企業融資計劃書

時間：2022-10-08 21:39:58 商業計劃書

企業融資計劃書

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企業融資計劃書

　　企業融資計劃書

　　一、公司介紹

　　1、說明

　　20XX年4月28日“*****” 已在工商局變更為“江西*****投資集團有限公司”。

　　以下內容公司名稱暫時仍用*****。

　　2、公司簡介

　　*****成立于1992年，其前身為**縣城鄉綜合開發有限公司。

　　20XX年7月經改制成民營股份制企業，并更名為*****，公司經營地址在**縣旭日鎮信美路4號，注冊資本金為3000萬元，開發資質為貳級，主營房地產開發、經營與銷售。

　　公司理念是：誠實守信鑄就精品。

　　公司在“十二五”的規劃目標是將公司由原來專業做房地產開發為主，逐步建立以房地產開發、旅游與工業的三大產業為核心的經營結構。

　　在未來5年內企業主要解決四大戰略問題：第一是經營結構調整;第二是企業管理改革與管理技術運用;第三是人才引進與培養;第四是開拓大資金融資渠道。

　　公司董事長兼法人代表***，從事房地產行業近20年，具有豐富的房地產經營管理經驗。

　　公司設有工程部、財務部、營銷服務部、行政部等部門。

　　公司成立以來，在公司決策層的正確決策下及全體員工的共同努力，主營業務取得了快速發展，先后開發了多個房地產項目，“綠野春天”、“綠野星城”項目開發面積均在10萬平方米以上。

　　“綠野春天 ”樓盤入選由中國房地產優秀聯盟、江西電視臺聯合推舉的“江西地產十年優秀樓盤”，“綠野星城”被**市房管局、**市房地產業協會評為“市民最喜愛的樓盤”。

　　多年來，企業為發展需要不斷完善管理體制，更新社會觀念，樹立“以品牌創效益，以質量求發展”的觀念， 20XX—20XX年通過ISO9001-20XX質量管理體系認證，20XX年被**市工商局評為守合同重信用2A單位，并先后十余次被省、市、縣相關部門授予“先進企業”、“納稅大戶”等相關榮譽稱號。

　　經過近幾年的快速發展，公司在資金實力得到加強的同時，還集中和鍛煉了一批房地產業的專業技術人才，在決策、規劃、設計、施工建設中，成本控制、市場營銷等各個方面積累了豐富的經驗，為企業有效規避、防范和控制經營風險，進一步提高經營管理水平和市場競爭力，奠定了堅實的基礎，企業具有良好的發展前景。

　　3、公司現狀

　　資產負債：截止2011年12月31日,*****資產總額為人民幣139867871.8元，負債34759233.28元，所有者權益為人民幣105108638.52元。

　　4、股東實力

　　股東***2400萬元，住所：**縣旭日街道辦信美路10號5幢 103室，身份證號：362321195809090018;

　　5、歷史業績

　　自20XX年開始先后開發了“育才小區”、“信美別墅區”、“智星樓源”、“綠野春天”及“綠野星城”等項目，“綠野春天”、“綠野星城”項目開發面積均在10萬平方米以上。

　　6、資信程度

　　本公司自20XX年-20XX年連續被**市工商局評為“2A級重合同守信用單位”;被市縣地稅局評為“誠信納稅企業”，信用等級被銀行評為A+級。

　　7、董事會決議

　　20XX年4月25日經董事會決議，對本公司準備開發的綠野·御龍苑項目進行融資。

　　二、項目分析

　　1、項目的基本情況

　　項目為*****綠野·御龍苑建設項目，建設期限為3年(20XX年7月—2015年6月)。

　　項目位于**縣新行政中心的核心區，旭日北大道以西，311高速公路以北。

　　本項目用地面積為21493.44平方米。

　　綠野·御龍苑建設項目是*****在**縣建設的現代化商住小區，項目占地21493.44平方米，總建筑面積48719.32平方米。

　　該項目擬建設小高層、高層商住小區，其中：住宅面積36618.85平方米，商業房面積3129.10平方米，社區用房538.44平方米，辦公面積2699.61，架空層332.60平方米，地下建筑5400.72平方米。

　　2、項目來歷

　　本項目是在2011年1月28日在**縣國土資源局以競拍的方式獲得土地的使用權。

　　土地現狀已平整，沒有遺留問題。

　　3、證件狀況文件

　　目前本項目已有證書為：土地證、用地規劃許可證、工程規劃許可證、施工許可證，具體見附件。

　　4、資金投入

　　項目總投資人民幣11692.6萬元，企業籌集81692.6萬元，計劃融資銀行貸款3000萬元。

　　本項目計劃在20XX年10月1日開始銷售，預計第一期銷售住宅均價在4000元/㎡，投入銷售在120XX平方米，一期在3個月銷售回款在3500萬元左右;整個項目的銷售在28個月之內，預計總銷售收入在1.9億元左右。

　　5、市場定位

　　本項目總體市場定位為高端產品，中高端價格。

　　客戶群為注重品牌的城市精英們，主要集中在30—45之間，企業主、公司的經理階層、小型私營公司決策層、政府公務員，家庭年收入在8萬元以上，有部分灰色收入或者企業分紅的人。

　　他們比較注重健康、家庭生活、樓盤功能及配套設置、樓盤形象定位及創新理念、項目的地段及價格。

　　6、建造的過程和保證

　　本項目由本公司參股的江西宏城建設有限公司總承包，按市優標化工程進行施工，主要做到確保工程進度、工程質量、安全文明三個方面。

　　三、市場分析

　　1、**市房地產宏觀經濟分析

　　近年來，**市房地產開發投資持續增長，開發規模不斷擴大，占固定資產投資總額的比重逐年攀升，成為有效擴大內需、推動**市經濟穩步發展的新增長點，為城市發展，居民居住水平的提高做出了巨大貢獻。

　　⑴、20XX年狀況

　　進一步發展建筑業抓住中心城市和小城鎮建設的有利時機，進一步促進建筑業的發展，加快建筑新技術和新型建材的應用。

　　20XX年，建成2-3個一級建筑企業。

　　20XX年建筑業生產發展加快。

　　全年全社會建筑業增加值44.7億元，比上年增長12.9%。

　　全市資質等級四級及以上的建筑業企業完成總產值44.9億元，增長22.4%。

　　房屋施工面積863.8萬平方米，增長61.2%;房屋建筑竣工面積697.7萬平方米，增長87.3 %。

　　⑵、20XX年狀況

　　大力發展房地產業，深化住房制度改革，實現住宅的商品化、社會化，激活房地產市場。

　　房地產業以發展經濟適用住房為主體，推進危舊房改造工程、安居工程和住宅小區建設，積極發展安居工程和適度發展豪華住宅小區建設，以適應不同收入層次家庭的住房需求。

　　20XX年建筑業穩定發展。

　　全市全社會建筑業增加值50.63億元，增長12.4%。

　　具有資質等級的總承包和專業承包建筑企業實現利潤1.3億元，增長36.3%。

　　房屋建筑施工面積890萬平方米，增長3%;房屋建筑竣工面積677萬平方米，下降3%。

　　⑶、20XX年狀況

　　建筑業穩定發展。

　　全市全社會建筑業增加值42億元，增長4.4%。

　　具有資質等級的總承包和專業承包建筑企業實現利潤4.2億元，增長220%。

　　房屋建筑施工面積1052萬平方米，增長18.2%;房屋建筑竣工面積712.2萬平方米，增長5.2%。

　　⑷、20XX年狀況

　　20XX年1-9月全市房屋施工面積5738714平方米，比上年同期增長30.3%。

　　其中，住宅施工面積4773703平方米，同比增長30.3%，商業營業用房施工面積656302平方米，增長10.7%。

　　1-9月，全市房屋新開工面積2034812平方米，比上年同期增長26.9%。

　　其中，住宅新開工面積1736269平方米，比去年同期增長27.8%，商業營業用房新開工面積232679平方米，比去年同期增長28.6%。

　　由于房地產開發投資增長較快，拉動**市城鎮以上的固定資產投資繼續平穩增長。

　　2、房地產市場的分析

　　㈠、商住用地供求運行情況

　　1、土地交易情況

　　⑴、土地成交面積：20XX-20XX年，共成交49宗地塊合計138.87萬平方米，平均每年成交27.77萬平方米。

　　其中：商住用地33宗地塊合計117.03萬平方米;居住用地16宗地塊合計21.84萬平方米。

　　土地成交量以20XX年為最大，特別是商住用地達到58.73萬平方米，而以20XX年為最小總成交量才1.96萬平方米。

　　⑵、土地成交額：20XX—20XX年土地成交額總額達8.38億元，其中商住用地7.52億元，居住用地0.86億元。

　　⑶、平均成交單價則由20XX年的309元/㎡上升到20XX年的1190元/㎡，其中商住用地由20XX年的312元/㎡上升到20XX年的2778元/㎡，20XX年是1705元/㎡;居住用地由20XX年的23元/㎡上升到20XX年的1258元/㎡，20XX年是315元/㎡。

　　2、房產商購置開發情況

　　20XX-20XX年，房地產開發企業土地購置面積56.98萬平方米，平均每年11.4萬平方米。

　　20XX-20XX年，土地開發面積116.52萬平方米，平均每年23.3萬平方米。

　　㈡、房產供求運行情況

　　1、房產開發投資完成情況

　　20XX-20XX年，全縣累計完成房地產開發投資23.02億元，平均每年完成投資4.60億元。

　　其中住宅投資累計21.29億元，平均每年4.26億元。

　　在住宅投資中用于經濟適用房8887萬元，平均每年1777萬元。

　　2、房產投資資金來源情況

　　近年，總的來看，在房地產開發企業資金來源中:企業自籌資金占47.93%;銀行貸款占32.51%;其它資金(主要是定金及預收款和個人按揭貸款)19.56%。

　　3、房屋供應情況

　　⑴、房屋施工面積：20XX年是63.52萬平方米，到20XX年達到了177.74萬平方米，4年增長179.81%。

　　其中住宅則由20XX年的53.34萬平方米增加到20XX年的147.30萬平方米，4年增長176.17%;商用房則由20XX年的6.80萬平方米增加到20XX年的18.78萬平方米，4年增長176.25%。

　　⑵、房屋竣工面積：20XX年是14.61萬平方米，20XX年達到42.99萬平方米，增長194.28%。

　　其中住宅20XX年是39.87萬平方米，比20XX年的13.10萬平方米增長了204.36%;商用房20XX年是2.07萬平方米，比20XX年的0.87萬平方米增長了137.21%。

　　4、房屋需求情況

　　⑴、一手房房屋銷售面積：20XX-20XX年，5年中以20XX年銷售形勢最為看好創下歷史最高水平達34.45萬平方米，比20XX年的15.95萬平方米增長116.02%;比20XX年的27.24萬平方米還要增長26.44%。

　　其中住宅也以20XX年增幅最大達歷史最高32.25萬平方米，比20XX年增長153.42%，比20XX年增長24.99%;商用房則以20XX年銷量最大3.01萬平方米，后幾年起落不定但都不及20XX年，甚至到20XX年才銷售0.53萬平方米。

　　⑵、一手房房屋銷售額：20XX-20XX年，5年中累計完成銷售額17.93億元，平均每年銷售3.59億元。

　　其中住宅累計銷售15.75億元，平均每年銷售3.15億元;商用房累計銷售1.72億元，平均每年銷售0.34億元。

　　3、二手房銷售情況：據房管交易中心提供的數據顯示，近年來我縣二手房交易應當說比較活躍。

　　20XX年成交面積達14.89萬平方米超出當年一手房成交量2.16萬平方米，超幅達16.97%;20XX-20XX年4年間每年的成交量雖不如20XX年，但其成交量均超過6萬平方米，最高年份20XX年達9.2萬平方米。

　　3、競爭對手和可比較案例

　　本項目處于**縣新行政中心核心圈之內，暫無競爭對手。

　　4、未來市場預測及影響因素

　　**縣房地產市場雖然起步相對較晚，但發展比較穩定，近年來房價也穩中有升。

　　沿海發達城市近幾年才逐漸流行的各種房地產項目規劃的理念及產品設計的一些元素在**市場得到了引進，雖然沒有大型城市住宅項目的那種精致和深邃，但對于一個地產市場剛剛起步的城市，本項目的產品還是能夠在當地引起轟動并取得強勁的銷售成果。

　　四、管理團隊

　　1、人員構成

　　公司主要團隊的組成人員的名單、工作經理和特點如下：

　　⑴、***：職務是董事長，國家經濟師，從事房地產行業20年，在行業有非常豐富的工作經驗，為人敦厚，領導力很強，善于發現人才與培養人才，善于學習新知識。

　　2、組織結構

　　3、管理規范性

　　公司在管理上實行現代化企業管理制度，主張“以法管理，以仁領導”的基本方針，以萬科、綠城、恒大等國內一線開發企業的管理模式為學習榜樣，積極引進現代化科學管理技術，以用友軟件公司開發的房地產企業管理軟件進行日常的管理運營。

　　五、財務計劃

　　1、銷售收入估算

　　根據我們對項目附近目前房地產銷售價格的調查，我們對項目的銷售進行估算。

　　根據市場調查及目前預售情況，住宅按4500元/平方米進行測算;商業用房按6500元/平方米，地下停車位按80000元/個。

　　2、成本費用

　　項目成本費用主要包括經營成本、運營費用、修理費用、經營稅金及附加等構成：

　　⑴、經營成本：經營成本為開發建設投資按銷售比例(竣工進度比例)進行結轉，總成本為11692.6萬元，各期分別為3507.78萬元、5846.30萬元、2338.52萬元;

　　⑵、運營費用：運營費用為建設及運營過程中的管理費用等開支，按銷售收入的10%計提，各期分別為585.37萬元、975.62萬元、390.25萬元;

　　⑶、修理費用：修理費用為日常工器具的修理開支，按每期10萬元估算;

　　⑷、經營稅金及附加：經營稅金及附加按各期銷售收入計提5%的營業稅，按營業稅的5%及3%的比例計提城建稅及教育費附加，各期分別為315.88萬元、526.62萬元、211.17萬元;

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