成都小產權房開發現狀調研報告范文
調研了成都市的小產權房的開發現狀，并對小產權房的特征進行了一個總結。按揭貸款文獻標識碼：A
我們發現，成都小產權項目分布較廣，城郊結合部分布最多，金花、簇橋、機投、郫縣、龍泉、新都、溫江等地都有分布，其中以北湖印象、沙西印象、尚河景、府河新城等為典型項目。大多數小產權房擁有接近商品房的社區配套，而且這些項目形態以多層房為主，部分涉及電梯、洋房和別墅等多種形態。
一、郫縣
我們首先來到了普通小產權比較多的郫縣進行調研。在走訪典型小產權項目之前，我們通過網絡了解到郫縣的48個在售樓盤中，有21個樓盤是小產權房，大多分布在城郊結合部上。由于小產權房是違反國家政策的，因此很多樓盤并沒有在網上尋找到相應的資料。公開資料顯示郫縣在售樓盤中小產權房的比例為43.8%，而據一家房地產管理顧問公司2008年底統計數據顯示，郫縣小產權土地開發量占到成都在售小產權開發土地面積51%，我們估計，實際比例將遠遠大于這個數據。我們從郫縣分布眾多的小產權房中選擇了兩個典型項目，分別是“府河新城”和“公園御景”。
(一)府河新城
府河新城地處郫縣團結鎮，沙西線路口，與四川師范大學、成都理工大學毗鄰，項目于2009年3月開盤，總占地面積為73620m2，總建筑面積為114349.4m2，總戶數為1116戶。到現在為止該項目剩余二十套左右的房源，銷售價格一般是2400元/lIl2，不過需要一次性繳納所有的房款。
提及產權的情況，銷售人員說該項目的大產權將在3年之內辦理下來，業主需要繳納300元/Ill2的土地出讓金，采用的和都江堰等地的建筑用地掛鉤的形式。物業的管理方面，銷售人員告訴我們說現在是由開發公司暫管，以后將交由專門的物業公司管理。
(二)公園御景
公園御景是和府河星城毗鄰的一個小產權項目，該項目到現在為止只余幾套房源，我們在外面看了一下，發現該項目在建筑材料等方面比府河新城要好，同時該公司在路燈廣告上號稱“全產權，雙證保障”給人印象深刻。兩個項目的價格都差不多，都是2400元左右，另外需繳納300元土地出讓金即可辦理大產權。
二、武侯區
別墅類樓盤的一個重要特點就是周邊環境比普通商品房好，小產權房也不例外。永康森林公園位于成都三環路以外的永康路，那里是武侯區的城鄉結合部，環境十分清幽。我們選擇了永康森林周邊作為調研的對象，對小產權別墅進行了調研。
(一)森林錦繡
森林錦繡位于武侯區金花鎮永康森林公園永康路8號，由成都興鑫永康投資管理有限公司和眾信永康商業管理有限公司投資興建，樓盤形態主要有別墅和普通商品房，項目占地面積為218畝，包括500套普通住房和40套別墅。普通住房的均價為4000元/fli2左右，別墅均價為6380元/Ill2左右。我們重點調查了其中的一個建筑面積為351.16m2的雙拼三層的別墅，按照銷售人員的介紹，單價為6380元/lll2，總價為2240400元，一次性付款優惠3%，則總價為2173189元。這里的產權情況和郫縣的情況差不多，也是通過掛鉤的形式辦理，并且承諾3年內辦下大產權，只是出讓金有點區別，森林錦繡的別墅和普通住房分別需要繳納1000元和500元的土地出讓金。
(二)景泰綠島
景泰綠島位于永康森林內，投資商是成都萬信置業有限公司和成都興鑫永康投資管理有限公司，樓盤形態只有別墅。項目總建筑面積是30000m2，共建有別墅36套，該樓盤于2006年開盤，現在只有一套別墅沒有出售。我們實地考察了這套建筑面積為213 rr12的三層別墅，發現該棟別墅周圍雜草叢生，顯得很是荒涼。同時我們發現這樣的小產權別墅人住率很低，在我們考察這棟別墅的時候，發現周邊基本沒有什么人，而且其他別墅的花園也是雜草叢生，顯示沒有什么人打理。在產權方面，由于只有一套別墅沒有賣出去，銷售部已經關門，開發商不在現場，我們沒能問到產權的處理情況。
三、成華區
我們考察了位于城北的北湖印象項目。北湖印象位于北湖森林風景區核心，緊鄰約2000畝的北湖公園，是一個占地500畝的大體量樓盤。該項目由成都市成華區樂迪投資有限責任公司投資，以中心城區新居工程和新型社區的名義興建，其中有一部分是當地村民的集中居住安置房。該樓盤共分為六期進行開發，到現在為止已經沒有新房在售。
我們在北湖印象旁邊的一個房屋中介那里了解到，有一個業主轉讓一套l20rri2的小產權房，價格定為43萬，不過由于賣家沒有在場，我們不知道價格的下限。從網絡上公布的信息顯示，北湖印象均價為3400元/Ill2左右，相對于同樣地段的北湖龍珠4900元/ni2的均價要便宜30%左右。
而有關產權的問題，仍然承諾三年辦理大產權。我們在北湖印象一期看到了這樣一個公示，上面提醒居住在該社區的居民準備好相關材料，開發商將按照《關于加快中心城區新居工程和新型社區報建和產權辦理工作的通知》(成建委發( 2009) 714號)的規定，開始進行產權初始登記，北湖印象一期是2007年交付使用的。通過實地調研我們發現，成都的小產權房具有如下的一些特點：
(一)所有的小產權房從小產權轉換為大產權的方式都是采用補交土地出讓金的方式，只是收取費用不等。
(二)盡管銷售人員保證能辦理大產權，但我們在眾多調研樓盤里，包括多期開發的北湖印象，其一期交房已經快3年了，也沒有看見其有完善產權之舉(產權初始登記不等于完善產權)。
(三)辦理大產權的方式大部分都是通過和都江堰等災后重建地區的建設用地掛鉤的形式辦理。
(四)小產權房由于權屬存在瑕疵，因此只能通過一次性付款的方式結清房款。
(五)就我們所考察的幾個樓盤來看，我們發現均存在一個比較普遍的現象：小產權房入住率很低，建筑用材與配置相對較差，物業管理相對薄弱且不規范。
(六)在市調過程中，我們發現政府在整體用地指標不變的情況下，使原本屬于不同區域的建設用地指標通過購買的方式在成都市內統籌流轉。
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