2016最新投資建議書「優秀篇」
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一、項目概況
xx有限公司位于xx市xx區xx路以西、xx用地以北，xx以南。占地xx畝(合計xxx平方米)。xx有限公司是一家xx企業，注冊資金為xxx萬美元，法定代表人為xxx。控股股東是xxxx有限公司，最終實際控制人為xxx。
本項目總計建造xx平方米的xx框架結構的高層次工業廠房。共x幢，均為x層廠房
目前xx有限公司經過近5個月的努力，已經拿到了建設工程規劃許可證和施工許可證，并已經完成打樁。本工程計劃在xx年1月結頂，在xx年8月前完成內外裝修、綠化等工程，12月底完成竣工驗收并開始對外xx。
二、項目優勢
(一)、規劃優勢
xx有限公司地處xx國家高新技術產業開發區內，xx國家高新技術產業開發區建于xx年3月，xx年3月經國務院批準為國家級高新區，目前是xx省唯一的國家級高新技術產業開發區。xx高新開發區(xx)沿xx而建，與西湖隔江相望，是xx未來的城市副中心和科技城。全區人口xx萬，總規劃面積xx平方公里，毗鄰眾多高等院校和科研單位，是高新技術的創新源和中小科技企業的孵化器。
xx高新區具有四方面特點：一是規劃起點高，類似于上海浦東。無論是地方政府的戰略定位，還是xx區的地理位置都與上海浦東如出一轍。在交通道路、配套規劃上甚至超過了浦東。二是人才云集。xx區與xx大學等高等院校、中國科學院等科研院所建立了長期友好合作關系，它們為xx區高新技術產業的發展提供了技術支撐和高素質人才。xx區已經成為各類人才創新創業的一方熱土。三是產業集聚。xx區已成為xx省最有影響的科技創新基地、高新技術產業基地和最具活力的經濟增長區域，軟件產業基地、集成電路設計產業化基地、留學人員創業園、動畫產業基地、電子信息產業基地等先后成為國家級的產業基地。目前xx高新區(xx)擁有近五千家企業，其中來自美、英、日、韓等xx個國家的外商投資企業xx家，外商總投資xx億美元。四是環境優化。近幾年來，xx區按照“構筑天堂硅谷、建設科技新城”的總體要求，加強基礎設施建設，全區生態、居住、政務、人文、治安等環境不斷改善，為全面打造“天堂硅谷”提供了良好的創業環境。ISO14000國家示范區創建工作通過國家環保總局和科技部的聯合檢查驗收，xx區成為第x個獲此“國際綠卡”的國家級高新區。
(二)、區位優勢
xx區區位優勢十分明顯。沿江依橋，交通便捷，至xx國際機場僅15公里路程，滬杭甬高速公路擦境而過。xx城市區劃調整后，高新區(xx)位于xx城市新版圖中心，尤其是隨著市行政中心的東移和“xxxxxx”戰略的實施，高新區(xx)成為xx市實現xx兩岸共同繁榮的戰略要地。
(三)、政策優勢
落戶在xx國家高新技術產業開發區內的企業可以享受15%所得稅減免政策，這也是xx區廠房xx成為全xx最高的原因之一，目前xx已經達到每月xx元每平方米左右，而且在工業廠房供不應求的形勢下，xx每年呈現10%以上的增長速度。
(四)、設計優勢
本項目建筑和設計上采用了xx結構，該種結構的廠房具有跨度大、梁低、吊頂美觀、柱子少(普通廠房每1000平方米內有10根以上柱子，而xx結構廠房每1000平方米內僅有4根柱子)、空間利用率高等優勢，實踐證明，該種結構的廠房深受廣大租房喜歡，xx可以比普通廠房高出10%以上。經我們調查，目前整個xx區xx結構廠房絕無僅有，整個xx市也非常少見。這使得本項目完工后的xx前景十分看好。本項目聘請了專業的xx結構建筑公司和設計院，施工時又有經驗豐富的監理人員坐陣，保證了項目的質量。項目主體建筑物均可自由分割，設計十分靈活，整體外觀優美。體貼而又富有前瞻性的設計使得本項目在設計上差異化優勢明顯。
(五)、時機優勢
2005年9月，xx市政府頒布了《關于集約利用和盤活工業土地的若干意見》，對提高工業項目用地準入門檻、盤活存量土地等做出了明確規定。xx市國土部門負責人表示，xx工業用地政策進一步收緊了。在這樣越來越緊的土地政策環境下，現有物業的xx勢必加速上漲。2006年9月，國務院出臺了《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》新政策，隨后，xx省于2006年12月15日發出了《關于全面實行工業用地招標拍賣掛牌出讓實施意見(試行)的通知》，通知規定：“嚴格工業用地供應政策。自國務院國發〔2006〕31號文件發布之日(即2006年9月6日)起，全省所有工業項目用地一律以招標拍賣掛牌方式出讓。”這一政策的出臺，標志著工業地產協議低價出讓的時代結束了，在土地供不應求的形勢下，工業土地價格必然會持續提高。目前是工業土地協議出讓和公開拍賣的過渡期，這時進軍工業地產正是時機。近階段普洛斯等地產巨頭的紛紛強勢進駐中國工業地產，他們在中國工業地產的門口徘徊躊躇多年以后，選擇在中國工業地產變革的關鍵時期進駐。
三、股東介紹
公司有兩個股東組成，其中xxxx有限公司占80%股份，xx國際投資有限公司占20%股份。
四、交易方案
五、大股東承諾
大股東承諾并保證：
(1)原則上xx公司不對外擔保，如對外擔保，必須經雙方書面同意后方可進行。任何一方申請貸款只能以股東自己的股東權益比例范圍內的資產作抵押，貸款利息各自承擔，并承諾按期歸還銀行貸款。
(2)每年確保至少分紅一次，分配方式為xx收入在扣除應繳稅款和必要的費用后(包括人工費用)后再進行分配。
(3)大股東不得以xx或者其他名義，損害小股東的利益，否則應給對方賠償相應損失。大股東承諾并保證尊重小股東的合法權益和利益，在任何情況下絕不侵害小股東的權益。
(4)大股東承諾并保證，按約定出資完成xx全部廠房的建設項目，包括土建、綠化、排污及配套設施的建設，并保證按質按量地完成。
(5)大股東承諾并保證：由于大股東資金原因導致xx工業廠房未能在xx年6月30日前竣工驗收并對外xx，則大股東承諾在xx年7月1日起給予小股東xx補償。補償標準如下：以xx集團和xx公司附近再找兩家同檔次的廠房為參考，以這三家的加權平均xx率及xx水平為補償標準。
(6)大股東承諾自xx工業廠房驗收完成并可開始xx之日起，小股東有權查看公司經營賬務報表、賬目、合同、資料等。
六、收益分析
(一)股權投資成本
xx價為xx元每平方米，這是綜合考慮xx區工業廠房的建設成本、市場價格和投資者收益回報率來確定的。
1、建設總成本(含土地成本)
每平方米建設總成本在xxx元以上。
2、市場價格
目前xx區工業廠房的市場價格每平方米平均在xx元以上。目前以每平方米xx元投資，到xx年底工程驗收完成，投資收益率即可達到50%。
3、投資收益
xx以每月xx元每平方米，xx率以90%計，稅費率以17%計，則穩定的年投資收益率可達計xx%，計算如下：
xx元每平方米×12月×90%×(1-17%)/xx元=xx%
預計xx元每平方米的投資成本可以讓投資者xx第一年即獲得xx%的年收益率，該收益率還不包括土地及房產增值帶來的收益。隨著xx區xx水平的逐年增長，預計5-10年后年投資收益率將達到20%左右。
當前xx區工業廠房的市場價格每平方米平均在xx元以上。目前以每平方米xx元投資，到xx年底工程驗收完成，投資收益率即可達到50%。
5-10年后，xx區將發展成為繁華的市中心，本項目處于xx區的心臟地帶和交通樞紐上，到時工業地產轉為商業地產的可能性很大，這一轉變必將給投資者帶來豐厚的利潤回報。所以說此價格定位是非常合理的。
(二)股權投資收益
1.國內貨幣資金大環境分析
人民幣升值的壓力越來越大，目前我國外匯儲備已經達1萬億美元，相當于8萬億人民幣，央行發行票據從市場上回收了2萬億人民幣，相當于實際新發行了6萬億人民幣，貨幣乘數為5，就是說市場新增貨幣約30萬億人民幣。這么多的資金會尋求好的投資項目，而目前投資股市風險已經很高、住宅、商鋪等價格也高居不下，工業地產投資機會凸現，多余資金追逐低風險資產是正確的投資選擇。
2.工業廠房供給分析
工業廠房供給數量和速度遠遠跟不上國民經濟增長速度，原因如下：
(1)土地資源是不可再生資源，日益稀缺，宏觀調控政策越來越嚴，企業拿地的難度、門檻越來越高。2006年9月頒發了《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》，這無疑是規范工業地產的必然，在地區經濟發展中，這不但意味著企業拿地成本會進一步提高，也意味著不具備工業地產合理開發審核、不具備工業地產投資開發要求的各類項目將被清理整頓。這將從源頭上減少了工業廠房的供給速度和供給數量。
(2)日益煩雜的審批手續一方面放慢了工業廠房供給速度，另一方面也使工業地產行業進入壁壘越來越高。一般來說，企業從立項拿地到廠房竣工驗收，需要3-4年以上時間，而真正造房子的時間僅需要1-2年，大部分時間和精力消耗在辦理煩雜的審批手續上，而且審批手續和審批門檻在日益提高。工業廠房這一產品的生產周期漫長性決定了工業廠房供給的嚴重滯后，因此，出現廠房供不應求、xx連年穩步上漲的局面是必然的，也是短期內不可改變的趨勢。
(3)xx缺乏專業的工業地產運作商，多數工業廠房供給結構不完全符合市場需求，導致有效供給更加稀缺。xx市近90%的工業廠房的運作商屬于首次開發工業廠房，由于缺乏經驗，造成已經建成的廠房在單體面積、結構、層高、綠化規劃上都顯得粗糙，不符合市場需求，造成局部供過于求。而真正符合市場需求的廠房卻呈現明顯供不應求的局面，完工后在1個月內即達到了70%以上的xx率。而在工業廠房xx市場成熟的國際市場，要達到70%以上的xx率只少需要一年半的時間。由此可見，目前國內工業地產市場遠未成熟，投資機會仍然很大。
在工業地產相對成熟的上海和江蘇，工業廠房采用xx結構的比較多，但在xx，由于各大設計院(包括省級工業設計院)缺乏xx結構廠房的設計經驗，xx結構廠房遠未普及，我公司可以說是xx市xx結構廠房的先導者。
3.工業廠房需求分析
(1)作為中國主要經濟中心的長三角地區，整個經濟持續增長，將推動對工業廠房的巨大需求量，專家預測——未來幾年，整個長三角地區xx和地價的上漲幅度將大于上海地區。另一方面，WTO將創造出來的有效需求，國外高技術企業會大量涌入，以實現產品的生產、組裝和銷售，這必然會帶來對工業廠房需求的增加。
(2)投資強度要求、政府資源不足、專業人才匱乏、審批手續煩雜、企業精力有限等原因讓中小企業甚至許多大企業別無選擇，只有租用廠房。
(3)投資需求也日益成為市場焦點。股市、住宅、商鋪等投資市場的風險已經很大，越來越多目光敏銳的投資者將資金轉向工業地產市場，形成投資性需求。幾年以前，工業地產并不是房地產領域的主流，但是它是非常特殊的房產領域。而目前的工業地產越來越多地為市場化運作所驅動，其增長點的潛力非常巨大，特別是在房地產其它領域，投資和開發的風險較高，競爭非常激烈的情況下。
(4)xx市xx區工業廠房需求現狀及趨勢分析。
據資深地產機構調查，目前xx區建成的、在建的以及將建的寫字樓數量有30幢左右，其中已經交付的寫字樓約占一半，預計今后xx還是有40萬平方米的可租售面積。從銷售價格來看，xx區目前寫字樓的平均銷售報價大致在7000元/平方米左右。從銷售情況來講，由于前幾年xx寫字樓市場的認同度比較低，因此銷售狀況并不很好，2005年下半年開始，這一狀況相對有所好轉，而xx寫字樓的整體入住率水平也不高，大約只有50%左右。從未來地位來說，隨著xx市“城市東擴、跨江發展”城市發展戰略的逐步實施，xx區已成為xx經濟發展的重要區域，也是xx又一個寫字樓集中的區域。政府的推動會催熟這一地帶的商業。xx區的優惠政策及在土地供應上的儲備優勢，目前已吸引了國內外大批大中型高科技企業的入駐，形成了眾多的“集團基地”。但由于供應量太大，xx的寫字樓大約要5年時間才能走出低谷。
與此相反，xx區的工業廠房卻熱火朝天，園區內工業廠房大多沒有空置，以xx科技園為例，園區內6萬平方米工業廠房xx率為100%，而且平均xx高達xx元。xx寫字樓與廠房xx出現冰火兩重天的現象是有原因的：
第一、xx開發區從2000年開始成為市場的焦點，熱起來也是近幾年的事，工業作為第二產業必定是一個先導性產業，比寫字樓、商業等產業成熟時間肯定要早幾年。
第二、驅動工業地產發展的關鍵是交通和物流，而寫字樓需要的不僅僅是交通，還需要有第三產業支撐。
第三、政策引導上也導致了寫字樓供應過大而廠房需求旺盛。xx區規劃起點高，對城市形象要求很高，客觀上放大了能夠代表城市形象的寫字樓供應量。廠房由于外表較為遜色，在將來的市中心不宜發展過多的廠房，而另一方面，落戶在xx國家高新技術產業開發區內的企業可以享受15%所得稅減免政策，這樣優厚的政策吸引了大量企業都往xx擠，這也正是xx區的工業廠房卻熱火朝天的原因。
4.收益來源
(1)土地及房產的不斷增值
xx區目前土地資源已經十分緊缺，周邊配套環境正大日益改善，xx區土地及房產將不斷增值。
(2)穩定增長的xx收入
從xx市及xx區歷年的xx增長趨勢看，xx年增長率在10%左右。
(3)抵押貸款，再投資收益
等工程完工，驗收完畢后，即可進行抵押貸款，收回全部投資成本，開始享受無風險收益。抵押貸款得到的資金又可以進行下一輪投資，從這個意義上說，本項目的投資回收期是非常短的。
七、風險分析
投資者風險簡而言之有以下三個風險：即房子能不能造起來?造好后能不能租出去?租出去后能不能享受收益?我們逐一進行分析并提出規避風險的方案。
(一)爛尾樓風險及規避風險的方案
目前項目資金缺口約xx萬元，大股東有較強的資本運作能力。xx大股東也可以通過在建工程抵押貸款形式保證后續資金投入，所以形成爛尾樓的風險其實是不存在的。
(二)經營風險及規避風險的方案
本項目從設計、建造、xx三方面努力使經營風險降到最低。本項目投入前進行了詳細的市場調查，本工業廠房設計十分精心細致，從廠房的層高、跨度、柱距、梁高、層數到外立面的質材、顏色，到電梯數量、速度、噸位的配置，甚至每一個樓梯、廁所蹲位、洗手池的擺放都經過市場調查、不斷優化設計、嚴密論證和專家討論。設計時以經濟、實用、美觀為原則，追求最大限度地符合市場需求。同時在建造質量上力求打造精品，xx方案上要求專業。從而保證使經營風險降到最低。
(三)小股東風險及規避風險的方案
小股東風險主要有以下三方面風險：
(1)信息不對稱風險
規避風險的方案：大股東承諾賬戶賬目公開、經營情況公開、資料合同公開，使小股東信息不對稱風險降到最低。
(2)收益風險
規避風險的方案：大股東承諾每年分紅、承諾給予小股東xx補償。大股東承諾每年確保至少分紅一次，分配方式為xx收入在扣除應繳稅款和必要的費用后(包括人工費用)后再進行分配。由于大股東資金原因導致xx工業廠房未能在xx年6月30日前竣工驗收并對外xx，則大股東承諾在xx年7月1日起給予小股東xx補償。補償標準如下：以xx集團和xx公司附近再找兩家同檔次的廠房為參考，以這三家的加權平均xx率及xx水平為補償標準。
(3)擔保風險
規避風險的方案：大股東承諾絕不對外擔保。原則上xx公司不對外擔保，如對外擔保，必須經雙方書面同意后方可進行。任何一方申請貸款只能以股東自己的股東權益比例范圍內的資產作抵押，貸款利息各自承擔，并承諾按期歸還銀行貸款。
八、出讓原因
由于目前在不進行在建工程抵押貨款的情況下，資金稍有短缺，為確保本項目資金充足，擬采用股權融資方式取得部分建設資金。
九、結論
綜上所述，本項目投資風險很小，收益回報穩定增長，是一個十分難得的投資機會。
xxx
日期
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