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時間：2022-10-08 21:35:22 建議書

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　　1、項目概況

　　生態農業觀光園，是兼具現代農業發展和生態旅游的新型產業業態。

　　近年來，伴隨著農業產業化發展，現代農業不僅具有生產性功能，還具有改善生態環境質量，為人們提供觀光、休閑、度假的生活性功能。

　　隨著收入和閑暇時間的增多，生活節奏的加快以及競爭的日益激烈，人們渴望多樣化的旅游，尤其希望能在典型的農村環境中放松自己。

　　于是，農業與旅游邊緣交叉的新型產業——生態農業觀光園孕育而生，拓展了農業發展的新空間，開辟了旅游發展的新領域。

　　黃平縣名稱正是來源于舊州鎮萬畝大壩——“地平掘土為黃”，舊州萬畝大壩是貴州東部最大的湖跡平原，土地肥沃，物產豐富，歷來盛產稻谷、玉米、小麥、紅薯、洋芋、油菜、花生、西瓜、水果、畜禽，自古就為貴州東部重要的商品糧和畜禽基地。

　　舊州萬畝大壩生態農業觀光園項目，堅持現代農業發展思路，擬以農業發展帶動觀光旅游，打造一個集農產品種養殖、農產品深加工、旅游觀光體驗、生態餐飲服務等為一體的多業態農業園區。

　　2、建設條件

　　區位交通條件

　　黃平縣位于貴州省黔東南苗族侗族自治州的西北部，東臨施秉縣和臺江縣、南壤凱里市，西接黔南州的福泉市、甕安縣，北連遵義市的余慶縣。

　　距離省會貴陽179公里，距離州府凱里47公里。

　　項目所在地舊州古鎮位于黃平縣中部偏西北方向，距離黃平縣城25公里，距凱里黃平機場約16公里。

　　圖表 1黃平縣及舊州古鎮區位

　　黃平縣交通便利，湘黔公路橫穿縣境，省道湄黃公路直達遵義通重慶、四川，周邊五縣公路暢通黃平;湘黔鐵路橫穿縣境，凱里經黃平至余慶的高速公路已納入全省高速路網規劃，列為第一批縣縣通高速的實施范圍，年內將全程貫通;黃平機場正式通航，已開通昆明-凱里-杭州往返航班、海口-凱里-北京往返航班，將陸續開通到北京、上海、成都、深圳、重慶、三亞、桂林等國內大中城市的航線航班。

　　滬昆高鐵的開通優化了黃平對外的交通條件。

　　黃平縣城距離滬昆高鐵凱里站約為45公里，通過滬昆高鐵，黃平縣與長株潭經濟區、長三角經濟區將更加密切，黃平縣將能更為便利地承接中東部地區產業轉移，同時中東部地區游客也能更方便到達黃平。

　　為推進舊州古鎮快速發展，黃平縣投入資金14.5億元建設新州(黃平縣城)至舊州古鎮城區快速通道，工程已全面動工，預計2015年末將建成;凱里至余慶高速公路距古城也僅10公里。

　　圖表 2黃平縣主要交通

交通	主要內容
公路	高速公路：凱里至余慶高速公路，其中黃平至余慶段已經通車；天黃高速，其中黃平至施秉縣已通車湘黔公路、省道湄黃公路以及連通周邊五縣的公路
鐵路	湘黔鐵路、滬昆高鐵
機場	凱里黃平機場，已開通昆明-凱里-杭州往返航班、海口-凱里-北京往返航班

　　環境條件

　　1、氣候條件

　　項目區海拔648-800米，屬亞熱帶溫暖濕潤性氣候，平均氣溫15.7℃，年均降雨1211毫米。

　　區內人口密度較低，幾乎不受工業廢氣和汽車尾氣的污染，同時受城市的熱島效應的影響也非常小，森林覆蓋率為41.87%，溫度適宜、空氣清新，適宜于綠色(有機)農副產品的生產。

　　2、土壤條件

　　舊州萬畝大壩中部平坦開闊，四周群山環繞，為河谷壩子和丘陵地帶，屬中亞熱帶黔北高原黃壤帶區，以黃壤為主，其次有石灰土、紫色土、潮土等。

　　土地肥沃，物產豐富，有“黔東糧倉“之美譽。

　　3、水利條件

　　萬畝大壩，地勢平坦，交通便利，水利基礎設施較好，灌溉條件優越，有中型水庫舞陽湖，小一、二型水庫2座，建有水渠65公里、機耕道21公里，有效灌溉面積1.1千公頃，旱澇保收面積0.6千公頃。

　　灌溉用水，水源豐富、水量穩定、水質清澈。

　　PH值6-8，酸堿適中。

　　農業發展基礎

　　舊州以種植水稻為主，主產玉米、馬鈴薯、紅薯等農作物，是貴州省糧食主產地之一，被列為農業綜合開發試點縣。

　　項目區內農民種植技術水平較高，接受農業新技術、新知識的能力較強，是全國25個農技推廣點之一，利于園區建設和新品種、新技術的示范和推廣。

　　旅游資源條件

　　舊州萬畝大壩緊鄰中國歷史文化名城——舊州古城(約1公里)，同時與舞陽河國家級水利風景區距離約為5公里，片區內旅游資源豐富、旅游頗具規模，旅游形態包括歷史文化觀光、紅色旅游、生態觀光旅游等。

　　項目的建設，以發展農業帶動農業體驗旅游，能夠豐富片區旅游形態，促進當地旅游協調發展。

　　3、建設方案

　　項目定位

　　根據舊州鎮資源特性和市場條件，舊州萬畝大壩現代農業觀光園項目以發展現代農業為主，休閑觀光為輔。

　　一方面，利用現代農業發展理念，延長農業產業鏈，提高農牧產品附加值，打造“農牧產品種養殖—農牧產品深加工—農牧產品冷鏈物流配送“完整產業鏈條;另一方面，依托現代農業、科技農業，以農業新技術和新品種的示范推廣、農事活動和農業休閑為主，滿足城鎮居民/游客體驗農業生產過程、親近大自然、品嘗生態食品等方面需求。

　　現代農業為“體”，休閑觀光為“用”：現代農業是發展休閑觀光產業的載體，只有融合了現代科技、綠色健康等元素的現代農業快速健康發展，才能更好支撐休閑觀光產業的運行;同時，休閑觀光產業的旅游帶動效應，將為現代農業帶來更加廣闊的盈利空間，為現代農業更多融入科技、健康元素提供市場支撐。

　　因此，本項目現代農業和休閑觀光產業相互融合，互為補充。

　　按照以上項目發展理念，項目共分兩大功能區：農業示范區和觀光體驗區。

　　其中農業示范區包括畜牧業養殖區、生態蔬菜基地、苗木花卉基地、農副產品加工區以及物流配送區;觀光體驗區包括科技農業展示區、生態農產品采摘區、戶外拓展區以及生態餐廳等。

　　項目將建設成集農產品種養殖、農產品深加工、農業觀光旅游等業態為一體的黔東南州現代農業發展示范區。

　　圖表 3舊州萬畝大壩生態農業觀光園功能分區

　　建設內容

　　項目總占地面積10000畝，其中農業示范區8000畝，觀光體驗區2000畝。

　　1、農業示范區

　　畜牧業養殖區：占地面積1000畝，建設養殖基地和防疫中心，年發展肉牛養殖10000頭;奶牛養殖5000頭，年產奶3萬噸;生豬養殖5萬頭、家禽養殖60萬只。

　　生態蔬菜基地：占地面積4500畝，配套建設數座蓄水池，節水灌溉設施;興建無病毒育苗基地30畝和抗病、抗蟲、抗逆新品種綜合示范基地20畝;興建蔬菜場地產品質量檢驗檢測站2處。

　　根據季節變換和市場變化，種植不同蔬菜品種。

　　苗木花卉基地：占地面積1000畝，其中花卉苗木基地100畝、珍稀樹種培育基地100畝，種植800畝花海，供游客觀賞。

　　農副產品加工區：占地面積1000畝，建設標準廠房10萬m2，招商引進肉制品深加工企業、果蔬飲料加工企業、優質精米加工企業等農副產品深加工企業。

　　物流配送區：占地面積500畝，建設冷鏈倉庫3萬m2，為新鮮果蔬、農副產品提供冷鏈物流服務;建設普通物流倉庫2萬m2，為其他產品提供物流配送服務。

　　2、觀光體驗區

　　科技農業展示區：占地面積500畝，修建塑料大棚，開展蔬菜漂浮育苗、穴盤育苗及大棚設施栽培示范等，向游客展示農業科技。

　　生態農產品采摘區：占地面積800畝，根據季節不同，種植不同果蔬，供游客采摘購買。

　　戶外拓展區：占地面積500畝，開展CS真人野戰，戶外拓展訓練等內容。

　　生態餐廳：占地面積200畝，建設面積約2萬m2，為游客提供特色、綠色、生態餐飲服務。

　　圖表 4舊州萬畝大壩生態農業觀光園主要分區占地面積

建設內容	占地面積（畝）
農業示范區	8000
畜牧業養殖區	1000
生態蔬菜基地	4500
苗木花卉基地	1000
農副產品加工區	1000
物流配送區	500
觀光體驗區	2000
科技農業展示區	500
生態農產品采摘區	800
戶外拓展區	500
生態餐廳	200

　　4、建設地點

　　本項目位于黃平縣舊州鎮，距離縣城25公里。

　　項目建設地主要特性如下表所示：

　　圖表5建設地點情況匯總表

序號	名稱	選址狀況
1	地理位置	黃平縣舊州鎮
2	距縣城距離	25公里
3	交通條件	投資14.5億元的縣城至舊州快速通道已全面動工
4	自然資源	緊靠舞陽河，風光秀美
5	周邊環境	舊州古城、二戰機場遺址
6	地形地貌	萬畝平原，貴州稀有
7	農業基礎	物產豐富，自古是黔東糧倉
8	施工條件	供水、供電保證，建筑材料可通過快速干道運送至項目地
9	綜合評價	萬畝平原，土地肥沃，風光優美，適宜生態農業觀光園的打造

　　5、預期投資

　　按每個功能分區預測項目投資。

　　具體功能分區投資預測依據相類似、同等規模項目類比。

　　舊州萬畝大壩生態農業觀光園項目總投資額為40000萬元，具體細分投資如下表所示：

　　圖表 6舊州萬畝大壩生態農業觀光園預期投資

功能分區	預期投資（萬元）
農業示范區
畜牧業養殖區	3500
生態蔬菜基地	2500
苗木花卉基地	2000
農副產品加工區	12000
物流配送區	8000
觀光體驗區
科技農業展示區	1500
生態農產品采摘區	800
戶外拓展區	1200
生態餐廳	4000
鋪底流動資金	4500
總計	40000

　　6、市場分析

　　舊州萬畝大壩生態農業觀光園項目，生態農業與旅游業和諧發展，相互促進。

　　生態環境的改善、科技農業的示范促進了旅游產業的發展，旅游業所帶來的人流、客流又提升了項目的知名度，拓展了農副產品的市場空間。

　　因此，本項目市場前景良好。

　　第一、生態綠色農副產品供不應求

　　“民以食為天”，中國人對食品的需求開始從食品的“量”慢慢轉向食品的“質”。

　　人們生活水平的提高，地溝油、瘦肉精、毒奶粉等事件的頻發，各種綜合因素讓中國人更加關注“餐桌上的安全”。

　　一般情況下，生態綠色農副產品售價要高出普通食品30%-50%，有的高出1-2倍，但仍供不應求。

　　預計未來5年內，綠色食品消費總量將占食品消費總量的2%，國內市場對綠色食品的需求將在較長時期內處于賣方市場，競爭的激烈程度不大，但發展空間較大。

　　黃平縣氣候宜人，環境優美，空氣、土壤、水幾乎未所污染，項目農業發展堅持生態綠色理念，項目農副產品具備生態綠色屬性。

　　第二、農業觀光旅游蔚然成風

　　農業觀光園的發展與我國國民經濟發展、生活水平的提高以及生活方式的改變有密切的關系，特別是在城市化迅速發展的今天，城市高樓林立，街道狹窄，綠地減少，環境污染，人口增加，生活節奏緊張，生活空間減少。

　　生活在高樓林立之中的城市居民，在享受現代文明帶來的舒適生活的同時，卻在與自然的和諧共存時產生了矛盾，人民終日生活在擁擠、嘈雜的環境之中，減少了人與自然、人與人之間的交流和溝通，人們長期處于高度緊張的精神狀態，普遍有壓抑、煩躁的心理。

　　因此，人們為了緩解壓力、紓解緊張的神經，非常渴望田園生活，渴望回歸大自然。

　　本項目不僅為城鎮居民提供回歸大自然的機遇，同時增加項目體驗性，開展農產品采摘、戶外拓展等豐富的文體活動，達到讓游客愉悅身心的目的。

　　7、風險分析

　　本項目的主要風險有自然風險和市場風險。

　　自然風險：是指惡劣的自然環境對農業生產造成的損害。

　　由于自然因素的不可控性、不可抗拒性、自然條件的差異性及其變化的頻繁性，可能造成農業生產在地區、季節、年度之間的巨大反差，給農業造成不可估量的風險。

　　黃平屬于亞熱帶溫暖濕潤性氣候，平均氣溫15.7℃，年均降雨1211毫米，適宜的平均氣溫、充沛的降水，為動植物生長發育提供了良好的氣候環境。

　　根據歷史氣象記載，黃平沒有出現極端嚴寒天氣、極端酷熱天氣，自然環境優越，穩定。

　　市場風險：本項目市場風險來源有兩個方面：一是農副產品供求失衡導致價格波動;二是農業觀光體驗業態設計不合理，農業體驗未成規模。

　　從而導致項目實際價值未得到市場體現，影響項目贏利能力。

　　提高農副產品附加值最優的途徑：提高科技含量、增強產品生態綠色屬性。

　　本項目發展現代農業立志于生產綠色生態農副產品，通過高科技改造傳統農業，提高農產品附加值。

　　通過前面的市場分析，綠色農產品市場供不應求，項目農副產品市場波動有限，價格相對穩定。

　　農業旅游觀光的市場風險可以通過以下措施降低或者避免：第一，項目建設之前，加強市場調研，針對潛在客戶偏好，設計科學合理的農業觀光體驗業態;第二，加強運營管理，組建專業的旅游運營團隊，加強項目宣傳，提高項目知名度。

　　圖表 7項目主要風險評估

風險	風險程度			說明
風險	嚴重	較大	一般	說明
自然風險			√	適宜的平均氣溫、充沛的降水，氣候環境優越，穩定
市場風險			√	1、項目農副產品生態綠色，擁有價格抗性； 2、加強項目運營，提升項目知名度，提高旅游客群穩定性
風險總結	風險總體可控

　　風險客觀存在，采取合適應對措施，本項目風險總體可控。

　　8、盈利分析

　　測算項目建成后，年經營總收入、經營總成本以及經營利潤，并估算項目投資回收期。

　　年經營總收入

　　按照功能分區估算項目經營收入：

　　畜牧業養殖區：年產肉牛1萬頭、生豬5萬頭、家禽60萬只、奶3萬噸，總銷售產值約為9800萬元。

　　生態蔬菜基地：按照每畝3000元產值測算，每年生態蔬菜基地總收入為1350萬元。

　　苗木花卉基地：按照每畝8000元測算，年產值800萬元。

　　農副產品深加工區：建有10萬m2標準廠房，全部招商出租，租金按5元/m2·月測算，年收入為600萬元。

　　物流配送區：總建筑面積5萬m2物流倉庫，平均租金按3元/m2·月測算，年收入為180萬元。

　　生態農產品采摘區：按每畝收入10000元測算，年收入為800萬元。

　　戶外拓展區：年接待游客10萬人次，人均消費100元，年收入為1000萬元。

　　生態餐廳：按照經營收入3000萬元估算。

　　因此，項目每年總經營收入為17530萬元。

　　年經營總成本

　　項目每年經營總成本包括各功能區塊運營成本、工資及福利費、土地租用成本、維護修理費以及其他費用等。

　　運營成本：按每年總經營收入的40%估算，則各功能區域運營成本為7012萬元。

　　工資及福利費：項目定員150人，按照人均工資福利費3000元測算，年工資及福利費為540萬元。

　　土地租用成本：平均每畝土地每年租用價格按800元測算，則土地租用成本為8000萬元。

　　維護修理費：按總投資的1.5%測算，年維護修理費為600萬元。

　　其他費用：包括管理費用、宣傳推廣費用、銷售費用等，按年經營總收入的4%估算701萬元。

　　因此，項目年經營總成本為9653萬元。

　　圖表 8舊州萬畝大壩生態農業觀光園盈利分析

經營總收入	金額（萬元）
畜牧業養殖區	9800
生態蔬菜基地	1350
苗木花卉基地	800
農副產品深加工區	600
物流配送區	180
生態農產品采摘區	800
戶外拓展區	1000
生態餐廳	3000
運營成本
運營成本	7012
工資及福利費	540
土地租用成本	800
維護修理費	600
其他費用	701
經營利潤	7877

　　項目經營利潤=經營總收入-經營總成本=8093萬元。

　　扣除各種稅費，項目每年的凈利潤約為5908萬元。

　　項目預期投資40000萬元，資金回報率為14.8%，投資回收期約為6.7年。

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