毛概的社會實踐調查報告

時間：2024-09-22 21:31:09 社會實踐報告

毛概的社會實踐調查報告范文

　　當然房地產問題一直都是近幾年的熱點話題。當今，對中國房地產市場的看法，幾乎是個 “萬花筒” 。宏觀決策者、地方政府、開發商企業、行業主管、投資投機者、低收入百姓及各種媒體，對過去和當下的房價與房價政策，眾說紛紜，公婆說理各有一套。過去不一樣，現在仍不一樣。一邊是一些人在喋喋不休宣傳“剛性需求” ，一邊是低收入百姓拼命感嘆房價太高， “一套房子消滅一個中產者的一生消費” ;一邊在查囤地、增加土地供應，一邊不斷出現創新高的“地王” ，等等。當2會召開期間，中央和地方推出一些針對性措施，更是使得房地產問題成熱點問題的榜首。房價問題從沒有像今年這樣備受關注，在各大網站的2會民意調查中， “住房問題”也都位居前列。我們是社會主義國家，走的社會主義市場路線，在市場自動調節的情況下，當然少不了國家的宏觀調控。對于目前房地產過度投機，房價飆漲。國家也終于也順應民心，出臺了一些政策。對于如何評價這些政策的效果，還需要從原因和效果說起。

毛概的社會實踐調查報告范文

　　一、當前房價是高了還是低了? 當前房價是高了還是低了?

　　前房價是高還是低的問題，一直是媒體爭論的焦點問題。今天專家說，目前房價走勢的拐點已經出現;明天專家又說，房價還要繼續上漲。鑒于這種現狀，我們進行了一項調查。首先我們走訪調查了房地產交易市場。除了個別開發商認為當前房價還有一定降價空間以外，開發商普遍認為當前房價已經不能再降價了，否則房地產開發商都將破產。接著，我們問卷調查了民眾，民眾最普遍的觀點認為，近十年，房價有的地方上漲了好多倍，現在房價不大幅度下降，他們很難買房。開發商和民眾作為一筆交易的買賣雙方，調查結果可能有失偏頗，所以，我們專門對政府部門進行了走訪調查。政府部門的答案總結起來主要是，政府不能干預市場行為，房價是高是低，應該市場說了算。至于民眾反映買不起房，原因

　　是多方面的，每年開發的經濟適用房只可以解決千分之一的貧困家庭。根據問卷調查，我們得出的結論，目前房價已經過高，高房價已經嚴重的影響了百姓的生活，造成了貧富差距的加大。

　　二、高房價的元兇究竟是誰?是土地財政?房地產 GDP?城市高房價的元兇究竟是誰?是土地財政? 擴張的巨大需求推動?還是“綁架” 府和銀行的地產商? 擴張的巨大需求推動?還是“綁架”政府和銀行的地產商?

　　1、政策刺激

　　為應對國際金融危機、促進樓市回暖，我國政府從 2008 年年底開始先后出臺了購買首套房可享受首付兩成和房貸 7 折的優惠、二手房營業稅減免期從 5 年縮為 2 年、土地出讓金可以分期付款等一系列住房、土地優惠政策。這些政策加上開發商的降價促銷力度，大大刺激了樓市的剛需階層。從而形成了春節后首輪以剛需為主力的購房熱潮，讓樓市迅速從寒冬復蘇并回暖。樓市復蘇的現實重建了人們對房地產行業的信心，開發商開始買地、開工建房。同時，銀行信貸額迅速增加，通貨預期也頻頻出現，投資者們又開始一步步進入樓市，使得我國房地產市場迅速升溫，并出現超出預期的爆發式增長。

　　2、地價拉動

　　突飛猛進的地價成為房價上漲的第二大動力。2009 年地王一個接一個地產生。就在 2009 年 12 月，中建國際聯合保利分別以

　　17.2 億、

　　14.7 億、

　　16.1 億的價格包攬奧體公園南區 3 號地、4 號地、5 號地;”在拿地的過程中競爭越來越激烈，拍賣現場緊張的舉牌，使得價格以每 3 分鐘上億元的驚人速度攀升，地價高漲的結果就是房價上漲。

　　3、營銷策略的運用和改變

　　在樓市回暖的情況下，開發商更是抓住機遇，運用各種營銷策略，為房價的飆升添上最后一份熱量。隨著房地產市場不斷升溫，開發商面對突然涌現出如

　　此多的購房者，營銷策略也發生了改變，由最初的降價促銷變為銷控，即減少供應套數，拉長供應期，甚至一棟樓分單元、分樓層銷售。結果就是在爆發性購買面前，原本就并不充裕的房源已經呈現出供需不平衡的局面，推動房價一步步登上云霄。在上述三大因素的刺激和推動下，一直處于觀望狀態的投資者和消費者，把壓抑很久的需求一下子釋放出來，使得房地產市場在 20xx 年呈現出爆發式的增長。

　　三、20xx 年控制房價政策

　　20xx 年 4 月 14 日，中國國務院總理溫主持召開國務院常務會議，研究部署遏制部分城市房價過快上漲的政策。具體是：一是抑制不合理住房需求。實一是抑制不合理住房需求。一是抑制不合理住房需求行更為嚴格的差別化住房信貸政策。加快研究制定合理引導個人住房消費、調節個人房產收益的有關稅收政策。其中，規定差別化住房信貸政策如下：

　　1、對購買首套自住房且套型建筑面積在 90 平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于 30\%;

　　2、對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于 50\%，貸款利率不得低于基準利率的1.1 倍;

　　3、對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。二是增加住房有效供給。房價上漲過快的城市，要增二是增加住房有效供給。二是增加住房有效供給加居住用地供應總量，大幅度增加公共租賃住房、經濟適用住房和限價商品住房供應。各地要盡快編制和公布住房建設規劃，保障性住房、棚戶區改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的 70\%。加快普通商品住房項目審批，盡快形成有效供應。三是加快保障性安居工程建設三是加快保障性安居工程建設。確保完成 20xx 年三是加快保障性安居工程建設建設保障性住房 300 萬套、改造各類棚戶區 280 萬套的工作任務。大力發展公共租賃住房。四是加強市場監管。四是加強市場監管。四是加強市場監管，我們可以看到樓市調控開始明顯發生作用，新政出臺近一個月的時間內，北京商品住宅成交量開始銳減。然而，20xx 年的政策最后的效果卻不盡如人意。其實，這個政策是雙刃劍，一方面，通過嚴控土地，打擊炒地，讓開發商不要都擠到土地市場，不哄抬房價，從而少產生地王及高地價。另一方面，開發商拿地少了，市場上供應的房子也會少，這樣，一段時間后會刺激房價上漲。

　　年房價政策效果不明顯，

　　四、針對 20xx 年房價政策效果不明顯，2011 年政府在上海和重慶進行了了試點新政策，也就是“國八條” 慶進行了了試點新政策，也就是“國八條”。

　　一、進一步落實地方政府責任

　　地方政府要切實承擔起促進房地產市場平穩健康發展的責任，嚴格執行國發 10 號文件及其相關配套政策，切實將房價控制在合理水平。

　　二、加大保障性安居工程建設力度 2011 年，全國建設保障性住房和棚戶區改造住房 1000 萬套。

　　要努力增加公共租賃住房供應。要研究制定優惠政策，鼓勵房地產開發企業在普通商品住房建設項目中配建一定比例的公共租賃住房，并持有、經營，或由政府回購。相關稅收政策，相關稅收政策，加強稅收征管。

　　三、調整完善

　　調整個人轉讓住房營業稅政策，對個人購買住房不足 5 年轉手交易的，統一按其銷售收入全額征稅。加強對土地增值稅征管情況的監督和檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目，進行土地增值稅清算和稽查。加大應用房地產價格評估技術加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞“陰陽合同”產生的稅收漏洞。嚴格執行個人轉讓房地產所得稅征收政策。四、強化差別化住房信貸政策對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60\%，貸款利率不低于基準利率的1.1 倍。

　　五、嚴格住房用地供應管理各地要增加土地有效供應，認

　　真落實保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的 70\%的要求。要依法查處非法轉讓土地使用權的行為，對房地產開發建設投資達不到 25\%以上的(不含土地價款) ，不得以任何方式轉讓土地及合同約定的土地開發項目。

　　六、合理引導住房需求各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。制七、落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機國務院有關部門要加強對城市政府住房保障和穩定房價工作的監督八、堅持和強化輿論引導新聞媒體要對各地穩定房價和住和檢查。

　　房保障工作好的做法和經驗加大宣傳力度，深入解讀政策措施，引導居民從國情出發理性消費，為促進房地產市場平穩健康發展和加快推進住房保障體系建設提供有力的輿論支持，防止虛假信息或不負責任的猜測、評論誤導消費預期。對制造、散布虛假消息的，要追究有關當事人的責任。

　　2011年1月26日國務院公布八條最新樓市調控政策， “新國八條”使得第三次調控最終浮出水面，其中房貸方面，二套房貸首付提至六成，限購令也推向了全國執行，可謂最嚴厲房地產調控政策。其實這個政策對二手房的影響不定，這樣只會減少二手房的流通房源，導致別人沒法出手，反而說不定怎樣，對新房的影響現在還不明朗，現在的房市基本上已經到了剛需接盤的時候，炒房現在已經劃不來了，當初人家都是零首付用銀行的錢來炒的，富得早就富了。其實就像去年的限購令，真的就降了房價了么，反而很多房子賣出了比銀行估價還高的價格，為什么呢，就是因為二手房源大量減少，很多人覺得自己賣了也買不回來，至于所謂的房產稅么，早就有人說了，你加1\%的房產稅我就加5\% 的租金咯，所以其實政策和市場到底做什么樣的反應根本不定，只是說這些政策增加了多套房的持有成本，但是中國有這么多人有這么大的剛需，才是主要的問題，我覺得這些政策影響最大的是有一種家庭，就是那種不是大富，生活過得去，但是為了孩子考慮，或者為了使自己手上的資產保值而購買二套房的那種影響最大。

　　五、總的來說

　　我認為政府出臺的一系列政策對壓制房價，打擊房地產過度投機有一定作用。但要治本，或徹底控制，可能還沒達到如此高的境界。但政策有沒有效不是一個單獨的問題，還要看能不能實施。政策好實施不了也是白搭。政策方向正確，關鍵還是執行。永遠都會有新政策出臺，值得購房者關注的是：一是政策執行的可行度;二是政策的執行時間;三是政策的執行力。到目前為止出臺的所有政策，一旦地方政府具體執行時，上述三個關注點都沒有真正做到; 實際上，即使是限購政策執行當中，排隊買房者還是大有人在。眾多周知的權力資源、醫療資源和教育資源的存在，這里從來不缺少購房者; 都說租房比買房合適，為何還有那么多人買房呢?很簡單，租房比買房合適是針對買不起房的窮人的;對于富人來說，買房永遠比租房合適，因為房子是近年來回報最豐厚的投資品，是富人抽取窮人財富的抽水機。租房比買房合適，那是忽悠大眾的。富人買房賺了錢，不會用喇叭向大眾高喊我發財了; 關于房產稅的征收有兩個觀點：一是房產稅的征收能在12五期間出臺就不錯了，強盜分贓很容易，重要的是每個人分多少份額，

　　這個需要時間來爭論;二是不要對房產稅期待太高，任何一種稅在不公平的體制下都是一種瓜分，強勢對弱勢的財富占有; 最后保障住房能夠抑制高房價嗎?當一個蛋糕的大小是固定的，然后分成兩塊：一快是商品房;一塊是保障住房。如今商品房那塊小了，保障住房那塊大了。按照道理享受保障房的人多了，商品房應該無人問津。

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