果的基礎上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原則，和“三先三后”的工作思路，深入開展我區社區物業化服務工作。建立健全全區社區物業化服務體系，有效提升居民對社區管理和服務的滿意度。
二、服務范圍
社區物業服務要以社區公共部分的管理和服務為重點，以完善社區功能、提升管理水平為目標，包括以下幾個方面：
（一）公共秩序管理。加強對轄區內的流動攤擔、店外經營、車輛停放的規范管理。
（二）公共環境衛生維護。做好社區轄區范圍內（維護作業標段以外）公共場所、道路的清掃保潔，空中垃圾和樓道堆物清理，居民樓棟、門店生活垃圾袋裝化及上門收集服務等工作。
（三）公共安全防范。協助管理轄區內公共秩序的同時，搞好轄區內的治安巡查。
（四）公用設施管理。做好棟間道路、樓棟下水管網、化糞池、垃圾果皮筒、公共亮化、文體器材等公用設施的日常管理和維護。
（五）公共綠化維護。做好轄區內公共綠地的修剪、澆灌、施肥、除蟲、補栽補種等綠化養護工作。
（六）其他。其他需要協調解決的物業服務項目。
三、基本原則
（一）居民自治的原則。物業服務是社區服務的重要組成部分，要參照《物業管理條例》，在居民自治與政府引導的基礎上，充分聽取居民意見，透過無償或低償服務以及非贏利性經營，優化整合資源配置，逐步理順和規范物業服務各主體之間的關系，創新社區物業服務新機制，力求解決人民群眾最關心、最直接、最現實的利益問題。
（二）因地制宜的原則。充分發揮街道和社區在推進社區物業服務工作中的主導作用，根據各個社區的實際狀況，制定包括費用收取和服務項目在內的社區物業服務章程，并按章程具體實施，不斷促進社區建設與物業服務的協調發展。在不同社區或同一社區的不同小區、樓盤之間，可采用多種模式進行分類分層次管理。
（三）便民利民的原則。要將推進社區物業化服務作為為民辦事的一項德政工程、民心工程，透過推行社區物業化服務，建立健全社區市容衛生維護體系、社區治安保障體系、xx人員就業體系和居民生活服務體系，在凈化市容的同時，努力擴大社區就業，提高服務水平，提升市民對社區環境的滿意度。
四、工作任務
按照禮貌建立的標準和數字化城市管理的要求，把我區農民安置小區和破產企業宿舍區納入社區物業服務推行計劃。今年實施的xx個社區（小區）是：xx小區。
五、工作思路
在推進社區物業化服務工作中，確定“三先三后”的工作思路。
（一）先整治后管理。按照“整治在先，管理長效”的原則，對先期實施物業化服務的社區進行“牛皮癬”、綠化設施、溝渠、圍墻、路燈、地面、化糞池、晾衣架等多項設施的專項整治，再透過物業化服務的實施對其進行長效管理。
（二）先宣傳后實施。透過廣泛深入的宣傳動員，加深居民對社區物業化的了解，取得居民對社區實行物業化管理的理解與支持，為后續工作營造良好的群眾氛圍。
（三）先服務后收費。根據社區居民中失地農民、破產企業下崗職工較多，人均收入較低的現狀，實行“先服務后收費”低償服務原則，先帶給優質的服務，讓社區居民切實感受到實施物業服務所帶來的好處，再收取必須的服務費，保證物業服務的正常運轉。
六、組織領導
成立全區社區物業化服務工作領導小組。
組長：xx。
副組長：xx。
辦公室主任：xx。
辦公室副主任：xx。
成員單位：區政府辦、區綜治辦、區發改局、區財政局、區城管局、區民政局、區住房城鄉建設局、區工商分局、區市政公司、區園林公司、區環衛公司及各街道辦事處。
各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長的社區物業化服務的組織機構。
七、職責分工
區政府辦：負責協調解決企業辦社會職能分離的歷史遺留問題；
區綜治辦：負責指導和支持做好治安防控工作；
區發改局：負責指導確定社區物業服務收費標準；
區財政局：負責社區物業服務的'經費統籌工作；
區城管局：負責牽頭組織協調和監督考核工作；
區民政局：協助做好特困、低保人員的就業工作；
區住房城鄉建設局：負責行業指導工作；
區工商分局：負責對成立物業服務公司的辦證和資質審批帶給支持；
區市政、園林和環衛公司：在社區專業維護上給予指導、支持和配合；
各街道辦事處：組織社區實施社區物業服務工作。
八、方法步驟
（一）準備階段。
1、xx月份對全區未實施物業服務的農民安置小區和破產企業宿舍區全面調查摸底，確定推行物業服務的社區（小區）名單。
2、xx月上旬組織相關部門召開協調會，專題研究開放式居民社區推行物業化服務工作。
3、xx月下旬組織召開工作部署會。
（二）實施階段。
1、xx月份對今年確定的物業化服務的社區，由街道統一組織，重點拆除違法建筑，改善治安，交通現狀，整治老舊建筑的外墻，整修圍墻，道路、綠地、路燈、供排水等設施，改善社區基本狀況，強化小巷、小區、小院、小店“四小”管理，辦好四件實事，重點解決路燈不亮，下水不通，路面不平，環境不潔的問題，為實施社區物業化服務打下基礎。
2、xx月上旬組織參觀，學習其他單位經驗做法。
3、xx月下旬全力推進社區物業化服務工作。
（三）考核驗收階段。
1、將開放式居民社區推行物業服務工作作為對街道全年績效考核的一項重要資料。
2、xx月份組織相關社區進行交流講評。
3、xx月份由區城管局牽頭，組織相關部門進行驗收，將以社區（小區）實施物業服務后臟亂現象是否得到根本改變，市容衛生是否得到顯著提升，周邊生活環境是否得到明顯改善為依據，社區物業服務模式是否可持續、社區居民群眾是否滿意為標準，對社區居民上門問卷調查，滿意度未到達xx%以上的社區一律要求“補課”，不予驗收，扣除政府獎勵資金和相應的績效考核分值。
九、工作要求
（一）高度重視，充分認清推行社區物業化服務的重要好處。
推行社區物業服務，是鞏固禮貌建立成果、建設人民滿意城市的基礎工程，是提升社區城市管理水平、改善宜居創業環境的民心工程。各街道和社區要高度重視，把它作為推進社區城市管理水平、建立禮貌城區的一個重要抓手。要召開班子會，專題研究和部署此項工作。要統一思想，充分認清開展好社區物業化服務是提升城市整體形象的重要舉措，是提高社區居民群眾生活質量的重要途徑，是加強社會治安、增強群眾安全感的重要手段，也是加快推進建設人民滿意城市的基本要求。
（二）充分準備，為全面實施社區物業化服務打下基礎。
一是要有充分的思想準備。各街道要把搞好社區物業化服務，完成任務指標，作為今年一項重要工作去抓，要明確職責和標準，要克服一切畏難情緒，不等不靠，充分發揮主觀能動性，把此項工作抓緊抓實，抓出成效。二是要搞好宣傳發動。要進行廣泛宣傳，努力爭取居民的認可和參與。要廣泛發動轄區內的民間組織、單位、團體和社區志愿者出資出力共同參與社區物業服務工作，最終實現服務和管理的常態化。三是要制定方案，落實職責。各街道要制定切實可行的工作實施方案，細化工作職責，要把職責落實到具體事、具體人身上，要有具體要求和質量標準。
（三）全力支持，為順利實施社區物業化服務帶給保障。
一是人員要落實。各街道和部門要明確專人抓此項工作，確定專責。二是經費要保證。每個實施物業服務的社區（小區）明確經費xx萬元，區和街道各安排xx萬元。區和街道先期各拿xx萬元，作為啟動經費，保證社區物業化服務前期工作的正常、快速運行，驗收合格后，全部經費到位。要動員廣大社區居民用心參與社區物業管理，自覺繳納相應費用，并使之逐步成為社區物業管理主要經費來源。三是合力要構成。要努力構成齊抓共促的機制，牽涉到的各種專業問題各部門要通力協作，給予足夠的支持。
小區物業管理方案15
一、前期管理
（一）、人員安排
管理處主任、各部門負責人按進度陸續入駐欣怡家園社區現場，參與前期的物業規劃，具體內容如下：參與有關設備的安裝、調試、監理工作，掌握樓宇設備設施的合理布局等基本情況，提出建議；參與房屋的竣工驗收和房屋設施的預驗工作；配合房產公司做好綜合驗收相關工作；投入入住前的各項工作。
①樓宇綜合驗收前一個月，部分治安人員經上崗培訓合格后，先期到位，負責對將接收的物業的守衛工作。
②樓宇綜合驗收前，按照慈溪市住宅樓宇條例規定，做好物業的接管驗收工作，包括用房、資金、資料、房屋設備設施等內容。
③業主入住前半個月，管理處掛牌辦公，所有員工經培訓合格后上崗，共同迎接業主入住。
（二）、前期管理及監督
管理處成立后，管理處主任編寫入住工作方案，配備管理處工作人員，制定開辦采購計劃；
治安方面：熟悉社區地形地物及各種安防設施，明確人員排班及各崗位工作職責；
車輛管理：設計安裝社區內道路標志，建立完善車輛管理制度；
垃圾清運：確定臨時裝修垃圾堆放處。
（三）、配合工作
與供電、供水、煤氣、電信等公司和有線電視、郵局等單位搞好聯系工作，保證業主入住后水、電、氣、通信等正常使用。
與學校、派出所聯系，了解小孩轉學、戶口遷移的手續辦理細節，以及有關聯系電話，入住時公告業主。
二、入住管理
（一）、舉行簡樸溫馨的入住儀式
為使業主在短時間內了解、熟悉欣怡家園社區情況，展現我公司物業管理人的良好形象，我們將邀請房產公司相關領導、社區領導等在社區舉行簡樸溫馨的入住儀式。
（二）、辦理入住手續采取的便利措施
辦理入住八字方針：“熱情、周到、高效、便利”。
1、設立入住手續辦理場地，有咨詢、資料分發（業主手冊、裝修管理規定等），收取相關費用、簽訂入住公約，精神文明公約、發放鑰匙、驗房服務等，由專職人員提供一條龍服務，精心安排入住程序。
2、提前與煤氣公司、電信公司、廣播電視局簽訂代辦業務協議書，代辦相關業務，給業主方便。
3、提供集體辦理和上門服務等服務項目。
（三）、收費標志上墻及宣傳工作
1、在社區宣傳櫥窗內，制作張貼收費一覽表，列明本住宅社區物業服務收費及有償服務收費標準，公布監督、服務電話。
2、印制收費標準宣傳單，委托房產公司銷售部門在房屋交付業主時一同發放。
3、在入住手續辦理現場，準備部分收費標準宣傳單即相關收費文件復印件，以備業主索取。
三、裝修管理
（一）、裝修控制流程
1、業主辦理入住手續；
2、對業主裝修隊進行裝修講解；
3、對裝修方案進行備案，簽訂《房屋裝飾裝修管理協議》；
4、裝修管理員、環境巡查員、治安巡邏員交叉監督；
5、（對違章裝修的）立即指出，上門以理說服業主，以情打動業主，使其改正；
6、（若仍不糾正的）采取相應的制止措施，向職能部門反映，以取得行政上的支持。
（二）、裝修宣傳
為加大裝修宣傳力度，充分發揮社區文化的導向功能、約束功能，并架起管理處與業主的橋梁，真正提高業主按章裝修的自覺性，提前對每一個業主進行裝修宣傳，向業主和裝修隊發放《裝修須知》，明確裝修規定、違章裝修的危害行和處理措施，從而降低違章裝修發生率。
（三）、裝修備案
1、根據《裝修城市房屋使用安全管理條例》進行備案。
2、保證房屋設施正常使用功能。審核重點：房屋結構、智能化設施及管線、電訊、有線電視、供水、供電、供氣等管線。
3、保證房屋外觀統一美觀。審核重點：陽臺、窗臺、天臺、空調安裝及管線走向。
4、裝修材料符合防火規定。
（四）、裝修跟蹤監管體系
業主裝修施工，指定專職房管員，實施“全過程”
追蹤監管。通過現場巡查，及時與業主溝通，了解施工方案、裝修工程進展，把違章裝修消滅在萌芽階段。治安人員、環境監管人員及其他人員均對裝修進行監管，形成立體式的裝修監管網絡，體現裝修管理“全過程、全因素、全員管理”的特點，消除管理盲點，維護好智能設施管線等公共管線，杜絕違章搭建。
（五）違章裝修處理
業主裝修備案中，服務中心分別與業主和施工單位簽訂具有法律效力的《房屋裝飾裝修管理協議》，劃清管理處、業主、裝修施工單位之間的責、權。同時制定《欣怡家園住宅社區裝修管理規定》，業主出現違章裝修，房管員或治安人員上門做好業主的思想工作，禮貌地向業主介紹裝修規定，耐心的向業主聲明違章裝修可能造成的危害。做到以理說服業主，以情感化業主，爭取支持和理解，讓業主自覺接收整改要求。針對違章裝修，除了采取說服教育、行政壓力促使其整改外，根據違章損壞情況，采取賠償處理等經濟手段控制。對違章裝修并無視一切的業主，將上報行政職能部門，由相關部門解決處理。
四、入住期間的安全防范措施
（一）入住期間的治安分析
1、周邊環境較為復雜，地處城鄉結合部，外來人口與入住高峰期中的外來裝修、搬運人員往來頻繁的狀態相互并存。
2、裝修集中，裝修監管面大，裝修防火任務艱巨。
3、社區內各種智能化設備處于調試、試運行階段，業主對設備的運行、使用還不夠了解，誤報、出錯率高，治安壓力大，管理難度大。
（二）、具體防范措施
針對這一時期的治安形勢，我們在入住期間確立了“人防為主、技防物防為輔”的治安策略。
1、治安隊伍建設
按照高標準建立一支高素質的治安隊伍，嚴格招聘、培訓、上崗、考核等關鍵環節。治安人員中聘用退伍軍人，具有良好思想品質的精湛業務技能的組成。建立業務、績效考核與工資、職位掛鉤的機制，實行10%末位淘汰制。
2、確立治安重點，搞好對人流、物流、車流的有效控制
①人流控制
對來訪人員須通過門崗，與業主取得聯系后方可進入，并做好訪問登記和離去注銷手續；
對裝修、搬運人員采取出入證管理制度，對他們的活動范圍進行一定限制；
對可疑陌生人，采取追蹤、監控的措施，必要時可上前有禮貌地執行驗證檢查；
經常與派出所聯合檢查戶口，把可疑分子清出社區。
②物流控制
對物資流動實施申報制、盤查制和登記制；
業主物品的搬出必須向主動門崗申報，并嚴格按照規定進行登記；
治安人員有責任和義務對物資的出入進行禮貌檢查；
所有物資流動實行登記放行制度。
③車流控制
通過停車場IC卡管理系統記錄車主、車牌號、車型等信息。
3、加強與相關部門的配合
與當地派出所建立聯系，請求派出所的協助，加大治安治理綜合力度。
五、協助業主委員會籌建工作
按照國家物業有關規定和慈溪市住宅物業管理條例規定，在業主入住率達50%前，由管理處制定相應的公眾制度，并廣泛聽取業主的意見，逐步修改成文，同時向業主宣傳成立業主委員會的相關程序和要求，為業主委員會成立做好基礎工作。在入住率達到50%時，報請政府職能部門，組織召集第一次業主代表大會和業主委員會成立大會。管理處還應配合業主委員會籌備小組制定公眾制度草案，如業主、使用人公約等，備好大會審議材料，如前期物業管理報告、財務收支情況、物業管理委托合同等。
六、管理人員的配備
管理處定編52人，其中主任、副主任各1名，各部門負責人4人，由物業公司聘任，授權到欣怡家園住宅社區實施綜合管理。
接待員：2人，接待業主的來訪和投訴并及時處理。
文員：1人，負責社區房屋及業主的有關資料的存檔工作和信息收集工作。
財務：1人，負責社區的經濟核算和各種費用的收繳工作。
衛生清潔工：16人，負責社區的衛生清潔工作，每天清掃公共場所、綠化帶及人行道、樓梯道等公共部位。
綠化管理養護工：2人，負責社區內的綠化及花草樹木的養護培植工作，并對業主的垂直綠化（陽臺擺花）和庭院綠化進行指導。
治安員：32人，負責住宅區內的治安、保衛防范、車輛管理工作，配合派出所、車管、消防等部門維護正常治安秩序，負責管理社區的停車場以及出入社區的各種車輛，維護社區的交通秩序；
維修工：7人，負責社區的房屋及設施設備的維修、養護。
七、管理人員的錄用與考核、培訓計劃
（一）、管理人員的錄用要求
全面負責社區物業管理工作
大專以上文化，三年以上物業實際管理經驗
（二）、員工服務準則
1、熱愛本職工作，努力學習管理技能，不斷提高管理水平，樹立“業主至上，服務第一”的宗旨，做好本職工作。
2、上班時間穿戴整齊，按規定著裝，佩帶工作牌，保持精力充沛，不做與工作無關的事情，不做不雅觀的舉動。
3、主動向來訪業主問好，待人彬彬有禮，舉止文雅，接待態度認真、懇切、答復問題明確，不含糊其詞，并做好記錄。一般問題當天解決，來信一周內答復，涉及疑難問題定期答復。
4、對業主的無禮行為，應盡量容忍，耐心說服，不以惡相待，不容許與業主發生打罵行為。
5、竭誠為業主服務，對業主提出的問題或困難，盡快給予合理解決，對涉及政策方面性的問題，暫不能回答或解決的事，給予耐心解釋，并做好記錄，上報處理；涉及多方面的問題，會同有關部門研究解決。
6、執行房屋修繕原則，不準日益增減項目、數量，必須按計劃進行，保證按時施工，完工后有業主驗收簽名；愛護居民財產，嚴格增收紀律，不請吃、不請喝、不怠工、不誤工、不刁難業主。
7、維護業主的合法權益，深入了解情況，積極為業主排憂解難，不準借機利用權利或職務謀取利益。
（三）、工作人員的考核
1、部門負責人的考核內容：
①對公司、管理處制度政策的落實情況：對公司、管理處會議執行情況應及時向所屬員工傳達，管理處制定專人隨時抽查，了解各部門員工對有關會議的熟知情況；
②會議培訓學習情況：無特殊事由，應出席公司組織的每次會議、學習，并認真學習討論會議內容，會后有心得體會；
③年終互評情況：部門負責人之間年終進行互相評分，從工作態度，專業水平、執行能力、協調能力、工作量、五個方面得出各個主管的評分。
2、考核的內容
①日常考勤：每月統計一次，統計每人每月的上班時間，加班天數，早退、遲到、事（病）假、曠工等；
②儀態儀表：制服穿著，胸卡佩帶、儀容等；
②勞動紀律：（具體參照各崗位規章制度）；
③工作（學習）筆記：員工必須按照各崗位的'規定，認真如實填寫工作登記本，每次培訓認真做好筆記，管理處隨時檢查，并作為員工年終考核的重要依據之一；
④員工考評表：管理處員工每月必須填寫一份《員工考評表》，對當月工作進行小結，并提出工作建議及存在問題，自評后由各部門負責人進行評分，并及時匯總到管理處，此表作為年終員工考評的重要依據之一。
（四）、員工的培訓
“萬事以人為本”，要提高物業的管理水平，必須要有一大批專業人才通力協作。從欣怡家園社區的建設發展來看，高智能、高科技在物業管理的運用越來越多，以及面臨著城市建筑、工程施工、園林綠化、工程法律、公共關系以及物業經營等各類專業知識的挑戰，對員工的素質提出了更高的要求。為培養一支優秀的員工隊伍，為公司的長遠發展打下堅實的基礎，公司倡導“終身學習制”，鼓勵員工多途徑、多途徑參加更高學歷和技術等級職稱的培訓。
八、員工培訓的內容
①思想道德建設：不斷加強物資文明和精神文明建設，努力培養不斷進取、具有堅韌不拔的創業精神和良好思想風貌的員工隊伍。
②職業道德建設：培養員工較高的職業道德素養，樹立良好的公司形象、員工形象、服務形象、管理形象。
③文化技術業務培訓：根據每個管理、服務崗位、不同職責和要求制定出標準，學習相關社會科學知識和自然科學技術知識。
2、員工培訓的類型
管理人員：側重于服務意識、組織管理、領導藝術、經濟知識、企業經營；
普通員工：側重于服務、服從意識，工作技能和職業道德等；
新員工（試用期內）：公司將組織集中進行為期一個月的培訓，包括軍事訓練和理論學習。軍事訓練側重于隊列、拳術訓練，培養良好的形象；理論學習側重于《公司概況》、《公司宗旨》、《管理模式》、《管理理念》、《員工手冊》、《規章制度》、《專業知識》、《崗位職責》、《操作規程》等。
3、員工培訓的形式
公司主要采取自培與外培相結合的方式。
4、培訓的考核評估
培訓前考核：了解員工的現狀，確定員工培訓的需求方向；
培訓中考核：邊培訓、邊考察，了解員工培訓要求和標準執行情況；
培訓后考核：分為實操和書面考評兩種，反饋培訓成效，把考評的結果作為考核員工綜合培訓成績的主要依據，考核合格者方可上崗。
九、管理“十條標準”
（一）、文明服務：遵守社會公德，講究職業道德，執行各項規章制度。管理處各類員工守時守紀，著裝整潔，禮貌待人，嚴格按《服務準則》，做好各項服務。
（二）、整體環境：社區房屋及公共場所沒有堆積物，地面平整，無建筑垃圾。社區整體外貌無損壞，房屋達到完好或基本完好的標準，保證居住安全和正常使用。車輛停放整齊有序，樓房外觀沒有違章建筑物。
（三）、清潔衛生：社區內室外清掃保潔，檢查制度，衛生無死角。做到：垃圾日產日清，管道、溝渠暢通，無積污堵塞，社區內無人飼養家禽；樓公共走廊潔凈，不堆放雜物；社區內排污達到國家規定排放標準。
（四）、庭院綠化：社區內公共綠地、庭院綠地和街道綠化分布合理，花、草、樹木、建筑小品培植得當，環境優雅宜人。（五）、治安管理：社區內治安保衛制度化、防偷盜、防自然災害，有制度、有設施、有公約、有專人負責。社區內治安人員盡職盡責，保證社區居民人身財產安全。
（六）、經費管理：嚴格按照國家和市有關部門制定的收費標準，無亂收費、亂攤派行為。收費統一，手續簡便，方便業主，各種費用收繳及時，為業主服務的管理費收之于民、用之于民。管理處嚴格執行財經紀律，財會人員無貪污、挪用行為，并厲行節約，積極開展多種經營。
（七）、設施齊備：社區內給排水、供電、通訊、照明、消防、文體等設施齊全完備，運作正常，不改變原設計用途，且發現破損及時修理。
（八）、社區文化：社區內積極開展社區文化活動，有專供老人、兒童活動的設施。宣傳教育活動內容豐富，文體活動開展有計劃、有制度，旅客培養居民愛護公物，遵守法紀，團結互助，弘揚社會主義精神文明和道德風尚，共同創建文明住宅社區。
（九）、機構職能：管理處管理人員職責明確，分工合作，協調管理。行政管理盡職盡責，監督機制完善。召開各種會議有記錄（紀要），開展各項活動有效益。資料、檔案齊全，保存完好。
（十）、管住關系：“業主至上、服務第一”的宗旨貫穿在各項管理服務之中，切實體現“為業主排憂解難”，使業主滿意。
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