經營城市的調研報告

時間：2024-08-23 22:16:04 調研報告

關于經營城市的調研報告范文（通用5篇）

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關于經營城市的調研報告范文（通用5篇）

　　經營城市的調研報告篇1

　　城市經營作為當前城市發展的一項重要戰略，是一種新的理念和實踐，關系到一個城市的興衰，關系著城市現代化的快速推進，在時間維度上，涉及城市的歷史、現狀和未來；在空間維度上，涉及城市的生態、經濟和社會各方面。經營好一個城市，必須從理論和實踐兩個方面進行一系列創新性的思考和探索。

　　一、什么是城市經營

　　城市經營作為一種理念，有廣義和狹義兩種理解。廣義的城市經營是指通過經濟、社會、文化等綜合性手段，開發利用城市的自然資源、經濟資源、社會資源和文化資源等，實現城市資源配置在結構、功能上的最優化和最大化，促進城市經濟社會持續快速健康發展。狹義的城市經營是指通過經濟的、法律的和行政的手段，促進城市資源、資產、資本優化配置，實現城市規劃、建設、管理機制的創新和效率、效益的最大化。

　　第一，城市經營是一種城市建設管理理念和實踐。城市是經濟社會發展各要素資源的集合體，城市的興衰在很大程度上取決于對城市所擁有的各種資源如何配置和使用。長期以來，普遍存在著對城市資源整合不夠、開發不當、配置低效的問題。城市自然的、經濟的、社會的、文化的、制度的和形象性的資源，在開發經營過程中顧此失彼、人為割裂。這種狀況，不利于城市資源使用效率的最大化，客觀上要求將城市擁有的各要素資源視為一個有機整體，集中整合，優化配置。

　　第二，城市經營是一種城市資本運作方式。在傳統經濟條件下，城市建設基本上是政府包攬包辦、單一投資，財政壓力和資金缺口很大，并且形成了許多弊端。隨著城市發展步伐加快，城市建設資金需求越來越大，財政已無法滿足這種需求。那么，發展城市急需的資金從何而來?只有靠城市經營，通過經營城市最大限度地盤活存量，吸引增量，走出一條以城建城、以城興城的城建市場化之路。

　　第三，城市經營是一種創新結構和功能的方式。城市經營是一種特殊的管理活動，要求我們通過對城市自然資源的壟斷經營，實現不可再生資源的收益最大化和可持續利用；通過對城市經濟資源的直接投資經營或間接調控管理，實現城市產業結構不斷優化升級；通過對城市社會資源的深度開發，滿足城市發展對人力資源日益擴大的需求；通過對城市文化資源的挖掘和充分利用，為城市發展注入強大的精神動力；通過對城市制度資源的創新性開發，為城市發展提供一個交易成本低、服務優良、便捷高效的制度環境；通過對城市形象資源的包裝經營，塑造出城市的獨特風格和個性魅力。城市的這些資源得到高效經營，城市綜合功能就自然得到提升，城市的競爭力就會顯著增強。

　　從國內情況看，城市經營主要經歷四個發展階段：第一個階段是建設城市。這一階段是改革開放初期，主要是從“點”的方面發展城市，衡量一個城市好壞的標準也很單一，就是看一個城市蓋了幾座橋、建了幾幢樓、修了幾條路等等，現在，這種觀念早已不能適應城市的發展。第二階段是管理城市，就是大搞綠地工程、花園工程、廣場工程、亮燈工程等等，包括城市沿江沿海的治理、舊城改造等等。這種方法目前許多城市還在進行之中。第三是城市運營階段，即我們所說的“以地生財”階段，這個階段只是單純的對土地等進行拍賣，以獲取足夠的城市建設資金，沒有注意到城市無形資產的培育與經營。第四是城市經營階段，這個階段從本世紀初開始，是用系統的眼光和思維來尋求城市的發展之路，更加重視城市品味和品牌的打造，塑造城市形象，從而獲得高效益。

　　近幾年，我市經濟社會進入快速發展時期，城市建設取得很大成就，拉開了城市發展框架，基礎設施逐步完善。特別是“十二五”期間，我們把城市經營納入了城市發展規劃，取得了一定實效。主要表現在：

　　（1）城市定位明晰。經過反復論證，我們將我市定位為現代化生態宜居城市，進行了系統規劃和設計，賦予了獨特的城市內涵，為進一步搞好城市經營打下了堅實基礎。

　　（2)城市運營初見成效。經過改革開放以來三十多年的發展，我市形成了一筆巨大的城市資產，這筆資產既包括土地等有形資產，也包括城市的知名度、自然人文景觀、歷史文化遺產等無形資產。各級認識到土地等有形資產的價值，在實際運營中取得了成果。

　　(3)城市品牌和形象進一步提升。這是城市所有資產中不可估量的部分，其所帶來的價值是無法用金錢來衡量的。

　　在城市經營管理方面，盡管取得一定成績，但存在較大差距：一是認識層次低。有相當一部分同志頭腦中還沒有城市經營的理念，沒有認識到城市這個巨大國有資產的價值。城市經營還僅僅局限在拍賣土地的初級階段，沒有認識到城市品牌、城市形象、生態環境等無形資產的價值。二是經營水平低。由于我們對城市無形資產的經營重視不夠，致使有形資產的經營領域不寬，效益較低，城市的效益沒有實現最大化。三是策劃嚴重缺位。現在，我們的城市定位非常明晰，城市規劃也比較明確，但對城市經營的策劃不夠，缺少整體包裝、整體推介的措施。由于策劃和宣傳跟不上，直接影響到城市經營的層次和水平。

　　二、充分認識搞好城市經營的重要性

　　城市經營作為一種新的理念、新的思路、新的模式，滲透、貫穿于城市規劃、建設和管理的全過程，可以為一個城市的發展帶來巨大的刺激作用。各級要充分認識城市經營的'重要性，堅持以經營的思想規劃城市，以經營的手段建設城市，以經營的方式管理城市，進一步推動城市的良性發展。

　　首先，搞好城市經營，是加快經濟發展的客觀要求。當前，隨著工業化、城市化、民主化以及經濟全球化的加速推進，我們已進入了工業化轉型期、市場化完善期、國際化提升期和城市化加速期。在這個階段，人民生活水平快速提升，大量人口向城市聚集，城鎮化進程加快。尤其是隨著消費結構的升級，人們開始進入追求生活質量的新階段，形成了以汽車、住宅、度假旅游為主體的新消費熱點，對城市的發展、功能的完善提出了更高要求。人們對城市的要求已經不僅僅滿足于修幾條路、上幾盞燈、清理清理垃圾等初級水平，而是更加注重居住環境、房地產、旅游、文化、醫療、體育、休閑等城市功能。可以說，搞好城市經營，提升城市發展水平，是經濟社會發展到新階段的必然要求。反過來講，城市經營好了，功能完善了，就可以形成大量人流、物流、資金流和信息流，對經濟發展起到更好的支撐作用，從而帶動經濟和社會發展。當前，各地已經開始把城市經營作為區域發展的重要戰略，在招商引資、城市建設、經濟增長乃至制度變革等方面引入城市經營理念，有效地推進區域經濟發展。可以說，城市經營這篇文章做活了，就能拉動市場需求，帶動產業升級換代，推動經濟和社會的發展。當前，我市正值加快發展的關鍵時期，對城市的承載能力提出了更高要求。如果我們的城市經營不好，要形象沒形象、要功能沒功能，居住條件差、檔次低，缺乏吸引力，那么發展所急需的人才在我市就引不來、留不下，滿足不了各類企業對高質量勞動力的需求，就會影響經濟的長遠發展。

　　其次，搞好城市經營，是推進城市化進程的重要舉措。世界經驗表明，當一個國家的城市化水平達到30%以后，城市化進程將加快，一直到70%左右才平穩下來。目前，隨著城化化步伐的加快，城市間的競爭也日益加劇，不管你這個城市愿不愿意，商業化社會的進程必然將城市帶入一個開放的市場交易平臺之中，如果這座城市不想被淘汰，就必須像經營企業一樣來經營這座城市。可以說，一個城市的品位越高，其發展空間就越大，城市經營水平就越高，城市競爭能力就越強。就我市而言，去年我們城市化水平達到50％，已經進入城市化加速推進的階段，在這個階段，城市的面貌、城市的形象將發生翻天覆地的變化。能否主動適應這一形勢變化，扎實做好“城市經營”這篇文章，意義尤為重要。

　　第三，搞好城市經營，是增強城市綜合競爭力的重要途徑。新一輪經濟發展的競爭，主要是城市的競爭。城市的競爭力既包括布局合理的城市空間、良好的城市基礎設施和社會設施等“硬實力”，也包括城市品牌、城市形象、人文精神、政策環境等“軟實力”，二者互相依存、缺一不可。城市經營的一個重要內容是為進入城市的各類投資者提供最有吸引力的投資環境，為進入城市的各類消費者提供最有吸引力的消費和服務環境，包括硬件環境和軟件環境。近年來，以基礎設施為重點的“硬件”得到很大改善，但商貿物流、旅游度假、文化娛樂、生活居住等“軟件”還有很大差距，這直接影響了我市的城市競爭力。而要完善這些“軟件”，關鍵在于城市經營做得好壞。各級必須牢固樹立“以城市經營促城市發展，以城市發展促經濟跨越”的理念，把城市經營工作擺在更加突出的位置來抓，尤其要重視城市品牌的打造和城市形象的提升，以此來提高城市綜合競爭力。這是經營城市的最高境界。城市形象反映了城市獨有的文化、城市精神、城市性質、城市的區位特點和城市底蘊等等，是城市價值的組成部分。可以說，城市個性、知名度和美譽度是衡量城市價值的重要指標，這些指標價值的實現，關鍵要靠城市經營來實現。城市經營好，城市的品牌、知名度和美譽度就提高了，城市大了、美了，城市自身的價值和投資價值就會進一步提升，對城市的發展將產生巨大的作用。

　　第四，搞好城市經營，是增加稅收、增強地方財力的重要途徑。當前，我市正值“爬坡”時期，用錢的地方很多，而我們培植的一些大的稅源正在成長過程中，現在還不能一下子頂上來，這就要求我們不斷拓展增收渠道，努力增加政府收益。其中很關鍵的一點，就在于城市經營。實踐證明，城市經營的新理念已經為各級財政和城市建設帶來了億萬“財富”——經營城市為財政帶來了巨大的收益，財政有了錢又反過來投入到城市建設的新項目中去，變存量資本為財政收益，由財政收益變為投資資本，再由投資資本形成優良的城市財源的良性循環。過去我們的城市基礎設施建設項目，都是由政府制定規劃，政府出資，政府職能部門執行等行政手段實施的。建設過程中所產生的大部分社會成本和交易成本也由政府承擔。由于政府財力有限，其結果政府不堪重負，制約了城市建設和發展。城市經營理念的推出和實施，由政府導向轉變為市場導向，可以極大地改變城市建設滯后的局面。比如，土地是城市的重要資源，早些年，我們沒有城市經營這個概念，土地一般都是劃撥，政府沒有收益；后來，有的地方把經營城市扭曲為政府通過出售城市資源而獲取資金收入，一講城市經營就以為是出售城市土地。甚至有的地方為了追求眼前的經濟利益，單純為了賣地而賣地，把一些具有文物價值或潛在旅游價值的用地賣掉，導致對旅游資源和文化資源造成難以挽回的破壞；再后來，大家逐步認識到，城市經營不僅僅是出讓土地，還包括很多方面。即使是出讓土地，如何操作也很關鍵，同一地塊“生地”和“熟地”價值差異很大。近年來，我們不斷加大城市基礎設施建設力度，對城區土地進行適度開發，水、電、氣等基礎設施全部完善，“幾通一平”基本到位，城區環境進一步綠化、美化，使大量的“生地”變成“熟地”，城區土地得到極大升值。同樣，我們還肯于“留白”，克服重重困難，抵制住各種誘惑，控制住一些旅游用地，為今后發展留下足夠的空間。

　　三、如何經營城市

　　借鑒先進地區經驗，結合我市實際，下步城市經營工作的思路是：在繼續經營好有形資產的同時，重點運用市場經濟手段，對我市的資源稟賦、基礎設施、優勢產業、人文資源等進行優化整合，實現資源的合理配置和高效使用，樹立城市的美好形象，提升我市的知名度、美譽度和對外吸引力。主要是做好四個方面工作：

　　一是塑造和推銷城市品牌。企業需要品牌，沒有品牌，企業就沒有靈魂，就沒有核心生命力。城市同樣需要品牌，需要通過品牌的塑造，樹立城市形象。城市形象是城市歷史文化積淀的客觀反映。中國上千個城市，一個城市有了膾炙人口的良好形象，才能夠聚集更多的資源，從而在眾多城市中脫穎而出。塑造城市品牌，首先要進行品牌定位，也就是確定有別于其他城市的個性和特色。我們提出要打造休閑名城，如何吸引人們前來休閑呢？首先就要人家一聽到我市這個名字，就有一種向往、一種想去的沖動。城市品牌定位后，關鍵在于搞好策劃包裝整體向外推介，通過連續不斷的“轟炸”，使人們提到我市，就能感覺到吃有吃的形象，游有游的形象，購有購的形象，娛有娛的形象，住有住的形象，使這些美好的視覺形象變成人們心目中的感覺形象。那樣，我們的城市就有了吸引力和美譽度。關于城市形象推介工作，要成立專門班子，分管書記牽頭，有關部門參與，利用各種新聞媒體和推介活動，大力宣傳和推銷我市，把城市品牌打出去。

　　二是挖掘和提升城市品位。城市是物化的文化。經營城市形象性資源，就是要堅持“全面發展”與“獨樹一幟”相統一，張揚城市個性魅力，進行城市文化形象設計，優化識別系統，彰顯城市特色，提升城市文化品位。一個城市的品位在于其豐富的文化內涵。城市的內涵不僅僅在于物質，更重要的是它的文脈。下步，有關部門要抓緊把我市歷史遺存普查、控制、保護好，每個鄉鎮、部門和社區都要積極行動起來，圍繞歷史遺存的恢復和古樹古屋的保護等工作，加大恢復、保護力度。文化保存好了，城市才有競爭力、知名度和可持續發展能力。如果我們這些深厚的文化積淀和遺產得不到充分發掘并弘揚開來，我市也就沒有核心競爭力了。

　　三是打造城市生態環境。我們提出“生態立市”的戰略。工業化、城市化發展程度越高，人們對藍天、碧水、綠地的向往程度就越高。我們要打造人居城市，就必須要有最適合人類居住的優美環境。城市環境的優化，有共識的幾個方面就是綠化、美化、凈化、亮化。城市綠化是治理現代城市病（城市污染、擁擠、臟亂差）的一個重要途徑。城市綠化是人的本性的要求，人都有親山親水的要求，必須建設有樹木、花草，適宜人居住的城市。綠化我們這幾年做得不錯，在財力緊張的情況下，各級擠出大量資金，花大量精力來搞綠化，大幅度提升了城區綠化和大地綠化的檔次和水平，取得明顯成效，一個碧海藍天、青山綠水、鳥語花香的綠色我市正逐步凸現。下步要繼續按照總體規劃，逐個山頭、逐條河流、逐條道路、逐個區域的搞好綠化。美化城市非常重要。城市怎么能叫美？曾經有這樣的提法：城市是凝固的音樂，是立體的畫，是流動的風景線。一個優美的城市必須要有可以展現自身優美形象的標志性建筑和區域。整體上講，我們的標志性區域還很少，標志性建筑就更少了。這也是我們今后努力的方向。凈化對一個城市也很重要。各級要按照市里的統一部署，進一步搞好環境衛生整治。亮化對一個城市是點睛之筆。每個到我市來的客人，無不為夜色下的xx心折，這就是亮化的作用。對城市亮化，過去我們只是安了許多燈，缺少整體規劃。

　　四是整合城市產業。沒有產業，城市發展不起來。發展產業，必須有產業支柱。經營城市產業性資本，就是要把握世界產業結構調整的大趨勢，發揮比較優勢，整合經濟資源，不斷調整經濟結構，增強城市競爭力。下步，各級要圍繞這個目標進行研究和策劃，開展招商引資。只有我們的產業基礎夯實了，城市經營工作才能做起來，才能取得更大成效。

　　經營城市的調研報告篇2

　　按照區委的通知要求，我們組織有關部門對我區經營城市工作進行了詳細的調查研究，經過認真的匯總和分析，形成報告如下。

　　一、基本情況

　　近幾年，通過認真分析城市建設的新形勢，解放思想，轉變觀念，以經營城市為理念，對構成城市空間和城市功能載體的自然生成資本和人力作用資本及相關的延伸資本進行了積極的集聚、重組和運營，把城市建設由事業向產業過渡，轉變城市建設過分依賴政府，忽視市場作用的現狀，初步探索了一條以城養城，以城建城的新路子。

　　一是改造環境，樹立形象。采取“大溝通、大協調”的戰略，突出改善環境，完善功能，打造城區新形象。幾年來，共投資25.7億元，建筑面積175萬平方米。積極協調市政府投資2200萬元，拓寬了龍永路，投資1.1億元建設了鳳陽橋；與石化總廠協調，共同投資整體改造了南小區平房區，建成了龍化居民小區；與市建筑安裝集團公司溝通，由企業自行完成了鳳陽路至煉油廠東大門平房的改造任務；改造了XXX大街、鳳陽路、龍華路、臥龍路、呈祥路、興化大街和東城區外環東路；招商引資開發建設了澳龍小區、久隆園、南美花園、東光小區，為老城區改造增添了亮點；永泉新村和龍府小區的開發建設，進一步加快了小城鎮建設步伐；城區內7條主要街路全部亮化、美化，硬化、綠化地面56.1萬平方米，義務植樹69.2萬株，極大地改善了城區面貌。

　　二是以地招商，以地生財。著眼于長遠的戰略考慮，對規劃用地先行投資，完善基礎設施，將生地養熟，納入政府土地儲備，優化了開發環境。1999年，協調XXX熱電廠投資3000多萬元，將1公里1020熱網管線引至XXX橋頭；2000年，協調市里投資1000多萬元建設了開發區至XXX橋頭的3公里529引水管線，將龍永路兩側、萬寶工業園區及黎明村等土地運作、包裝成了熟地進行出讓，吸引了澳大利亞澳亞聯合有限公司投資，開發建設了占地62.39公頃的澳龍小區。招商引資上馬了投資9350萬元的DOP、PU革及服裝深加工項目及投資1400萬元的寶創彩板等一批工業項目，促進了區域經濟發展，農民以土地入股，得到了實惠。在XXX鎮向陽村招商引資1.2億元建設的大農高效生態農業示范區項目，將向陽村9630畝土地出租給開發商經營，農民既是地主，又被聘為產業工人，實現了二次就業，增加了收入。通過一系列的土地運營，有效地籌集了城建資金，加速了城市建設，形成了滾動造城的良性循環。

　　三是盤活存量，實施城市無形資產運營。盤活城市無形資產，逐步剝離公用事業的所有權、使用權、經營權，以冠名權、經營管理權積極探索投入建設、開發、回報新路子，走出城市建設經濟效益、社會效益、環境效益相矛盾的誤區。臥龍路改造工程竣工后，將全長9.2公里的路燈廣告權整體出售，利用所得收益反哺道路的維修和養護；將XXX大街的停車站亭進行整體包裝，準備對外拍賣，從而切實改善了城市建設的投資主體，激活了城市資產。

　　四是發揮資源優勢，把城市建設項目推向市場。以市場化為取向，促進資源的優化配置，實現城市資源價值的最大化，大幅度地提升城市功能，帶動整個區域經濟和社會加速發展。1999年，我們將XXX區苗圃、物資站的土地資源置換給中龍園林綠化公司，融資1400多萬元，對鳳陽路、龍華路2.1公里路段進行拓寬改造，彌補了城市建設經費的不足。基礎設施的完善促使了道路兩側的土地有了較大幅度的增值，商品房銷售價格提高了6個百分點，個體私營經濟從業者增加了300多人。2001年，經過認真測算，將XXX大街繁華地段的.檢察院原址開發權轉讓給了XXX工程公司，由他們投資700萬元建設了建筑面積7100平方米的商住綜合樓，同時投資450萬元在臥龍路建設了一處建筑面積3800平方米的檢察院辦公樓，既改善了辦公環境，又提升了土地價值，有效地建立了城市建設的多元化投資機制，切實減輕了政府壓力，全力推進了城市建設。

　　五是政府宏觀調控，推動城市建設產業的健康發展。不斷加快住房制度改革，取消福利分房，加大公房出售，進一步提高房屋租金，鼓勵機關干部職工購房和集資建房，全面放開了一級市場；加快了房改售房和經濟適用住房的產權辦理工作，目前已辦理產權1019戶，同時不斷加大住宅小區的人居環境建設，有效激活了二級市場。98年以來，全區住宅建設達140萬平方米，住宅業的快速發展帶動了建筑業及相關產業的發展。

　　六是挖掘潛能，區域資產得到了合理利用。組織專人對轄區閑置資產、廠房、設備進行了詳細調查，建立了閑置資產檔案，采取網上發布、舉辦招商會等辦法，使轄區閑置資產得到了合理利用。采取招商引資的辦法，引進大哈大食品有限公司，盤活了乙烯技校閑置廠房1000平方米；引進匯升塑料等項目，盤活薩東工業小區廠房3000平方米。近年來，共盤活閑置資產4000多萬元。通過盤活閑置資產保持了資本的高度活化，優化了配置，加快了資本的聚集、增值，再聚集、再增值的循環過程。

　　二、存在問題

　　我區在經營城市工作中還存在一定的主觀和客觀問題。

　　1、可支配資源少，導致經營城市受限。我區中省市直企業比較多，且規模都比較大，土地、水、電、氣等資源大部分都歸企業所有，管理上自成體系，可供區里支配的少之又少。雖然一些企業已經改制，但仍然沒有走上真正意義上的市場經濟軌道，計劃經濟氛圍還很濃。在經營城市上，不情愿、不主動，總是站在旁觀者的角度上，有時不能按客觀規律辦事，導致資源不能合理得到配置，閑置資產不能上市經營，有些項目只能進行政策變通，經營城市步履堅難。

　　2、思想不夠解放，導致經營城市不暢。“經營城市”是一個新概念，各級部門、單位短時間還不能徹底擺脫過去計劃經濟的模式，沒有改變以政府作主、財政拿錢的僵化方式，沒有形成通過資本運作，吸引個人、企業、中介組織等各類社會主體參與城市發展的思想，單一為了改造而改造，為了建設而建設，政府主導、市場主體、社會運作的多元化經營城市模式還沒有建立起來。另外，過去企業建設征用土地時，產生了一些歷史遺留問題，導致現在群眾在思想上有顧慮，在涉及土地等問題時，謹小慎微，害怕失去利益，參與經營城市的積極性不高。

　　3、事權劃分不明，導致經營城市滯后。在經營城市中，市、區兩級在責、權、利上不統一，作為基層政府缺乏必要的自主權、管理權和經營權，調控能力弱，很多情況看得見，管不著，我區在進行廣告審批、土地拍賣、公開招標等工作時，處理問題不及時、不到位，有時貽誤了工作戰機，基層在經營城市中的作用沒有發揮出來。

　　三、幾點建議

　　今后我區在經營城市工作中總的指導思想應該是：以市場化為取向，盤活城市的有形資產和無形資產，促進資源的優化配置，實現資源價值的最大化，大幅度地提升城區功能，進而帶動整個區域經濟社會加速發展。

　　1、著力創新環境，增強城區整體競爭力。要堅持運用市場手段配置社會資源的機制，以現代化眼光，結合區情實際，進一步加強城區硬環境和軟環境建設，特別要注重提高城市的規劃設計和建設水平，努力把我區建設成為具有石化城和生態城特色的現代化城區，吸引更多的國內外客商投資我區建設。一是突出城市建設的生態化。今后我區的城市建設，不僅要從單體建筑設計上下功夫，更重要的是將住宅、商服等人工建筑與園林、綠地等自然環境有機地結合起來。把整個城區的發展與北二十里泡、董家泡、三永泡等自然景觀的開發結合起來，充分發揮我區這一濕地資源優勢，在保證濕地蓄洪排澇、調蓄水源和區域性氣候調節能力等系統功能不被破壞的前提下，結合濕地生態系統生物多樣性的特點，積極探尋不改變濕地生態環境景觀和功能的多元開發利用途徑，建立XXX特有的珍禽—魚—蘆葦—旅游為一體的開發模式。二是突出城市管理的人本化。把加強城市管理、深化文明城市建設放在全區經濟的大局來考慮，采取切實可行的措施，不斷優化城市環境，產生綜合效應，贏得綜合商機；以提高市民思想道德、文化素質和文明程度為重點，深入開展“講文明，樹新風”活動，使廣大市民在日常文明行為上有一個新的提高。三是突出形象宣傳的的全面化。如果一個城市的知名度不高，就必然缺乏應有的吸引力和競爭力。因此，要充分利用新聞媒介、網絡和招商會等一切機會，加強城區形象宣傳，擴大我區的影響。

　　2、著力盤活企業，培養充滿活力的市場主體。企業是城市經濟的細胞，是市場競爭的主體。要堅持把搞活企業資產作為經營城市的基本著力點。在搞活企業這個問題上，要針對我區中、省、市直企業比較多的實際，牢固樹立“區域一體化”的思想，按照市場經濟要求，強化政府的服務職能，妥善處理好執法與服務，服務與管理，管理與發展的辨證關系，把服務貫穿到企業發展的全過程，尤其是幫助石化企業搞好深化改革，幫助存續企業謀求新的發展，通過有效的服務，實現企業資產的優化配置，擴大本土經濟總量。對區屬企業，通過深化改革、轉換機制，使每一個企業逐步成為產權清晰、政企分開、權責明確、管理科學的市場主體。

　　3、著力打破所有制界限，努力盤活城市空間資源。經營城市的基本目的是要經營好城市所有的資產。因此，在盤活城市資產的工作中我們要明確這樣一個指導思想：打破一切界限，不分所有制，不分隸屬關系，都是盤活城市資產的范疇。下一步，我們要集中一段時間和人力、物力，開展建筑空間、橋梁、公共汽車站廊、路燈等資源的調查，在統籌規劃的基礎上，進行深入挖掘和深度開發，進行有形化運作，通過轉讓、拍賣、租賃等形式，使其進入運營狀態，塑造城市形象，提升城市品位，推介企業產品，增加政府在廣告上的收益。

　　經營城市的調研報告篇3

　　城鎮占道經營問題是當今城市管理，尤其是城管執法部門，比較關注又深感棘手的問題。一邊是菜農賣菜難、“菜賤傷農”的尷尬境遇，一邊是市民買菜難、菜價貴的抱怨；一邊是馬路市場影響城市環境，明知不對卻愈演愈烈之勢，一邊是執法人員圍追堵截見效甚微。為有效治理占道經營頑癥，要清楚的認識其危害，采取有效措施來化解矛盾，在這次關于城市管理的調研活動中，我選擇了對占道經營問題進行了調查研究，調研情況如下：

　　一、調研的方式、范圍

　　本次調研活動主要采取走訪、了解當事人的方式。配合 “全縣環境綜合整治實施方案”，針對青云路、雪濤路；兩側的沿街店面25戶，長期占道攤點20戶，臨時占道攤點20戶，及附近居住的居民、學生25人進行調查研究。被調查人員中城中居民、下崗職工15戶占17%；城區失地居民20戶占22%；進城務工人員及家屬15戶占17%；農民15戶占17%；工薪階層20人占22%；學生5人占5%。

　　二、調研內容

　　對待取締占道經營的態度，從被調查者反應的情況來看，非常贊成取締占道經營現象，還路于民的有46人，占51%；認為應當取締但應給予合理安排的有27人，占30%；認為方便了周圍群眾的生活的有15人，占17%；認為不該取締，否則危及其生存的有2人，占2%。

　　三、占道經營屢治不絕的原因

　　（一）是唯一一所農產品批發市場地處縣城東郊，地方偏遠，消費者買菜不易，菜農賣菜難。縣城多數住宅小區周邊無蔬菜門市或蔬菜門市蔬菜價格偏高，不能吸引附近居民。農民自己種植的蔬菜一般于夏秋季節集中、量大，居民需求量大，季節性蔬菜不可能全部進入蔬菜市場、蔬菜門市和超市銷售，因此這個時節占道經營的菜農多數是種植季節性蔬菜的農民。

　　（二）是下崗職工、城區失地居民，這些人一無足夠的資金開設店鋪，二無專業技能受聘于單位，找不到就業門路，為了養家糊口只能流落于街頭巷尾占道經營，擺攤設點成為其謀生的途徑之一。

　　（三）是占道經營符合周邊群眾就近購物的習慣，也為占道經營的流動攤點提供了一定的生存空間，由于占道經營業戶大多數是流動攤販，他們長年不交各種費用，加之人力成本低廉，所售商品價格自然就低。從服務居民這個角度看，占道經營具有“便民”和“擾

　　民”的雙重性，如賣菜、修自行車、修鞋等，確實方便了周邊的群眾，并且路邊攤點的蔬菜水果，既新鮮又便宜，經營攤點大多又在住宅小區周邊，確實符合了小區居民的購物特點，因此也吸引了一部分居民的消費熱情。

　　四、治理占道經營的幾點建議

　　占道經營是一個普遍存在的社會問題，而且是社會經濟發展到一定階段的必然產物，單純靠突擊整治和取締的方法，很難從根本上解決問題，容易引發執法糾紛和社會矛盾，并且形成整治、回潮、再整治再回潮的惡性循環。因為我們目前還不能讓下崗職工、失地農民過上“不用勞動就小康”的生活，我們也無法改變占道經營的'便民利民的特性，我們所能做的就是在現有市場配套不健全的大環境下，盡量化解矛盾，根據占道經營的特點分類管理，達到既讓弱勢群體有“活路”，而我們的工作又有“出路”的目的。為此，建議應從現有實際情況出發，采取以疏為主、以堵為輔、先疏后堵、疏堵結合的方法，充分治理城市管理中的這個難題。

　　（一）對于季節性蔬菜、水果銷售。我縣比較有代表性的是青云路和新興街交叉口、雪濤路北段這里會自發形成市場。每年不同季節的時令蔬菜、水果都會自發的到此處經營批發，蔬菜、水果上市時，這里是蔬菜、水果批發市場。每到此時馬路上全部都是攤點，不僅影響市容、還經常引起交通堵塞。執法人員早上6點就上班到此處盯守，并在周邊的小巷給小販設定交易區但，由于周邊小巷比較分散，影響蔬菜銷售，因此城管人員稍有疏忽便又出現小販占路經營現象，效果不盡如人意。因此可以采取加強監管和疏導力度，設定交易時間段等措施。

　　（二）對于街邊長期占道攤點。例如老汽車站附件的路邊小吃、新趙都超市門口，早起和傍晚這里占道經營現象十分嚴重，安全隱患大（如小攤點使用的液化氣罐），烤羊肉串和麻辣燙等產生的油煙污染嚴重，食品安全也有問題，收攤后產生的垃圾嚴重污染環境。建議在不影響交通和居民日常生活的前提下，根據需要，可以在適當路段、街巷，統一規劃場地、標識，或設計一批造型統一的簡易貨柜或者銷售亭，以便于規范和管理，這樣既可以滿足廣大人民群眾的一時急需，又能促進弱勢群體就業。

　　（三）對于農戶的自產自銷的產品和失業人員的零售攤點。從我縣實際來看，種菜的菜農多是城郊農民，如縣城西郊的魏村種甘藍和花菜的菜農、城西北郊大姚堡村種花生、大白菜的菜農，以及城北道東堡村的蘋果基地等農民，這些村都有幾十年的種植傳統。另外城中失地農民、下崗職工，多數年齡大、生活困難，往往從批發市場上批發一些蔬菜水果，然后隨心選個路邊就賣。建議可以通過在路邊懸掛條幅和公益廣告位（如燈桿、電線桿等）懸掛長期的取締占道經營的牌匾，以及指領到某某處去銷售的指引牌。

　　（四）對于十二生肖廣場周邊的環境管理。廣場是一個城市的基本形象，也是群眾健身娛樂的重要場所。占道經營、噪音擾民、八字算命等嚴重影響了交通和周邊環境秩序，建議執法人員結合廣場管理部門共同清理，作為廣場管理部門更有義務配合去管理好自己的轄區，把占道經營規范到指定場所經營。

　　最后我希望通過各相關部門的綜合規劃治理和執法人員的共同努力，真正實現占道經營走向規范化、系統化、便民化的目的，達到管理者、經營者、消費者共贏的局面。

　　經營城市的調研報告篇4

　　阿爾山設市以來，各項事業蓬勃發展，由一個邊境小鎮建設成了一座城市，尤其是城市建設成效顯著，完成了最基本的基礎設施建設，構建了城市框架，城區建設初見規模，這對于阿爾山品牌的成功塑造、“神泉雪城”品牌知名度的顯著提升、引起自治區政府高度重視而做出建設“阿爾山―柴河”旅游區的決策起到莫大作用。但總體來看，我市城市建設與市委、市政府所明確的旅游城市定位和自治區政府標示建設國際知名、國內一流的旅游區目標相去甚遠，與應發揮的中心城市載體功能、加快經濟和社會發展的要求還很不適應，主要表現在基礎設施不配套，城市功能不完善，載體作用不明顯，建設管理水平低。歸根結底，是我市城建起步晚、經濟基礎薄，城市建設資金來源單一，導致我市城市建設投入總量小，發展慢。

　　所以，要使我市城市建設步入高速發展的軌道，就必須搶抓自治區規劃建設“阿爾山－柴河”旅游區的歷史機遇，以開展“二次創業”活動為契機進一步解放思想，樹立經營城市新觀念，全方位整合城市資源，通過市場化運作，多渠道籌措建設資金，走以城建城，以城養城，以城興城的城市建設之路，促進我市經濟超常規、高速度、跨越式發展。

　　整合城市資源，主要是運用市場機制，對城市空間和作為城市功能載體的自然資本（如土地），人力作用資本（如路、橋）及相關的延伸資本（如路、橋冠名權）等進行重組和運營，打破舊體制的束縛，原創：從中獲取收益，并把收益重新投入到城市建設的新領域，即大力改革現行的城市基礎設施投資、運營和管理模式，把城市基礎設施建設與管理納入市場化運作，廣泛吸納外資、內資和民間資本，擴大城建資金來源，以實現城市自我積累、自我增值、自我滾動、自我發展，逐步形成“政府引導、市場運作、社會為主、多方籌集”的新機制。比較而言，我市建市晚，城市資源整合與盤活的余量大，有很大潛力多方面拓寬籌措建設資金渠道：

　　一、盤活土地資本，以土地聚集資金

　　城市最大資本是土地，經營城市政府首先要盤活土地。建設幾年來，阿爾山城市建設與管理飽受體制不理順之苦，基礎設施建設跟不上，城市管理力度抓不緊。所以，在阿爾山的第二次創業中，必須緊緊抓住自治區規劃建設“阿爾山－柴河”旅游區的.歷史機遇，在編制“阿爾山－柴河”旅游區規劃和城市總體規劃修編過程中，重新劃定阿爾山市城市規劃建設區，擴大規劃區面積，屯積城市土地資本。

　　在此基礎上，政府要利用壟斷土地一級市場的優勢，嚴格控制年度供地總量，讓用地者競爭用地，有效發揮市場機制配置資源的手段，建立起“一個渠道進，一個池子蓄，一個口子出”的土地儲備管理機制，同時健全土地金收取、支出、使用制度，確保城市土地收益全部用于城市建設，使城市土地收益轉化為城市建設主要財源，逐步解決長期以來城市建設資金“瓶頸”制約的問題。

　　二、靠規劃出精品，利用精品開發項目吸引資金

　　我們必須清醒地認識到，即使在編制“阿爾山－柴河”旅游區規劃和城市總體規劃修編過程中重新劃定阿爾山市城市規劃建設區及擴大規劃區面積的目標得以實現，阿爾山市城區面積相對較小、人口相對較少的問題仍然在一段時期內存在。所以要使土地資產最大限度地發揮效能，必須從規劃入手，強化規劃對土地供應的調控和指導作用。以規劃為指導，超前儲備城市基礎設施項目，認真研究、考察、論證項目，尤其要推出一批“精品”開發項目，對有收益的進行拍賣，拍賣時帶項目。特別是對重大項目，均應提出其性質、功能、規劃、布局意向、經濟技術指標，并進行形象構思設計，使投資者充分了解設計者意圖，并能有效地進行成本與利潤的經濟分析，以利投資決策，從而有序引導開發商向“黃金地段”投資最大限度地發揮土地資產的利用和效益。如烏蘭浩特市“五一廣場”，動工伊始，周邊地價便節節攀升，而廣場竣工后，周邊地價猛增了幾倍，也成了搶手貨。阿爾山市也應因地制宜，在河濱公園、中心廣場、五里泉、海神療養院等處周邊土地做好長期土地儲備，并有序推出相應的開發項目，吸引資金建設。

　　三、理順管理體制，優化投資經營領域，吸收社會融資

　　把城市建設管理看作生產力，在城市建設項目融資上，只求所在，不求所有。在啟動“二次創業”活動之初，緊緊抓住自治區規劃建設“阿爾山－柴河”旅游區的歷史機遇，將制約和束縛大景區建設和發展的體制理順，將不適應新城市建設和管理的方法黜除，將原有落后的管理機制和陳舊的觀念摒棄。在此基礎上，樹立新的觀念，采取新的措施，建立新的機制，放開城市經營市場，引入市場競爭機制，提高城市經營的誘惑力和生命力，“讓經營者看到利益，讓市場看到競爭”，這是經營城市的關鍵所在。

　　開放投資經營領域濾布，把部分市政工程建設與管理，尤其是各景區景點的基礎設施建設，向市場開放――阿爾山獨特的礦泉群、石塘林、活火山群及冰雪資源，是阿爾山的最大資本，也是實現阿爾山旅游立市、興市、強市、富市的最好資本――采取獨資、合資、合作等各種形式，吸引外資和社會資金參與景區景點的基礎設施建設，對有收益的項目可相應給予自籌資金、自主建設、自行管理、自行還貸，合同期內收益歸己政策，同時，也可以采取“捆綁”的方法解決一些無收益、負收益的公益設施建設項目，如景區旅游廁所、垃圾收集處理設施等。在此基礎上，加大對城市和景區景點基礎設施和開發權、使用權、廣告權、冠名權、特許經營權等無形資產進行招標拍賣力度，變無形資產為有形資產，拓寬籌措建設資金渠道，加快城市建設步伐。

　　四、將市政、園林、環衛養護作業推向市場，進行開源節流

　　在現階段，阿爾山市的財政十分吃緊，原創：城市建設資金十分短缺，城市基礎設施和公用事業項目大都靠負債、拖欠和借貸進行，使得城市的基礎設施和公用事業項目建設遠遠落后于城市經濟發展和人民生活需求，甚至出現了難以為繼的局面，這是不容回避的客觀事實。

　　所以，對城市公用設施養護管理作業體制進行改革，打破政府一手“包辦”的局面，減輕財政壓力勢在必行。在城市建設初級階段、城市人口相對較少、城市生活水平相對較低的時候，在給予必須的財政補貼的同時，首先必須尋求市政、園林、環衛養護作業所需資金的開源，擴大和提高市政、園林、環衛作業服務面和收益；其次是確保服務收益有效利用，對專項資金進行節流。

　　另一方面，隨著城市化水平提高，逐步將市政、園林、環衛養護作業推向市場，通過公開招標和企業承包的辦法，承擔各項任務，以節約建設資金，提高資金使用效益。

　　五、足額征收各種城建稅費

　　根據國務院、自治區、盟行署和市政府的有關規定，用于城市建設方面的稅費收入項目主要有城市土地出讓金、土地增值稅、城市建設維護稅、城市基礎設施配套費、房產稅、電力附加等。長期以來，由于急于追求“招商引資”成果，優惠政策施用不當，出現稅費征收力度不夠、漏征漏收漏管理，應收稅費大量減免現象。其實，這些政策性稅費的征收潛力很大。所以，對應收取的政策性城建資金應當加大征收力度，加強資金管理，確保城建資金足額收取并集中使用。

　　六、組建城建投資公司，靠公司經營籌集城建資金

　　根據自治區“阿爾山――柴河”旅游景區規劃建設領導小組的決策，阿爾山旅游產業聯合體（gie）和在即。所以，為了建立城建資本運營的有效機制，抓住組建阿爾山市特殊目的公司（spv）的機遇，應盡快成立城市建設投資開發公司。該公司可以是國有獨資企業，也可以是政府控股的股份有限公司。作為城市基礎設施建設工程的項目法人，具體負責城建資金的籌措、融通、投入和償還，實現資本的集中營運和滾動發展。它可以接受政府委托對城市基礎設施進行資本營運，將所有可以拿出來經營發展的資本予以歸集，代表政府行使經營、管理的權力，同時相應承擔盈虧責任和市場競爭風險。有了這樣的公司后，財政資金今后只需管維護和人頭費，政府不再直接投資，新建基礎設施需要政府投入的部分，將通過公司運作，這樣，既明確了舉債主體和擔保主體，也突破了財政單一包攬的模式，打破了一個項目成立一個指揮部面對整個運作環節負不了責的模式，使公司自我舉債、自我還貸、自負盈虧、自我發展，成為市場競爭主體。

　　以上幾條經營城市的措施的實施，關鍵在于從我市實際出發，把阿爾山城市建設的定位定準，在新市區建設和四鎮改造過程中不斷實踐，加大工作力度，不斷拓寬新的思路，出臺新的舉措，開創新的局面。

　　經營城市的調研報告篇5

　　近期，我們就城市土地資源經營情況進行了比較深入的調研，并征求了北京、西安決策咨詢特邀顧問的意見，現將調研情況報告如下：

　　一、我市城市土地資源經營現狀

　　城市資源從廣義上講，有自然資源、人文資源、人力資源、無形資源（潛質資源）、實體特征資源、價值特征資源等等。在諸多資源中最主要的資源是土地資源。土地是城市價值的主要載體，經營城市資源在很大程度上就是經營土地資源。也可以這樣說，只有經營好土地，才能經營好城市。

　　1、城市土地儲備情況

　　城市土地儲備是城市土地資源經營的基礎。我市土地儲備工作啟動實施以來，在法律規定模糊、國家政策多變、輿論環境趨緊的情況下，艱難推進，取得一定成效。市政府出臺了《關于加強城市規劃區土地管理的意見》（榆政發［xx］67號文件，為今后一個時期土地儲備工作提供了剛性政策依據，使土地儲備出現了轉機。截止上半年，市區累計儲備土地7000多畝，庫存儲備土地4557畝。儲備土地已出讓2444畝，為城市拆遷安置和經濟適用房建設提供土地824畝，節約財政資金10億元；以儲備土地質押為政府貸款20多億元；利用儲備土地籌集資金4.5億元，解決了市毛紡廠等15戶企業職工的安置問題，并將企業土地收回儲備。按大口徑計算，連同榆橫、榆神工業區，市本級累計庫存儲備土地13.23萬畝，其中市區0.45萬畝，榆橫工業區2.54萬畝，榆神工業區10.24萬畝；全市累計收取土地出讓金60.33億元。市財政局提供，市、縣繳入國庫土地出讓收入6.3億元；上半年，全市繳入國庫土地出讓收入4.8億元。今年上半年，市區新統征儲備土地689.4畝，榆神、榆橫工業區分別新統征儲備土地0.66萬畝、2.96萬畝。

　　2、城市土地經營規劃狀況

　　城市規劃是重要的城市隱性資源，城市土地資源經營必須堅持規劃先行。“十一五”以來，全市先后投入8000多萬元，用于各類規劃的編制，初步形成了由市域城鎮體系規劃、總體規劃、各類專項規劃、詳細規劃和鄉村規劃組成的城鄉規劃體系。中心城市面積由的30平方公里擴大到52平方公里，人口由的28萬增加到50萬。以來，在第四版城市總體規劃的指導下，我市加大了中心城市詳細規劃的編制力度，共完成各類規劃70余項。先后完成了市總體城市設計，古城景觀提升規劃，完成了榆溪公園、河濱綠地修建性詳細規劃、榆陽河及河岸景觀整治規劃、榆溪河左岸濱河綠地廣場規劃及鴛鴦湖公園修建性詳細規劃；完成了迎賓路景觀整治規劃、大道街景規劃、長城路綜合整治規劃；完成了新城一、二片區控制性詳細規劃、中心商務區修建性詳細規劃及30多個平房片區改造修建性詳細規劃。此外還編制完成城區道路、綠地、廣場、創衛等專項規劃20余項。特別是規劃編制工作無論是數量還是質量較前有了大幅度提升，部分規劃得到了全國權威專家的高度評價。先后完成了空港生態園區規劃、大墩梁森林公園總規、榆陽路街景規劃、長樂路片區控制性詳規編制工作。中心城區詳規覆蓋率由的70%（三版總規），提高到的90%（四版總規），基本做到了有建設的地方就有詳細規劃指導，規劃滯后于城市建設的矛盾得以徹底解決。規劃引領、指導城市建設作用彰顯，龍頭地位得到確立。

　　3、城市土地資源經營情況

　　城市投資經營集團有限公司是我市城市土地資源經營主體。該公司于3月7日掛牌成立，為市政府直屬國有獨資企業。市政府確定公司有四大職能：一是投資融資。根據市政府建設區域中心城市的實際需要，多渠道、多形式融資籌集城市建設資金，代表市政府對外進行投資、發債及擔保。二是土地開發。代表市政府對城市規劃區域內的土地統一收儲和進行一級開發。三是經營城市。對城市經營性資產實施經營開發。四是統建代建。對政府投資的重大社會事業項目履行統建代建職能。四年來，公司堅持“投資城市、建設城市、經營城市、發展城市”的經營理念，組建運營了6個子（分）公司，即：城投房地產開發公司、中燃公司、城投代建工程建設管理公司、城投開發建設管理公司、今創傳媒文化公司、國信擔保公司，將經營范圍拓展到市政工程、房地產開發、天燃氣、文化、信用擔保等多個領域。

　　城投公司履行政府統建代建項目建設法人職責已歷時四年，代建項目建設有序推進。已交付使用項目6個，續建項目6個，新項目2個，年內擬新開工項目6個，開展前期工作項目7個，待確定選址及建設規模的項目2個。

　　同時，城投公司及時調整工作重心，在穩步推進重大社會事業統建項目的同時，重點落實自營項目的開發建設。統建項目適當收縮戰線，項目逐個編制投融資規劃，資金落實一個開工一個。自營項目已啟動和加快，舊機場、空港區兩個地標名片和城市核心區——金融廣場3個項目建設為主線，帶動其他開發項目的.實施。一是啟動了原體育中心427畝土地的商業策劃工作，高端打造城市核心區——金融廣場。今年積極探索嘗試了新的融資模式，在市二院項目建設上采用bt模式，吸引了20多億元民間資本投入我市公益事業建設。并與西部機場集團達成友好合作關系。三是啟動了空港區的開發建設，逐步形成城投公司發展的產業基地。以體育中心、會展中心、會議中心三個中心起步，同時規劃建設大型空港物流商貿園區、文化創意園和經濟總部產業。四是拓展其他領域的開發，參股投資了通用航空項目，控股投資城市“一卡通”項目，啟動了全市12個縣區污水處理等水務項目的整合研究工作，積極開辟信息產業等新興產業領域的發展。

　　二、城市土地資源經營中存在的突出問題

　　城市土地資源經營中還存在諸多問題，比較突出的問題有五個方面：

　　1、城市投資經營集團有限公司存在兩個明顯問題，①經營城市資源帶有計劃經濟色彩，對公司定位不夠準確，存在政府舉債風險。在市場經濟條件下，如何經營城市土地資源是個全新的課題，也是擺在各級政府面前需要不斷探索和認真研究的重大問題。應該肯定，市政府在組建市城投公司嘗試經營城市資源的初衷是好的。但由于多年來受計劃經濟的影響，所以經營城市資源的理念難免帶有計劃經濟的色彩，對城投公司的定位不夠準確。按有關規定，城投公司為四類企業，政府不能承諾擔保貸款。但當初市政府確定城投公司的職能時決定，對政府投資的基礎設施建設和社會事業項目由城投公司履行統建代建職能，建設資金沒有采取市場化運作融資，而是政府大包大攬，結果給自己背上了沉重的包袱。據調研，政府經市人大批準為城投公司舉債28億元，發行企業債卷14億元，共計42億元，占到本級政府經人大批準或合同約定債務總額90.62億元的46.3%。這些政府性融資貸款主要用于基礎設施建設和社會事業項目本身沒有收入來源，還本付息全由市財政承擔，給財政造成很大壓力。據市財政局提供資料顯示，歷年來市財政為城投公司投資本金利息和統建項目資金達12億元，其中0.56億元，2.37億元，2.12億元，1.03億元，3.2億元，上半年已預借2億元，支付一季度利益0.4億元。②城投公司管理體制、運作方式、多元化投融資格局和可持續發展等方面存在先天不足，主要體現在“五個不到位”。

　　一是政府債務的償還機制的建立和運轉不到位。市人大批準用于城市基礎設施和重大社會事業項目建設的28億元貸款額度時明確：“市本級土地出讓收入優先用于償還商業銀行貸款本息，不足償還時，從市本級財政預算安排的還款準備金中解決。但實際情況還本付息資金一直難以保障。

　　二是城市基礎設施建設的投資回報不到位。建設城市基礎設施和重大社會事業項目，完善城市功能，帶動城市及周邊土地增值，形成了土地級差收益，而共享收益的縣、區不能及時和統一將土地出讓金收入按規定上繳市財政，市財政無力保障債務償還機制正常運轉。

　　三是土地儲備整理和配套基礎設施建設配合不到位。往往在開發一些區域時急于先搞基礎設施，形成周邊土地增值，而土地儲備整理在后，使收儲整理成本加大，收儲整理和開發工作難以開展。

　　四是應當給予城投公司組織后續資金流的相關資源和職能不到位。城投公司先期開工建設和交付使用的項目全部在城市功能和社會效益上，不能產生經濟效益，短期內無法依靠自身收益償還巨額債務。加之國發［］19號文件禁止政府進行信譽擔保，而市上應當給予城投公司組織后續資金的相關資源沒有到位，沒有把銀行舉債和授權經營的資產相對應掛起鉤來，使融資工作難以進行。

　　五是政府各職能部門間的共識和聯動不到位。沒有形成推動城投公司發展的合力。

　　以上“五個不到位”使城投公司難以繼續拉動在建和具備開工條件的政府項目群，也難以達到和符合金融市場的運行規則要求。

　　2、中心城區土地“六統一”管理體制尚未形成，條塊分割、多頭管理現象嚴重。市政府決定對中心城區土地“實行一規劃、統一征收、統一儲備、統一開發、統一供地和統一管理”，但“六統一”管理體制至今尚未形成。由于條塊分割、多頭管理，市中心城區涉及橫山縣范圍的50平方公里未能納入市上統一管理，土地儲備空間受到限制。同時，土地收益分別由市財政、縣、區財政、開發區財政征收、管理和使用，統計口徑不一，征收標準各異，財力使用分散。

　　3、各自為政，建設用地未全部納入統征、儲備的主渠道，沒有實現壟斷土地一級市場的目標。榆政發［］67號文件規定，未經市政府統征的土地，縣區政府不得批準提供土地，國土資源部門不得受理土地規劃調整、建設用地預審和用地報批申請，市發改、林業、規劃等部門不得辦理項目立項、使用林地、規劃選址等審批手續，已辦理使用林地等前置手續，但未經市政府統征，未辦理用地批準手續的一律不得使用土地。對按規定應通過招拍掛方式公開讓土地的，發改、規劃部門不得先行給具體對象辦理項目立項、規劃審批。但這些規定并未得到嚴格執行，致使未經市政府統征儲備的土地進入審批程序。另外，違法用地、違法建設屢禁不止，一部分土地游離于監管之外，沒有進入統征儲備的主渠道，壟斷土地一級市場的目標沒有實現。

　　4、土地儲備工作阻力大，儲備土地變現難，土地儲備資金周轉困難。市政府67號文件規定，積極推行貨幣補償與安排村民生活安置用地相結合的辦法征收集體農用地。政府在征收土地時，根據村組人均土地、住房及其他用地等情況，給村組安排一定面積的村民生活安置用地，其余土地由政府按片區征地補償標準補償后予以征收。但阻力很大，難以推進。儲備土地變現難，建設項目用地和規劃報批周期長，土地儲備資金周轉困難，財政資金難以落實，受國家調控政府融資平臺政策影響貸款困難。

　　5、土地出讓收入繳入國庫不及時，沒有嚴格實行“收支兩條線”管理。一些縣區不能及時足額將土地出讓收入繳入國庫，沒有實行“收支兩條線”，導致土地出讓收入數額土地部門征收數據和財政部門入庫數據差距較大。另外還存在不能嚴格執行土地出讓收支管理的責任追究制度，市級土地出讓收入不規范的問題。

　　三、推進城市土地資源經營工作的對策和建議

　　1、加大榆政發［］67號文件的落實力度，著力解決條塊分割、多頭管理問題

　　土地是政府經營城市、建設城市的依托。為了加強城市規劃區土地統一管理、規范建設用地審批、使用和管理行為，切實解決多家管地、多頭供地、違法用地、炒買炒賣土地等突出問題，加快推進區域中心城市建設，市政府根據有關法律、法規和政策，出臺了《關于加強城市規劃區土地管理的意見》，即榆政發［］67號文件。這個文件是加強城市規劃區土地統一管理的綱領性文件，具有嚴肅性和權威性。據調研，市政府對中心城區土地管理實行“六統一”、對土地一級市場高度壟斷、把新增建設用地全部納入政府統征儲備主渠道等重大問題難以落實和推動的主要原因是，城市規劃區土地涉及眾多管理主體，利益碰撞已成為障礙。條塊分割、多頭管理、各自為政是主要阻力。建議市委、市政府能于近期召開專題會議，集中研究解決這些問題，理順管理體制，采取得力措施，加大市政府67號文件的貫徹落實力度。同時建議，鑒于市政府主要領導變動，應盡快調整由市長任組長的市規劃區土地管理工作領導小組，以加強對這項工作的具體領導和指導。

　　2、加大依法統征儲備土地工作力度

　　省上下達我市建設用地指標15500畝，實批34000畝，說明我市土地供需矛盾突出。隨著城市化的推進和我市經濟社會跨越式發展，建設用地需求進一步增大。我市有46處平房片區和城中村需改造，將增加大量土地，為征收儲備土地提供了有利條件。人總行在土地儲備貸款名單式管理中將西安、兩市列為可貸款對象，這為我市擴大融資提供有利條件。所以，我市要加大統征儲備土地的工作力度，排除阻力，以土地管理法律法規為依據，以理順管理體制，合理分配收益為切入點，以嚴格管理、壟斷土地一級市場為主要手段，堅持土地儲備和出讓金征管兩手抓，創新思路和工作方法，努力實現土地收益增加、土地管理規范、城市快速發展，廣大群眾受益多重目標。要主抓一體兩翼，輻射帶動縣區，即市上重點抓好城區及工業集中區的土地儲備工作。中心城區的工作重點主要抓好五個區域，即鐵西新區、中心商務區、榆溪河畔、紅山北區和東沙物流區。

　　3、進一步加強土地出讓金征收管理

　　一是要堅決按照國務院《關于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》精神，加強土地收入政策的貫徹落實，依法征收，認真落實土地出讓收支金額納入地方基金預算管理的規定，將土地出讓收入金額繳入地方國庫，支出通過地方基金預算從土地出讓收入中予以安排，嚴格實行“收支兩條線”管理。對于土地出讓收入違反“收支兩條線”管理的縣區和單位，財政部門要依法采取措施堅決予以糾正，限期補繳應繳的土地出讓收入。二是要強化監督檢查，嚴格執行土地出讓收支管理的責任追究制度。要切實維護土地出讓收支管理政策的嚴肅性，對于違反規定拖欠土地出讓收入，未及時足額繳納土地出讓收入，未將土地出讓收支全額納入地方基金預算管理，已收繳的土地出讓收入未按規定及時繳入地方國庫，越權減免或變相減免土地出讓收入等行為，要嚴格依照《財政違法行為處罰處分辦法》的規定進行處罰，依法追究相關責任人員的行政責任。三是規范市級土地出讓收入資金管理。要明確市級土地出讓收入收繳范圍，強化市級土地出讓收入資金管理，規范市級土地出讓收入收繳劃轉程序，財政、國土部門共同審核、確認，劃轉國有土地使用權出讓收入。

　　4、在今年秋冬開展違法用地大清查

　　建議市政府在今年秋冬在全市開展違法用地大清查，重點查處一些企業借招商引資之機進行“圈地”、協議征地、非法炒買炒賣土地、未批先用、批少占多，擅自改變土地用途和容積率，利用劃撥土地進行經營性開發等違法行為和問題，并能取得實效。要選擇典型案例進行公開處理，并在媒體上曝光。對公職人員違反土地管理法律、法規，違法批準、提供或使用土地，違反程序轉讓土地，參與炒買炒賣土地等問題，依法依規嚴肅查處，對有關責任人依法追究黨紀政紀責任，構成犯罪的移交司法機關，并對部門、單位領導進行問責。樹立強勢政府執政為民、依法行政形象，取信于民。

　　四、重視解決城投公司存在的問題充分發揮其作用的建議

　　1、城投公司作為城市土地經營主體，要發揮其作用必須進行改革

　　隨著國家宏觀政策調整，6月國務院《關于加強地方政策融資平臺公司管理有關問題的通知》（國發［］19號文件）出臺后，目前，國家徹底取消了利用政府信譽擔保的融資渠道，市城投公司面臨成立以來最為嚴峻的困難和挑戰。在“斷奶”的新形勢下，城投公司要繼續生存下去，就必須進行改革轉型。經過調研，綜合各方面的情況，結合實際，參照外地經驗，我們建議城投公司在城市土地資源經營改革模式應確定為：“政府主導，多元投資；社會參與，市場運作；創新管理，拓展領域；重在‘造血’，自我發展”。改革宜分步實施：第一步，按照現代企業管理模式，創新城投公司管理組織和機制，實現改革轉型。城投子公司全部實行企業化管理、市場化運作，獨立法人，自主經營，照章納稅，自負盈虧。條件成熟的可組建為股份制企業（國有控股）。第二步，堅持可持續發展，逐步從借錢搞建設轉到賺錢搞建設，具備‘造血’功能，以收益性項目利潤與資金流為城建提供保障。第三步，積極爭取政府政策性支持和資源投入，運用各種融資工具，采取多種融資形式，構建多元化融資格局；第四步，重組產業，通過資源整合、資產重組、資本運作，提升城投公司整體運營效能。通過“四步走”，實現城投公司“集團化、集約化、產業化、市場化”的自我發展新態勢。真正實現創新發展模式，走出一條利用城市資源走以城聚財、以城養城、以城興城的路子。

　　2、準確對城投公司進行基本定位

　　圍繞建設區域中心城市的目標和推進工業化、城市化進程，建議市政府將城投公司的基本定位調整為：“城市土地資源經營主體”、“城市公共資產運營主體”、“城市發展市場化投融資主體”、“城市基礎設施建設主體”。要學習借鑒外地的經驗，發展思路，堅持兩條腿走路，多領域發展。城投公司自營業務，積極穩妥向城市開發板塊、水務板塊、能源板塊、信息板塊和金融板塊等五個板塊發展。城市開發板塊：包括舊機場開發、空港區開發、舊城改造、統建代建、商業性房地產開發等項目，依托政府的政策支持，使這個板塊形成較大規模和影響。水務板塊：水務產業是新興產業，目前全市12個縣區的14個污水處理企業，采用bot模式運作的有4戶，有10戶企業由政府全額投資，運行成本大，費用高，政府負擔重，城投公司應借助與中國國電合作，整合縣區水務企業，做大水務產業。能源板塊：以中燃公司管線建設為基礎，滿足主要工業廠區城市氣化發展需求，逐步整合12個縣區燃氣經營企業，利用國家將天然氣分布式能源技術開發與應用和液化天然氣技術開發與應用列為鼓勵類產業的機遇，同時啟動天然氣分布式能源項目和天然氣液化項目。以上三個板塊應作為城投公司近期發展的三個支柱產業，其中城市開發板塊為核心業務，水務、能源作為公司重點推進的兩個主營業務。信息板塊和金融板塊：以目前運作的信息產業園項目和擔保公司為載體，逐步培育成為發展的重點。

　　3、目前應盡快解決落實的幾個具體問題

　　一是盡快落實市政府67號文件和市政府紀要賦予城投公司進行土地儲備和一級開發職責。二是為了成功發行14億元企業債券，政府給城投公司劃入了幾家國有企業的部分資產，但城投公司對這些資產沒有實際控制權，無法形成現金流。建議政府劃入等量資源性財產，置換原來劃入的沒有實際控制權的資產。三是市住建局等部門利用城投公司融資建設的市政基礎設施建設項目產權應盡快劃入城投公司，使賬物相符。否則嚴重影響城投公司由政府融資平臺向一般性融資平臺過渡。四是建議市政府成立“天然氣開發利用領導小組”，盡快制定出臺“天然氣開發利用總體規劃”，提升政府對天然氣開發利用的控制能力，實行統一管理，改變目前無政府經營狀態。

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