物業管理調研報告5篇（薦）
在人們越來越注重自身素養的今天，報告使用的次數愈發增長，要注意報告在寫作時具有一定的格式。那么一般報告是怎么寫的呢？以下是小編收集整理的物業管理調研報告，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
物業管理調研報告1
黨的十七大明確指出：“社會穩定是人民群眾的共同心愿，是改革發展的重要前提。要健全黨委領導、政府負責、社會協同、公眾參與的社會管理格局，健全基層社會管理體制。最大限度激發社會創造活力，最大限度增加和諧因素，最大限度減少不和諧因素”。 區委十屆六次全會也提出了要全力抓好社會穩定工作，全面落實各項工作措施，營造安居樂業的社會環境。而物業管理是城市管理和社會建設的基礎工程，為此，加強居住小區物業管理建設，改善居民生活環境成為人民群眾普遍關注的熱點問題。前不久，按照區委的工作部署，南關嶺街道黨工委在解放思想學習實踐活動專題調研階段，結合地區實際，組織了專題調研小組，就如何推進地區物業管理，促進地區社會和諧穩定進行了專題調研。此次調研，實地走訪了部分居委會和物業管理公司，召開了由街道城管部門、物業公司、居委會、業主委員會等單位參加的不同層次座談會，發放了500份居民調查問卷，征求了各個群體的意見和建議，現將調研情況報告如下：
一、南關嶺街道物業管理工作的基本情況
據調查，南關嶺街道共有各類物業建筑面積240萬平方米，住宅建筑面積約181萬平方米。2萬平方米以上的居住小區16個，其中，上世紀八十年代以前建成入住的小區4個，占總面積的25%;九十年代后，按統一規劃、統一設計、綜合開發建設而成的小區12個，占總面積的75%。已實行物業管理的小區8個，占居住小區的50%;成立業主大會的小區5個，占實行物業管理小區的62.5%。全街共有物業管理企業七家，從業人員300余人。目前，實行物業管理的小區內多種管理形式并存，既有商品房、承租房、房改房、拆遷房，還有單位直管樓等。
總體看，物業管理工作具有以下幾個特點：一是物業管理市場處于發育初級階段。目前仍然沒有實行物業管理的居住小區占50%;未收取物業費的小區占75%，在收取物業費小區中尚有10%--50%住戶以各種理由不繳費。二是物業管理總體水平偏低。主要是物業管理企業數量少、規模比較小，資質等級偏低等;物業管理企業從業人員素質較低，物業服務工作不到位。三是物業管理行業監管體制不健全。對物業管理企業的監督檢查及規范化經營缺乏制度支撐，對社區物業管理自治方式缺乏科學性探索。
二、物業管理工作存在的主要問題
近年來，各新建小區積極通過公開招投標選聘前期物業管理企業，著力搭建社區自治的新型組織平臺，物業管理工作取得了一定成績，也總結了一些經驗，但由于體制、觀念、機制等因素的影響，物業管理工作仍存在以下四個方面的問題：
1、開發商遺留問題嚴重。開發商遺留問題嚴重是各地普遍存在的問題，本地區也不例外。問題主要包括變更規劃、配套設施不落實、房屋及附屬設備質量不合格等。這些問題遺留到物業管理階段并長期得不到解決，致使矛盾集中到物業公司身上，據調查，在有物業公司的小區，57%的受訪者認為居住小區物業公司沒有盡到管理責任，68%的受訪者認為居住小區技防措施不健全。
2、物業管理公司定位不合理。目前，據調查，現有物業管理企業規模小、資質等級低，物業管理服務水平偏低，經營管理理念陳舊，缺乏市場競爭力。在7家物業管理企業中，按資質分類，一級資質僅有1家，其余6家均為三級資質，按照性質分，2家由村公司物業轉制而來，其余是市內物業的分公司.個別物業公司受舊的體制影響比較深，習慣上以管理者自居，服務意識差;有些企業低水平服務、高標準收費;有些企業錯誤認為物業管理從業人員門檻低，缺少對員工的培訓和嚴格規范的制度管理，造成人員素質普遍偏低;有些企業不經業主同意，擅自經營物業共用部位，侵害了業主的合法權益。
3、部分業主觀念陳舊且缺乏合作性。大部分居住人群收入水平不高，對物業管理收費的理解尚未到位，不愿意按照目前價格享受較為全面的物業管理服務。業主普遍存在維權意識強烈而責任意識淡薄，經常出現業主權利濫用現象。據調查顯示，只有1%的受訪者對《大連市城市住宅小區物業管理辦法》很了解，不了解的多達87%;71%的受訪者表示不了解《中華人民共和國物權法》有關房產權利方面的規定。業主相互不熟悉，往往出現“誰都可以牽頭成立業主大會，但誰都無法真正成立業主大會”的無序局面，業主委員會的權威受到質疑。據調查顯示，55%的受訪者所居住的社區沒有成立業主委員會;當居住方面合法權益受到侵害時，更多人傾向于選擇通過居委會維權;87%的.受訪者認為業主委員會作用發揮不好，居委會作用發揮好。
4、政府相關職能部門公共服務水平有待提高。物業與園林、環衛、公安、交通、市政等管理部門之間不可避免地存在著職責劃分和相互配合的問題，有些是行政監管關系，有些是業務合作關系。目前，政府相關職能部門之間的關系以及與物業管理公司、業主、居委會等相關部門的關系還未理順，責權利的劃分有待進一步明確，公共服務水平有待進一步提高。此外，開發商、物業企業、業主以及政府相關職能部門之間的銜接也存在一些問題。如本應由政府提供的公共服務職責被人為地轉嫁到了物業公司，使物業公司客觀上既承擔一個企業的責任，又承擔著部分政府公共服務的職能等等。
三、加強物業管理工作的建議和意見
南關嶺地區地處城鄉結合部，物業管理具有一定的特殊性，需要探索適合街道實際的物業管理模式。通過此次調研，提出以下幾條建議：
1、推廣物業管理企業前期介入法。物業管理企業前期介入是指物業管理企業在正式接管物業之前就參與物業管理小區的“規劃—設計—施工—安裝—銷售—管理”等過程。這樣有利于避免開發項目在設計、施工和配套方面出現后期物業管理難以解決的問題，從源頭上減少開發商遺留問題對物業管理的隱患，有助于形成房地產開發企業、物業管理企業及業主和諧相處，三方共贏的良好局面。建議政府相關職能部門從政策、資金、管理以及技術手段等多方面問題入手深入研究，加強引導，推進物業管理企業前期介入工作。
2、成立物業管理行業協會并積極發揮作用。應由街道相關部門協調各物業公司成立物業管理行業協會。充分發揮物業管理行業協會在為物業管理企業提供交流平臺，促進行業自律，推動公平競爭，協調利益沖突，維護企業合法權益等方面的作用。協會應著力開展以下幾方面的工作：摸清行業基本狀況，研究行業發展理論;建立行業自律機制，規范企業經營行為;反映企業合理訴求，維護企業合法權益;開展各種形式活動，形成行業的凝聚力;正確引導輿論宣傳，樹立行業良好形象;加強從業人員技能和職業道德培訓，形成在職繼續教育機制。
3、建立健全長效管理機制。要建立和完善對開發商的誠信考核機制，特別是對其開發小區物業管理好壞的考評，使其注重樹立品牌意識，做好建管銜接;行業主管部門要改變姿態，充分利用全方位的媒體手段主動宣傳物業管理的必要性;物業管理公司應拋棄行政管理的方式，加大對業主的情感投入，與業主建立良性互動，用更好的服務取得業主理解和配合，政府有關部門和社區應組織成立物業調解協調機構，完善社區黨總支、居委會、業主及業主委員會、物業管理企業四方自治組織的聯動議事平臺，理順物業管理體系，建立基層管理長效機制。
4、探索物業分類管理模式。應根據目前物業管理的特殊性，有針對性的對居住小區的特點探索不同的物業管理模式。對于一些老舊小區來說，由于觀念限制和硬件條件的制約，讓居民出錢引入物業公司很難行得通。對這類長期以來欠賬較多的老舊小區，政府有關部門及產權單位應加強資金的合理投入，探索規范的物業管理以外的新形式，如充分延伸居民委員會的作用，或發動群眾建立自我管理的自治組織，力求用比較低的成本解決物業管理的基本需要問題。對于新建商品房小區，政府應加強引導和約束，引入市場化、專業化的管理模式，為企業創造更好的公平競爭環境，逐步打造代表自身核心競爭力的物業管理企業品牌。
5、大力提高居民自治水平。物業管理處于發展時期，配套政策尚不健全，不可能事無巨細都采用法律手段。而社會矛盾糾紛得不到及時調整，就有可能陷入無法緩解的對立困境。因此，在物業管理中，要將鄉規民約納入法治體系，通過規劃居民區建設的內容，完善鄉規民約，提高居民的權利義務意識，在正確行使民主權利的基礎上，承擔民主管理的責任。如大北物業公司與社區聯合深入開展調查研究，剖析居民區中缺乏公德的表現，針對性地建立鄉規民約，培育一批五好家庭、星級文明戶、文明樓等品牌項目，堅決反對在居民區生活中地極端個人主義等自私自利現象，大力提升小區的社會公德和家庭美德水準，收到了良好的效果。
6、提高物業公司服務質量。物業公司應結合實際需要，積極探索、大膽實踐，創造自己品牌，要通過提高員工知識技能的培訓，運用先進的管理手段，在企業內部應崗位明確，職責分明，建立一套行之有效的績效考核體系，降低企業管理成本。要從日常檢查、客戶交流、業主滿意度調查、管理費收繳、相關信息反饋等方面了解物業服務是否滿足業主的需求，從而制定相應的措施。如鴻誠物業公司開展“敬業愛崗、優質服務”活動，調動員工的工作積極性，激發技術革新，促進了物業管理、服務工作再上新臺階。
物業管理調研報告2
隨著房地產行業的迅猛發展，物業管理行業應運而生，成為新興行業。物業公司大致分為兩類，一類是房地產公司設立的物業公司，法人代表與房地產公司相同，這類物業公司致力營造良好的樓盤形象，為房地產公司樹立品牌，物業管理較為規范，工作人員及投入較多，每個樓盤開盤后逐步納入物業管理，并為房地產公司管理樓盤售后的的后期事宜。另一類物業公司非房地產公司設立，而是為管理某些樓盤或單位物業而成立的物業公司，其管理物業規模大小不一，多則幾千戶，少則幾百戶。
一、物業公司的收入及征收特點
（一）規模較大的物業公司的收入及代收費用包括：物業管理費收入租金收入經營停車場游泳池各類球場等公用設施收入清理生活垃圾收入物業大修收入中介收入廣告收入其他收入及代收水費電費燃氣費房租維修基金暖氣報裝費排污費寬帶入網費有線電視入網費等。一些規模較小的物業公司只有以上項目中的幾種收入。
（二）物業管理行業企業收費及收入現狀。
1、物業收費面對的是廣大業主，個性千差萬別，收取難度不一，部分業主因房屋質量問題物業服務質量問題業主已入伙但未實際入住等因素拒交物業費。造成部分物業費收入不能到位。
2、部分物業公司物業費收取未能按照物價部門批準標準收取，在實際收取中采用低于批準的物業費標準收取物業費，再綜合入伙率入住率物業費收取率幾種因素，造成理論上的計算與收取到位的收入存在較大差異。大部分的物業費征收率在30%———80%之間。部分物業公司存在微利經營艱難經營狀態，少數物業公司需房地產開發公司的補貼收入才能略有贏利。
二、物業管理行業企業在涉稅上存在的問題及成因：
（一）收入不真實。主要表現在以下幾種方式：
1、部分收入不入賬。業戶在繳納物業費或租金時，未能索取發票，部分物業公司將這部分收入隱匿不入賬，造成少計收入。
2、收入不確認，記入其他應付款等科目。部分物業公司在取得物業管理費收入或租金收入時，暫掛預收款其他應付款等科目，以收入不能確認為由，不計入收入，造成預收款其他應付款科目余額較大，收入長期得不到確認，收入與其物業管理規模不相符。少數物業公司以住戶裝修保證金抵業主應繳的物業管理費時，不作收入處理。
3、減免收入。減免收入的情形有：一次性繳納一年的物業費少收兩個月或幾個月；對新入伙戶一年收半年；為房地產公司介紹他人買房，減免當年物業管理費等方式，相應減少了公司應收物業管理費收入。形成應計收入而未計的情況。
4、應收取的物管費以“工資費用”的形式減少收入，少數物業公司在收取單位物業管理費時，未按規定開具發票，而是以工資日常發生的費用等方式，向對方取得該部分物業管理費，不入賬或不作收入處理，從而少計收入。
5、補貼收入記往來賬。少數物業公司對于房地產公司物業管理補貼收入，不作收入處理，長期掛其他應付款，以暫借款的名目，少計收入。
（二）納稅申報不規范
1、納稅義務發生時間的變化形成會計準則與稅法差異，造成營業稅當期計稅依據不準確。就一次性收取的物業管理費或房屋租賃收入，根據《財政部國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》（財稅[20xx]16號）中第五條“關于納稅義務發生時間”的規定，單位和個人提供應稅勞務轉讓專利權非專利技術商標權著作權和商譽時，向對方收取的預收性質的價款包括預收款預付款預存款預存費用預收定金等，其營業稅納稅義務發生時間按照財務會計制度的規定，以該項預收性質的價款被確認收入的時間為準。也就是說發生在20xx年的上述業務可以按照財稅[20xx]16號文件規定執行。20xx年1月1日起施行的新的《中華人民共和國營業稅暫行條例》第十二條規定，營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務轉讓無形資產或者銷售不動產并收訖營業收入款項或者取得營業收入款項憑據的當天。第二十五條第二款規定，納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。其納稅義務發生時間具有了收付實現制的特點而不完全屬于權責發生制的性質，在會計處理與稅法存在差異的情況下，應按稅法規定辦理。物業公司應在收到款項時一次性申報營業稅，而不需考慮所屬期。部分物業公司在收取物業費等款項時，采用預收款方式，一次收取半年或一年的物管費等，根據所屬期按月分攤結轉收入，按結轉收入申報營業稅，而不是一次性全額申報，按月分攤方式既不符合稅法規定，稅務機關也很難把握，難以核對，會造成申報和稅務管理的混亂，同時滯延了應納稅款。
2、代收費用扣除不規范。國稅發[1998]217號《國家稅務總局關于物業管理企業的代收費用有關營業稅問題的通知》規定：“物業管理企業代有關部門收取水費電費燃（煤）氣費維修基金房租的行為，屬于營業稅‘服務業’稅目中的‘代理’業務，因此，對物業管理企業代有關部門收取水費電費燃（煤）氣費維修基金房租不計征營業稅。”部分物業管理公司向其他公司收取的手續費基金集資費代收款項代墊款項及其他各種性質的價外收費，不作為計稅依據申報繳納營業稅。隨著社會的發展，代收費用中的暖氣報裝費排污費寬帶入網費有線電視入網費等代收費用政策上未明確是否要繳納營業稅。代收的水費電費燃（煤）氣費維修基金房租等費用長期掛其他應付款，歷年結轉，既反映不出代收的手續費，也反映不出其余額中有多少是代收費用，長期掛賬幾年的其他應付款未結轉收入申報稅款。
3、跨年度租金收入企業所得稅問題的政策因素。《企業所得稅法實施條例》第九條與第十九條第二款二者容易產生歧義，但第十九條第二款規定，租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現，對租金收入的處理作出了具體規定。一次收取跨年度租金收入應一次結轉。根據《國家稅務總局關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函[20xx]79號）關于租金收入確認問題規定，企業提供固定資產包裝物或者其他有形資產使用權取得的.租金收入，應按交易合同或協議規定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。其中，如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，《企業所得稅法實施條例》第九條規定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。
按照以上規定，筆者認為，企業的跨年度租金收入在20xx年1月1日前可按年度分攤結轉，20xx年度20xx年度則應全部結轉，20xx年1月1日后則可一次結轉或按年分攤結轉。在實際工作中，一次結轉還是按年結轉這兩種觀點一直存在，大部分企業的表現形式為按年分攤結轉，主管稅務管理部門予以默認，實際操作上兩種情況都存在。
（三）發票使用不規范。部分物業公司在收取個人業主物業管理費時使用自制收據收取物業管理費，而在收取單位物業費或出租給單位使用的門面時才使用稅務發票，從而造成未按規定向業主開具發票。一方面是業主索取稅務發票的意識不強，按入伙時簽訂的物業管理合同或租賃合同的約定付了物業管理費或租金后，索取稅務發票的意識不強，合法權益未能體現；另一方面，物業公司開具發票的意識不夠，收取款項時未向業主開具稅務發票，或出于某種目的，向個人業主收取款項不開具稅務發票。部分物業公司申報營業稅等稅款后，未領購相對應的發票，造成應開具而未開具發票可以領購又未領購發票的現象。
（四）賬務不健全或不建賬。部分規模較小的物業公司人員少，收入成本核算簡單，設立簡易賬或不建賬，不能全面反映收入成本費用等情況，稅務機關不能掌握其真實的收入費用等情況。
（五）稅務管理部門收入難核實。采用自制收據收取的應稅收入是否全部入賬核算方面同時也就相應地存在問題，稅務部門在核實物業公司管理情況時，可能調查到物業公司管理了多少幢多少套，但入住業戶多少則較難掌握，已入伙業主也有長期不在的情況，已入住的業戶物業管理費也存在征收率的問題，并不能100%到位。物業面積入住率征收率物業收費標準與實際收費標準的差異，物業公司取得收入未全部入賬等情況，造成稅務機關核實收入難。
三、管理措施
（一）宣傳與輔導。一方面稅務機關要加強對物業公司行業政策的宣傳與業務培訓，加強涉稅輔導，向企業財會人員宣傳行業最新政策，提升財會人員對政策的正確理解，準確及時確定收入，誠信納稅，提高企業對稅收的遵從度。另一方面要通過多途徑向業主宣傳，提高業主索取發票意識，把索取發票當作一種常態，形成維護自己的合法權益的一種習慣。
（二）規范使用發票，強化“以票控稅”。1物業公司使用稅控機向業主開具機打發票，但大部份物業費需管理人員上門征收，適用于自行繳納物業費率較高的單位，并且允許該部分企業領用定額發票，方便物業公司因業主未自行繳納而需上門收取物業費。2領取定額發票，但業務量較大的企業領用發票的數量較大，使用也不是很方便，適用于規模相對較小的企業，3領用裁剪式發票或允許企業自行印制專業發票，稅務機關加強控管。4建立發票違規舉報制度，打擊發票違章行為，規范發票開具和使用，維護納稅人的合法權益。
（三）日常管理。建立物業管理明細臺賬，企業每半年報送一次納入物業管理的樓盤房屋門面相應的入住使用及收取物業管理費情況，主管稅務機關在審核后可建立相關動態臺賬，后期的每期數據應呈遞增狀態，如發現異常，及時跟蹤管理。稅務機關應加強稅源調查，實地調查詳細了解企業物業管理項目，各小區物業面積，入住情況門面出租情況，物業費收費標準其他經營項目等情況，與企業自報資料進行比對，分析畢業論文異常，加強巡管。
（四）規范納稅申報及賬務管理。規范企業的納稅申報，企業應及時確入收入，明確應稅收入應稅代收費用對應的應納稅種納稅義務發生時間，及時準確申報納稅。引導企業規范建賬，規范各科目收入費用成本的確認，如各項收入發生的費用各種代收費用的收取與支付的核算等。對無建賬能力的規模較小的企業，根據物業面積，收費標準入住率等各項指標核定應納稅額。加強評估管理，對零申報戶異常申報戶，與掌握的企業相關情況進行比對，及時評估，糾正企業不規范行為。
（五）部門協作。與房管工商公安房地產開發公司加強協作，了解掌握樓盤開盤出售情況物業公司登記及進入小區情況物業收費標準情況門面出租情況業主入住情況，及時跟進管理。
物業管理調研報告3
物業管理關系千家萬戶，做好物業管理對于改善城區環境，鞏固三創成果，構建和諧社會具有重要意義。近年來，XX縣物業管理逐步發展，取得了一定成績，但也面臨諸多困境，物業管理發展任重道遠。
一、我縣物業管理基本狀況
近年來，我縣城鎮化建設日新月異，小區物業管理逐步推行和發展，目前整體態勢平穩。但是我縣物業管理市場化運作機制尚不健全，物業管理水平仍然較低，業主與物業公司的矛盾難以調解，物業管理行業監管體制不完善，已經到了一個需要全面規范整頓提高的階段。
（一）穩中求進，我縣物業管理發展迅速。
我縣物業管理起步于20xx年，縣房地產管理局成立了物業管理辦公室，負責全縣物業行業監督管理。10年來，我縣物業管理從無到有，從小到大，穩步發展。截至目前，全縣共有物業服務企業10家，管理居民住宅小區17個，物業服務建筑面積近200萬平方米，新建住宅小區物業管理覆蓋率達98%，從業人員達 1000多人，服務小區人口達25000人。
（二）多措并舉，我縣物業管理逐步完善。
縣物業管理辦公室成立以來，對物業行業管理發揮了一定作用。一是加強物業服務隊伍培訓，提高了從業人員的業務技能、政策法規水平和職業道德；二是加強外派交流。進一步開闊了物業管理人員的視野，找準了自身存在的問題，也明確了今后努力方向。三是加強市場準入管理。積極實行物業管理提前介入制度，在房地產開發企業辦理商品房預售許可證時，必須明確項目前期物業管理計劃。從20xx年5月1日起，所有新建樓盤前期物業管理實行了招投標制度。四是加強行業監管。制訂了《XX縣城區物業服務企業實施年度測評細則》，加強對物業服務企業的監管，將測評結果作為評先評優考核晉級的重要依據。五是加強公共維修資金的歸集和管理。截至目前，累計歸集物業公共維修資金1300萬元。
（三）物業管理發展不平衡。
一些小區如鉑金華府、中偉世紀城和煙草局的物業管理比較規范。而巨龍家園、玉盤小區、書香和苑等一些小區因物業費收繳率不高，小區物業管理已經撤離。巨龍御園、名人府邸也岌岌可危。此外，黨政機關、學校醫院等企事業單位的物業管理還未全面啟動。
二、我縣物業管理存在的主要問題及原因分析
我縣物業管理業在快速發展的同時，暴露的問題和隱患也日益凸顯，主要表現在：
（一）小區開發建設質量堪憂、設施配套不完善。我縣部分小區，盡管通過了竣工驗收，但仍存在規劃未嚴格實施、小區配套設施不完善、房屋外墻屋面滲漏、衛生間漏水、消防及安保設施不到位、電梯質量低劣，甚至存在安全隱患等等問題。這些問題在建設過程中沒有得到根本解決，留下質量安全隱患和矛盾根源。
（二）物業管理粗放型發展。一是部分物業企業服務質量不高，服務信譽不佳，重收費輕服務。二是物業管理專業化水平低，物業服務企業小、弱、散，缺乏上規模、上檔次的物業公司。從整體而言，我縣物業管理服務水平不高，實力不強，難以適應市場化、專業化、社會化的需求。
（三）業主物業服務消費觀念沒有普遍形成
一些業主缺乏法制觀念和物業消費觀念，對市場化物業管理不理解、不支持，有些業主只要求接受服務卻拖欠物業費，有的只選擇價格低廉的物業公司，卻要享受品質的物業服務，而物業公司因收費標準低而難以運作，從而造成業主與物業公司之間的對立情緒與矛盾糾紛不斷增加的惡性循環。
（四）物業公司和業主權責不清，業主委員會沒有充分發揮橋梁作用。我縣小區大部分業主委員會沒有成立，有的業主委員會在物業管理中不能發揮應有的作用。部分小區業主和物業公司沒有訂立物業服務合同，雙方的權利和義務沒有明確，造成雙方應盡職責和義務不能全面履行，權利受到侵害時不能很好維權。
（五）物業管理體制不完善。從全縣看，缺乏一個強力有效、協調各方的綜合物業管理部門，縣房產局作為物業行業管理主管部門，委托物業管理辦公室負責業務管理，但該機構面對日益增加的管理任務和物業矛盾糾紛調處力不從心，亟待全面加強。開發商、物業企業、業主以及政府相關職能部門之間的職責不清；屬地政府、社區的綜合協調作用未充分發揮。在業主和物業公司產生矛盾時，政府及相關部門不能及時調處，導致矛盾升級擴大。
三、加強我縣物業行業管理的幾點建議
（一）加強宣傳，引導樹立正確的物業管理和物業消費觀念。深入宣傳《物權法》、《物業管理條例》等有關法律法規，讓廣大業主了解物業服務對小區環境的重要性，增強廣大業主的物業服務消費觀念，使“花錢買服務”的觀念深入人心。同時，引導物業服務企業依法經營、公平競爭，提高服務質量，珍視企業信譽，推動整個物業服務行業健康、有序發展。
（二）部門聯動，建立物業管理齊抓共管機制。一是在工程項目規劃、設計階段開始，規劃建設部門要對小區的功能、布局、公共設施和配套建設等提出明確要求，為后期物業服務打下堅實的基礎。二是小區建設要嚴格執行有關規劃建設標準，做到圖紙與建設一致，嚴格規劃管理和工程質量管理，確保建設工程質量。三是建立商品房綜合竣工驗收制度，房產部門要參與綜合驗收。政府相關部門應實行驗收責任追究制，未通過綜合驗收的物業，不能投放市場。四是物價部門要完善細化收費標準，明確服務內容。五是縣房產部門要建立物業企業的信譽等級測評制度，引導物業服務企業加強行業自律，提高企業信譽，確保服務質量。使信譽低、質量差的物業企業逐步退出市場。對無正當理由擅自中止物業服務的物業公司在以后的投標時予以限制。規范物業承接查驗手續，明確開發商、物業服務企業、業主三方之間的權利和義務。同時，要認真規范公共維修基金的管理和使用，制定公共維修基金提取使用程序。
（三）積極扶持，促進物業企業良性發展。建議政府對物業服務企業征收的相關稅費予以優惠，在物業公司遇到困難時予以關心支持。引導物業企業走強強聯合之路，積極鼓勵物業公司重組兼并，做大做強物業公司，做響物業公司品牌。積極扶持培育實力較強、專業化水平較高的物管企業，走規模經營之路。
（四）加強保障，推進物業管理法制化進程。業主和物業公司的矛盾糾紛一般屬于民事糾紛，如當事雙方已提起訴訟，可按法律程序處理。建議縣人民法院優先受理、快審快結，維護當事人的權益。當業主惡意拒交物業費時，要發揮司法調解的作用，建議明確物業企業催繳物業費更為簡單的措施或程序。為從根本上規范我縣房地產開發建設管理和物業管理活動，建議盡快出臺我縣加強房地產開發管理的`實施辦法和加強物業管理的實施細則兩個規范性文件。
（五）理順體制，實行屬地管理和行業管理相結合。按照“條塊結合，屬地管理”的原則，進一步明確鄉鎮和社區居委會在物業管理工作中的權、責關系，把物業管理納入社區綜合管理范疇，政府投入一定的經費。鄉鎮、社區居委會加強對居住小區的屬地管理，全面承接和履行政府延伸至社區的各項公共管理與服務職能，建立起對業主委員會的引導和監督機制。縣房產部門要加強對物業服務企業的行業監管，指導物業服務企業規范、高效開展工作。建議縣委政府加強縣物業管理辦公室的機構設置，增加人員編制，明確其職能職責，加強其履職監督。對業主、業委會與物業公司之間出現的各種矛盾和糾紛，縣物業管理辦公室要和社區居委會及時介入、引導，共同協調處理。堅持屬地管理原則，業主委員會自覺接受社區居委會的領導，社區居委會積極參與協調處理物業矛盾糾紛。
物業管理調研報告4
物業管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現的領域，加強居住小區物業管理，改善居民生活環境成為人民群眾普遍關注的熱點問題。為此，今年3月至6月，我們聯合開展了加強石景山區物業管理的調研，目的是全面了解我區物業管理現狀，反映群眾所關心的物業管理實際問題，促進和諧社會的建設和區域形象的提升。此次調研聽取了區建委關于我區物業管理工作基本情況的介紹，實地走訪了部分居委會和物業管理公司，召開了由政府相關職能部門、物業公司、居委會、業主委員會等單位參加的不同層次的座談會，發放了近千份居民調查問卷，搜集了關于加強我區物業管理的意見和建議，現將調研情況報告如下：
一、我區物業管理工作的基本情況
據調查，我區共有各類物業建筑面積20xx萬平方米，其中住宅建筑面積約1200萬平方米。2萬平方米以上的居住小區105個，其中，上世紀八十年代以前建成入住的小區46個(包括各類家屬院，不包括軍產)，占44%;
九十年代后，按統一規劃、統一設計、綜合開發建設而成的小區59個，占56%。已實行物業管理的小區79個，占居住小區的75%;
成立業主大會的小區11個，占實行物業管理小區的14%。全區共有物業管理企業68家，其中在我區登記注冊的44家，在外區注冊的24家，從業人員6000余人。目前實行物業管理的小區內多種管理形式并存，既有商品房、承租房、房改房、拆遷房，還有康居房及單位直管樓等。
總體看，我區物業管理工作具有以下幾個特點：一是物業管理市場處于發育初級階段。目前仍然沒有實行物業管理的居住小區占25%;
抽樣調查問卷顯示，未收取物業費的小區占33%。同時，近年來我區部分實施物業管理的小區獲獎，物業管理覆蓋率呈上升趨勢。二是物業管理總體水平偏低。統計數據顯示，與北京市整體水平相比，我區轄區內注冊登記的物業管理企業數量少、規模比較小，資質等級偏低等;
物業管理企業從業人員素質普遍偏低。三是物業管理行業監管體制基本建立，20xx年8月以來，成立了專門的工作機構，加強了對物業管理企業的監督檢查，開展了物業管理規范化活動，積極探索社區物業管理自治方式，開展物業管理試點工作，推進物業管理市場化進程，進一步加強了我區物業管理行業政府監管的工作力度。
二、我區物業管理工作存在的主要問題
近年來，我區物業管理主管部門積極推進通過公開招投標選聘前期物業管理企業，著力搭建社區自治的新型組織平臺，物業管理工作取得了一定成績，也總結了一些寶貴經驗，但由于體制、觀念、機制等因素的影響，我區物業管理工作仍存在以下四個方面的問題：
1.開發商遺留問題嚴重。開發商遺留問題嚴重是各地普遍存在的問題，我區也不例外。問題主要包括變更規劃、配套設施不落實、房屋及附屬設備質量不合格等等。這些問題遺留到物業管理階段并長期得不到解決，致使矛盾集中到物業公司身上，據調查問卷顯示，77%的受訪者認為居住小區物業公司沒有盡到管理責任，69%的受訪者認為居住小區技防措施不健全。
2.物業管理公司定位不準確。我區現有物業管理企業規模小、資質等級低，物業管理服務水平偏低，經營管理理念陳舊，市場競爭力不強。我區登記注冊的44家物業管理企業中，按資質分類，一級資質僅有2家，二級資質也只有3家，三級資質39家，與全市整體水平比較相差太遠;
按照性質分，24家為國有或國有控股企業，17家由單位后勤部門轉制而來，2家是直管公房房管所改制企業，這些物業公司受計劃經濟企業體制的影響比較深，有些企業甚至仍按照事業單位方式運作，以管理者自居，服務意識差;
有些企業低水平服務、高標準收費，甚至出現亂收費;
有些企業錯誤認為物業管理從業人員門檻低，缺少對員工的培訓和嚴格規范的制度管理，造成人員素質普遍偏低;
有些企業不經業主同意，擅自經營物業共用部位，侵害了業主的`合法權益。
3.部分業主觀念陳舊且缺乏組織性。我區部分居住人群收入水平不高，對物業管理收費的理解尚未到位，不愿意按照目前價格享受較為全面的物業管理服務。業主普遍存在維權意識強烈而責任意識淡薄，經常出現業主權利濫用現象。據調查問卷顯示，只有1%的受訪者對《北京市居住小區物業管理辦法》很了解，不了解的多達37%;
71%的受訪者表示不了解《中華人民共和國物權法》有關房產權利方面的規定。
業主相互不熟悉，往往出現“誰都可以牽頭成立業主大會，但誰都無法真正成立業主大會”的無序局面，業主委員會的權威受到質疑。據調查問卷顯示，78%的受訪者所居住的社區沒有成立業主委員會;
當居住方面合法權益受到侵害時，更多人傾向于選擇通過居委會維權;
87%的受訪者認為業主委員會作用發揮不好，居委會作用發揮好。
4.政府相關職能部門公共服務水平有待提高。物業與園林、環衛、公安、交通、市政等管理部門之間不可避免地存在著職責劃分和相互配合的問題，有些是行政監管關系，有些是業務合作關系。目前，我區政府相關職能部門之間的關系以及與物業管理公司、業主、居委會等相關部門的關系還未理順，責權利的劃分有待進一步明確，公共服務水平有待進一步提高。
此外，開發商、物業企業、業主以及政府相關職能部門之間的銜接也存在一些問題。如本應由政府提供的公共服務職責被人為地轉嫁到了物業公司，使物業公司客觀上既承擔一個企業的責任，又承擔著部分政府公共服務的職能等等。
三、關于加強我區物業管理工作的建議
石景山區地處城鄉結合部，物業管理具有一定的特殊性，需要探索適合我區實際的物業管理模式。通過此次調研，提出以下幾個方面的建議供有關部門參考：
1.推廣物業管理企業前期介入。物業管理企業前期介入是指物業管理企業在正式接管物業之前就參與物業管理小區的“規劃—設計—施工—安裝—銷售—管理”等過程。這樣有利于避免開發項目在設計、施工和配套方面出現后期物業管理難以解決的問題，從源頭上減少開發商遺留問題對物業管理的隱患，有助于形成房地產開發企業、物業管理企業及業主和諧相處，三方共贏的良好局面。建議政府相關職能部門從政策、資金、管理以及技術手段等多方面問題入手深入研究，加強引導，推進我區物業管理企業前期介入工作。
2.發揮物業管理行業協會作用。要充分發揮物業管理行業協會的作用，在為物業管理企業提供交流平臺，促進行業自律，推動公平競爭，協調利益沖突，維護企業合法權益等方面的作用。協會應著力開展以下幾方面的工作：摸清行業基本狀況，研究行業發展理論;
建立行業自律機制，規范企業經營行為;
反映企業合理訴求，維護企業合法權益;
開展各種形式活動，形成行業的凝聚力;
正確引導輿論宣傳，樹立行業良好形象;
加強從業人員技能和職業道德培訓，形成在職繼續教育的長效機制。
3.推動各方思想觀念轉變。在對開發商誠信考核中，要增加其開發小區物業管理好壞的考評，使其注重樹立品牌意識，做好建管銜接;
行業主管部門要改變姿態，充分利用全方位的媒體手段主動宣傳物業管理的必要性，積極推行我區一些社區典型做法，如七星園小區，引導廣大業主維好權、用好權、盡好責;
物業管理公司應拋棄行政管理的方式，加大對業主的情感投入，與業主建立良性互動，用更好的服務取得業主理解和配合，同時要像首鋼物業公司一樣積極向外尋求發展機會，過度期采取兩種體制并存的運做模式。政府有關部門和社區組織應組織成立物業調解協調機構，繼續完善社區黨委、居委會、業主及業主委員會、物業管理企業四方自治組織的聯動議事平臺，理順物業管理體系，建立基層管理長效機制，推動業主大會組建工作。
4.探索我區物業分類管理模式。我區物業管理有特殊性，應針對居住小區的特點探索不同的物業管理模式。對于一些老舊小區來說，由于觀念限制和硬件條件的制約，讓居民出錢引入物業公司很難行得通。對這類長期以來欠賬較多的老舊小區，政府有關部門及產權單位應加強資金的合理投入，探索規范的物業管理以外的新形式，如充分延伸居民委員會、房管所的作用，或發動群眾建立自我管理的自治組織，力求用比較低的成本解決物業管理的基本需要問題。對于新建商品房小區，政府應加強引導和約束，引入市場化、專業化的管理模式，為企業創造更好的公平競爭環境，逐步打造代表自身核心競爭力的物業管理企業品牌，為建設和諧社會做出更大貢獻。
5.大力提高居民區自治水平。物業管理處于發展時期，配套政策尚不健全，不可能事無巨細都采用法律手段。而社會矛盾糾紛得不到及時調整，就有可能陷入無法緩解的對立困境。因此，在我區物業管理中，要將鄉規民約納入法治體系，通過規劃居民區建設的內容，完善鄉規民約，提高居民的權利義務意識，在正確行使民主權利的基礎上，承擔民主管理的責任。建議選擇部分小區先行試點，深入開展調查研究，剖析居民區中缺乏公德的表現，針對性地建立鄉規民約，培育一批五好家庭、星級文明戶、文明樓等品牌項目，堅決反對在居民區生活中地極端個人主義等自私自利現象，大力提升小區的社會公德和家庭美德水準。
6.提高物業公司服務質量。物業公司應結合實際需要，積極探索、大膽實踐，創造自己品牌，要通過提高員工知識技能的培訓，運用先進的管理手段，在企業內部應崗位明確，職責分明，建立一套行之有效的績效考核體系，降低企業管理成本，同時應充分利用自動化設施，加大管理智能化的科技含量，更有效地實施各項管理服務。要從日常檢查、客戶交流、業主滿意度調查、管理費收繳、相關信息反饋等方面了解物業服務是否滿足業主的需求，從而制定相應的措施，有條件的企業應積極建立ISO9001標準體系，進一步提高服務質量。
7.完善物業管理相關法律法規。現行有關物業管理方面的法律法規包括《物業管理條例》、建設部的規章制度，但缺乏與法規相配套的規范性文件的制定，如：業主委員會運作;
物業管理招投標;
住宅維修基金管理;
物業管理服務用房設置使用;
業主委員會的法人地位及其職責、權力和義務;
明確物業管理企業、業主管理委員會、居委會三者之間的關系等，致使近期物業糾紛案件數量增多，并形成群訪，區法院200 年就受理物業糾紛522件。建議積極通過人大、政協等呼吁相關部門制定與之相配套的實施細則和法規文件，使其更具體、更具有操作性，使之真正能夠規范和指導市場運作。
隨著物業管理水平的不斷完善，隨著物業管理機制的不斷創新，隨著廣大業主維權意識的不斷提高，隨著政府對物業管理監管力度的不斷加強，相信我區物業管理企業必將顯示出其強大的生命力和市場競爭力，不斷出現新的整潔、美觀、安寧、舒適的宜居小區。
物業管理調研報告5
根據縣政府統一部署，近日縣商務局會同房產局、城市管理行政執法局、**鎮組成了調研組，對城區各集貿市場物業管理情況進行了摸底調查，旨在加強城區集貿市場物業管理，改善市容市貌，創造良好的城市環境。
一、基本情況
城區現有各類集貿市場11家，其中菜市場4家，小百貨市場4家，家居建
二、現行管理模式
三、存在的主要問題
集貿市場是城市的一個窗口，是城市人居環境和城市整體形象的一個重要體現。從調查的情況看，我縣集貿市場絕大部分只建不管或管理不到位問題比較突出，與廣大市民的生活需求極不相適應，已經成為潛山打造宜居環境、提升城市品位、創建文明城市的最薄弱環節，也是城市管理的.一個難點，存在的問題十分突出。具體來講，主要是三個方面：
（一）綜合配套服務設施不完善，存在安全隱患。
旺業大市場商戶入駐后，開發商安良公司當初也曾聘請物業公司進行管理，劃定專門停車場，按標準收取物業管理費，但由于市場是開放性的，加上商戶素質參差不齊，物業管理費不能收繳到位，物業公司經營虧損，后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場、零碑菜市場、旺業大市場、秀獅商業步行街、天柱山大市場、皖鎮等入市車輛管理較為有序外，其余市場各種車輛沒有固定地點停放，導致市場的道路不暢，不少市場消防設施不齊全，消防安全隱患嚴重。個別市場設施簡陋、陳舊，電線老化、大棚破損嚴重，急需整治改造。
（二）開發建設市場的企業建市場與管市場錯位，權責不明確。
（三）少數市場經營氛圍不濃、不景氣，經濟效益低下。
金源菜市場內有近300個攤位閑置，天柱山大市場、旺業大市場、姚沖大市場除臨街門面房在經營外，市場內門面房盡管已售出，但大多數基本閑置，不少居民買回后，只做倉庫或車庫。這些市場的交易額很小，有的攤位費收入僅幾萬元，經濟效益十分低下。
四、下一步工作安排
集貿市場是城市一項公益性基礎設施建設，與城鎮居民和廣大消費者利益息息相關。構建整潔有序的集貿市場交易環境，保護經營者和消費者的合法權益，促進市場的繁榮和經濟發展，是加強集貿市場物業管理的根本目的。現就下一步工作提出如下意見：
根據我縣城區現有集貿市場現狀，將其分為三類，按不同類別，明確各部門監管職責：第一類是有專門管理人員進行管理的市場，如天柱菜市場、零碑集貿市場，仍由縣商務局管理，管理方式維持現狀不變。零碑集貿市場由于已劃入零碑地塊老城區綜合改造項目范圍，不宜對現有市場進行改造。縣商務局應督促市場管理人員，加強對市場內部管理，確保市場安全。第二類是建成時間早，市場產權分散，居民區與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執法局管理。第三類是市場規模程度較高，商住戶較集中的旺業大市場、姚沖大市場、彰法山菜市場、金源菜市、皖鎮、天柱山大市場、秀獅商業步行街、舒州農貿市場由縣商務局牽頭，縣房管局、工商局、住建局、財政局等相關部門參與，全面推行物業管理。
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