購買二手房注意事項
對于一個家庭來說，買房的目的有的是自住，有的是為了改善居住條件，也有的是出租或待機轉手獲利。不過，買房不像買衣服買手機那樣，穿夠了、用夠了就可以換一換，
因此，在買房的問題上每個家庭都是慎之又慎。特別是購買二手房的網友們，買二手房注意事項是你們必須要知道的，那么，在進行二手房交易過程中，買二手房注意事項有哪些呢?下面我們一起來看看。
購買二手房注意事項
一、買二手房注意事項:
1、產權是否可靠:需注意產權證上的名字與房主是否一致，產權的性質和內容，包括面積、地址及標準價房的分配比例。
同時，還要驗看正本、查詢產權證的真實性。
此外，還要知曉二手房是成本價房還是標準價房或者是經濟適用房，產權性質的不同牽涉到成交
過程的復雜程度，也牽涉到買房收益的分配問題，最終影響到二手房買賣合同的簽訂。
2、原單位是否允許轉賣:需確認原單位是否同意出讓及與原產權單位確認利益的分配辦法，標準價購買的公房
出讓是存在按成本價補足費用或者與原單位按比例分成的問題，買主應當對此有所了解。
此外，軍產、院產、校產的公房一般與本單位的辦公場所在一個大院里，上述單位一般被列為特殊單位，這種公房單位沒有同意之前，不可能取得上市資格。
3、是否有私搭私建部分:需注意是否占用公共空間，是否有改動過房屋的內部結構，是否有牽涉到面積計算的結
構改動，在購買時應該將這些因素考慮到，并將額外增加的面積刨除在房價計算之外，當然了，這需要和房主具體協商了。
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4、確認所購二手房的準確面積:產權證上一般標明的是建筑面積，買主還需了解使用面積和戶內的實際面積。
5、認真觀察房屋的內部結構:注意戶型是否合理，管線是否太多，二手房是否帶裝修，另外，還要所要房屋的內部結構圖，以便日后裝修。
6、查詢物業的管理水平:包括提供服務的內容和水準、保安、保潔、綠化的水準及基本生活設施的管理。
7、考察房屋的市政配套:主要包括水、有線電視、供電容量、電線、電話線、煤氣、天然氣、熱水、暖氣。
買二手房注意事項有哪些以及流程怎樣
二、通過找中介購買二手房注意事項:
選擇房產中介公司
首先，選擇房產中介公司。
最好選擇規模大、有營業許可證、有資質證書、信譽較好的房產中介公司。
另外，在與房主簽訂購房協議之前，購房者應該多去幾次中介公司的店鋪，每次到訪時，觀察店中的業務員是否固定及有無其他買賣雙方同這家公司發生爭執。
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評估及考察房屋詳情
中介公司審核房主身份證及產權證(包括產權是否共有、房屋是否抵押等)，并留存備案。
中介公司實地考察，掌握房屋詳情，如天花板、墻體、衛生間、廚房的給排水情況，有沒有破壞結構的裝修，有無私搭亂建、占用屋頂平臺、走廊的情況。
初步估價，為確定售價提供參考。
此環節中合適的房源及房屋評估最受關注。
簽訂協議
驗證核實房屋后，交易中介公司分別與售房人和買房人簽訂委托出售、購房協議。
買賣雙方確認房屋的價格及相關事宜后，到中介公司簽訂買賣合同。
一般情況下，在合同上都要注明賣方的房子的詳細情況，同時繳納委托代理費。
一般代理費由買方繳納，金額為房價的2.5%，也有分別向買賣雙方同時收取的。
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三、二手房交易中可能出現的風險，以下條款必不可少:
1.基本情況要列出:買賣雙方的姓名、住所、聯系方法。
2.要求出售方或中介方明確寫清房屋的基本情況，包括房屋位置、性質、面積、結構、格局、裝修、設施設備、有無抵押、共有人是否同意出售。
3.涉及價款的問題:在合同中，寫明總房價，注明是一次性付款、分期付款還是申請貸款，寫清付款的時間，約定付款條件。
4.寫明交房時間、條件、辦理相關手續的過程及費用。
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5.違約責任:明確出現何種情況時即視為違約，違約金、定金、賠償金的計算與給付，產生糾紛協商不成時如何解決爭議(仲裁、訴訟等)。
6.寫明合同生效、中止、終止或解除條款等有關事項。
7.在合同中約定變更與轉讓的條件或不能進行變更、轉讓的禁止條款。
另外，補充一些條款時，一定要落實在文字上，并要求中介方在上面加蓋公司公章。
簽訂《居間中保合同》
為保證房產買賣雙方的切身利益，杜絕交易中不必要的糾紛，中介接受買賣雙方當事人的共同委托后，以中間保證人的身份為房產交易中的“購房款給付、房產交接”事宜提供居間中保服務。
買賣雙方在簽訂買賣合同后，與中介共同簽訂《居間中保合同》，并繳納中保費。
賣方提交房屋所有權證原件及復印件、公房上市批準確認通知單、人名章。
買方提交身份有效證件復印件、人名章，外地個人購房還需辦理《外省市個人在京購房批準通知單》。
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買方將房款在立契過戶前全部存入中保方指定的賬戶。
若買方欲向銀行申請抵押貸款，應與擔保方簽訂《委托擔保合同》，同時將總房款的30%作為首付款存入中介指定賬戶，貸款全額待銀行放款后匯入中介指定賬戶。
上述兩種款項與總房款之差額也應由買方在銀行放款前一次性存入中保方指定賬戶。
過戶結算
買賣雙方繳納相關稅費，辦理立契過戶手續，然后中保方在買賣雙方對房產確認無誤后，協助買賣雙
方進行物業交割和物業管理費結清及辦理賣方的戶口遷出，將所賣房屋鑰匙交與買方，將買方的房款交與賣方，
三方進行中保結算;由經紀公司協助辦理產權變更;如果買家需要貸款，由經紀公司協助辦理和提供階段性擔保。
立契過戶當天，買賣雙方及其業務員同時來到房屋所在區縣的房地產交易管理部門簽訂《買賣契約》。
選擇一次性付款的購房者，應該向賣方付清剩余房款。
選擇貸款買二手房的購房者，要等銀行看到《買賣契約》后，才能放貸。
許多區縣的房產局要求，立契當天，繳納稅費，所以購房者要向房地產交易管理部門的相關科室繳納土地出讓金、契稅、印花稅。
此外，還有測繪費、工本費、產權登記費。
購房者繳納土地出讓金后，還要在住建局簽訂《土地使用權出讓合同》。
隨后，住建局將為您購置的這套房子審檔，辦理產權登記，測繪，制作新的產權證。
購買二手房注意事項
二手房的買賣途徑很多，有實體店與網絡兩種。
1、直接到房產中介實體店
去實體店了解當地的二手房信息或出售房子是最直接的的方式，但也有不足之處，就是浪費時間，不能第一時間得到最新的信息!
2、房地產網站
也可通過房產中介經紀公司來促成買賣。
房產中介經紀公司收集的買賣雙方信息，很大部分是通過網絡獲取的，因此，無論是買賣雙方80%是通過網絡這個平臺匯聚到經紀公司的。
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步驟
1.評估價與最高貸款額
二手房貸款銀行放貸時采用合同價和評估價取得的原則，取兩者之間的低值乘以貸款成數，即為房產的最高貸款額度。
2.竣工年代與貸款年限
銀行審批貸款過程中，通常會把房產證上的竣工年代作為影響借款人申請貸款年限的主要條件，一些銀行的政策是"房齡+貸款年限≤30年"。
3.貸款銀行的選擇
各商業銀行服務特色不盡相同，貸款品種也有所差別。
如果借款人選擇常見的房貸產品，就要綜合各銀行網點數量、還款的便利程度和工資發放銀行等條件來選擇。
4.還款方式的選擇
銀行還款方式主要分為等額本息還款法和等額本金兩種方式。
前者適合教師、公務員等收入穩定的工薪階層;后者適合前期能夠承擔較大還款壓力的貸款人群。
5.收入證明與還款能力
收入證明一般是借款人所在單位開具的收入狀況證明。
如果申請人已婚，一個人的收入證明低于其月供，則可以夫妻雙方同時開具收入證明來申請貸款。
除此以外，大額存款、債券、房產等也可以作為收入證明。
6.貸款的成數和利率
各銀行對首套住房的首付成數和貸款利率，第二套房的首付成數和貸款利率等都做出了具體的規定。
7.借款人自身相關情況
個人信用情況直接影響銀行對借款人還款能力的評估。
信用檔案主要包括:信用卡、房產抵押貸款和其他各類貸款。
購買二手房注意事項
正常過戶
1.營業稅:(稅率5.55% 賣方繳納)根據2010年房產新政，轉讓出售購買時間不足5年的非普通住宅按照全額征收營
業稅，轉讓出售購買時間超過5年的非普通住宅或者轉讓出售購買時間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價征收營業稅，轉讓出售購買時間超過5年的普通住宅免征營業稅。
這里有兩個要點①購買時間超過5年這里首先看產權證，其次看契稅發票，再次看票據(房改房看國有住房出售收入專用票據)這三種證件按照時間最早的計算。
一般地稅票據早于契稅發票，契稅發票早于產權證，房改房中時間最早的是房改所收的定金的票據。
②所售房產是普通住宅還是非普通住宅。
另:如果所售房產是非住宅類如商鋪、寫字間或廠房等則不論證是否過5年都需要全額征收營業稅。
2. 個人所得稅:(稅率交易總額1%或兩次交易差的20% 賣方繳納)征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉讓所得稅。
在這里有兩個條件①家庭唯一住宅②購買時間超過5年。
如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅;任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。
注:如果是家庭唯一住宅但是購買時間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以內能夠重新購買房產并取
得產權則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產交易價格較低的1%退還。
注:地稅局會審核賣方夫妻雙方名下是否有其他房產作為家庭唯一住宅的依據，其中包括雖然產權證沒有下放但是房管部門已經備案登記的住房(不包含非住宅類房產)。
另注:如果所售房產是非住宅類房產則不管什么情況都要繳納個人所得稅。
而且地稅局在征稅過程中對于營業稅繳納差額的情況，個人所得稅也必須征收差額的20%
3.印花稅:(稅率1%買賣雙方各半)不過從2009年至今國家暫免征收。
4. 契稅:(基準稅率3%優惠稅率1.5% 和1% 買方繳納) 征收方法:按照基準稅率征收交易總額的3%，若買方是首次購買
面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%，若買方首次購買面積超過90平(包含90平)的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。
注:首次購買和普通住宅同時具備才可以享受優惠，契稅的優惠是以個人計算的，只要是首次繳契稅都可以享受優惠。
若買方購買的房產是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。
5.測繪費:1.36元/平米 總額=1.36元/平米*實際測繪面積 (08年4月后新政策房改房測繪費標準:面積75平米以下收20
0元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元) 一般說來房改房都是需要測繪的，商品房如果原產權證上沒有濟南市房管局的測繪章也是需要測繪的。
6.二手房交易手續費總額:住宅6元/平米*實際測繪面積，非住宅10元/平米
7.登記費:(工本費)80元 共有權證:20元。
所需材料:⑴地稅局需要賣方夫妻雙方身份證和戶口本復印件一套(若賣方夫妻不在同一個戶口本上還需提供結婚證復印件一套)、
買方身份證復印件一套、網簽買賣協議一份、房產證復印件一套(如果賣方配偶已經去世還需要派出所的死亡證明一份) ⑵房管
局需要網簽買賣協議一份、房產證原件、新測繪圖紙兩張，免稅證明或完稅證明復印件;如省直房改房還需已購公房確認表原件兩份和附表一。
注:房改房過戶時需要配偶一起出面簽字;若配偶已經去世但使用了其工齡，如果是在房改之后則需要先做繼承公證再交
易過戶;如在房改之前，則應提交派出所開具的死亡證明原件。
省直房改房還需填寫《已購公房確認表》兩份并由單位和省直房改辦蓋章確認，并提交房改原始票據原件。
贈與過戶
1、費用:免征營業稅和個人所得稅，但是需要增加 ⑴公證費 40元/平米*產權證面積 ⑶契稅的征收 不論房產什么情況都需要征收全額契稅 其他費用和正常過戶都一樣
2、所需材料:⑴公證處需要賣方夫妻雙方戶口本和身份證復印件一套、買方身份證復印件一份，產權 證復印件一套 ⑵不需要經過地稅局直接可以過戶。
⑶房管局需要材料同正常過戶基本一樣只不過還需要公證書原件一份。
繼承過戶
1、繼承房產的費用有:⑴公證費 40元/平米*產權證面積 ⑵繼承公證費 80元/單 放棄繼承公證80元/人 注:繼承的房產再次轉
讓出售時個人所得稅按照所得征收20%，不過只要是符合家庭唯一住房和購買超過5年的話就可以免征個人所得稅，而且個人所得稅退稅的政策同樣適用。
2、所需材料:⑴公證處需要 原產權人的死亡證明、產權證復印件和所有當事人的身份證、戶口本復印件一套。
⑵房管局需要材料和正常過戶基本一樣，只是還需要公證書一份。
注:繼承的難點在于公證所有的繼承人都放棄繼承，這樣就要求證明當事人即為所有繼承人并且都自愿放棄繼承權。
四.析產
析產又稱財產分析，是指財產共有人通過協議的方式，根據一定的標準，將共同財產予以分割，而分屬各共有人所有。
最常見的是夫妻之間的析產，一般會有婚內析產和離婚析產兩種情況。
過程是先到公證處做析產公正再到房管局辦理過戶手續。
除其他材料外還需要離婚協議書或者法院判決書復印件。
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