關于實踐合同3篇
隨著法治精神地不斷發揚，人們愈發重視合同，很多場合都離不了合同，簽訂合同是為了保障雙方的利益，避免不必要的爭端。那么大家知道合同的格式嗎？下面是小編精心整理的實踐合同3篇，希望對大家有所幫助。
實踐合同 篇1
一、商品房買賣合同的效力問題
對商品房預售合同的效力問題，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》及最高人民法院有關領導對該規定所作的說明已作了較明確的闡述，容易理解，操作性較強。但對于商品房現售的條件，法律和行政法規未作明確規定，對現售合同的效力問題，上述司法解釋亦未作規定。實踐中對此有不同認識。若將《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條規定的未依法登記領取產權證書的房地產不得轉讓（當然包括商品房買賣）作為強制性規定理解，則商品房現售合同生效條件應為房地產依法登記領取權屬證書。但上述理解顯然與建設部《商品房銷售管理辦法》第七條規定的商品房現售條件不符。
若不作上述理解，則違規開發的商品房，只要已竣工，只要不具備導致合同無效的其它事實，買賣即為合法有效的合同而受法律保護，不利于保護消費者的權利，因為沒有行政法規和法律對商品房現售條件作其出限制性規定，《商品房銷售管理辦法》只是部門規章。筆者認為，在商品房現售合同的效力問題上，我國法律存在漏洞，急需相關的立法和司法機構作出補充。筆者主張，在目前的法律框架內，可以將《商品房銷售管理辦法》第七條規定的商品房現售條件與《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規定結合起來作為商品房現售合同的生效條件，如商品房不符合《商品房銷售管理辦法》第七條規定的條件，則可以商品房買賣合同損害社會公共利益為由，援引《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規定確認其無效。如此補充現有法律的漏洞。
二、商品房買賣合同的分類
這是每個審判員審理商品房買賣合同案件時首先要解決的問題。
關于商品房買賣合同的分類，對行政執法和司法最有影響和意義的分類是分為商品房現售和商品房預售兩種。這是根據商品房開發建設過程并結合合同成立時間對商品房買賣合同進行的分類。鑒于有關法律和司法解釋對上述兩種合同的生效條件等分別作出了規定，上述合同分類問題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認定，決定著案件審理的方向。根據建設部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的`規定，商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為；商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。
對于已竣工未驗收和驗收未達合格標準的商品房，其買賣合同應按預售還是按現售處理，筆者認為，將上述商品房按現房處理、歸于不符合法定條件的現房更符合我國法律區分現房和預售的初衷：允許房地產開發商預售商品房是為了房地產開發企業能在工程建設過程中取得部分資金，且該資金必須用于工程建設；預售是一種特殊的銷售，預售的商品房至少還在建設中。上述理解亦符合國人對現房和期房的一般理解：蓋好了的房子是現房，尚未施工和正在施工的房產為期房。基于此，筆者主張將上述房產的買賣糾紛適用現售合同的相關規定調整，其結果是區分預售和現售以工程是否竣工為據。這其中實際隱含著已竣工未驗收或驗收不合格的房產是不符合法定入市條件的現房這一觀念，和合法與不合法的合同只要種類相同即適用相同的法律規范的理念。
三、因房屋存在質量問題解除合同的條件
房屋主體質量經鑒定不合格應解除合同，因法有明文規定，現在審判實踐中已是共識。但對一般房屋質量問題達到什么程度，當事人可以請求法院解除合同，實踐中卻存在很大分歧。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規定，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。該條顯然是對《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項規定的解除合同的條件，即“當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的”在商品房買賣合同中的解釋和應用，但商品房質量問題到什么程度為“嚴重影響居住使用”？該條解釋的可操作性不強，依賴于法官的自由裁量。有人認為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標準，只要房屋能安全的居住使用，其它質量問題不會嚴重影響居住使用；其他人認為，“居住使用”不僅以安全為條件，與房屋價值相應的舒適和美觀亦是正常居住使用的標準，如房屋不具備與其價值相應的舒適和美觀程度，亦應認定為嚴重影響居住使用。筆者同意第二種觀點。
四、關于商品房買賣合同締結過程中欺詐行為的認定
在商品房買賣活動中進行欺詐和惡意違約的要承擔最高至雙倍購房款的懲罰性賠償責任，是最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定中的亮點。上述規定是根據《中華人民共和國合同法》和《中華人民共和國消費者權益保護法》的相關規定確定的，明確了雙
倍賠償在商品房買賣糾紛中的適用范圍，防止其運用的任意性，對于正確維護開發商和消費者雙方的利益起到了一定作用。實踐中，因惡意違約行為客觀性較強，較易審查和認定；而對于欺詐行為如何認定，實踐中審判人員的認識不一。筆者認為，上述司法解釋中的欺詐行為源于《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》對欺詐行為的規定。根據上述法律及相關司法解釋的規定，欺詐行為主要可以劃分為兩類：即故意隱瞞真實情況和虛假陳述。在上述兩種欺詐行為中，虛假陳述是作為，客觀性較強，當事人舉證不易，但法院認定不難，在此不作論述。對于故意隱瞞真實情況如何理解和認定，爭論很多。根據王利明教授的觀點（見王教授所著《違約責任論》有關內容），有義務告知對方真實情況而故意不告知，應認定為故意隱瞞，并提出認定故意隱瞞的關鍵是確定是否有義務向對方陳述真實事實。筆者認為，上述觀點從理論上為我們確認隱瞞行為，提供了簡明和可操作的規則。
但王教授未對如何認定“故意”發表意見。筆者認為，按一般的理解，故意隱瞞顯然不包括不知道或因過失而未告知的情況。應該承認，存在由于過失而隱瞞真實情況的可能。這就要求查明當事人的主觀情況，如是否知道或應當知道真實情況，結合法律是否確定其有告知此真實情況的義務，若均是確定的，而當事人未告知，并造成對方陷入錯誤認識，則可認定欺詐行為成立。欺詐行為一般較難認定，但筆者認為，有關的法條上有“故意”二字，就應該如此理解和操作，查明不了，依法不予認定即可，但不能推定。
五、審判實踐中的幾點做法：
1、對開發商開發的房屋質量問題，審理時把握“是否根本違約”這一關鍵。如果存在房屋主體結構質量不合格不能交付使用、因房屋質量嚴重影響正常居住使用等根本違約情形的，可以判決退房并賠償損失。在審判實踐中遇到的多數案件是開發商違約但不構成根本違約的，如一般質量問題、面積存在少量誤差等，這種房屋質量問題被發現時，多數消費者已經入住，有些已經對房屋進行了裝修，如果判決退房，會使雙方損失擴大，可判決開發商對房屋進行維修或進行賠償，從而最大限度地維護社會穩定和秩序。
2、在不能交付或不按期交付商品房糾紛的處理上，著重保護預購方的合法權益。在商品房預售合同糾紛中，預售方不能交付或不按期交付商品房的糾紛也占有相當大的比例。這種糾紛的形成原因是多方面的。有的是因為預售方的建房資金不到位而引起的，有的是因為預售方將商品房轉賣給第三人引起的，等等。對于這類糾紛，較難處理的問題是判定繼續履行合同還是解除合同。在預售方不能按合同交付房屋的糾紛中，多數預購方都要求預售方退還房款（解除合同）并承擔違約責任。當然，也有的預購方要求預售方繼續履行合同并承擔違約責任。對于這類糾紛，在堅持合同效力的前提下，切實維護預購方的合法權益。一方面，在預售方有能力繼續履行合同的情況下，應當要求預售方繼續履行合同并承擔違約責任。否則，如果判定解除合同，退還房款，則可能由于預售方無力退款而使預購人的合法權益得不到保障；另一方面，在預售方沒有能力繼續履行合同的情況下，而預售方又有足夠的資金可以退還房款的，則可以解除合同，退還房款并承擔違約責任。如果預售方既無繼續履行合同的能力，又無退款的能力，則可以采取一定的保全措施，以保護預購方的合法權益。在這種情況下，應當判決解除合同，責令預售方承擔違約責任，并對預售方已建的商品房或土地使用權依法進行強制拍賣，以拍賣的價款退還預購方的房款。
3、抓爭議的主要焦點。商品房買賣糾紛案件，當事人會有幾種乃至十幾種訴訟請求。在調解時，抓住主要矛盾，有的放矢地做工作，才有調解成功的可能。如我院審理的李某等商戶訴黑龍江長宏房地產有限公司商品房買賣糾紛一案，原告提起的訴訟請求有十一項，但經過與合同對比分析，合法的請求只有三項，而在這三項的合法請求中最主要的是支付預期交房違約金。抓住這個主要爭議焦點，法官有針對性地做雙方當事人的工作，很快促成雙方達成調解協議。
實踐合同 篇2
實踐合同又稱要物合同，是指除當事人意思表示一致外，還須交付標的物方能成立的合同。諾成合同與實踐合同區分之意義在于確定合同是否成立以及標的物風險轉移時間。
對于實踐合同，實物的交付也是合同成立的形式要件。例如：借用、民間的借貸、保管、定金、寄存等合同屬于實踐合同，就借款合同而言，只有當借貸方實際交付借款時該合同才真正成立。
法學是不斷發展的科學。根據傳統民法理論，質押合同屬于實踐合同，這在我國的《中華人民共和國物權法》頒行后，得以改變，根據《中華人民共和國物權法》，質押物的交付，不在是質押合同成立的要件。
實踐合同與諾成合同的區分起源于古羅馬。在古羅馬社會初期，商品交換不發達，且多局限于部落內部進行。對這種偶然進行的交換，交換雙方當事人投入了充分的關注，采取了類似敬神般的特定儀式以期交換順利進行，而最終實現交換的目的。法律也側重于對形式的保護，規定契約必須經過特定的形式才能產生法律上的效力，即“使法律執有制裁武器的，不是一個允約，而是附著一種莊嚴儀式的允約”。最初的契約形式分為兩種：“曼兮帕蓄”方式與“耐克遜”方式。隨著契約理論的發展，這兩種形式逐漸為“口頭契約”、“文書契約”、“要物契約”及“諾成契約”的分類所取代。要物契約出現于共和國末年，是通過物的交換而締結的.契約，包括消費借貸、使用借貸、寄存和質押四種類型。這四種合同都是無償的，即當事人締結契約的主要目的不是為了獲取經濟上的利益，而是基于某種特定的關系（消費借貸、使用借貸和寄存的締結是基于相互信賴的關系）或為了特定的目的（質押是依附于借貸合同的，是以保證借款的歸還為目的）。這種無償性要求法律基于公平的考慮給予一方當事人以特殊的保護。要物契約的出現是法律“第一次把道德上的考慮作為‘契約’觀念的一個重大革新”。諾成契約的出現晚于要物契約，是指通過合意而形成無須任何手續的契約。在它誕生之初，僅適用于買賣、租賃、合伙、委托，但它擺脫了形式的束縛，“開創了契約法的新階段，所有現代契約的概念都是從這個階段發軔的”。
羅馬法對實踐合同與諾成合同的區分為《法國民法典》所采納。但《法國民法典》對實踐合同的規定與羅馬法有所不同，是將交付作為合同生效的要件，而非成立要件。而且《法國民法典》僅規定了一種實踐合同，即“本義上的寄托”。（所謂“本義上的寄托”是指當事人一方接受他方動產進行無償保管，并負責返還原物行為。類似于古羅馬時的寄托與中國的保管合同。
實踐合同 篇3
改革開放以來，我國在建筑業方面的發展有目共睹，其主要原因就是相關法律法規的完善“無規矩不成方圓”，我國逐步形成了以《合同法》,《招標投標法》,《建筑法》為三大支柱，以《建設工程勘察設計管理條例》，《建設工程質量管理條例》等及相關部門規章、地方性法規、規范性文件為輔助的建筑法律基本體系的良好局面。建設工程施工過程中，有很多與法律適用相關的問題出現，導致了雙方當事人在合同爭議在出現之后，不知如何解決的尷尬局面。本文就在建筑合同糾紛中出現的司法實踐的問題展開了探討，并給出了相關的法律建議。
一、建設合同中出現的適用法律問題
(一)非法轉包的合同
相關建筑管理法規規定，建筑安裝工程承包合同的承包方將部分工程承包給其他單位是合法的，在法律上是允許的，但完全將工程承包給其他單位，這種行為在法律上就是不被允許的。有的單位非法將工程轉包，只為坐收漁翁之利形成了有關工程承包合同最終無效的局面。對于這些在法律上無效的建筑安裝工程承包合同的處理方式，應采取相關法律手段，根據有關規定，對無效合同的財產后果以及責任方進行處理。相關的處理方式大致分為三種，其中，經濟處理方式上還包括了賠償、返還和追繳。在建筑安裝工程承包合同認定為無效之后，由于所涉及的當事人眾多，較為復雜，還有財產后果嚴重這一緣由，在處理這類案件之時，必須要在運用了上述原則的前提下，注意如下的:第一，要小心謹慎運用“返還”這一原則，建筑安裝工程的承包合同項目是動態的，有時相關的合同雖己無效，但部分甚至全部都己履行完畢，己建工程再重新返還是無法完成的。在這里，除了相關租賃的設備以及提前收取的作為預收的工程款項可以返還之外，其他的項目要對所采用的賠償方式引起注意。第二，賠償金額的計算要按照實際原則，賠償款項的額度應包括實際的與可以得到的利益的減少的數量。建筑過程中，工期效益是承包人最為看重的:施工進度的快慢與質量的優劣是人去完成的，不會成為財產的表現形式，在計算賠償額度之時，不能把可得利益的損失忽略掉。
(二)在經營范圍之外的承包
建筑施工企業必須要嚴格按照審定后的企業等級所規定的范圍內承包項目工程，接受后的工程項目的分包單位，也不能再自行進行分包處理。四級以及四級之內的承包工程需要按照所在企業的資質范圍之內進行承包。相關建筑個體商戶，也必須在核定后的營業范圍內進行施工，不能進行擴建以及改變房屋結構。如若合同約定違反了以上規定，則視為該建筑企業不具備承包能力，合同則無效。承包人在經營范圍之外的承包，在法律上是不被允許的。
二、如何處理建設合同糾紛中出現的問題
(一)建設工程期間的合同終止糾紛的管理
若承包人違約，使業主被迫終止與承包人之間的合作關系時，承包人需承擔因此產生的額外的增加的`費用和合同中所列出的其他費用。業主有權暫停與承包人之間的合作，并停止向承包人支付任何款項，在工程缺陷責任期滿后，再通過監理工程師查明承包人施工和完成此項工程與修復缺陷應結算的費用，經過確認后，方可生效。若業主違約，使承包人與業主終止了施工合同時，業主應向承包人支付在終止日期之前完成了的全部工程的費用及相關承包人應獲得的費用。
(二)施工合同的管理
業主方面，要全權負責提供施工圖紙、組織技術交底，并要敦促設計單位派出相關技術人員進行技術服務，來解決建筑施工過程中發生的一切問題。承包人在接收合同之后，要仔細檢查核對后，合同就自然形成有效性，合理性。承包人應全面了解合同內容，業主要嚴格按照合同的條目進行管理工作。
(三)國家干預，依法管理
有關部門應根據我國國情和社會現狀制定有關法律法規。建筑工程施工合同程項目管理的重要過程之一，所以在建筑工程糾紛中，有關司法實踐問題的討論是至關重要的，違規者，有關部門要根據法律條文對其進行行政處分或取消合作意向，終止合同。同時，國家有關部門要加強管理職能，實行國家干預，需要對不合理的項目進行依法制裁。應當提出對于建筑工程合同糾紛這一事項的有針對性的司法實踐建議。在審理案件之時，國家應加大對建筑合同糾紛此類案件的審理力度。應秉承公平公正地原則，保證當事人的合法權益不被侵犯。
三、結語
隨著房地產事業在我國的高速發展，法院方面以及各個仲裁機構在建設合同糾紛的案件處理的數量上也越來越多，這說明了我國在建筑合同糾紛方面的法律法規還不完善，有關部門應根據我國國情和社會現狀制定有關法律法規。建筑合同糾紛類的法律關系較為復雜，因此司法裁判者更應公平、及時、公正的審理案件，在法律范圍內，保護當事人的合法權益，既規范了建筑市場秩序，又促進了建筑事業的良性發展。
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