2015土地合作開發合同
甲方：
乙方：*****有限公司
為貫徹落實 精神，依據相關法律法規之規定，甲乙雙方本著誠實信用、平等互利原則，經協商一致，簽署本委托協議(以下簡稱本協議)。
第一條 土地一級開發的范圍
本協議所指的土地一級開發范圍： 區的開發用地。(詳見《 區控制性規劃》) 區土地一級開發的實施，須按照甲方制定的土地開發投資計劃進行實施。開發要遵循“統一規劃、分區開發、分期實施”的原則進行。甲方有權對開發實施方案、開發的具體內容和投資計劃作適當調整。
第二條 土地一級開發的開發模式
甲方就上述開發范圍內的征地批后實施、拆遷和市政配套項目設施建設等以委托方式交由乙方實施。
土地一級開發的實施方式：
1、征地批后實施及拆遷：甲方與乙方共同委托區相關有拆遷資質的單位進行拆遷，拆遷協議由甲方與乙方共同與拆遷單位簽訂，拆遷價格由甲方與拆遷單位確定。
2、市政設施配套建設項目的開發建設由甲方下達設計任務書，乙方委托第三方進行設計。設計完成后，由甲方組織對設計及投資概算進行審查批準。乙方按批準的設計組織施工。重大設計變更(造成投資增加超過 萬以上)報甲方批準。
第三條 土地一級開發的委托內容
1、根據本委托協議辦理相關前期手續;
2、實施征地批后實施工作;
3、實施拆遷工作;
4、完成地上物拆除、地下構筑物拆移、渣土清運、圍墻施工、場地平整等工作;
5、組織市政基礎設施的建設，市政基礎設施建設項目包括：道路、河道、泵站、景觀綠化、供電項目、交管設施、路燈工程、教育文化、公益配套項目及市政府下達的其他項目。
6、甲方認為其它可由受托人承擔的一級開發工作。
第四條 土地一級開發的總費用
土地一級開發總費用包括土地一級開發的直接成本、間接成本和甲方支付給乙方的土地一級開發的委托開發收益。土地一級開發總費用的最終確認以決算審計報告為準。
1、土地一級開發的直接成本包括：
⑴、一級開發工作的有關前期費用，包括但不限于項目可研及實施方案的編制、勘查、測繪、釘樁、地上物評估、環評、交評等實際產生的費用;
⑵、征地批后實施、拆遷補償費;
⑶、土地整理、交付過程中發生的有關補償費用;
⑷、市政基礎設施建設有關費用，主要包括從合同簽訂開始至合同完成止所發生的、與執行合同有關的直接費用和間接費用，其中直接費用包括：耗用的材料費用、人工費用、機械使用費及其他直接費用;間接費用包括：臨時設施攤銷費用以及為組織和管理施工生產活動所發生的相關費用;
⑸、土地儲備開發供應過程中發生的審計、律師、工程監理等費用以及經同級財政和土地主管部門核準的其它支出;
2、土地一級開發的間接成本包括：
⑴、財務費用;
⑵、管理費，按直接開發成本的1%計算;
⑶、營業稅及附加。
3、委托開發收益暫按照土地一級開發直接成本的6%計算。今后若有調整，雙方另行協商。
4、下列情況引起成本費用的增加部分，不作為實際開發成本，由乙方自行承擔：
⑴、各種集資、贊助、捐贈等費用;
⑵、應由乙方承擔的違約金、賠償金、罰金等經濟賠償，以及因違法行為應承擔的罰款等費用;
⑶、乙方違反規劃要求、建設方案或設計圖紙造成的改正費用;
⑷、工程項目驗收中，發現質量等問題，乙方進行整改所發生的費用; ⑸、已減免征收的其他費用;
⑹、其他未經甲方認可的費用。
5、土地一級開發總費用的結算與支付。
⑴為滿足財務日常核算的需要，土地一級開發總費用(包括土地一級開發的直接成本、間接成本和土地一級開發的委托開發收益)的結算按照月末暫結算、年終預結算和審計最終決算三階段進行。
每月末甲、乙雙方財務暫以乙方實際支出的土地一級開發的直接成本和間接成本以及相應的委托開發收益先行確認產值;
年末再根據乙方當年實際支出的土地一級開發的直接成本和間接成本以及相應的委托開發收益，經甲方審核后并以工程產值確認書的方式進行預結算;
工程竣工驗收后再以土地一級開發總費用的決算審計報告進行最終的決算。 ⑵工程預結算后，甲方在次年內按不低于預結算工程產值的90%支付開發費用，每季度的支付進度不低于預結算工程產值的20%，在辦理工程項目竣工決算審計后的三個月內全額將款項支付給乙方。
第五條 土地一級開發的驗收
1、驗收內容
土地一級開發驗收由甲方組織，分為土地整理驗收和基礎設施及市政管網建設驗收兩種情況：
⑴、土地整理驗收
乙方應按照甲方指定的土地開發投資計劃分期實施分塊整理。場地方面要求宗地達到原自然狀況或自然地坪標高，在宗地四周設置圍墻(圍欄)，并使宗地達到“三通一平”(即具備施工車輛主要進出道路的路由、施工臨時用水源頭、施工臨時用電源頭接通條件)。
⑵、基礎設施及市政管網建設驗收
乙方應按照甲方指定的基礎設施及市政管網投資計劃分期實施建設，并達到竣工驗收要求。乙方應提供完備的竣工驗收資料。
2、驗收組織
乙方完成甲方確定的分期、分塊土地整理計劃達到驗收條件，并提供完備的竣工驗收資料后，應向甲方提出相關驗收申請，甲方在組織驗收后應出具驗收合格證明或整改意見通知。
⑴、乙方提前15天向甲方提出驗收申請，并備齊相關驗收資料。甲方應在收到申請和相關驗收資料后15個工作日內，組織竣工驗收。并在驗收后10個工作日內出具驗收意見。
⑵、甲方在收到申請及齊備的竣工驗收資料后30日內不組織驗收或不出具驗收意見，將視為驗收合格。
第六條 土地一級開發的監管制度
1、重大事項或重要環節的審核制度。主要指包括而不限于甲方對征地批后實施方案、拆遷方案、市政基礎設施建設等方案的審核和批準。
2、資金的使用監督制度。甲方有權對資金到位和使用情況進行監督。
3、定期報表制度。主要指乙方應在土地一級開發的過程中完成定期報表的制作。包括一級開發進度報表、資金使用情況報表、手續辦理情況報表等。
4、招標參與制度。包括甲方參與項目拆遷、市政設計、施工等外包工作招標的評標工作，并對招標評標工作進行監督。
5、審計制度。在乙方項目實施過程中，由甲方委派審計單位進行跟蹤審計，乙方有義務將合同支付款項憑證、手續辦理批復等資料及時提供給審計單位。
第七條 甲方的權利義務
1、負責制定土地一級開發分期進度計劃，在實施過程中有權根據實際情況及時調整。保證獲得土地一級開發實施的相關批準文件。
2、確定分段土地整理實施目標和市政設施建設進度計劃并在相應工作完成后積極組織驗收。
3、甲方有義務為乙方融資提供可能的便利條件，如：乙方融資所需要的新城區開發建設總體規劃、土地出讓情況等相應的證明資料的提供以及貸款所需要信用擔保的提供、動產或不動產的抵押、應收帳款的質押等。
4、甲方有權對乙方實施的土地一級開發全過程進行監督，但監督過程本身不應影響開發進度。
5、積極組織開發成本審計和確認工作并及時或按約定向乙方支付土地一級開發費用。
6、鑒于乙方承建的項目均為市政配套設施工程，因此甲方應協助其辦理發票領用及稅收返還工作。
第八條 乙方的權利義務
1、乙方應確保土地一級開發所需資金到位，同時依據開發進度，制定資金使用計劃。
2、負責征地批后實施、拆遷以及基礎設施等土地一級開發具體工作的實施。
3、接受甲方對土地一級開發全過程的監督管理。
4、按時提供工程驗收和審計資料，并配合甲方做好驗收和竣工審計工作。
5、乙方應積極配合甲方工作，在領取發票后，對已結算價款中的委托開發收益部分向甲方開具發票，對已結算價款中的土地一級開發成本部分向甲方開具收據并根據需要向甲方提供施工單位開具的發票的復印件。
6、乙方應及時辦理各工程項目的付款結算審核工作，一旦條件具備應及時辦理工程項目竣工決算審計，并按照第四條的約定%作為雙方最終的結算金額，當工程項目竣工決算后，乙方應向甲方進行項目移交，并配合甲方向南京市建委進行項目的進一步移交工作。
7、未經甲方同意，乙方不得向第三方轉讓一級開發項目。
第九條 違約責任及解除條款
甲方未能按上述約定及時支付土地一級開發費用時，應承擔導致土地一級開發進度計劃實施遲延的相關責任，并按照應付未付款項每日萬分之三的標準支付違約金。延遲付款逾期超過6個月的，乙方有權解除本協議并有權要求甲方承擔違約責任。
乙方未能按約定時間使資金足額到位，造成相關土地一級開發計劃遲延完成的，應按照每日萬分之三的標準向甲方支付違約金。逾期超過6個月的，甲方有權解除本協議并追究乙方的違約責任。
第十條 協議的終止
1、如果出現如下情況之一，甲方有權終止本協議。
⑴、未經甲方同意，乙方向第三方轉讓一級開發項目，或乙方的股東向第三方轉讓其在乙方公司所享有的股權的。
⑵、根據甲方開發進度計劃，乙方投入的一級開發資金，不能及時到位，影響到項目按計劃完成的;
⑶、乙方進行土地一級開發過程中，違反規劃條件和要求、不按原定項目設計方案和施工圖實施，或者未經甲方同意擅自修改設計方案，并且不能及時改正的;
⑷嚴重違反法律法規，在項目進行過程中發生重大安全等生產事故和情況，足以導致一級開發無法正常進行的;
2、因乙方違約，甲方提出終止協議的，協議終止后，甲方收回土地一級開發權。雙方即根據實際完成投資情況，乙方在30天內提供驗收和審計資料，甲方在收到完整資料后組織驗收并于收到完整資料后十五天內委托審計機構進行決算審計。并在委托審計機構6個月內付清扣除乙方應付違約金及甲方相關損失后的土地一級開發費用。
3、因甲方違約原因，乙方提出終止協議的，協議終止后，甲方收回土地一級開發權。乙方在30天內提供驗收和審計資料，甲方在收到完整資料后組織驗收并于十五天內委托審計機構進行決算審計。并在委托審計機構3個月內付清土地一級開發費用。
第十一條 其他
1、一級開發分期分段實施，雙方另立補充協議。
2、開發期內，遇到政府政策調整，按政府政策調整后的有關規定執行。
3、本協議未盡事宜，由協議各方另行商定。
4、本協議一式壹拾貳份，每方各執陸份。
(簽字蓋章頁)
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