境外投資項目建議書
投資項目建議書范本【1】
第一部分 項目背景
項目信息來源，項目未來取得方式(合作，轉讓，公開出讓等)，項目目前進展情況，項目其它背景資料。
第二部分 項目概況
一、宗地現狀
1.宗地區位
宗地所處城市、行政區域、非行政區域經濟開發區、商貿金融區等的地理位置。
(附圖:項目在該城市的區位圖，標記出宗地區域位置，與標志性市政設施、建筑物的相對位置和距離、地段的定性描述)。
附圖:項目在該城市的區位圖，標記出宗地區域位置
二、宗地現狀
1. 四至范圍;
2.宗地規整度，地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較;地面現狀，包括宗地內是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對開發有較大影響的因素。
附圖:平面地形圖，標記四至范圍及相關數據;
地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內容;
三、宗地周邊環境分析
1.區域環境。
宗地在城市規劃中所處的位置，所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位。
標志性市政設施、旅游景點、商圈、建筑物的相對位置和距離、地段的定性描述。
周邊居民主要構成，知名企業或單位的情況(行業，規模，數量)
1)自然環境
2)周邊現狀
3)生活環境
4)居民情況
5)企業情況
2.生活配套。
周邊3000米范圍內的交通狀況、教育、醫院等級和醫療水平、大型購物中心、主要商業和菜市場、文化、體育、娛樂設施、公園、銀行、郵局等設施狀況。
宗地周邊3000米外但可輻射范圍內主要社區配套現狀。
1)商娛配套
2)生活配套
3)交通配套
4)醫療配套
5)教育配套
四、區域的未來規劃
城市的總體規劃對區域的影響，區域未來規劃前景(人口、交通、經濟、教育、文化等、)，未來五年內區域內的重點建設工程情況。
五、規劃控制要點
六、宗地素質綜合評估。
從地理位置、土地供應、周邊環境及配套、市場發展狀況、政府規劃、城市未來發展戰略等角度對土地升值潛力做出初步評估。
第三部分 前期手續及合作方式(非公開出讓)
一、項目用地取得土地使用權的法律手續現狀描述
1、項目立項情況
2、項目用地權屬
3、其它前期進展
二、合作方式
1、合作方基本情況:
2、合作方式:
3、 主要合作條件
三、總體評價
對各項法律手續和程序的可操作性、合法性進行評價。
第四部分 市場分析 一、區域市場成長狀況
二、區域內供應產品特征
附圖:項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現場圖片。
三、區域市場目標客戶研究和市場定位
四、項目周邊物業市場調查:產品特征、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特征等。
五、區域市場未來發展趨勢預測 第五部分 項目定位 一、項目產品定位 二、目標客戶群定位
三、項目價格定位:住宅、商業、公建市場均價，預測項目住宅、商業、公建銷售均價等。
第六部分 初步開發計劃
一、工程建設計劃(四證取得時間，預售許可證辦理時間，結構封頂時間，竣工驗收時間)
二、營銷推廣計劃
三、資金計劃
第七部分:投資收益分析
一、測算依據和結果(項目成本及盈利能力預測表，現金流量表)
二、經濟效益分析。
項目銷售利潤率、內部收益率，凈現值等主要經濟指標。
第八部分:綜合分析與建議
一、項目優勢:
二、項目劣勢:
三、項目機會:
四、項目威脅:
五、結論和建議
項目投資建議書【2】
1、定義及作用
定義:項目建議書又稱立項報告，是由項目投資方向其主管部門上報的文件，從宏觀上論述項目設立的必要性和可能性，建議書內容包括項目的戰略、市場和銷售、規模、選址、物料供應、工藝、組織和定員、投資、效益、風險等，把項目投資的設想變為概略的投資建議。
目前廣泛應用于項目的國家立項審批工作中。
項目建議書通常是在項目早期使用，由于項目條件還不夠成熟，僅有規劃意見書，對項目的具體建設方案還不明晰，市政、環保、交通等專業咨詢意見尚未辦理。
項目建議書主要論證項目建設的必要性，建設方案和投資估算也比較粗，投資誤差為±30%左右。
對于大中型項目，有的工藝技術復雜，涉及面廣，協調量大的項目，還要編制預可行性研究報告，作為項目建議書的主要附件之一。
作用:項目建議書是項目發展周期的初始階段，是國家選擇項目的依據，也是可行性研究的依據。
項目建議書是項目發展周期的初始階段基本情況的匯總，可以減少項目選擇的盲目性，是國家選擇和審批項目的依據，也是制作可行性研究報告的依據。
涉及利用外資的項目，只有在項目建議書批準后，才可以開展對外工作。
項目建議書批準后，可以著手成立相關項目法人。
民營企業(私人投資)項目一般不再需要編寫項目建議書，只有在土地一級開發等少數領域，由于行政審批機關習慣沿襲老的審批模式，有時還要求項目方編寫項目建議書。
外資項目目前主要采用核準方式，項目方委托有資格的機構編寫項目建議書即可。
2、項目建議書和可行性研究報告的異同
項目建議書和可行性研究是項目前期兩個不同的階段,其內容、深度、作用都是不一樣的。
項目建議書往往是在項目早期，由于項目條件還不夠成熟，僅有規劃意見書，對項目的具體建設方案還不明晰，市政、環保、交通等專業咨詢意見尚未辦理。
項目建議書主要論證項目建設的必要性，建設方案和投資估算也比較粗，投資誤差為±30%左右。
一般地說，項目建議書的批復是可行性研究的依據之一。
此外，在可行性研究階段，項目至少有方案設計，市政、交通和環境等專業咨詢意見也必不可少了。
對于房地產項目，一般還要有詳規或修建性詳規的批復。
此階段投資估算要求較細，原則上誤差在±10%;相應地，融資方案也要詳細，每年的建設投資要落到實處，有銀行貸款的項目，要有銀行出具的資信證明。
很多項目在報立項時，條件已比較成熟，土地、規劃、環評、專業咨詢意見等基本具備，特別是項目資金來源完全是項目法人自籌，沒有財政資金并且不享受什么特殊政策，這類項目常常是項目建議書(代可行性研究報告)，兩個階段合為一階段。
以上基本上在傳統的項目審批制環境下項目建議書和可行性研究的大致要求和區別。
隨著我國投資體制的改革深入，特別是隨著《國務院關于投資體制改革的決定》的出臺和落實，除政府投資項目延續上述審批要求外，非政府投資類項目一律取消審批制，改為核準制和備案制。
像房地產等非政府投資的經營類項目基本上都屬于備案制之列，房地產開發商只需依法辦理環境保護、土地使用、資源利用、安全生產、城市規劃等許可手續和減免稅確認手續，項目建議書和可行性研究報告可以合并，甚至不是必經流程。
房地產開發商按照屬地原則向地方政府投資主管部門(一般是當地發改委)進行項目備案即可。
3、項目建議書的審批權限
目前，項目建議書要按現行的管理體制、隸屬關系，分級審批。
原則上，按隸屬關系，經主管部門提出意見，再由主管部門上報，或與綜合部門聯合上報，或分別上報。
(1)大中型基本建設項目、限額以上更新改造項目
委托有資格的工程咨詢、設計單位初評后，經盛自治區、直轄市、計劃單列市計委及行業歸口主管部門初審后，報國家計委審批，其中特大型項目(總投資4億元以上的交通、能源、原材料項目，2億元以上的其他項目)，由國家計委審核后報國務院審批。
總投資在限額以上的外商投資項目，項目建議書分別由省計委、行業主管部門初審后，報國家計委會同外經貿部等有關部門審批;超過1億美元的重大項目，上報國務院審批。
(2)小型基本建設項目，限額以下更新改造項目由地方或國務院有關部門審批
A、小型項目中總投資1000萬元以上的內資項目、總投資500萬美元以上的生產性外資項目、300萬美元以上的非生產性利用外資項目，項目建議書由地方或國務院有關部門審批。
B、總投資1000萬元以下的內資項目、總投資500萬美元以下的非生產性利用外資項目，本著簡化程序的原則，若項目建設內容比較簡單，也可直接編報可行性研究報告。
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