房產評估報告
一、評估對象概況
評估對象×××簡介
基本信息
行政區域：××× 項目位置：×××
建筑類型：多層、高層、超高層 物業類別：住宅、別墅
開發商：招商地產 物業公司：招商物業
開盤時間：2011年10月 入住時間：2014年06月
基本參數
戶型面積：四居 137-145平米 裝修狀況：毛坯
占地面積：91244.242平方米 總建筑面積：225200平方米
容積率：1.5 飲用水：市政供水
產權年限：70年
周邊配套：
購物中心： ×××
學校：×××
幼 兒 園： ×××
醫 院： ×××
銀 行： ×××
二、評估目的
對×××項目房地產價格進行評估，根據結果判斷其定價是否合理。
三、評估基準日
評估基準日為2012年8月1日
四、評估方法及過程
根據評估目的和所掌握的資料，決定采用市場法進行評估。
1、選擇三個可比實例，具體情況如下表所示
樓盤名稱 A：中海寰宇 B：禹州中央 C：豐融尚城
位置 ××× ××× ×××
建筑類型 獨棟別墅,高層 板樓,小高層,高層 板樓
價格 14000元/平方米 12000元/平方米 11500元/平方米
裝修狀況 毛坯 毛坯 毛坯
容積率 1.75 4.3 2.7
開盤時間 2012年1月 2012年6月 2011年9月
2、確定修正系數
(1)交易情況修正。根據可比實例樓盤和評估對象的交易情況，以評估對象為100，則A樓盤為85，B樓盤為80，C樓盤為91。
(2)交易日期修正。根據數據統計，×××房地產近年來呈持續上漲趨勢，年漲幅75%。所以以評估對象為100，則A樓盤為104，B樓盤為101，C樓盤為96。
(3)容積率修正。根據可比實例樓盤和評估對象的容積率，以評估對象為100，則A樓盤為107，B樓盤為190，C樓盤為150。
(4)區域因素修正。根據樓盤所處區域的繁華程度，以評估對象為100，則A樓盤為105，B樓盤為92，C樓盤為90。
(5)個別因素修正。根據可比實例和評估對象的個別特征，以估價對象為100，則A樓盤為105，B樓盤為93，C樓盤為92。
3、利用市場法進行評估，貼現率為8%
(1)以A為參照物時，P=14000×(85÷100)×(104÷100)×(107÷100)×(105÷100)×(105÷100)=12945.03元/米²
(2)以B為參照物時，P=12000×(80÷100)×(101÷100)×(190÷100)×(92÷100)×(93÷100)=15762.21元/米²
(3)以C 為參照物時，P=11500×(91÷100)×(96÷100)×(150÷100)×(90÷100)×(92÷100)=12477.63元/米²
(4)以A、B、C樓盤的評估值進行簡單平均，可得出評估對象的單位樓盤價格
為：(12945.03+15762.21+12477.63)÷3=13728.29元/米²
五、評估結論
在對×××房地產進行了解和評估后，在評估基準日2012年8月1日評估結果如下：×××房地產單位樓盤價格為13728.29元/米²，房地產價值為3091610908元。
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